허진구의 '알기쉬운 캐나다 부동산 상식'

(지난 호에 이어)

7. 지역성장계획과 자연문화유산 관련 법규 개선

토론토시의 인구가 늘어나자 그 외곽지역(Regions of York, Peel, Halton and Durham)이 함께 성장하여 광역토론토(GTA; Greater Toronto Area)로 발전하였으며, 해밀튼을 포함하여 the Greater Toronto and Hamilton Area(GTHA)라고 부릅니다.

하지만 인구가 계속 커지면서 그 주위의 해밀튼, 나이아가라 지역, 키치너, 워털루, 구엘프, 베리, 오릴리아, 피터보로 지역까지 포함한 더 넓은 성장지역을 묶어서 Greater Golden Horseshoe 라고 부르는데, 이곳에 사는 주민들의 인구는 전체 캐나다 인구의 약 20%에 해당하며, 온타리오 총인구의 약 55%가 이곳에 몰려 살고 있습니다.

캐나다 총 인구 중에서 도시지역에 거주하는 주민의 비중은 과거 1955년만 하더라도 66%에 불과하였으나, 1990년에는 77%로 늘어났으며 지금은 약 82%의 인구가 도시지역에 살고 있어서 캐나다의 총인구가 느는 속도보다 도시지역의 인구가 증가하는 속도가 더 빨라짐을 알 수 있습니다. 이러한 인구의 도시집중현상은 도시지역의 주택부족문제를 더욱 어렵게 만들고 있습니다.

캐나다의 인구성장률은 은 OECD국가들 중에서도 무척 높은 편인데, 2022년 한 해에만 150만명이 늘어 이젠 총인구가 약 4000만명에 달합니다. 이 중 약 20%가 골든호슈지역에 집중적으로 거주하고 있어서 이젠 한 도시단위의 성장계획이나 교통계획으로는 도시간의 연계발전이 어려운 상황입니다.

인구증가에 맞추어 새로운 주택을 공급을 하려고 해도 이 지역에는 Niagara Escarpment 와 같은 자연유산과 각종 녹지와 숲지 등 Greenbelt Plan에 속한 큰 면적이 자리잡고 있으며, 각 지역별로 문화유산(Cultural Heritage)들이 자리잡고 있어서, 이들을 보존하는 정책이 매우 엄격히 시행되는 곳입니다.

역사적인 문화유산을 보존하는 규정이 엄격할수록 그 지역의 새로운 개발은 가로막할 수 밖에 없기 때문에 개발과 보존에 대한 균형을 맞추기 위해서는 보존정책과 규정을 시대적 변화에 맞추어 업데이트할 필요가 있음에도 불구하고 10년 이상 재평가되지 않은 정책과 규정들이 아직도 지역별로 유지되고 있는 점을 개선할 것으로 보입니다. 해당 지방자치단체의 성장에 따른 정책의 우선순위를 바탕으로 변화와 보존의 균형을 다시 논의할 필요가 있다는 게 주정부의 판단입니다.   

인구증가에 대비하여 지역별 성장거점을 효과적으로 개발하기 위해 마련한 골든호슈지역 성장계획(A Place to Grow: Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe)과 주정부의 정책(the Provincial Policy Statement)을 하나로 통합하여, 온타리오 자연문화유산법[Ontario Heritage Act]에서 정한 환경, 문화 유산, 공중 보건 및 안전을 지속적으로 추구하면서 전체 토지사용계획과 정책을 조화롭게 펼쳐나갈 방법을 강구하고 있습니다.

그렇지 않으면 온타리오 주정부가 목표로 하는 주택공급이 상당히 어려워질 수 있기 때문입니다. 이와 함께 토지사용계획법(Land use planning)을 개정하여 대중교통이 지나가는 주요 간선도로망을 따라 더 많은 주택을 더 쉽고 빠르게 지을 수 있도록 할 계획입니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지 : www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

5. 온타리오 토지재판소의 운영방식 개선

온타리오 토지재판소(Ontario Land Tribunal)는 온타리오주의 토지사용계획과 관련된 많은 분쟁사건들을 중재 처리하는 중요한 기능을 하고 있습니다. 따라서 온타리오 토지재판소법(Ontario Land Tribunal Act)을 개정하여 재판절차가 보다 신속하고 효율적으로 해결할 수 있도록 개선하려고 합니다. 특히 대규모 주택공급이 가능한 신축프로젝트에 대해서는 우선심사대상으로 지정하는 개정사항도 포함하고 있습니다.

