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웰빙 부동산

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웰빙 부동산
건축공학, 도시계획을 전공한 공인중개사로서 토론토 지역의 장단기 개발계획을 토대로 하여 여러 가지 조언을 드리며, 주택의 건물구조에 따른 장단점 및 실내디자인 측면에서 기능적인 동선 분석 및 조언, 캐나다 주거환경에 따른 환경특성을 고려하여 조언 드립니다.

정영훈 부동산
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2019-05-15
부동산 투자는 언제, 어디에, 무엇을 해야 하나? (1)

 

요즘 몇몇 독자들로부터 부탁을 듣는 것 중 하나가 “가지고 있는 돈은 조금 있는데, 요즘 경기도 불안하고 위축이 되니 어디다 투자를 해야 할지 모르겠다”는 말이다. When to invest? Where to invest? What to invest? That’s the questions. 


또한 “예전에 투자비교를 해놓은 칼럼을 기억하는데 혹시 그 표를 보내줄 수 없는지요?”라고 묻는 독자들도 있었기에 2017년 당시 필자가 만들어 놓은 투자비교표를 이 기회에 다시 보며 비교 해보고자 한다.


 최근 일년 동안 매매된 콘도들을 기준으로 평균 토론토 콘도가격을 확인해보니 $760/sqf 이었으며, 토론토 다운타운의 콘도 평균가격은 $950/sqf이었다. 2017년 10월에 필자가 만든 투자비교표로 보면 그 당시 토론토 다운타운의 콘도평균가격은 $822/sqf 이었고2008년부터 2016년까지의 기준으로 산출된 데이터를 기준으로 매년 콘도가 5.4% 상승한다는 가정을 하고 투자비교표를 작성하였다.


2017년과 2018년 그리고 2019년의 지금까지 약 2년 반이 되어 간다. 당시 30개월 후 600sqf의 가격을 $567,372로 계산을 하였는데, 지금 토론토 평균가격을 적용하니 $570,000로 큰 차이는 없으나 예상보다 조금 더 올랐다는 것을 알 수 있다. 약 5.9%씩 올랐다는 결론이 나온다. 예상보다 0.5%가 더 상승을 하였지만 올해를 맞이하면서 콘도시장은 무겁게 하방 압력을 받고 있어 차후 몇 년 동안은 필자가 예상했던 5.4%보다도 더 낮게 유지될 것으로 전망이 된다. 


필자는 내년에는 1%도 안될 가능성도 있다고 점쳐 본다. 최근 인플레이션도 1.9%정도이니 5.9%정도 상승을 했어도 실질적으로 4%정도 올랐다는 것을 알 수 있을 것이다. 


그리고 당시 필자가 적용했던 기준들이 지금의 지표와 거의 비슷한 상황이라 필자가 되돌아보아도 신기할 정도다. 1년 단기 저축 이자율을 작성할 당시 2%를 적용하여 계산을 하였는데, 현재의 저축 이자율이 대략 2.1% 정도이니 거의 비슷하다.


또한 모기지도 캐나다의 공식적인 Prime Rate는 3.95%이지만 은행들은 실질적으로는 모기지를 받을 때는 그보다 낮은 Rate을 적용하고 있어 3년 고정 2.96%, 5년 고정 3.29%를 감안하면 3~5년의 경우 대략 3.1% 정도로 볼 수 있을 것이다. 그 당시 3.2%를 적용하여 작성하였기에 이 또한 비슷한 수치이다. 


만약 1년 전에 콘도를 구매했던 투자자의 경우 아주 단순하게 계산을 해볼 경우, 표에서 보듯이 모기지가 없이 투자를 했었다면 약 9천불 정도 손해를 보았을 것이고, 모기지를 70% 받고 투자를 했다면 약 2만2천불 정도의 손해를 보았을 것으로 본다. 


물론 렌트비가 예상보다는 좀더 올라 조금 더 이익을 볼 수는 있었겠지만 그것도 제대로 공실 기간 없이 렌트를 놓았을 경우에 해당하므로 투자자들에 따라 조금씩 다를 수는 있을 것이다. 


이번 칼럼에는 투자비교표를 제대로 볼 수 있도록 표를 크게 확대를 해놓았으니 내용과 수치를 잘 확인해 놓기 바라며 다음 주에 이어지는 칼럼에는 Case by Case로 접근하여 좀더 자세한 내용과 심도 깊은 예측을 겸하여 다룰 예정이다. (다음 호에 계속)

 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2019-05-12
재복을 가져오는 주택/터를 찾아서(12)

 

(795호에 이어)
재복을 가져오는 주택을 만들기 위해서 주택 3요에 더해서 좋은 기운을 주는 약간의 팁들을 언급해 보겠다.


팁을 언급하기 앞서 주택매매와 풍수도 깊은 관련이 있음을 확인해보고자 한다. 흔히들 주택을 팔고자 할 때, 적지 않은 돈을 주고 굳이 홈스테이징을 하는 이유는 뭘까? 


여기에도 에너지를 다루는 풍수적인 요소가 가미되어있기 때문이다. 얼마나 좋은 기운을 만들어 꾸며주느냐에 따라 집을 방문하는 사람들로 하여금 실제로 존재하지 않았던 에너지를 스테이징을 통하여 인위적으로 만들어 놓아 좋은 기운에 현혹시키게 만드는데 있다. 


 집을 보러 갔을 때를 잘 생각해보라. 꾸며놓은 액자들 소품들을 보면 대부분 밝고 환한 풍경화나 추상화, 금전운을 높여주는 황금색으로 장식된 각종 장식품과 노란색이나 연두색의 과일과 꽃 등의 소품들이 작용을 하여 좋은 기운이 가득한 집으로 착각하게 만든다. 

 

 

 

 


스테이징은 풍수의 기운을 극대화하여 꾸며질 때 엄청난 기운을 발산하게 만들기에 집을 파는데 있어 없어서는 안될 필수요소라고도 할 수 있다. 물론 잘 꾸며 놓고 살던 집의 경우에는 이미 형성되어 있는 좋은 기운이 있기에 굳이 스테이징을 할 필요는 없지만 말이다.


