(지난 호에 이어)

결국 절대적인 가격이나 품질을 따지기 보다는 가격과 품질의 최적화가 더 중요한데, 이를 소비자 입장에서는 ‘가성비’(good for the price)라고 부릅니다. 자재비용은 저렴하지만 패턴이나 색상, 스타일이 결코 저렴해 보이지 않고 세련된 멋을 보여주면 소비자의 선택을 받을 수 있습니다.

가성비를 고려할 때는 입지적인 요소를 고려하여야 합니다. 일반적으로 주민들의 소득이 높은 고급주거지에서는 구매자들이 기대하는 품질수준이 높은 편이어서 재료비에서 지나치게 아끼면 매각에 어려움을 겪을 수도 있습니다.

반대로 소득이 낮은 지역에서는 건축재료에 대한 과투자를 경계해야 합니다. 이런 지역에서는 아무리 잘 고쳐도 일정수준 이상의 가격으로 팔리기는 어려우므로 철저히 가성비를 따져서 수리를 해야 매각 후에 적정이윤을 확보할 수 있습니다.

8. 매매이익에 대한 세금을 미리 예상해야

캐나다에서 헌집을 구입해서 단기간에 고친 다음 되팔았을 때 헌집 구입가격을 뺀 매매차익은 약 38~42% 정도이지만, 수리비와 기타 여러 비용들을 공제하고 남는 순이익은 약 10~14% 정도 되는 것으로 알려져 있습니다. 자기자금이 아니라 대출을 받아 구입해서 주택 flipping 사업을 하면 단기수익률이 훨씬 더 높아집니다만, 자기자금으로 투자하는 것보다 매입과 매각과정에서 그만큼 융통성이 줄어들고, 타이밍을 잡는데도 불리해집니다.

대체로 한번에 한 채씩 헌집을 구입해서 수리 후 되파는 경우에는, 자신의 주소지(운전면허증과 유틸리티, 그리고 은행명세서 수령 주소 등)를 그 곳으로 옮겨두고 구입 후 수리를 마친 다음 매각하기까지 최소한 1년 이상의 시간을 잡고 주택 flipping 사업을 하는 경우가 많은데, 이 때는 1가구 1주택(Principal Residence)으로 인정 받아 양도소득세(Capital Gains Tax)가 면제되는 점을 이용하기 위함입니다.

또한 헌집을 구입하여 자신의 주된 거주지로 삼지 않고 수리 후 되팔아도 양도소득세(Capital Gains Tax) 부담은 크지 않은데 그 이유는 양도소득에 대해서는 순이익의 50%만을 과세대상으로 삼기 때문에(50% inclusion rule) 근로소득에 대한 높은 세율에 비하면 세금부담이 상대적으로 낮은 편입니다.

문제는 이렇게 여러 채의 집을 ‘flipping’해서 매매차익을 남기면 세법상 이런 소득을 양도소득세(Capital Gains Tax)가 아닌 사업소득(Business Income)으로 인식할 수 있으며, 이 경우에는 더 높은 세율이 적용되어 세부담이 커지게 됩니다.

 게다가 2023년 1월부터는 캐나다 연방정부가 ‘Anti-Flipping Tax’(단기의 투기적 매매에 대한 특별과세규정)를 적용하여 소유권 등기 후 12개월 미만의 짧은 기간 안에 집을 되팔면 1가구 1주택(Principal Residence)에 대한 양도차익에 대한 면세혜택을 주지 않을 뿐만 아니라, 양도소득세가 아닌 사업소득으로 간주하여 높은 세율로 과세하게 됩니다.

그 밖에 헌집의 리노베이션 정도에 따라 GST/HST 적용도 달라지게 되므로 세법적용의 변화가 Flipping 사업의 수익률에 미치는 영향도 검토해 보아야 합니다.

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