불합리하고 고의적인 지연행위나 법원 명령을 준수하지 않는 경우에는 항소를 기각할 수 있도록 중재권한을 재판부에 부여하고, 패소한 측에서는 승소한 측의 관련 비용을 지불하도록 명령할 수 있게 함으로써 보다 신중하게 판단하여 항소하도록 유도할 계획입니다. 토지재판소의 운영을 개선하여 개발이나 건축착공이 지연되는 현실을 개선한다면 더 빨리 더 많은 집을 짓는데 도움이 될 것으로 보고 있습니다.

또한 개발프로젝트와 직접적으로 관련되지 않은 개인 또는 커뮤니티 그룹이 제기한 항소도 기각할 수 있도록 권한을 부여하여 지금도 7년이 넘도록 재판에 계류 중인 장기 미해결 사건의 수를 줄이려고 합니다. 모든 개발에는 지역적인 사정과 분쟁 등 갈등요인들이 있지만, 이를 해결하는 과정이 너무 길고 소모적인 제도가 문제이며, 그 사이에 건축 및 자재가격이 크게 오르면 건축계획을 원점에서 다시 검토할 수 밖에 없습니다.

따라서 새 주택을 만드는 데 방해가 되는 복잡한 프로세스를 보다 단순화하고 표준화함과 동시에 토지재판소에 시의적절한 의사결정을 내릴 수 있도록 권한을 부여하는 방향으로 제도를 개선해나갈 것으로 보입니다.

6. 관료적 절차 간소화

더 많은 집을 더 빨리 짓기 위해 온타리오 주정부는 건축법과 산업안전보건법을 개정하여 건축업체에게 불필요한 부담을 지우지 않으려고 인허가 기준을 정비할 계획입니다. 또한 토지사용계획법(the Planning Act)을 손질하여 주거 단위가 10개 미만인 대부분의 프로젝트에 대해 절차를 간소화하되 주민의 안전과 건강과 직결되는 건축 및 소방 관련규정은 그대로 유지할 것입니다.

한편 Regional Municipality와 같이 2단계(two-tier) 행정시스템을 가진 지역(예를 들면 York Region 의 Vaughan 또는 Halton Region의 Oakville 등)에서는 토지사용정책과 승인에 대해 하위 지자체에 실무적인 권한을 더 많이 부여함으로써 책임을 더욱 명확히 하여 지역주민을 위한 행정서비스의 효율성을 높이려고 합니다.

새 주택건축 프로젝트를 승인 받아 착공하기까지 여러 해에 걸친 서류작업이 필요할 수도 있는데, 일부 정부 정책이나 절차는 중복된 경우도 있고 이유 없이 2~3년간 지연되어 건설 및 자재비용이 20-25%가 오르면 결국 주택구매자가 더 지불해야 할 몫이 됩니다.

따라서 건축계획 승인과정에서 불필요하거나 중복된 단계를 줄이고 승인지연을 초래하는 개발 프로세스의 모든 단계와 정책, 규정 및 법률을 검토하여 개선함으로써 관료주의를 철폐할 계획입니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

(지난 호에 이어)

3. 그린벨트 일부 해제 및 대체녹지 확보

온타리오 주정부가 2031년까지 150만 채의 집을 짓겠다고 약속해 둔 상태인데, 실제로 지방자치단체들이 목표로 삼고 있는 도시지역 내의 공급량이 만족스러울 만큼 늘어날 것이라고 확신이 들지 않았는지, 그동안 함부로 꺼내지 못하던 그린벨트(Greenbelt)지역과 상수원보호지역(Oak Ridges Moraine Conservation Plan Area)의 일부를 해제하여 이곳에 약 5만 채의 집을 새로 지어 공급하려는 계획을 갖고 있습니다. 그 대신 다른 대체녹지를 확보하겠다는 보완책을 동시에 내놓고 있습니다. 

2005년에 제정된 온타리오주의 그린벨트법(Green Belt Act)은 도시지역 외곽의 많은 농지와 환경보전지역들이 무분별한 도시확장에 떠밀려 마구잡이로 개발되는 것을 방지하기 위해 제정되었습니다. 그동안 각 지방자치단체들은 도시 내 가용토지가 부족함을 이유로 도시계획 상 공공의 목적으로 꼭 필요한 경우를 제외하면 쉽게 지정을 해제하지 않았기 때문에 많은 환경론자와 해당지역 일부 주민들이 반대의 목소리를 내고 있을 뿐만 아니라, 지정해제 대상지역의 땅을 미리 구입한 개발 업체와 기존 소유주들이 입을 혜택에 대해 못마땅해하는 여론도 있습니다.

하지만, 신규주택공급 목표를 달성하기 위해 주정부가 소유하고 있던 유휴토지도 집을 짓는데 사용할 수 있도록 일부 내놓기도 하였지만 공급확대효과가 크지 않아 결국 그린벨트까지 건드리는 특단의 대책을 내놓은 것이어서 예정대로 추진할 것으로 보여집니다.