요즘처럼 부동산 시장이 좋지 않을 때는 집주인들의 입장에선 혹시나 팔리지 않을지도 모르는데 3천~6천불 정도의 추가 예산을 들여 스테이징을 하기란 쉽지 않은 결정일 것이다. 필자도 이런 상황에 굳이 스테이징을 조언하지는 않지만, 이번에 어렵게 매매에 성공한 주택의 경우, 스테이징을 하지 않았을 때의 방문 수와 스테이징을 하고 나서 방문자 수의 차이는 3배 이상이 났고, 집을 보고 나서 피드백에서도 느낌의 차이가 상당하다는 것을 새삼 다시 느낄 수 있었다. 


이것이 바로 밝고 좋은 기운을 사용하고 못하고의 차이에서 나는 것인데, 그 만큼 풍수가 미치는 영향이 크다는 것을 반증하는 것이다.


필자의 경우, 거울의 위치에 좀 민감하다. 풍수 인테리어에서 똑 같은 장식물도 잘 사용하면 복을 부르고 잘못 사용하면 흉을 부르는데, 거울의 경우 특히 그렇다. 가장 흉하게 보는 것은 문을 열었을 때 정면으로 보이는 거울이며 또한 거울로 둘러싸여 있는 것도 그 못지않게 흉하다. 정신 분열을 가져올 정도로 산만하고 혼돈스럽게 만들며 집중하는 것을 방해하고 모든 것을 분산시키기 때문이다. 


한때 방송인 송도순씨가 집을 넓게 보이는 효과 때문에 현관 쪽에 거울로 전체를 도배하다시피 했는데, 그때부터 모든 일들이 꼬이기 시작하여 남편도 회사가 부도 나고 방송도 어려워지게 되었다는 것이다. 우연치 않게 아는 지인이 집을 방문해서 현관에 왜 이렇게 거울로 도배를 했느냐고 하면서 풍수적으로 좋지 않아 큰일난다고 하는 말에 그 거울들을 다 떼어내었다고 한다.


그 이후 다시 언제 그랬냐는 듯이 하는 일들이 그 전처럼 돌아갔다는 말을 방송에 나와서 한적이 있다. 이렇듯이 에너지를 바르게 쓰지 못하면 흉한 일을 겪게 되는 것이다. 


집안에 물의 기운을 다루는 것도 중요하다. 이 때문에 수족관을 제대로 사용하면 상당히 길하다. 물은 풍수에서 재물을 부르는 것으로 물과 가까이 친해져야 재물이 들어온다고 보는 것이다. 일반적으로 콘도의 경우 물과 멀어질 수 밖에 없기 때문에 물이 필요한 위치에 적당한 크기의 어항이나 수족관을 설치하면 재물 운을 높이는데 큰 도움이 될 것이다. 


항상 과하면 좋지 않기에 수족관도 적당한 크기여야 좋다. 만일 수족관이 아니라면 물 분수로 대치해도 좋고, 그것도 어렵다면 물이 흐르는 풍경화라도 대치하는 것이 도움이 될 것이다. 항상 물은 더럽지 않게 해주는 것이 포인트라, 관리를 잘못하여 더러운 물이 된다면 아니 들인 만 못하기 때문이다. 


색깔을 좀 언급하자면 재물 운을 부르는 행운의 색이 있다. 보통 황색, 금색, 흰색, 오렌지 계열의 색은 재물의 운을 높이는 색으로 이런 색을 지니는 것만으로도 기운의 파동이 높아져 재물운이 높아진다. 항상 음과 양의 균형을 맞추어 너무 과하지 않도록 하는 것도 명심해야 한다.


돈은 조용하고 어두운 곳에 보관하는 것을 잊지 말자. 황금은 어둡고 조용한 곳을 좋아하기 때문에 재물운을 놓치지 않고 돈을 모으는 지갑은 바깥쪽은 어두운 검은색, 안쪽이 금색인 것이 좋으며, 바깥쪽이 화려한 것은 쉽게 벼락부자가 될지 몰라도 곧바로 몰락하기도 쉽다. 진짜 부자란 외관은 소박하고 내적으로는 눈부실 정도로 화려하다. 
모두 부자 되시길 빌며…(끝)
 

 

 

 

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2019-05-01
부동산에 심상치 않은 조짐이! (끝)

 

 (지난 호에 이어)
앞서 집필했던 이전 칼럼들을 통해 볼 때, 중국내 부동산의 거품이 붕괴되고 있는 조짐이 여기저기서 감지되고 있다, 하지만 지금도 중국인들의 부동산 투자는 아직도 진행형인 것을 알 수 있었을 것이다. 이미 해외로의 중국내 자금의 반출이 통제됨에 따라 음성적으로 흘러나오는 자금의 유입으로만 많이 올랐던 밴쿠버와 토론토의 주택가격을 받아내기란 어려운 상황이다. 그 결과 주택의 가격이 급락하고 나서도 더 이상 올라가지를 못하고 있는 것이다.


부동산 거품에 대한 정부의 통제가 사라진다면 중국경제 일부 영역에서 엄청난 붕괴가 있을 수 있을 것으로 진단되며 또한 중국도 인구 노령화 문제로 부동산 시장이 하향 위험에 직면해 있기 때문에 자칫 잘못하면 90년대 초 일본과 같은 버블 경제의 붕괴 위기를 맞을 확률이 크다. 


2020년에는 중국 기업들이 상당히 많이 없어지고 금융회사도 곤란을 겪을 것으로 보여 중국에 경제위기가 본격적으로 시작되면 손실보전과 환차액을 노리고 해외부동산의 매각이 본격적으로 뒤따를 것으로 예상된다. 이미 중국자본이 사들였던 미국의 랜드마크적인 건물들이 시장에 나오고 있는 것은 물론, 결국에는 소자본으로 투자된 주택이나 콘도 등의 부동산들도 그와 같은 길을 걷게 될 것이라는 예감이 곧 현실로 나타나게 될 것이다. 

