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9.주택정책(2)
chungheesoo

 

(지난 호에 이어)
 캐나다를 제외하고 모든 선진국가는 이 조치를 오랫동안 적용했다가 근래에 와서 지원 폭이 축소되는 추세다. 미국은 이직도 모든 국민이 혜택을 받는다. 캐나다에서는 이 지원책이 정치 문제가 되었다. 필자를 포함한 많은 학자는 반대했다. 이유는 본 조치는 그러하지 않아도 특혜를 받고 있는 중산층에 추가 혜택을 부여하는 것은 적합하지 않다는데 있었다. 


또 하나의 수요자 지원조치는 1가구 1주택의 경우 양도세 면제조치다. 캐나다도 이러한 조치를 취하고 있다. 문제는 이 모든 지원조치에도 불구하고 인구의 상당 부분은 내 집 마련을 못한다는 것이다. 구라파 국가에서는 45% 이상, 영어권 나라에서는 33%가 자기집을 못 사거나 안 산다는 것이다. 


자기 집을 소유하지 않은 가구는 셋방살이를 하는 것이다. 임차인이 되는 것이다. 즉 임대주택이 필요하다는 것이다. 그런데 임대주택에는 두 개의 유형이 있다. 하나는 민간 임대주택이고 또 하나는 사회 임대주택이다. 여기서 정책과제는 이 두 개 유형의 임대주택의 비율을 어떻게 하느냐다. 결정은 정치적 이념에 따라 다르다.
 선진국가의 정치적 이념을 사회민주복지국가(Social Democrat Welfare State), 자유복지국가(Liberal Welfare State)로 구분한다. 일반적으로 전자의 경우에는 사회임대주택의 비율이 큰 대신 후자의 경우는 민간임대주택 비율이 크다. 


사회임대주택 비율(2000년대)을 보자: Sweden (22%), Denmark (18%), France (17%); Germany (26%), Netherlands (36%), Austria(23%), U.K.(30%).


이와 같이 사회민주복지국가의 사회임대 주택의 비중은 매우 높은 편이다. 반면에 미국 및 캐나다의 사회임대주택의 비율은 10% 미만이다. 


주택정책내용도 주택에 대한 인식에 따라 다르다. 선진국가에서는 주택을 일종의 공공재 혹은 준공공재(Public Goods or Quasi Public Goods)로 인식하여 가급적이면 국가가 직접 나서서 경제적 능력이 부족한 국민에게 주택을 제공한다는 입장이다.


사회임대주택에는 민간사회주택(Private Sector Rental Social Housing)이 있고 공공사회임대주택(Public Sector Social Rental housing)이 있다. 전자는 주택조합, 노조, 교회 등 비영리단체가 사업주체가 되는 경우고, 후자는 지자체 등 정부 혹은 정부 산하 단체가 사업주체가 되는 경우다. 그리고 후자를 공공주택(Public Housing)이라 하여 정부기관이 건립 및 관리하는 제도다. 


서구국가의 전략은 저 소득층뿐만 아니라 중산층도 사회임대주택의 혜택을 받게 한다. 그러나 1990년대에 들어와서 사회임대 주택의 비중은 계속 떨어졌다. 이유는 우선 시민의 소득이 증가함으로 자기 집을 구입하는 경우가 늘어나고 동시에 교육 및 의료 서비스 등의 재정부담이 커짐에 따라 사회임대주택의 비중은 하락했다. 또한 구라파가 통합되면서 각 국가가 개별적 주택 정책을 유지하는 데는 한계가 있었다.


결과적으로 서구국가의 사회임대주택의 비율은 하락하여 임차인은 민간임대주택에 의지하게 되었다. 미국과 캐나다는 처음부터 사회임대주택보다는 민간임대주택에 비중을 두었다. 총 가구의 25% 정도가 민간임대주택에 거주하고 나머지 10% 정도가 공공임대주택이다. 


필자가 다루고자 하는 과제는 어떻게 하면 민간임대주택 임차인이 적합한 주거 복지를 즐길 수 있느냐다. 민간임대주택 정책의 원칙은 다음과 같다. 1) 민간임대주택 재고의 충분성(Sufficiency) 이다. 임대주택의 충분성은 공가율(Vacancy Rate)로 평가한다. 이동성 인구를 감안하여 몬트리얼 같은 도시에는 균형적공가율(Equilibrium Vacancy Rate)은 약 4%로 본다. 토론토의 경우는 도시규모가 크고 이동성 인구 비율이 크므로 균형공가율은 5% 정도가 된다.


한편 몬트리얼의 저가 민간 임대(Low Rent) 주택의 공가율은 1% 이하다. 즉 민간 임대 주택의 충분성이 부진 하다는 것이다. 다음의 기준은 임대 주택의 질 수준이다. 몬트리얼의 경우 민간 임대 주택의 상당수가 건축법에서 정하는 안전 수준 미달이라 한다. 그리고 유지관리 부진으로 주택의 질이 악화되는 경우가 허다하다.


세 번째 기준은 임대료다. 임대료가 일정 수준을 초과하면 임차인의 주거비 부담이 가중되고, 일정 수준 미달이면 임대인의 투자 수익률이 떨어져 추가 투자가 부진하게 될 수 있다. (다음 호에 계속)
 

 

 

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