4. 개발부담금 등의 건축관련비용 동결, 인하 및 면제

지방자치단체들은 1997년에 제정된 온타리오주의 개발부담금법(Development Charges Act)에 따라 신축주택 개발업체들에게 개발부담금(Development Charges)을 부과합니다. 이것은 신축활동에 따라 인근의 도로나 대중교통 확충, 상하수도, 소방 및 경찰시설과 같은 기반시설(infrastructure)을 건설하는데 드는 지자체의 비용 중 일부를 징수하는 제도입니다.

하지만 해마다 개발부담금이 큰 폭으로 늘어나자 건설업체들은 이를 최종소비자인 주택구매자들에게 전가하면서 집값을 올리는 주요 원인 중 하나로 간주되고 있습니다. 이에 따라 온타리오 주정부는 개발부담금을 동결하고 더 이상 집값 상승의 촉매제로 작용하지 못하도록 하려는 것입니다.

중산층 이하의 가정이 구입하는 비싸지 않은 소규모 주택이나 공공목적의 임대주택, 그리고 비영리단체의 건축에 대해서는 개발부담금을 감면해주거나 면제해주도록 방안도 내놓았습니다만 일부 지자체는 주정부의 재정지원이 없다면 결국 주민들에게 재산세를 큰 폭으로 올려 받을 수 밖에 없다는 입장을 보이고 있어서 주정부와의 정책조율이 필요해 보입니다.

그 외에도 건축인허가와 환경보존 관련한 행정부과금이나 수수료도 만만치 않은데, 앞으로 이와 관련한 비용이나 토지 보존 및 환경영향과 관련된 부과금도 늘어나지 않도록 36개 환경보전기관들을 하나로 통합할 계획입니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

(지난 호에 이어)

2. 다양한 형태의 주거건물 신축 허용(계속)

셋째, 토론토시 전역의 모든 주거지역에 대해 Duplex, Triplex, Fourplex와 같은 다세대주택(Multiplex)을 지을 수 있도록 허용하는 것을 공청회 등을 통해 공론화하고 있으며, 이미 행정적인 절차는 상당히 진행되었습니다. 다세대주택은 단독주택과 같은 규모로 건축하면서도 2~4세대가 살 수 있는 주택형태(two, three, or four residential units)이기 때문에 토지를 효과적으로 사용할 수 있고 더 많은 세대가 살 수 있는 집을 공급할 수 있습니다.

이 방식으로 단독주택과 같은 저밀도의 도시지역 내에서 추가로 주거시설을 만들면 동네가 급격히 조밀해 지지 않고 완만한 밀도의 증가(gentle density)를 꾀할 수 있습니다.

최근 조사한 주민들이 반응결과를 보면, 전체 시민들의 과반수가 훨씬 넘게 찬성하는 쪽으로 기울어 있지만 널찍한 단독주택지역에 거주하는 스카보로와 이토비코지역의 주민들은 반대가 더 우세한 편입니다.

특히 중간 또는 그 이하 소득층에서는 이런 정책방향을 지지하고 있으며, 이미 온타리오 주정부가 주택공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 방법이 있다면 무엇이든지 찾아서 빠른 시간 안에 실행해야 한다는 확고한 정책적인 의지가 있기 때문에 모든 주거지에서 기존에 있던 집을 다세대주택으로 증개축 하거나 신축하는 현장을 머지 않아 토론토의 동네 곳곳에서 보게 될 것으로 예상합니다.

지방자치단체의 입장에서는 기존의 상하수도나 교통, 학교, 소방서 및 경찰서와 같은 기본적인 인프라 및 서비스 시설에 추가투자를 할 필요 없이 새로운 주거공간을 늘릴 수 있으며, 재산세 수입도 늘릴 수 있는 방안입니다.  

넷째, 다세대주택 허용이 된 이후에 고려할 수 있는 추가적인 주택공급방안은 토론토시의 일정한 지역에 대하여 4층 이하의 주거용 건물을 보다 쉽게 지을 수 있도록 허가하는 것입니다. 허가할 지역에 대한 검토와 신축허용기준에 대해서는 앞으로 논의를 진행하면서 구체화 될 것으로 보입니다.

이런 방안은 토론토시 내에서 주택의 다양성과 선택 가능한 유형을 늘리기 위한 정책검토프로그램인 EHON(Expanding Housing Options in Neighborhoods)의 일부입니다.

다섯째, 지금까지 토론토시에서 정식허가를 쉽게 내주기를 꺼려하던 소위 루밍(Rooming)하우스(Multi-Tenant House) 조차도 긍정적인 방향에서 검토하기 시작하였습니다. 여러 명의 세입자들이 좁은 건물에서 많이 거주하면서 보건위생 또는 화재의 위험에 노출되어 있는 건물이 많았기 때문에 부정적인 시각이 많았지만, 높은 렌트비용을 감당할 수 없는 저소득층 시민들에게는 그나마 현실적인 주거형태가 되기 때문입니다.