 

 

 

 


 
그렇다고 캐나다의 부동산시장에 그 여파가 여과 없이 밀려들어오기에는 무리가 있다. 특히 토론토 부동산 시장의 경우, 여건상 100만 불 미만의 주택을 구입할 여력이 있는 사람들의 수요가 상당히 많기 때문이다. 필자가 누누이 짚어 왔던 것처럼 급작스러운 가격변동이 어려운 이유다. 다만 백만불을 기준으로 위는 아래로 천천히 하향되는 경향을 보일 것이며, 아래로는 별 변화가 없을 것이다. 다만 콘도가격의 상승세는 힘이 다해 빠질 것이라는 데에는 믿어 의심치 않는다. 


요즘 콘도 전매한다는 소리가 여기저기서 들린다. 기존 금융기관에서 모기지를 빌리는 것이 쉽지 않으니 최소 연 8% 이상의 사채를 쓰기에는, 콘도시장이 짧은 기간에 올라가 이윤을 얻을 조짐이 없으니 언 발에 오줌을 누는 것과 같은 행위가 된다. 결국은 돌려 막다가 큰 손해를 볼 수 있는 상황이니 요즘 분양하는 가격보다 한참 낮은 가격의 전매물들도 하나 둘씩 눈에 뜨인다. 


결국 빌더들도 지금까지 올렸던 Sqf당 가격을 더 올릴 수 없는 상황에 이르게 되어 당분간 지금보다 높은 가격으로 분양을 하는 프로젝트를 보는 것은 힘들 것으로 보인다.
이미 콘도시장에서 중국의 큰손들은 자취를 감춘 지 오래되었고 예전처럼 중국인들이 몽땅 사들여 원하는 매물을 구하기 힘들다 보니 남은 찌꺼기도 감지덕지 하면서 투자했던 시절이 바로 엊그저께 같은데, 그 시절은 이미 “아! 옛날이여”가 되었다.


지금은 경쟁이 치열하지 않아 웬만하면 원하는 매물을 사는 것이 어렵지 않다. 단지 빌더 측에서 물건을 한꺼번에 내놓지 않고 물량조절을 통하여 분위기를 조성코자 함이다. 마지막까지 강세를 유지했던 콘도시장도 요즘 들어 상승여력이 사라진 것이다.


이 상태로 2019년을 잘 버틴다고 해도 2020년 하반기쯤 경제지표들이 상당히 나쁘게 돌아설 것으로 보여 캐나다뿐만 아니라 세계적으로 어려운 시기가 될 수 있을 것이다. IMF도 앞으로 2년간 전세계 부동산 가격 12% 폭락을 전망한 것을 보면서, 당분간 부동산의 봄날은 추억 속으로 남겨두어야 할 것 같다.


다음주는 ‘재복을 가져오는 주택/터를 찾아서’의 마지막 편을 이어가겠다.
 

 

 

 

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2019-04-30
부동산에 심상치 않은 조짐이! (4)

 

중국 정부가 2016년 말부터 해외로 유출되는 자금들을 통제하기 시작하면서 이곳 캐나다 부동산으로 유입되는 투자자금도 상당히 줄어들었다. 그렇지 않아도 캐나다의 밴쿠버와 토론토 부동산 투자가 투기로 바뀌면서 유입되던 중국의 막대한 자금이 이러한 중국당국의 통제로 줄어듦과 동시에 캐나다 정부도 급등한 부동산가격의 이상징후를 느끼고 각종 부동산관련 제재대책을 시행했다. 


이에 투기세력들의 부동산 매물을 받아줄 자금이 형성되지 않자 밴쿠버의 경우 중국과 같이 빈집들이 늘어나고 시장에 부동산 매물들이 나와 머무르는 기간이 길어지면서 부동산 가격들이 급락을 하였고 지금까지도 조정을 받고 있는 상황이다.


 올 3월 중국인민대표대회에서 부동산 문제를 집중적으로 논의 하였는데, 이례적으로 부동산 거품과 기업부채를 언제 밀려올지 모르는 제일 큰 잠재적 위험요소로 경고를 하면서 중국경제가 하방 압력을 받고 있다는 각성의 메시지를 전파하였다. 


이와 함께 또 다른 위협요소로는 미국과의 무역전쟁을 언급하였다. 지금 중국기업의 채무불이행은 중국에 엄청 우려되는 상황으로 진단을 하고 있는데, 작년인 2018년 중국기업의 채무불이행이 2017년에 비해 무려 4배나 증가하였기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

한국의 하나은행의 경우 2000년부터 3천620억 원을 투자해온 중국의 투자회사가 채무불이행에 빠지면서 엄청난 손해를 입게 되었다. 이 투자회사는 중국민생투자그룹으로 보험에서 부동산, 항공기 리스까지 다양한 분야에서 사업을 벌여2015년 중국의 JP모건을 꿈꾸며 출발했던 기업이지만 불과 4년 만에 38조원이나 되는 부채 폭탄을 떠안게 되었다. 이러한 기업들이 늘어나면서 중국 금융권의 자금경색이 투자사들의 유동성 위기로 이어지게 되었다. 심각한 것은 이 중국기업들의 부채비율이 너무 높아 구조조정 없이 해결할 방법이 없다는 점.


2008년부터 중국기업들은 리먼브라더스 사태로 폭락된 미국의 부동산 시장 중에 뉴욕의 랜드마크 건물들을 집중적으로 사들이기 시작했다. 대표적으로 최고급 호텔로 불리는 미국의 The Waldorf-Astoria Hotel은 호텔거래사상 최고액인 19억 5천만 불(2조700억원)에 거래가 되었고, 맨해튼에 있는 50층의 GM 빌딩은 물론 뉴욕 JW 메리어트 호텔까지 경쟁하듯 미국의 부동산을 점령하였다. 


하지만 작년인 2018년부터 중국 자본에 의해 잠식되었던 건물들이 하나 둘 빠르게 시장으로 나오고 있다. 부채비율이 높은 중국의 기업들은 해외자산 매수를 멈추고 기존자산을 매각하고 있다. 수년간 미국 부동산 투자에 공격적으로 나섰던 중국기업들이 빠르게 태세전환을 하는 이유로 부채상환을 꼽을 수 있다.


