오샤와 1년 새 10.8%↓… 국내 전체로 4.8% 내려
미국과 캐나다의 관세전쟁이 캐나다 임대시장에도 새로운 하락 압력으로 작용하고 있다는 분석이 나왔다. 특히 자동차·철강 등 미국의 관세 영향을 크게 받는 산업이 밀집한 지역에서 임대료 하락폭이 상대적으로 큰 것으로 나타났다.
Rentals.ca와 Urbanation이 최근 발표한 분석에 따르면 캐나다 전국 평균 임대료는 지난 1년간 4.8% 하락했다. 8월 기준 전국 평균 요구 임대료는 2,035달러로, 전년 대비 하락세가 23개월째 이어지고 있다.
다만 분석기관들은 현재의 임대료 하락을 관세전쟁의 직접적인 결과로 보기는 어렵다고 설명했다. 최근 임대료 하락은 신규 주택 공급 증가와 인구 증가세 둔화가 주된 요인이고, 관세가 건설비와 고용시장에 미치는 영향은 일정한 시차를 두고 나타나기 때문이다.
그러나 관세 노출도가 높은 지역에서는 이미 차이가 나타나고 있다. 캐나다 상공회의소 자료를 활용한 분석에서 관세 영향을 많이 받는 10개 대도시권의 임대료가 상대적으로 노출도가 낮은 10개 지역보다 빠르게 하락했다. 특히 자동차 산업 의존도가 높은 오샤와의 평균 요구 임대료는 지난 1년간 10.8% 떨어졌다.
관세 노출도가 높은 지역에는 오샤와 외에도 캘거리, 윈저, 키치너-케임브리지-워털루, 브랜트퍼드, 구엘프, 해밀턴, 트루아리비에르, 레스브리지, 선더베이 등이 포함됐다. 자동차와 철강 산업 비중이 높은 윈저·해밀턴·키치너 지역, 알루미늄 산업의 영향을 받는 퀘벡 일부 지역, 목재산업 의존도가 높은 브리티시컬럼비아 내륙 지역 등이 대표적이다.
다만 관세 노출도가 높다고 임대료가 반드시 크게 떨어지는 것은 아니다. 자동차 산업 중심지인 윈저의 임대료는 지난 1년간 2.4% 하락하는 데 그쳤다. 현지 임대주택 공급이 상대적으로 부족하기 때문으로 분석됐다. 즉 관세 영향 못지않게 각 지역의 주택 공급과 수요 구조가 임대료를 결정하는 중요한 요인이다.
관세는 향후 주택 공급 측면에서도 영향을 줄 수 있다. 미국의 철강 관세와 캐나다의 맞대응 관세로 건설용 철강 가격이 상승하고 있기 때문이다. 캐나다 통계청 건설가격지수에 따르면 2026년 2분기 금속 제작 비용은 전분기보다 2.1%, 구조용 철골 가격은 1.8% 올랐으며, 2025년 1분기 이후로는 7.2% 상승했다.
이 같은 비용 상승은 특히 토론토와 밴쿠버에 부담이 될 수 있다. 두 지역은 고층 콘도 건설 비중이 높은데 철강, 철근, 엘리베이터와 각종 기계설비 가격 상승의 영향을 크게 받기 때문이다. 이미 콘도 건설이 급격히 위축된 상황에서 건설비까지 오르면 신규 프로젝트가 연기되거나 취소될 가능성이 있다.
수요 측면의 영향도 주목된다. 관세에 노출된 제조업체들이 고용 축소, 신규채용 동결, 근무시간 단축 등에 나설 경우 근로자들의 소득 불확실성이 커질 수 있다. 이는 독립적인 가구를 새로 구성하려는 수요를 늦추고, 기존 세입자들이 이사를 미루고 현재 주택의 임대계약을 갱신하도록 만들 수 있다. 집주인 역시 신규 세입자를 확보하기 위해 임대료를 낮추거나 렌트 인센티브를 제공할 가능성이 커진다.
실제로 2025년 캐나다 제조업 고용은 4만600명 감소했고, 온타리오에서는 2만7,200개의 제조업 일자리가 줄었다. 온타리오의 1차 금속 제조업 고용은 1년 사이 18.4% 감소했다.
부동산캐나다 편집부(reporter@krep.ca)
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