따라서 보건, 안전, 그리고 전기 및 소방관련 규정을 준수하면서 온타리오주의 건축기준(Ontario Building Code)에 맞도록 신축 및 운영허가(License)를 주는 방향으로 2024년까지 제도를 정비하면 토론토시 전 지역에서 이러한 사업을 할 수 있게 될 것으로 예상됩니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

(지난 호에 이어)

2. 다양한 형태의 주거건물을 신축할 수 있게 제도를 정비

지금 온타리오 주민들의 주거문제를 해결하는데 가장 걸림돌이 되는 것이 바로 단독주택과 고층 콘도아파트, 그리고 타운하우스 외의 다른 주거형태의 집은 짓기가 어렵다는 제도적인 현실입니다. 단독주택은 공급이 제한적인데다 이미 값이 많이 올라서 구입할 여력이 없고, 콘도아파트에 거주하자니 갈수록 면적이 협소해져서 가족생활을 하기엔 만족스럽지 못하다고 불평합니다. 또한 타운하우스 가격도 단독주택 못지 않게 높은 수준이어서 구입할 형편이 못될 뿐만 아니라, 렌트로 지내려고 해도 이 모든 주거형태가 부담스런 수준으로 임대료가 올랐습니다.

토론토시의 향후 전망자료에 따르면, 현재의 추세를 바탕으로 2051년까지 최소 70만명의 인구가 증가할 것으로 예상되며, 약 42,000채의 집이 부족할 것으로 내다보고 있습니다. 따라서 도시 면적의 35%를 차지하는 저층 지역에 보다 더 다양한 형태의 주거건물을 더 많이 지을 수 있도록 하는 것을 정책목표로 삼고 있습니다.

따라서 주거비용이 너무 부담되지 않으면서(affordable) 생활환경도 나쁘지 않은 그 중간 형태의 집들(“missing middle” housing forms)이 많이 공급될 수 있도록 온타리오주의 도시계획 또는 건축관련 제도를 정비하고 있으며 일부는 이미 시행에 들어 갔습니다.

특히 이러한 문제는 광역토론토 외곽지역의 도시들보다 토론토에서 더 공감할 수 있는 현실적인 문제이기 때문에 토론토시에서 아래와 같이 다양한 방법으로 추진하고 있습니다. 온타리오 주정부는 각 도시별로 향후 신축주택의 공급물량을 할당하여 목표달성을 하도록 점검하며 지속적으로 정책적 조율을 해나가고 있으며, 주거문제가 가장 심각한 토론토시에서도 발등에 불이 떨어진 상황입니다.    

첫째, 이미 설명한 바와 같이 단독주택 대지 안에 3가구가 거주할 수 있게 건축을 허용하는 방안을 주정부 차원에서 시행하기 때문에 토론토시에서도 지하에 살림할 수 있는 공간(Secondary Suites)으로 꾸미기 위해 개조허가를 신청하면 소방관련 규정과 전기안전관련규정만 준수한다면 허가를 해주고 있습니다.

둘째, 세입자가 거주할 수 있도록 뒷마당에 별도의 건물(Garden Suite)을 신축하는 것을 장려하며, 만일 신축 후에 15년 동안 토론토시에서 정한 시장평균렌트가격(the City of Toronto Average Market Rent)수준으로 렌트를 주면 토론토시에서 $50,000의 신축공사 지원금을 무상으로 제공하는 프로그램도 있습니다.

용어의 혼돈이 있을 수 있는데, 토론토시에서 ‘Garden Suite’라고 부르는 ‘뒷마당 별채건물’을 오타와시에서는 ‘Coach House’(Secondary Dwelling Units in an Accessory Structure)라고 부릅니다. 오타와시에서는 상하수도가 기존 집의 본채로부터 상하수도를 연결해서 사용하는 경우에는 별채의 건축을 허가합니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지:  www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

(지난 호에 이어)

1. 단독주택 대지 안에 3가구가 거주할 수 있게 건축을 허용(계속)

단독주택의 지하실 전체 크기만도 못한 작은 신축콘도들도 비싼 값에 분양되고 있어서, 단독주택의 지하실 창문을 높여 햇볕이 잘 들어오게 하고 별도의 출입문을 만들면 훌륭한 주거공간으로 꾸밀 수 있습니다. 또한 단독주택 뒷마당에, 콘도아파트 방1개 또는 방2개 있는 유닛보다 더 큰 규모로 독립된 주거공간을 신축할 수만 있다면, 이곳을 렌트매물로 내놓거나 독립한 자녀가 살게 한다면 장성한 자녀는 매달 $2,000 이상의 임대료를 절약할 수 있고, 렌트를 주면 집주인의 노후에 추가적인 수입이 발생 할 수도 있어서 문제해결을 위한 실용적인 아이디어라고 생각됩니다.