중국의 자산 투자가 가장 활발했던 때는 2015년 4분기였는데 자그마치 107억달러(약 12조)가 거래되었다. 이후 자본 유출에 대한 우려 때문에 중국 정부는 중국 부동산 투자사에 더 이상 과도한 위험을 떠안지 말 것을 경고하였다. 


중국정부가 이처럼 부동산 거품과 기업부채를 경고하고 있지만 중국내 부동산 경기는 과거보다는 못하지만 여전히 뜨겁다. 중국의 부동산은 지난 20년간 중국인들에게 부를 늘리는데 중요한 수단이었다. 


하지만 최근의 미중 무역전쟁과 경기침체의 압력 속에서 집값이 폭락할 위험이 아주 높아졌는데도 일반적인 중국사람들은 중국부동산은 안정적일 것으로 생각한다. 그 이유는 중국정부는 다른 나라들과는 달리 집값이 폭락하는 걸 허락하지 않을 것이란 확고한 생각을 가지고 있기 때문이다.


이처럼 중국인들에게는 부동산이 제일 큰 부를 가져다 주는 최고의 수단으로 생각을 하기 때문에 중국인들이 집중적으로 부동산 투자를 감행했던 밴쿠버와 토론토가 지금은 피해를 보게 된 것이다. 당분간 큰 문제가 불거져 난리가 나기 전까지 중국의 빈집증가는 계속될 것으로 예상이 되는데, 이는 중국이 과거 개혁개방 이후 집값 폭락을 한번도 겪어보지 않았기 때문인데 이러한 위험한 폭탄 돌리기로 계속 유지되기는 힘들 것으로 본다.

 

 

 

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2019-04-21
부동산에 심상치 않은 조짐이! (3)

 

 

(지난 호에 이어)
3주전 “당분간 토론토 부동산에 급격한 변화는 없을 것이다”라는 필자의 언급에 대하여 궁금함을 표현했던 독자 분들에게 원인과 이유를 설명하려다 보니 내용이 장황하게 될 것 같아, 이 글의 방향을 다시 한번 짚어주고자 서두로 꺼낸다. 


지난 2주간 중국내 부동산의 현주소를 들여다보고 그들이 캐나다의 부동산을 투자수준을 넘어 투기로 몰고 가게 된 이유와 그로 인해 캐나다의 밴쿠버와 토론토에 불어 닥친 부동산 급등현상을 언급했다. 


그리고 중국경제에 경고등이 켜진 민감한 시기와 맞물려 자금의 유동성 확보를 위해 중국 정부의 해외로의 자금유출을 통제하게 되면서 동시에 캐나다의 부동산도 급락을 하게 된 것은 우연이 아니라 밀접한 상관관계가 있다는 것을 알게 되었다. 


이런 일련의 과정이 현재 캐나다 부동산 시장에 미치는 영향을 확실히 알기 위해 중국의 부동산 시장과 캐나다의 시장을 좀더 진단, 분석해 보고자 한다. 


 그 동안 중국이 경제성장을 하는 데 일조를 하였던 것은 중국 지방정부가 땅을 개발업자에게 팔아 세수를 늘리고 개발업자는 건설 붐을 일으켜 경제를 성장시켰다. 이 과정에서 중국 금융기관들은 개발업자들에게 막대한 대출을 해주었는데, 많은 전문가들은 중국경제의 막대한 성장동력이었던 부동산 개발이 이제는 큰 걸림돌이 되고 있다고 본다.


중국의 많은 정책은 국영 기업들이 경제를 계속 발전시킬 수 있도록 인프라 투자와 부동산 투자를 요구하였는데, 이는 중국 공산당의 막강한 권력 때문에 집중적인 육성이 가능하였던 것이다. 


이들 중 일부는 지방정부의 금융기관과 연관되어 있는데, 이 금융기관들은 몇 년 동안의 운영을 허가 받고 많은 부채를 떠안게 되었고 이렇게 축적된 엄청난 부채가 국민총생산의 증가로 이어졌다. 


 이는 수년간 중국의 GDP 증가를 유지하는 데에도 큰 기여를 하였지만 이런 과정에서 고정자산 투자가 크게 증가하였다. 그러다가 이제는 채무과잉 상태에 이르러서 중국정부는 이것을 축소하려고 하면서 이것이 경제 성장에 큰 걸림돌이 되고 있는 현상이다. 

 

 

 

 


또한 주택 공실률은 꾸준히 늘어 2017년에는 21.4%까지 늘어났다. 현재 온타리오주의 공실률이 1.8%임을 감안하면 상당히 높은 것이다. 


집이 필요해서 사는 사람들에게는 대출을 허용하지만 그 이외의 투기목적인 사람들에게는 엄격한 대출규제 적용을 시작하다 보니 부동산 개발업자들이 어려움에 직면하고 있는 상황이다. 


부동산 경기 호황 시 손쉽게 돈을 빌려 사업을 확장했던 개발업체들은 빚더미에 올라앉기 시작한 것이다. 그 결과는 지금 중소도시 곳곳에 자금난을 견디지 못해 짓다가 만 건물들이 흉물처럼 방치되고 있다. 만일 여기에 집값까지 떨어지게 되면 중국경제 전체가 벼랑으로 내몰리는 것은 시간 문제로 보인다.

 

 

 

 


 앞으로 3년간 중국 부동산 개발업체는 매년 110조원에 달하는 부채를 갚아야 하는 상황이다. 건설투자 비중이 한국도 세계에서 높은 수준으로 15% 정도 되지만 중국은 20% 이상인 상황으로 캐나다를 포함한 선진국들의 수준인 3~10%와 비교하면 상당히 높은 것이다. 


중국에서 베이징의 집값이 2017년 3월 최고치를 경신한 이래 지금은 15% 정도 하락한 상황이다. 중국사람들도 집값이 하락하고 있다고 생각하고 있으며, 올라갈 때는 매입하고 내려갈 때는 사지 않는다. 그 결과 지금은 중국내의 부동산을 투자하는 사람들이 많이 적어졌다. 


