낮은 금리가 모기지 부담 줄이지만, 공급 부족하면 집값 자극할 수도
캐나다 중앙은행이 주택 구입 부담을 낮추기 위해서는 기준금리 조정만으로는 부족하며, 주택 공급 확대와 정부·규제기관·민간 부문의 정책 공조가 필요하다고 밝혔다.
캐롤린 로저스 중앙은행 선임 부총재는 브리티시컬럼비아주 빅토리아에서 열린 연설에서 주거비 문제가 경제와 규제, 가계 자산, 통화정책이 복잡하게 얽힌 사안이라고 진단했다.
그는 중앙은행의 기준금리가 주택시장 수요에 영향을 줄 수는 있지만, 주택 공급 부족을 직접 해결하기에는 “너무 둔한 도구”라고 말했다. 금리는 주택을 짓거나 토지 용도를 변경하거나 건축허가 절차를 단축할 수 없다는 설명이다.
로저스 부총재는 캐나다 경제에서 주거 부문이 차지하는 비중이 과거보다 크게 커졌다고 지적했다. 2000년에는 주거투자가 국내총생산의 4.3%를 차지한 반면 기업의 설비·기계 투자는 8.3%였다.
그러나 현재는 두 비중이 사실상 뒤바뀐 상태라고 말했다. 이 때문에 주택 가격이 장기간 하락하면 구매자에게는 기회가 될 수 있지만, 가계 자산과 투자심리, 신규 건설에도 부정적 영향을 줄 수 있다고 밝혔다.
금리 인하에도 뚜렷한 한계가 있다. 낮은 금리는 대출 부담을 줄여 일부 구매자의 접근성을 높이지만, 공급이 부족한 시장에서는 수요를 자극해 집값을 다시 끌어올릴 수 있기 때문이다.
반대로 금리 인상은 집값 상승을 억제할 수 있지만, 대출 자격을 갖추기 어렵게 만들고 기존 차주의 상환 부담을 키우며 건설과 경제 전반의 지출을 둔화시킬 수 있다.
로저스 부총재는 코로나19 초기 중앙은행이 기준금리를 0.25%까지 낮춘 조치가 주택 가격 상승에 영향을 준 사실은 인정했다. 그러나 강한 이민 증가, 신규 주택 공급을 제한한 규제, 주택을 부의 축적 수단으로 보는 투기적 인식도 함께 작용했다고 설명했다. 주택 가격 상승을 저금리만으로 설명하기에는 경제적 요인이 더 복잡하다는 의미다.
그는 모기지 스트레스 테스트 같은 금융 안정 장치도 시장 위험을 낮추는 대신 일부 구매자에게는 주택시장 진입 장벽이 될 수 있다고 말했다. 또한 주택은 거주 비용이면서 동시에 자산이기 때문에, 이를 물가 지표에 반영하는 과정도 쉽지 않다고 설명했다.
특히 금리 인상으로 모기지 이자 비용이 높아지면 물가가 오르는 것처럼 보일 수 있어 통화정책의 효과가 국민에게 직관적으로 전달되지 않을 수 있다고 덧붙였다.
로저스 부총재는 중앙은행의 최선의 기여는 낮고 안정적이며 예측 가능한 물가를 유지하는 것이라고 강조했다. 주거 안정은 공급 확대와 규제 개선, 민간투자 촉진, 경제의 집값 의존도 완화가 함께 이뤄질 때 가능하다고 밝혔다.
부동산캐나다 편집부(reporter@krep.ca)
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