특히 빈부의 격차가 많이 벌어진 지금의 사회구조에서는 중산층의 내집 마련에 큰 도움이 될 방안이라 여겨집니다.

온타리오 주정부 차원에서 이러한 형태의 ‘한 집에 3가구 거주가 가능한 구조’로 건축하는 것을 법으로 보장할 계획(up to three units will be allowed on a single residential lot)인데, 이 경우 지금처럼 각 지방자치단체에서 허가를 해주어야 한다거나 관련 규정이나 조례를 변경하지 않아도 온타리오주 전역에서 즉각 시행이 가능하도록(without any bylaw amendments or municipal permissions) 상위법인 온타리오주 법률로 명시하게 됩니다.

한 대지 안에 2가구나 3가구가 각 층에 거주하는 형태의 집(Duplex 또는 Triplex)도 각 지자체의 도시계획상의 용도규정이나 건축조례와 상관없이 지을 수 있게 하고, 지자체에서 조례로 정한 가구당 주차장 확보기준도 요구하지 못하게 할 예정입니다.

이러한 정책을 밀고 나가는 데는 현실적으로 많은 저항이 있을 것으로 예상됩니다. 기득권을 가진 조용한 고급단독주택지역에서도 반대의 목소리가 나올 수 있고, 개발부담금을 줄이려고 하는 주정부의 조치에 일부 지자체장들은 세수의 감소를 우려하여 공공연한 반대의사를 표시하기도 하였습니다. 따라서 주정부 차원의 재정지원 등을 통해서 정책수행에 걸림돌이 되지 않도록 설득해 나가야 할 과제가 놓여 있습니다.

하지만 향후 10년 동안 150만 채의 신규주택을 공급하겠다는 주정부의 목표가 워낙 확고한데다, 매년 인구가 크게 늘어나고 있는 19개 대도시에 대해 각 도시별 인구와 가구 수가 증가하는 만큼 주택신축공급도 늘어날 수 있도록 계획을 세우게 하여 매년 할당목표량을 지정하는 방식으로 진척도를 확인하는 시스템도 구축하고 있습니다.

이러한 계획에 따르면, 토론토시는 2031년까지 285,000채의 신규 주택을 건설할 계획이며, 오타와는 161,000채, 미시사가는 120,000채, 브램튼은 113,000채의 신축주택이 건설되도록 하겠다는 것을 목표로 하고 있습니다.

하지만 토론토시의 사정을 예로 살펴보면, 주거지역으로 용도지정된 땅의 약 70%는 단독주택 전용지역으로 지정되어 있어, 집을 지을 수 있는 단위 수가 제한되고, 대부분의 주거지역에서는 3층 구조의 Triplex 또는 소형아파트 건물과 같은 적당한 형태의 밀도도 금지되어 있어서, 신축주택 공급 목표량을 달성하기 위해서는 다양하고 창의적인 방법이 동원되어야 할텐데, 주정부가 추진하는 ‘한 집에 3가구 거주가 가능한 구조’로 건축하는 것이 가능해진다면 공급량을 획기적으로 늘리는 결과를 가져올 수 있을 것으로 보입니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지 : www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

(지난 호에 이어)

5. 주택분야의 혁신과 창의성을 장려: 주택시장에는 다양한 욕구를 가진 주택구입자들이 있으며, 또한 그들이 감당할 수 있는 구입예산도 천차만별입니다. 따라서 이러한 시장의 수요에 대응한 새로운 주택 디자인과 다양한 품질의 건축자재, 그리고 주택소유형태들에 대한 창의적인 시각과 혁신적인 아이디어가 주택문제 해결을 위해 절실히 필요하며 이를 통해 보다 저렴한 주택이 더 많이 공급될 수 있도록 주정부도 제도를 개선하려고 합니다.

다양한 정책아이디어를 실천에 옮기려면 걸림돌이 되는 현행 관련법규를 개정해야 하는데, 예를 들면 2006년 토론토시법(City of Toronto Act, 2006), 1997년 개발부담금법 (Development Charges Act, 1997), 2017년 새주택건설허가법(New Home Construction Licensing Act, 2017), 온타리오 신규주택보증계획법(Ontario New Home Warranties Plan Act), 그리고 토지사용계획법(Planning Act) 등이 그 대상입니다.

그러면, 온타리오 주정부가 밝힌 5가지 주택공급확대를 위한 대원칙을 어떤 구체적인 프로그램을 통해서 실천에 옮겨갈 지 알아보겠습니다.