그런데 여기에 해외로 자금 유출을 통제하는 바람에 내부의 부동산 시장을 떠나기도 힘든 상황이라 음성적으로 자금을 해외로 빼돌려 투자를 시도하기도 한다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

 

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2019-04-16
부동산에 심상치 않은 조짐이! (2)

 

 

지금 중국내의 집값이 5% 떨어지면 주거 중인 집은 7.8%가 빈집은 12.2% 매물로 나올 것이고, 더 아래로 떨어지면 빈집소유자들은 구입원금 보전을 위해 더욱 더 많은 빈집을 한꺼번에 매물로 쏟아낼 것으로 전문가들은 예측을 한다. 이것을 중국경제의 엄청난 잠재적 위험으로 보고 있는 것이다.

 

 

 

 

홍콩 반환 이후 계속돼온 중국인들의 캐나다 밴쿠버로의 이민행렬은 캐나다의 생활환경까지도 많은 변화를 주었다. 돈을 벌기 위해선 부동산 투자보다 더 좋은 것은 없다고 믿는 중국인들의 집중적인 부동산투자는 지금 중국에서 일어나는 심상치 않은 조짐처럼 이곳 캐나다에도 심상치 않다. 


늘어나는 많은 빈집들이 실제 캐나다 밴쿠버의 주택시장에는 어떤 영향을 줄 수 있을까?


얼마 전부터 주택시장의 이상징후를 보이는 캐나다 밴쿠버를 살펴보면 막대한 중국의 자본을 바탕으로 밴쿠버 주택들을 마구마구 사들였던 중국인들은 2017년 주택안정화 정책발표 이후 급작스런 변화와 함께 바뀌었다. 밴쿠버의 지역 뉴스에서도 밴쿠버의 주택거품이 곧 터질 것이라는 경고 방송을 어렵지 않게 접하게 된다.

 


 

 

 

2015년 약 11조원의 부동산을 사들였던 중국인들은 밴쿠버를 세계의 비싼 도시 중 하나로 만들었다. 한 해에만 30%가 올랐던 밴쿠버의 주택은 2017년 이후 급속히 하락하고 있다. 


2018년 1월 주택거래량이 40% 감소하기도 했던 밴쿠버의 주택분양 모델하우스는 사람들의 발길이 거의 없는 한산한 상태다. 예전과는 달리 중국인들은 더 이상 밴쿠버의 주택을 사들이지 않고 있는 것이다.


2016년 말부터 중국정부는 해외유출 자금을 통제하기 시작하였고 그 결과2017년부터 중국 자본의 유입이 끊어지면서 주택시장은 바로 얼어붙었다. 2017년 초까지만 해도 매물로 나오는 주택들은 며칠도 되지 않아서 멀티로 불티나게 팔려나갔지만 지금은 거래량이 현저히 줄어 매물로 나와도 팔리지가 않고 있는 것이다. 


주택가격은 30% 이상 하락을 하였고 몇몇 고급주택들도 한창일 때는 400만 불에 팔리던 것이 지금은 250만불 정도까지도 하락을 하였다. 공격적으로 사들인 후 다시 내놓은 빈집들이 팔리지 않자, 골치덩이가 되고 있는 것이다.


더 이상 중국자본이 제대로 유입되지 않는 상황에서 빈집들이 팔리기란 쉽지 않다. 이는 중국인들이 올려놓은 부동산 시장 때문인데 비싸진 주택을 흡수할 여력이 있는 현지사람들이 거의 없기 때문인 것이다. 


중국인들이 밴쿠버의 주택들을 사기 시작하면서 생긴 큰 변화는 주택을 사두고 대부분 빈집으로 그대로 나두었던 것이다. 이 때문에 막대한 중국의 부동산 투기 자금들은 막대한 빈집을 양산하게 되었고, 중국인들이 사들였던 주택지역들은 인적이 드물어 지면서 주차된 차도 보이질 않고 겨울에도 집 앞에는 치워지지 않는 눈으로 골치거리가 된지 오래다. 


이 때문에 밴쿠버에는 빈집세가 북미최초로 도입 시행이 되었고 소유주택가격의 2% 세를 부과하게 되었다. 많은 사람이 집을 샀지만 실제로 살지 않는 경우가 많아지면서 생겨난 법인 것이다. 결국엔 주택수요가 없으니 가격이 내려가면서 거기에 중국인들의 주택이 줄줄이 매물로 나오면서 가격 폭락이 발생한 것이다. 


이 상황이 발생한 가장 근본적인 원인은 중국정부의 자본 통제에서 발단이 된 것으로 이는 중국 내 부동산 투기가 도를 넘자 많은 중국인들이 중국에서 돈을 빼서 다른 나라로 이동시키는 것이 급증하였고, 이 때가 중국경제에 경고등이 켜진 민감한 시기였기에 중국정부는 더 통제를 강행했던 것이다. 


유동성을 확보하기 위해서 최대한 국내 자금이 필요한 시기였으므로 더욱 더 단속을 하였던 것이고 그 이후로 자금 통제를 엄격하게 유지하고 있는 중이다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

 

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2019-04-07
부동산에 심상치 않은 조짐이!

 

 

지난주 칼럼에 “당분간 토론토 부동산에 급격한 변화는 없을 것이다.”라는 필자의 예견에 여러 독자들로부터 연락을 받았다. 3월 28일자KBS 스페셜 방송을 보았는데, 중국의 부동산시장이 엄청나게 심각하다면서 캐나다도 큰 영향을 받을 것 같아 걱정이라면서 급격한 변화가 없을 것이라는 필자의 예견과 상충하는 것 아닌가, 라며 보충의견을 물었다. 

 

 


 필자도 KBS 스페셜 (차이나 쇼크, 빈집 6천 5백만 채의 비밀)을 보았다. 중국의 빈집이 자그마치 6,500만 채가 넘는다고 한다. 중국인들은 가계자산의 75% 이상을 부동산에 쏟아 붇기 때문에 이에 기인한 부동산 거품붕괴는 시간문제라며 각종 뒷받침의 증거들을 보여준다. 


방송이 우리 한국의 관점에서 중국을 바라보며 심각성을 조명하였지만, 캐나다에 사는 필자의 눈에도 “그럴 수도 있겠다”라는 말로 지나치기에는 심각해 보였다. 뉴욕주립대 경제학과 부교수의 말을 빌어 중국의 금융제도와 부동산 제도는 기만과 위험으로 가득하다는 말로 국지적인 금융 위기가 발생할 가능성이 크다고 경고한다. 

