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7.임대주택 투자(6)
chungheesoo

 

 (지난 호에 이어)
 손익 계산서의 구조를 보자.

 

1. 매출액 (임대 사업의 경우 임대료 수익);

2. 매출원가 (매출을 위한 비용);

3. 매출 총 이익 (return on sales) (매출액 – 매출 원가);

4. 판매비 관리비 (매출관련 비용);

5. 영업 이익 (operation income) (매출 총 이익 – 판매비 –관리비);

6. 영업 외 순수익;

7. 경상 이익 (영업이익 + 영업 외 수익 – 영업 외 비용) (net operation income: NOI);

8 법인세 차감 전 순이익 (net income before tax): 경상 이익 + 특별 이익 - 특별비용;

9. 법인세 납부 후 순이익: 법인세 차감 전 이익 – 법인세.

 


 손익 계산서의 자료는 기업 평가의 중요한 자료를 제공한다. 미국의 일정 쇼핑센터의 손익 계산서를 예시 하자.

 

1. 수익 (income): 1.1 기초 임대료 수익 ($1,650,000); 1.2 매상고 부 임대료 (overage rent) ($30.000); 1.3 임차인 지급: (1) 부동산세 ($135,500), (2) 공동 공간 관리비 ($385,000), (3) 유틸리티 ($367,500) 보험료 ($33,000). 1.4 총 수익 (gross income) ($2,603,000).

2. 공실 임대료 (rent income loss due to vacancy) ($780,000).

3. 순 수익 (net income): 총 수익 – 공실 임대료.

4. 영업 비용: 4.1 유지 관리비 ($104,500); 4.2 행정비 $77,000); 4.3 부동산세 ($137,500); 4.4 공동 공간 관리비 ($385,000); 유틸리티 비 ($300,000); 4.5 보험료 ($33,000); 4.6 기타 비용 ($27,500). 4.7 총 비용 ($1,064,800).

5. 경상 이익 (net operation income: NOI) 총 수익 – 총 비용 ($757,300).


 또 하나의 기본 회계 자료는 현금 흐름표다 (Cash Flow Analysis). 본 표의 기능은 기업의 현금이 기말에 어느 정도 남아 있는지를 알리는데 있다. 특히 앞에서 설명한바 있지만 현 현금 및 미래 현금 흐름은 임대 사업 수익의 현재 가치 및 내부 수익률 추정의 토대가 된다. 


 임대 사업 초기에는 적자 현금이 보통이다. 그러나 2년 또는 3년 후에는 흑자가 되어야 한다. 현금 흐름은 경상 수익에서 부채 상환액을 차감함으로서 산출된다. 


 앞의 예를 들자면 경상 수익 ($757,300) 에서 부채 상환액 ($1,137,600)을 차감하면 minus $380,400 가 된다. 바로 이 금액이 해당 년도의 현금 흐름이다. 이것이 세전 현금흐름 (Before Tax Cash Flow: BTCF) 이라 한다.
 

BTCF 에서 세금을 차감하면 세후 현금흐름 (after tax cash flow: ATCF)이 산출된다. 앞에서 언급한 쇼핑센터의 현금흐름을 보면 첫 번째 해에는 $380,300 의 적자 현금을 냈지만 다음해에는 $461,900 의 흑자 현금, 그 후 계속 증가하여 5년 후에는 $765,800의 흑자 현금을 얻게 된다. 


 중요 이유는 공실 상점 수가 감소되고 매상고가 증가 하면서 매상고 부 임대료 수익이 증가하기 때문이다. 
 한편 현금흐름 명세서에는 현금흐름의 자세한 항목을 볼 수 있다. 현금 흐름표의 구조를 보면 이렇다.

 

1. 영업활동으로 인한 현금: 1.1 당기 순이익; 1.2 현금 지출이 없는 비영업의 자산 (감가상각비, 퇴직 급여 충당금 등); 1.3 현금의 수입이 없는 수익 등 (사채 상환 이익).

2. 투자 활동으로 인한 현금 흐름: 2.1 유가증권 처분 등.

3. 재무 활동으로 인한 현금 흐름: 당기 차입금의 차입 등.

4. 현금의 증가 (감소).

5. 기초의 현금.

6. 기말의 현금.

 


 재무 관리의 다음 단계는 대차대조표 및 손익계산서 등의 회계 정보를 이용하여 기업경영을 평가하는 단계다. 기업경영의 평가는 일정한 기준에 따라 한다. 이러한 기준을 이른바 비율 수치(ratio)로 계량화 된다.


 즉 유동성, 레버리지, 수익성, 활동성, 생산성 비율 등이 보편화된 기업 평가 기준이다. 이러한 기준은 임대 사업을 포함한 모든 사업 기업에 적용되는 기준이다.


 유동성 비율 (liquidity ratio)은 기업 자산의 현금화 가능성을 보이는 지표다. 두 가지 비율이 있다.

(1) 하나는 유동비율, 또 하나는

(2) 당좌 비율이다. 전자는 (유동자산)/(유동부채)(liquid asset/liquid debt) 비율이다. 이 비율이 높을수록 좋다. 한국의 총 산업의 평균치는 82.2%다. 


 당좌 비율은 가장 유동성이 큰 자산의 비율이며 (당좌 자산)/(유동 부채)로 계산 되는데, 단기 부채를 상환할 때 필요한 유동성의 큰 자산이 있는지를 보여 준다. 총 산업의 평균치는 61.4%. 


 레버리지 비율(leverage ratio). 본 비율은 외부자산 의존도를 보여준다. 부채 비율을 자기자본의 부채에 대한 안전도(safety margin)를 나타낸다. 그러나 부채를 통해 타인자본을 이용한다는 장점도 의미한다.


 레버리지 비율은 대차대조표의 자료를 이용해 다양한 비율을 산출할 수 있다.

 

1. 부채 비율: 1.1 부채 비율 = 총 부채/자기자본: 1.2 산업 평균 = 350%; (2) 총 부채/총자본: 산업 평균 = 82.2%; 1.3 고정 부채율 = 고정부채 (장기 부채)/자기자본: 산업 평균 = 160% (다음 호에 계속)

 

 

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