1. 단독주택 대지 안에 3가구가 거주할 수 있게 건축을 허용

최근의 지방선거에서 정치적으로 가장 큰 이슈가 된 것이 바로 거주할 집이 부족하다는 것이었습니다. 그러므로 주정부 입장에서도 유권자들의 최대 걱정거리를 해소하는 것이 정치적으로도 가장 급선무라고 여기는 것은 당연하다고 할 수 있습니다. 집값이 천정부지로 올라가면서 내집 마련의 꿈을 포기한 시민들이 늘어나고 있어서, 이젠 무슨 수를 써서라도 더 많은 집을 더 저렴한 값에 빨리 공급할 수 있는 방안을 마련하여 실행에 옮기지 않으면 안될 절박한 사정에서 나온 아이디어 중 하나가 바로 1채의 단독주택 대지 안에서 3가구가 살 수 있게 하자는 것입니다.

예를 들면, 단층구조의 단독주택(Bungalow)이나 2층집에서, 1-2층(Main residence)은 부모님이 거주하고, 지하실은 렌트를 줄 수 있는 구조(Basement apartment)로 고치고, 뒷마당에는 작은 규모의 집(Garden house)을 하나 더 지어서 독립한 자녀가 같은 대지 안에서 따로 거주할 수 있게 할 수 있다면 주택공급량이 획기적으로 늘어나는 결과를 보게 되므로 주택부족문제를 해결하는 효과적인 방안이 될 수 있습니다.

온타리오 주정부 산하의 감정평가공사(MPAC)에서 조사한 바에 따르면, 단독주택은 점차 커지고 새 콘도아파트 유닛은 점차 작아지는 추세입니다. 온타리오주의 콘도아파트 유닛들은 25년 전보다 평균 35% 더 작아진 반면 단독주택은 평균 25% 더 커졌습니다. 1990년대 중반만 하더라도 콘도 유닛의 평균면적은 약 1,100sf, 단독주택은 액 2,000sf였는데, 지금은 콘도유닛이 평균 약 700sf, 단독주택은 약 2,500sf입니다.

콘도개발업체들이 구입하는 땅값은 매년 큰 폭으로 오르고 지자체가 부과하는 개발부담금도 계속 커지고 있어서 작은 면적의 유닛들도 분양가격은 높아지고 있습니다. 단독주택은 너무 비싸서 처음 내집을 구입하는 바이어들은 콘도아파트를 선택할 수 밖에 없습니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지 : www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

(지난 호에 이어)

지금의 온타리오 주정부는 주택문제에 대해 지난 주정부가 이렇게 심각한 상황이 오기 전에 지체 없이 대처하지 못한 것을 맹비난하면서 이제는 무슨 수단을 써서라도 약속한 정책을 밀어붙여서 기어이 해결하겠다는 의지를 밝히고 있습니다.

게다가 처음 발표한 대책이 일부 실행에 옮겨졌지만 단기간에 쉽게 좋아질 기미를 보이지 않자 더욱 강력한 추가대책을 속속 발표하였는데, 그 내용 중에는 획기적인 아이디어들이 포함되어 있어서 만일 앞으로 주정부의 의지대로 실행이 된다면 광역토론토지역의 중장기적인 주택공급량에 상당한 영향을 주어 결국 집값이 안정될 수도 있겠다는 희망적인 기대를 해봅니다.

주택 공급을 더 많이 더 빨리 더 싸게 공급하기 위해 주정부가 하려는 일을 5가지 대원칙으로 나누어 설명하였는데, 그 내용은 다음과 같습니다.

1. 개발에서 완공까지의 속도: 온타리오 주정부는 이제 속도가 문제해결의 관건이라고 보고 있으며, “우리에겐 시간이 없다”라고 하면서 정책실행을 위해 제정한 법률의 제목도 ‘더 많은 집을 더 빨리 지어 공급한다’는 의미로 More Homes Built Faster Ac’(2022)라고 작명하였습니다. 개발승인 및 건축허가에서부터 완공검사에 이르기까지 관료주의적인 절차와 불필요한 서류(Red tape and paperwork)를 정비하여 더 빨리 진행되게 하려는 것이 목적입니다.  

2. 개발 및 건축비용에 대한 통제: 개발 및 건축업체들이 집을 짓는데 드는 비용이 얼마가 될지를 예측 가능하게 해서, 더 많은 신축활동이 일어나게 하겠다는 것입니다. 특히 각급 정부(온타리오주와 지방자치단체 등)에서 부과하는 각종 인허가 비용이나 개발부담금(Development charges)이 신축주택의 원가를 높이는 원인이 되므로, 보다 저렴한 집들이 많이 공급되게 하려면 이런 건축비용 요소부터 통제하려는 것입니다.