 

 

 


 최근 세계 곳곳에서 감지되는 차이나 쇼크! 그 중에서도 캐나다, 호주, 미국의 부동산 값이 폭등한 후 갑자기 썰물처럼 빠져나가는 중국 자금 움직임을 감지하면서 위기의식을 느끼고 있다는 것이다. 이는 필자가 누누이 칼럼을 통하여 언급해오던 것이다. 


특히 캐나다에서는 밴쿠버 부동산이 위기에 처한 현실을 그대로 방송으로 거침없이 보여주면서, 중국 공산당 지도부도 긴장하고 있으며, 그 위기란 것은 늘어나는 빈집이 중국발 경제위기의 도화선이 될 가능성이 크기 때문이라는 것이다. 6,500만 채라는 빈집 시간폭탄이 과연 언제 폭발할 것인가에 대한 두려움을 여과 없이 보여주었다.


인구밀도가 가장 높은 상하이의 초고층 아파트가 밀집한 지역에도 빈집단지들이 곳곳에 즐비하고, 입주한지 6년이 넘은 아파트인데도 입주자가 거의 없는 상태로 빈집인 상태를 보면서 어떻게 그럴 수 있을까라는 의문이 생겼지만 밴쿠버에서 벌어졌던 중국인들의 빈집방치로 인한 빈집세를 부과한 것을 보니 일리가 있었다. 

 

중국의 집값은 최근 10년 동안 10배가 넘도록 상승하였다. 무조건 재산을 불리기 위해서는 부동산보다 더 좋은 것은 없다고 믿고 집을 사서 많이 오를 때까지 빈집으로 묵혀두는 중국인들의 행태가 어디서 기인을 한 것인지도 알게 되었다. 사람들의 입주율이 20%도 되지 않는 곳임에도 무조건 사놓고 빈집으로 기다리다 보니 곳곳이 빈집투성일 수 밖에 없다. 


그러다 보니 중국 도시 지역 전체 주택수로 환산하여 예측한 빈집 수치가 평균 21.4%로 아예 사용하지 않는 빈집이다. 이는 고령과 자연재해 때문에 빈집이 많다고 알려진 일본의 거의 두 배 수준으로 빈집이 많은 것이다. 또한 어렵게 매입한 집을 빈집으로 두는 이유는 사람마다 스타일이 달라서 자신이 좋아하는 스타일대로 인테리어를 하기 때문이며 이 때문에 투자목적의 투자자는 인테리어 추가비용을 들이지 않고 비워두는 것도 알 수 있었다.


베이징이나 상하이 같은 대도시는 현지 호적이 있어야 살수 있지만 2, 3선의 도시는 제한이 없으므로 투자를 위해선 지역도시로 와서 집을 사는 일들이 일어나는 것이었다.

대출도 70% 정도 받을 수 있고 대도시를 제외하면 재산세도 없고 거래할 때 거래세만 지불하면 되기 때문에 중국사람들은 주택을 투자대상으로 보는 것이다. 


이 때문에 주택에 계속 투자를 하게 되는 것이고 지금의 상황은 실제로 거주할 사람의 수가 공급보다 적기에 잉여주택이 생기게 되는 것이다. 일단 아파트를 사면 가격이 오를 때까지 보유하는 것이 투자의 원칙이 되다 보니 중국의 빈집이 6,500만 채까지 달하게 된 것이다. 그런데도 아파트 건설은 지금도 멈출 줄을 모른다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

 

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2019-04-01
주택시장 어디로 가나?

 

 

 

 

필자가 요즘 ‘재복을 가져오는 주택/터를 찾아서’를 장기간 연재하다 보니 부동산 시장에 대한 진단과 예측을 기다리는 독자 분들로부터 “좋은 집을 찾을 수 있는 방법인 풍수도 좋지만 지금 어떻게 해야 하는지 토론토 부동산 진단과 전망을 알려주면 좋겠다”는 요청이 들어온다. 


 연재는 다음주로 넘기고 이번 주는 부동산 전망으로 돌아와서 토론토 부동산이 어디로 어떻게 가고 있고 있는지를 한번 점검해보고자 한다. 작금의 부동산 폭등에 이은 급락사태를 경험하면서 많은 불안감에 앞으로 부동산은 어떻게 움직이게 될 것이고, 그에 따른 대비는 어떻게 하여야 할 것인가에 대하여 많은 고민들을 하고 있을 것으로 본다. 


지금의 경기가 침체되어 있는 상황이라는 것에 동의하지 않는 분들은 없을 것이다. 그런데 머지않아 세계적인 불황이 올 것이라는 루머들까지 나오고 있다. 


세계의 빅 이슈로 미국과 중국의 무역전쟁이 도마 위에 올랐었는데, 미국내 정쟁이나 당리당략, 대통령 치부 가리기 등으로 무역전쟁을 선포하고도 처음 취지와는 다른 방향으로 나아가고 있지는 않은지 의문스럽고, 국익을 위해 제대로 제재를 하겠다는 것인지, 할 수 있는 상황이 아니라 하는 척만 하고 유야무야 되는 것인지, 도무지 진전의 기미를 느끼지 못하고 있다.


이미 무역전쟁관련 악재의 효과는 떨어져 어떤 결과가 나오더라도 거의 흡수되어 미미한 영향만을 끼치게 될 것이다.


그러던 중 “미국도 호경기가 아니었나 봐!” 라는 우려가 쏟아지더니 각종 지표들이 부정적인 수치와 기류를 보이며 금리는 올 한해 동안 동결될 것으로 발표가 되고, 얼마 되지 않아 연방준비제도가 머지않아 다시 금리인하를 할지 모른다는 말도 나왔다.


글로벌 경기 둔화 우려는 커지고 있는데, 미국 국채의 장.단기 금리역전이 심화되는 양상을 보여주는 증거로서 자금을 오래 빌려 쓰는 장기채의 수익률이 짧게 빌려 쓰는 단기채보다 낮아지는 현상이 나타나고 있으며, 이 현상은 금리인하로 가는 수순으로 보고 있다. 


