frankyjeong
웰빙 부동산
건축공학, 도시계획을 전공한 공인중개사로서 토론토 지역의 장단기 개발계획을 토대로 하여 여러 가지 조언을 드리며, 주택의 건물구조에 따른 장단점 및 실내디자인 측면에서 기능적인 동선 분석 및 조언, 캐나다 주거환경에 따른 환경특성을 고려하여 조언 드립니다.

정영훈 부동산
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토론토 부동산 상승전환의 희망 꺾은 금리인상
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 9월6일 캐나다 중앙은행의 금리인상 발표가 있었다. 이로서 그 동안 낮은 금리 정책을 펼쳐왔던 캐나다의 기준금리는 0.25%포인트가 오른 1%가 됐고, 앞으로도 꾸준한 인상이 단행될 것으로 전망된다. 이번 금리인상으로 캐나다 주요 시중 은행들은 Prime Mortgage Rate를 3.2%로 올렸다. RBC, TD, Scotiabank, CIBC, BMO는 바로 올렸고, National Bank와 HSBC도 뒤따를 예정이다.

 

 

 


 현재의 주택가격 상승의 원인은 과거 10년의 낮은 금리 정책으로 촉발되었다. 또한 이러한 금리의 레버리지 효과를 이용하여 콘도 분양도 날개를 달고 승승장구를 하였는데, 앞으로 꾸준한 금리 인상이 단행된다면 그에 따라 주택시장의 가격은 계속 머물거나 내려가야 한다는 결론이 나온다.


 올 4월 정부가 천정부지 미친 듯이 올라가는 토론토 부동산 시장의 열기를 식히기 위해 외국인 부동산 구매 시 15% 추가 취득세를 포함한 부동산 안정화 대책을 발표한 이후, 토론토 부동산이 바로 급랭되면서 주택의 매매건수와 가격이 동반 하락을 보였다.


 이 때문에 주택을 팔려고 계획하였던 매도자들은 좀 있으면 다시 올라갈 것이라는 희망을 가지고 아직까지 기다리는 사람들이 의외로 많다. 현재 광역토론토 부동산의 가격은 작년의 여름 수준으로 올해 초 올랐던 상승폭은 이미 꺼져버린지 오래다. 


 주택 매도자들의 입장에서는 그래도 광역토론토로 매년 유입되는 인구가 15만 명에 가깝기 때문에 상승 수요가 충분하다고 믿고 조만간 다시 부동산이 상승기조로 바뀔 것을 내심 기대하고 있었다. 그러나 이번 금리인상으로 부동산의 가격상승전환 희망을 확실히 꺾었다고 보인다. 정부가 최근 캐나다의 경기 지표들이 나아지자 부동산 가을시장에 맞춰 금리를 좀더 일찍 올리면서 혹시나 살아날지 모르는 부동산 시장의 가격상승 방지를 위한 예방주사를 놓은 것 같다. 


 또한 현재 개인 가계부채가 사상최대라고 할 정도로 높기 때문에 금리가 더 오르게 된다면 현재 보유하고 있는 주택을 팔아야만 하는 가구들이 속속 생겨날 것이다. 이는 주택 매도로 이어져 사고자 하는 수요와 맞물려 매매될 것으로 보이면서 부동산 가격은 지금의 상태로 머무르거나 약간 더 빠지는 효과를 가져올 것이다. 필자는 이번 금리인상이 올해의 마지막 금리인상일 것으로 보며 내년 봄 부동산 시장에 맞추어 또 다시 추가로 금리인상을 단행할 것으로 본다. 


 이러한 필자의 예측이 맞는다면, 내년 부동산시장도 상승으로 전환은 기대하기 힘들 것이다. 즉 향후 2년 정도는 토론토 부동산 시장이 현재와 같은 가격으로 머물게 될 것이기 때문에 투자의 개념이 아닌 개인 주거지로서의 필요성에 중심을 두고 구매를 해야 할 것이다. 


 콘도분양시장은 예전과는 다르게 일반적인 주택시장과 전혀 다른 시장처럼 돌아가는 느낌을 받는다. 토론토 다운타운과 미드타운의 경우, 콘도가 주택을 대체할 수밖에 없는 지역의 특수성 때문에 랜드마크적인 콘도의 경우 지금 $1,000/sqf~$1,400/sqf까지의 분양가인데도 불구하고 묻지마 투자가 아직까지 성행하고 있어 불안하다. 


 그러나 문제는 적은 돈을 투자해서 수익을 올릴 수 있는 다른 것을 아무리 눈을 씻고 찾아보아도 콘도 분양만한 것을 찾기 어렵기 때문에, 즉 대안이 없으니 분양콘도로 아직까지도 몰려드는 이유라고 본다.


 혹시나 돌다리도 두드리고 가시라는 의미에서 콘도매매의 과거부터의 기록을 공개해 보고자 한다. 과거 2008년부터의 기록으로 살펴보면 Sqf당 다운타운 콘도 Resale평균가격은 2008년($438), 2009년($451), 2010년($496), 2011년($528), 2012년($543), 2013년($551), 2014년($572), 2015년($600), 2016년($660), 2017년은 연초부터 현재까지 평균 $820/Sqf를 기록하였다. 


 상승률을 따져보면 2009년(전년대비 3%↑), 2010년(10%↑), 2011년(6.5%↑), 2012년(2.8%↑), 2013년(1.5%↑), 2014년(3.8%↑), 2015년(4.9%↑), 2016년(10.7%↑), 올해는 지금까지 23.5%가 오른 상황이다. 콘도 Sqf당 평균 가격 상승률은 5.4%(2017년 제외)이고, 가격으로는 매년 $28.25/Sqf(2017년 제외) 오른 것이다. 


 그런데 가만 보면 콘도시장은 주택시장과는 다르게 싸이클이 있다는 것을 알아차릴 수 있다. 기존에 나와있는 물량에 새로운 물량이 얼마나 늘어나느냐에 따라 가격이 움직이기 때문이다. 작년부터 투기라고 할 정도로 오르기 시작하더니 올해 초에만 25% 이상 올랐다가 다시 살짝 내려와 23.5%가 된 상황인데, 2012년~2013년 콘도시장이 상당히 어려워 분양도 애를 먹었다는 것을 생각해보면 이제는 쉬어갈 것 같지 않은가?


 2017년 올해 팔린 다운타운 Resale 콘도의 평균 Sqf당 가격은 $820로 작년의 $664/sqf 대비 23.5%가 올랐다는 것을 보면 지금 상식 이상으로 너무 올랐기 때문인데, 쉬어가거나 내려갈 것 같지는 않은가? 답은 여러분의 몫으로 남겨둔다. 


 참고로 현재 토론토(다운타운포함)에서 팔린 Resale콘도의 평균 Sqf당 가격은 $660정도이다. 
 

 

 

 

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