3. 다양한 형태의 집을 공급: 활용 가능한 토지는 매우 제한되어 있고, 집값은 이미 많이 오른 상황에서 어딘가에 거주해야 할 집을 확보해야 하는 주택구입희망자들에게 자신의 예산수준에 맞는 다양한 크기와 형태의 집을 공급해야 할 필요성이 있습니다.

따라서 단독주택과 타운하우스 뿐만 아니라, 임대용 아파트와 지하공간을 활용한 렌트공간, 그리고 가족이 거주하기에 적합한 콘도아파트 등 보다 다양한 유형의 집들이 지어질 수 있도록 할 것입니다.

4. 임대매물도 꾸준히 공급: 주거용 렌트시장에는 지금 기록적인 수준의 낮은 공실률을 보이고 있으며 이는 분명 비정상적인 상황입니다. 늘 수요가 공급보다 넘쳐났기 때문에 균형을 잃은 지 오래됩니다. 따라서 온타리오 주정부는 세입자를 보호하는 한편, 임대주택도 더 많이 시장에 공급되도록 해야하는 어려운 과제를 안고 있습니다.

정부나 공공부문에서 공급되는 임대주택은 그 비중이 미약하기 때문에 민간부문의 공급에 더 많이 의존하고 있는 구조적인 문제로 인해 해결책이 쉽지 않습니다. 민간부분은 임대전용 아파트를 지어 운영하는 회사나 각 개인들이 임대수입을 목적으로 콘도를 구입하여 렌트시장에 리스팅하는 것들이 모두 포함된 것입니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

온타리오 주정부는 그동안 집값이 지속적으로 큰 폭으로 상승하는 바람에 내집 마련의 꿈이 현실적으로 무너지게 되었고, 이로 인해 얼마나 많은 사람들이 절망하게 되었는지를 인식하게 되었습니다. 예를 들어 2021년의 온타리오주 전체의 평균 집값은 10년 전보다 180% 상승하였는데, 근로자들의 소득은 같은 기간에 38% 늘어나는데 그쳤습니다.

근로자의 소득은 년간 2% 내외로 오르는 동안 집값은 해마다 8~9%씩 올랐고, 렌트비는 10~15%씩 올랐기 때문에 이제는 약 83%의 잠재 주택구입자들이 자신의 소득으로는 집을 구입하기가 어렵고, 약 56%의 세입자들은 자기소득으로 방 2개 있는 공간도 임차하지 못할 처지가 되었습니다.

그러니 아무리 저축하여도 그 돈으로는 자기집을 구입한다는 게 현실적으로 불가능한 것임이 증명되었습니다. 반면에 집을 10년 전에 구입하였던 사람들은 그간의 집값 상승을 통해 상당한 경제적 지분을 얻게 되었으므로 집을 소유한 사람들과 렌트로 생활하는 사람 간에는 빈부의 격차가 더욱 크게 벌어졌습니다. 

또한 지난 20년간 주택시장에 공급된 새 집들 중 7%만이 임대목적으로 지어졌기 때문에 렌트매물은 점점 줄어들어 지금의 공실률이 2% 아래로 떨어져 집주인과 세입자 간의 협상력 균형이 깨어진 지 오래입니다.

공급측면에서 더욱 심각한 것은 광역토론토지역에서 새로운 콘도아파트를 지으려고 건축허가를 받는데도 약 2년이 소요되며, 토지를 확보하고 건축허가를 받아 착공해서 완공하기까지는 총 10여 년이 걸린다는 것입니다. 이것은 온타리오 주정부가 대책마련을 위해 구성한 테스크포스팀에서 문제점으로 정리한 내용의 일부에 불과합니다.    

이에 온타리오 주정부가 다각도로 원인분석과 대책을 논의한 끝에 내린 결론은, 주택 수요는 새이민자들이 계속 들어오기 때문에 앞으로도 계속 커지는 게 당연하고, 임시방편적인 세금 중과나 일시적인 외국인 주택구입금지 등의 조치는 근본적인 해결책이 못되므로 공급을 획기적으로 늘리는 것 외에는 뾰족한 방법이 없다는 것입니다.

그것도 ‘더 많은 집을, 더 빨리’ 주택시장에 공급하는 것을 목표로 하고 있습니다. 온타리오 주정부는 향후 10년 동안 150만 채의 주택을 공급하는 것을 목표로 지방자치단체들과 민간 부문, 비영리 단체, 그리고 연방 정부와 협력해서 추진할 다양한 내용을  ‘More Homes Built Faster Act’(2022)에 담아 적극 시행해 나갈 예정입니다.