지금 미국경제는 주택경기 하강에 따른 개인소비 둔화, 외자 유입 축소와 달러화의 약세 및 경상수지 적자폭 확대가 지속될 것으로 예상이 된다. 


이런 상황에서 캐나다의 토론토 부동산은 과연 어디로 가게 될 것인가? 일단 미국과 같은 수순으로 주택경기 하강으로 인해 개인의 소비는 둔화가 되고 있는데, 최저임금 인상으로 자영업자들에게는 더욱 어려운 상황을 만들어 줄 것이다. 


이렇게 되다 보니, 정부도 부동산 경기부양만이 침체를 벗어날 수 있는 유일한 길이라 판단, 모기지를 강화해서 묶어두는 것을 이제는 완화해야 된다는 결론에 이르렀을 것이다. 


그러나 갑자기 꽁꽁 묶어둔 것을 확 풀게 되면 가계부채에 대한 리스크가 커지면서 자칫 잘못하면 예방백신을 맞는 것이 아니라 강한 병원균을 투약하는 우를 범할 수 있기에 조심스럽게 살살 풀어놓는 방법도 고심하고 있겠지만 문제는 올 10월 총선이다. 이를 겨냥하여 여러 선물 보따리를 다각적으로 생색이 날 정도로 풀어 놓는 방법을 쓸 것으로 예상한다.


그럼 이 기간 실질적인 부동산 경기 부양효과를 가져오면서 다시 부동산 시장에 불이 붙게 될까?


일단 필자의 견해는 적어도 당분간 2년 이내는 힘들다고 본다. 모기지 상환기간 30년으로 늘린다거나 기존 10%의 다운페이를 5%로 줄이거나 RRSP에서 주택구입으로 인출한도를 2만5천에서 3만5천으로 늘리는 등 여러 가지 선물보따리가 약간의 자극과 기대는 줄 수 있어 짧은 기간 흥분에 들뜰 수는 있을 것이나 이내 잠잠해질 것이고 계속 조정을 이어갈 것으로 예측한다. 


미국이 금리인상을 중단했다고 캐나다에서 금리를 인하 하겠는가? 그 동안 오른 이자 때문에 작년 4분기 가계 부채는 3분기보다 0.2%가 올랐으며 가계부채 증가의 원인은 모기지가 제일 큰 비중을 차지했다. 가계수입이 가계부채를 따라 잡기란 힘들기 때문에 올해 전반적으로 가계부채는 더 늘어날 것이다.


그리고 토론토는 지금의 평균수입으로 돈을 벌어 한 푼도 쓰지 않고 13.02년을 모아야 집을 구할 수 있는데, 서울의 18.38년과 비교하여 크지 않을 정도로 주택가격은 상당히 비싸다. 


또한 토론토 부동산을 투자로 사들일 외국인의 수요가 단기간 증가할 수 있는 환경과도 아직은 거리가 있을뿐더러 한동안 엄청난 외국의 검은 돈이 주택시장에서 돈세탁 되면서 집값 상승을 부채질했다는 발표다. 


또한 기존의 주택 지하나 일부 임대 시 적용 규정을 완화하여 쉽게 임대를 줄 수 있도록 하여 수요를 분산시키는 효과도 가져올 것이기 때문이다.


당분간 토론토 부동산에 급격한 변화는 없을 것이다.
 

 

 

 

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2019-03-24
재복을 가져오는 주택/터를 찾아서(11)

 

 

 

지난주 현관에 관하여, 현관에서 집으로 들어오면서 왼쪽 벽의 거울은 금전, 오른쪽 벽은 명예의 기운이 상승한다고 언급하였다. 그렇지만 과유불급이라고 양쪽에 모두 거울을 둘 경우는 오히려 좋지 못하다. 또한 거울의 모양은 이왕이면 둥근 거울이나 팔각모양이면 좋은데, 삼각형이나 각이 뾰족한 예각이 나오는 모양은 오히려 해를 줄 수도 있다. 


물론 신발은 너저분하게 늘어 놓지 않는 것이 기본이며 가지런히 정리를 해놓고 신발은 신발의 앞이 집 안을 향하도록 해주는 것이 길하며 바닥은 항상 깨끗하고 밝은 상태를 유지해 주는 것이 좋다. 빛이 들어오지 않는 현관일 경우 조명을 이용하여 밝게 해주고 이왕이면 관엽식물을 배치하여 밝고 생기가 있는 기운을 더해주면 금상첨화.


주택 3요(현관, 침실, 주방) 중 침실의 경우에는 재물을 들어오게 하려면 오히려 너무 밝게 만드는 것은 좋지 않다. 약간 빨강색 계열의 커튼을 달아주면 금전의 기운이 상승하며 창문 옆에는 동그란 모양의 시계를 달아주면 창문으로 들어오는 강하지 않은 햇빛의 생기가 강화되어 금전운이 올라가게 된다. 


침실에 침대만 덩그러니 놓여 있으면 금전운이 오히려 저하되므로 사이드 또는 램프 테이블을 함께 배치하고 사이드 테이블이면 노란 꽃을 놓아둔다면 기의 흐름이 좋아져 금전운이 상승한다. 또한 침구는 금전운을 부르는 노랑 또는 황금색 계열을 선택하면 재복의 기운이 올라가 좋다.


부자가 되는 방을 꾸미기 위해서는 일단 문이 너무 크면 재물이 쉽게 빠져나가므로 창가에 화초나 커튼 또는 블라인드 등을 사용하고, 화려한 무늬나 색상의 커튼은 소비욕도 강해져 재산형성이 상대적으로 느려지므로 화려하지 않은 아이보리 또는 크림색의 문양이 무난하다. 


일반적으로 조명은 밝아야 길한데, 다만 침실의 경우에만 너무 밝지 않게 해줄 것을 기억해 두자. 재물적인 측면에서 밝거나 훤히 들여다 보이는 경우에는 축적이 어려우므로 너무 큰 창문이 있다면 커튼 같은 것으로 적절하게 가려주고 어둡게 해줄 필요가 있다.


만일 안방에 욕실이 딸려 있다면 청결에 더욱 더 신경을 써야 한다. 욕실에 불쾌한 냄새가 고이게 되면 다른 공간에서 기껏 금전운을 충만하게 쌓아 놓았더라도 기운이 확 빠져나가는 역할을 하므로 필히 청결에 유의하여야 한다.

 

 

 

 

주택 3요 중 마지막 남은 주방은 금전운을 상승시키기 위해 항상 정리 정돈되고 청결한 것이 무엇보다도 중요하다. 너무 지저분해 보이는 주방가구는 금전운을 반감시키므로 주의해야 하며, 주방 창가에는 작은 화분을 두어 재물을 불러들이는 것이 좋다. 또한 설거지한 그릇이나 그릇을 보관할 때에는 먼지가 들어갈까 봐 엎어두는 경우가 있는데, 이는 재복이 나가는 일로 주방으로 들어온 기운을 담을 수 있도록 바로 놓아두는 것이 좋다. 


칼은 밖으로 보이도록 놓아두는 것은 지극히 불길하고 나쁜 것이다. 이는 금의 기운이 잘려나가 금전과 관련된 손해수가 생기거나 고민이 생길 수 있다. 그리고 가스레인지나 오븐의 경우는 항상 사용 후 깨끗하게 유지해야 한다. 불도 물과 같이 돈을 의미하기 때문에 불을 사용하는 모든 곳은 항상 깨끗하고 안전하게 해주어야 한다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

 

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2019-03-14
재복을 가져오는 주택/터를 찾아서(10)

 

 

 


(지난 호에 이어)
지난주에는 재물과 부의 기운이 모이는 터를 쉽게 찾기 위해 나쁜 터가 갖는 조건을 제외하는 식으로 찾는 것이 용이하다는 것을 알았다. 풍수에서는 양택 3요라고 집을 구성하는 중요한 3대 요소로 건물 내부의 공간 방위론 중의 하나이다. 집에서는 기운, 즉 에너지가 들어오는 문, 그리고 잠을 잘 때 받아들인 기운을 마시는 침실, 그리고 기운을 간접적으로 먹는 주방을 중요시하여 현관, 침실, 주방을 3요라고 한다.


재물운을 부르는 풍수 인테리어에 대하여 요즘 책들이 많이 나와 있어 참고하면 좋을 것이다. 재물운을 부르는 집안의 3요를 이야기하기 앞서 기존의 중년 이상인 구세대들은 대부분 잘못된 교육을 받았다. 재물운을 가까이하는 데 있어 어긋난 잘못 받은 교육 중 대표적인 한가지가 바로 “황금 보기를 돌같이 하라”라는 최영 장군 아버지의 훈육이다. 


물론 그 당시 시대상이 묻어있고 그것을 미덕으로 여겼으며 특히 권력을 잡은 자들이 실천해야 할 덕목 중 하나였겠지만, 그리고 구세대가 교육을 받을 당시만 해도 국가에서 위인들의 사상과 업적을 빌어 국민들을 계몽하였기에 바른 교육인가 싶었지만 실은 “황금보기를 돌같이 하라”는 말을 직접 실천에 옮기고자 노력했던 사람들이 부유한 재물을 얻는 것은 정말 힘들었을 것이다. 우스갯소리로 이 말을 실천에 옮기고자 했던 사람들이 부자가 되지 못한 탓을 최영 장군부친의 탓으로 돌려야 하는 것은 아닌지……


 
부와 재물을 얻고 싶으면 일단 돈에 대한 부정적인 편견을 버리는 것이 먼저일 것이다. 내놓고 돈을 좋아한다면 속물이라고 멀리하려는 생각이나 돈은 더러운 것이라는 등등, 돈에 대한 마음속의 부정적인 편견이 부와 재물이 들어오는 기운을 밀어내고 멀리한다. “돈을 많이 가지고 싶다”라는 소망이나 충분한 돈을 가지고 성공한 자신의 모습을 상상하며 행복해 하는 기분을 느끼고 일부러라도 부자가 되어 행복해하는 자신의 모습을 반복해서 상상하면 재물이 들어오는 기운을 모을 수 있을 것이다. 


그리고 충분히 이것을 실천하고 있다면 한가지 빠뜨리지 말아야 할 것은 “돈이 내게로 와줘서 감사하고 고맙다”, “이런 부를 누릴 수 있게 만들어주셔서 감사합니다”라는 표현과 감정 그리고 감사의 기도를 지속적으로 반복하면서 절대자이신 주님 또는 신께 고마움을 갖는 것이 필요하다. 부를 모으기 위해서는 그만큼 풍수의 이치를 깨닫고 부와 건강 행복을 찾아 이루려는 본인의 노력과 의지가 더해져야 하늘은 그것들을 더 쉽게 얻을 수 있도록 도와 주는 것이다.


‘The Secret’이라는 베스트셀러 책은 미국에서 오프라 윈프리 쇼에서 소개된 후 가장 짧은 시간에 가장 많이 팔린 책으로 긍정의 에너지를 이용한 자기계발서다. 에너지를 효과적으로 이용하여 부와 성공에 이를 수 있는 비밀에 대하여 말하고 있는데, 이것이야 말로 풍수에서 추구하는 좋은 에너지를 얻기 위한 서양의 방식이라 할 수 있겠다.


그럼 양택 3요 중 하나인 현관에 대해서 알아보겠다. 현관은 에너지를 받아들이는 곳이다. 좋건 나쁘건 에너지가 들어오는 통로로 사람으로 치면 입에 해당하는 곳이다. 즉 기운의 통로인 현관을 막게 되면 금전뿐만 아니라 승진, 진로 등의 기회가 줄어들기 때문에 항상 신경 써서 깨끗하고 밝게 유지해야 한다. 돈과 재물을 부르기 위한 팁으로는 종이나 풍경을 달아 두어 좋은 기운을 집 안으로 널리 퍼뜨려 주는 것이 도움이 되며, 현관 문을 열었을 때 왼쪽 벽에 거울을 달아두면 금전의 기운이 상승, 오른쪽에 달아두면 명예의 기운이 상승한다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

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