frankyjeong
웰빙 부동산
건축공학, 도시계획을 전공한 공인중개사로서 토론토 지역의 장단기 개발계획을 토대로 하여 여러 가지 조언을 드리며, 주택의 건물구조에 따른 장단점 및 실내디자인 측면에서 기능적인 동선 분석 및 조언, 캐나다 주거환경에 따른 환경특성을 고려하여 조언 드립니다.

정영훈 부동산
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토론토 연간 6천채 임대유닛 부족 예상
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 언뜻 수요와 공급의 수치와 그래프가 머리 속에 그려지면서 렌탈수요가 많거나 렌탈유닛 공급이 딸린다는 생각이 들면서 자칫 “공급이 모자란다니 가격이 올라가겠구나!”하는 생각을 할 수 있을 것이다. 렌탈물량이 부족하다면 당연히 시장원리에 따라 렌트비용은 오를 수 밖에 없다. 

 

 

 


 그렇다고 한없이 렌트비가 오를 수 있을까? 월급을 받아 전부 렌트비용으로 낼 수 없기 때문에 거기에는 분명 한계가 있다. 이로 인한 불평불만을 정부가 개입을 하여 채워주지 못한다면 토론토로 유입되는 인구수는 점차 줄어 급기야 떠나 버리는 유출인구가 급격히 증가할 것이다. 과연 어떠한 방법으로 채워줄 수 있는지가 관건, 즉 변수가 될 것이다.


 그렇다면 일단 그 변수는 나중에 고려하기로 하고 Fact Check를 먼저 해보도록 하자. 지금은 다소 진정이 되었지만 올해 초 콘도 가격이 너무 치솟으면서 토론토 부동산의 콘도 sqf당 가격이 작년 대비 23.5%나 올랐다. 작년은 재작년 대비 10.7%가 올랐었지만 2008년부터 작년까지의 평균상승률은 5.4%이다. 이 말은 작년과 올해에 비정상적으로 많은 가격이 올랐다는 의미다. 


 이렇게 비싸진 콘도를 구매하는 투자자의 경우 보유하는 동안에는 렌트비를 받아, 매각 시에는 매매 차액으로 얼마의 수익을 올릴 수 있는가에 대한 궁금증이 생기기 마련이다. 투자라는 것이 자신의 자산을 투자하여 지출을 빼고 남겨야 가치가 있는 것이다. 남는 것이 얼마나 생기느냐에 투자의 가성비도 결정되는 것이다. 


 그러나 투자할 때, 자신의 자산을 투자하지 않고 온전히 남의 것을 공짜로 빌려 투자할 수만 있다면 그것은 누구나 바라는 최고의 투자환경이 될 것이다. 하지만 세상은 그렇게 자선적으로만 돌아가지 않기 때문에 남의 것을 빌려 쓰면 응당 그 대가를 치러야만 한다. 돈을 빌리면 빌린 금액에 대한 보상으로 이자와 각종비용이라는 것들을 정하여 지불해야 하는 것이다. 


 작년까지는 공짜에 가까우리만큼 낮은 이자율로 빌려서 쓸 수 있었던 환경이 지속되었다. 하지만 지금은 지속적인 금리상승으로 인하여 조금씩 부담이 더해져 가고 있다는 것을 감안해 본다면, 지난 시절 무리해서 돈을 빌려 투자하는 방식은 한번 재고해 보아야 할 것이다. 더 이상 싼 이자로 빌린 남의 돈을 지렛대 삼아 투자하는 방식에 제동이 걸리기 시작했기 때문이다.


 이자 상승으로 인한 리스크가 더해져 빌릴 때도 부담이 생기고 그 부담은 더 큰 이익을 실현하지 못하게 되면 낮은 투자 이익을 가져오거나 자칫하면 손해를 가져올 수 있기 때문이다.


 부동산 중에 콘도만을 대상으로 수익성이 어느 정도인지를 필자가 직접 계산하여 비교해 본다. 지금 캐나다의 Interest(1%), Prime Mortgage Rate(3.2%)의 조건으로 분양콘도가 아닌 Resale 콘도로 본인이 살기 위한 것이 아닌 투자로 말이다. 


 콘도를 구매할 때 본인이 가진 돈을 가지고 구매를 해야 하겠지만 한꺼번에 지불할 수 있는 많은 돈을 가지고 있는 사람이 드물기도 하고 여러 가지 경제적인 활용을 고려하여 금융기관으로부터 모기지를 얻는 방식으로 투자를 한다. 


 현재 토론토 다운타운의 평균 sqf당 가격이 $822이기 때문에 600sqf의 1+덴 콘도를 구매한다고 가정을 해보면 $493,200의 가격이 들것이다. 만일 모기지를 얻지 않고 내가 가진 돈을 전부를 지불하고 구입을 할 경우를 가정해보자. 


 비교를 위해 콘도 투자를 하지 않고 은행에 넣어 두었을 경우, 순수하게 2%의 이자를 받는 적금으로 월복리를 적용한다고 하면 결국 1년 뒤에 $9,955의 수익이 발생하게 된다.


 그렇다면 콘도에 투자를 한다면 얼마의 수익이 발생할 수 있을까? 위의 콘도에 투자한다고 하면 $493,200에 대한 취득세로 $12,678을 내야 한다. 그리고 재산세는 토론토 평균치인 0.6616%를 적용하여 $3,263이 나온다. 여기에 콘도의 평균 maintenance비용은 $0.59/sqf이므로 연간 $4,248을 지불해야 한다. 


 렌트를 주려면 중개수수료로 한달치가 지출된다. 현재 다운타운 토론토의 sqf당 1+Den의 평균 렌트비는 $3.51이므로 $2,106/월의 렌트비에 HST를 더하면 $2,379.78의 지출이 발생한다. 


 그리고 취득세는 5년을 소유한다는 가정하에 20%만을 적용하면 $2,535.60의 지출이 발생한다. 재산세는 $3,263 그리고 Maintenance비용은 $4,248로 앞의 모든 지출 비용들을 계산해보면 $12,426.38이 나온다.
 (다음 호에 계속)

 

 

 

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