이 법률에는 주택공급을 늘리기 위한 실행계획(Housing Supply Action Plan)을 바탕으로 여러 관련 법률들을 개정하여 신규택지를 더 많이 공급하고, 추가 토지공급이 어려운 도시지역에서는 수직적인 개발과 더 조밀한 건축이 가능하도록 건축허가 규정을 개선하고, 지방자치단체들이 건설업체에 부과하는 개발부담금(Development Charges)을 낮추면서, 건축허가의 기간들을 획기적으로 줄여 주택시장에 더 빨리 공급될 수 있도록 하는 등 여러 조치들이 포함되어 있습니다.

앞으로 이 법률이 시행되면서 중장기적으로 광역토론토 주택시장의 공급판도가 획기적으로 바뀐다면 집값의 향방을 결정하는 중요한 요인으로 작용할 수도 있습니다. 그러면 앞으로 온타리오 주정부가 주택공급확대를 위해 더 많은 주택을 어떻게 더 빨리 시장에 공급할 것인지를 ‘More Homes Built Faster Act’(2022)에 담긴 내용을 중심으로 하나씩 살펴보겠습니다. (다음 호에 계속)

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

(지난 호에 이어)

4. Anti-Flipping Tax(단기의 투기적 매매에 대한 특별과세규정)

캐나다 연방정부가 2023년 1월부터 시행한다고 발표한 새로운 세법규정(Anti-Flipping Tax)은 단기간에 걸쳐 투기적인 매매를 한 경우에 부과하는 특별과세조항입니다. 즉, 소유권 등기 후 12개월 미만의 짧은 기간 안에 집을 되팔면 1가구 1주택[Principal Residence)에 대한 양도차익 면세혜택을 주지 않고, 양도소득세가 아닌 사업소득으로 간주하여 더 높은 세금을 부과하는 제도입니다.

현행 세법에서는 집을 한 채 가진 사람이 자기 집(Principal Residence)을 팔아서 양도차익을 남기더라도 양도세가 면제되며, 설령 자기 집이 아닌 다른 투자용 집을 매각하더라도 양도차익의 50%에 해당되는 금액만 그 해의 다른 소득과 합산하여 누진과세율로 세금을 납부하게 됩니다. 이러한 양도세 부과관련 세법규정을 ‘50% inclusion rule’이라고 부릅니다.

하지만, 이번에 연방정부가 발표한 ‘Anti-Flipping Tax’의 대상이 되면 단기차익을 노리고 매매한 거래(flipping)로부터 거두어들인 매매차익은 양도차익이 아니고 사업소득으로 간주하여 100% 과세대상이 되며, 결국 더 많은 세금이 중과됩니다.

따라서, 올해부터는 헌집을 구입하여 단기간에 수리한 후 되팔거나, 신축콘도를 분양받아 소유권 등기가 이루어지기 전에 전매를 하거나, 소유권 등기 후에 곧바로 매각하는 경우에는 많은 세금을 납부해야 하므로 매매를 결정할 때 유의해야 합니다.   

5. More Homes Built Faster Act(2022)의 시행

최근 몇 년간 집값이 급등하면서 내집 마련의 꿈이 멀어진 많은 사람들 때문에 여론이 악화되자 연방정부와 주정부에서는 이 문제를 정치적으로 중요한 이슈로 다루게 되었습니다.

주택가격은 수요와 공급의 증감에 따라 오르고 내리므로, 수요를 줄이기 위해 연방정부가 외국인의 주거용 부동산 취득 금지조치를 시행하고 온타리오 주정부가 외국인이 구입한 집에 대해 비거주자 투기세율(Non-Resident Speculation Tax Rate)을 크게 올렸습니다.

신설된 토론토의 빈집세(VHT; Vacant Home Tax)도 세부담을 피하기 위해 집을 팔거나 렌트시장에 매물로 나오게 함으로써 공급이 약간 늘어나는 효과를 가져올 것으로 보입니다.

하지만, 집값을 잡는 근본적인 해결책은 주택공급을 획기적으로 늘리는 것뿐이라는 것을 온타리오 주정부가 인식하고 최근 몇 년간 준비해 온 More Homes Built Faster Act(2022)를 시행합니다.

향후 10년 동안 150만 채의 주택을 공급하는 것을 목표로 온타리오 주정부는 지방자치단체들과 민간 부문, 비영리 단체, 그리고 연방 정부와 협력해서 추진할 내용을 담은 이 법률은, 보다 많은 집을 더 빨리 주택시장에 공급할 수 있도록 관계법률을 개정하여 건축 및 도시계획관련 규제를 풀고, 행정절차를 간소화하며, 신축주택에 대한 각종 분담금 및 수수료를 줄여주는 것은 물론, 그동안 성역으로 여겨왔던 그린벨트지역 중 일부를 풀어서 대규모 주택을 지을 택지로 공급하는 방안도 들어 있어서, 앞으로 중장기 주택가격의 향방을 결정하는 중요한 요소가 될 것으로 보입니다.

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >