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허진구의 '알기쉬운 캐나다 부동산 상식'

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"2003년 부동산 캐나다 창간이후 부동산 분야 고정 칼럼니스트"
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2022-06-23
소득 불평등과 부동산 보유와의 상관관계(1)

 

  1. 직업군 간의 소득불평등 발생

최근 몇 년간 지속된 Covid-19 상황은 가진 게 적은 사람들에게 상대적으로 더 많은 고통을 주었습니다. 자가용이 없는 사람은 감염위험이 높은 줄 알지만 달리 방법이 없기 때문에 대중교통을 이용할 수 밖에 없었고, 재택근무니 온라인업무처리니 하는 것도 특별히 온라인으로 업무하는 일부 직업군을 제외하면 대부분 고소득 고학력 직업을 가진 직장인들에게 주어진 생계유지 가능방식입니다.

저소득층이 주로 종사하는 직업군에서는 현장에 매일 출근하지 않으면 급여가 나올 수 없는 일이거나, 코로나 사태가 터지면서 직장을 그만두어야 하는 서비스직종의 종사자일 가능성이 높습니다.

이러한 상황이 장기화되면서 소득의 불평등은 안정적으로 높은 급여를 받는 IT업종이나 금융계, 공무원 등 고급직종과 안정적인 취업을 보장 받지 못하는 저소득 직업군에 종사하는 사람들 간의 소득격차는 지속적으로 커지고 있습니다.

 

  1. 세계적인 현상이 된 소득불평등

중국에서는 도시 셧다운이 연이어 벌어지면서 주요물자 공급망에 문제가 발생하고 글로벌 공급경색과 물류대란으로 이어졌습니다. 게다가 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 원자재, 농산물, 석유나 가스 등 에너지 공급에도 큰 충격이 생겨 농산물과 공산품, 그리고 휘발유 등 서민들의 생필품 가격들이 급등하면서 당장 가족의 소비를 줄일 궁리를 할 수 밖에 없는 지경에 이르렀습니다.

그동안 불안정한 상황에 수년간 지속되면서 엄청난 자금이 시중에 풀리면서 부동산 등 실물자산을 가진 사람들과 그렇지 못한 사람들 사이에는 부의 격차가 더욱 벌어졌습니다. 가진 게 없는 계층은 자신의 노동력으로만 소득을 벌겠지만, 부동산 등 실물자산을 가진 계층은 자신의 노동력 외에 자산이 스스로 굴러가면서 창출해내는 부가적인 소득이 발생합니다.

문제는 근로소득에서 발생한 소득의 증가속도보다도 부동산과 같은 자산에서 발생되는 소득(임대소득과 양도소득)의 증가속도가 훨씬 더 빠르게 커가고 있다는 데 있습니다. 

이는 세계적인 소득불평등 현상을 더욱 심화시키는 원인이 되고 있는데 OECD국가들의 사정을 통해서 자세히 살펴보면, 소득불평등이 가장 큰 국가 순위는 칠레, 멕시코, 터키, 미국, 이스라엘, 포르투갈, 영국, 이탈리아, 호주, 뉴질랜드, 일본, 그리스, 캐나다, 한국, 폴란드의 순서로 나타났습니다.

반면에 소득불평등의 정도가 가장 낮은 국가들 순위는 슬로베니아, 슬로바키아, 덴마크, 노르웨이, 체코, 스웨덴, 핀란드와 같은 북유럽 국가들이 주로 차지하고 있습니다. 

 

  1. 캐나다의 소득불평등 상황

적어도 소득불평등과 관련해서 본다면, 캐나다는 미국에 비해 아직까지는 덜 심각한 불균형 상황이라고 볼 수 있습니다만, 캐나다도 최근 몇 년 사이에 상위 부유한 계층의 사람들이 점차 소득과 부의 집중도를 빠른 속도로 높여가는 경향을 보이고 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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2022-06-16
세입자가 있는 집을 매매할 때 주의할 사항

 

온타리오주의 주거용부동산 임대차 관계법(Residential Tenancies Act, 2006)에 따르면, 세입자가 살고 있는 집을 매매할 경우라도 아직 유효한 임대계약기간이 남아있다면 기존 세입자를 내보내지 못하게 되어있습니다. 따라서 세입자를 끼고 매매하는 것은 가능하지만 매매를 이유로 살고 있는 세입자를 강제로 내보낼 수 없으므로 각별한 주의가 필요합니다.

우선, 매각하는 셀러의 입장에서는 현재 살고 있는 세입자와 맺은 임대차계약서의 내용을 살펴보고 정확히 언제 계약이 만료되는지 확인하여야 합니다. 대개 3가지 방법 중 하나를 선택하게 됩니다.

그 첫째는, 아직 임대차계약기간에 여러 달 남아 있는 상황에서 집을 팔아야 하는 상황이라면, 시장에 내놓고 집을 보여줄 때 잠재적인 구매자에게 본인 또는 가족이 직접 거주할 경우 입주가 언제쯤 가능한지를 알려주어야 합니다. 대개 이러한 경우에는 기존 세입자를 그대로 살게 하면서 투자용으로 구입하는 바이어 또는 남은 임대차계약이 만료될 때까지 기다릴 의향이 있는 바이어만 관심을 가지게 되므로 매각에 있어서 불리한 편입니다.

집을 보여 줄 때에도 집주인이 사는 집보다 청결을 유지하기가 어려울 뿐만 아니라 집을 보여주는 예약일정도 세입자의 협조가 없으면 원활하게 진행되지 못합니다. 게다가 가격도 일반적인 매매가격 보다 덜 받게 될 가능성이 높습니다.

두 번째 방법은, 12달의 임대차계약기간이 지나서 매달 자동으로 갱신되는(month-to-month renewal) 시점까지 기다렸다가 집을 리스팅하거나 잔여계약기간이 두 달여 남은 시점에서 리스팅하는 방법입니다.

세 번째 방법은, 세입자에게 집을 매각하려는 계획을 밝히고 적정금액을 보상하고 미리 내보내고 리스팅하는 방법입니다. 모든 세입자가 다 협상에 응하지는 않겠지만, 만일 이 방법이 가능하다면 쇼잉(showing)도 훨씬 효과적이며, 가격협상도 세입자를 둔 채로 매각할 때보다 유리한 편입니다.

바이어로서는 잔금 날에 과연 현재의 세입자가 확실히 집을 비워줄지에 대한 염려를 하게 되며, 이 때문에 오퍼가격에도 영향을 주는데, 실제로 가끔 문제를 일으키는 세입자가 있어서 리스크로 간주할 수 밖에 없기 때문입니다.

현행 주거용 임대차 관계법에서는, 집주인 또는 집을 구입한 바이어가 본인이나 그 가족이 거주할 목적으로 세입자를 내보낼 때는 세입자가 살 다른 집을 구할 수 있도록 반드시 60일 전에 사전통지를 하여야 하며, 1달치 임대료를 보상해주어야 합니다. 물론 12달의 임대차계약기간이 만료된 경우에만 60일전 사전통지로 내보낼 수 있습니다.

 그런데, 매매의 경우에는 셀러가 바이어를 대신하여 Landlord Tenant Board(LTB)에서 정한 N12 양식(Form N12 : “Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit”)을 작성하여 세입자에게 통지한 후 사본을 바이어에게 제공하여야 하며, 1달치 임대료 보상도 바이어가 아닌 셀러의 의무사항입니다.

주의할 점은, 60일 사전통지규정은 임대료 납부주기로 따졌을 때 최소 60일이 되어야 합니다. 예를 들어 매달 1일에 임대료를 납부하는 경우, 5월 10일에 통지를 주었다면 가장 빠른 퇴거 가능일자는 7월 31일이 됩니다.

 

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2022-06-09
내 집의 재산세액이 결정되는 4가지 단계(2)

 

(지난 호에 이어)

3단계: 부동산 유형별 재산세 분담률 결정

각 지방자치단체들은 해마다 1년 동안 소요될 예산금액을 산출하고, 어디에서 소요재원을 조달할 것인가를 결정하며, 이 중에서 재산세로 거두어 들여야 할 총 금액이 나옵니다. 이 재산세 징수액 목표금액(토론토시는 한 해 예산의 약 45% 내외, 그 외의 GTA 지자체들은 약 60~65% 내외)이 정해지면, 여기에 온타리오주 정부의 학교운영관련 교육세 징수목표액을 더하여 총 징수할 금액을 결정하게 됩니다.

이 때 York, Peel, Halton, Durham 지역처럼  지역정부(Upper-Tier Municipality)가 있는 경우는 재산세 징수액을 지자체와 지역정부 간에 어떻게 배분할 것인지를 결정합니다.

이렇게 재산세 징수를 통해 거두어들여야 할 목표 세수액이 결정되면, 부동산의 종류에 따라 부담해야 할 상대적 담세비율을 정하게 됩니다. 온타리오주의 모든 부동산들은 재산세 부과를 위한 공시감정가액을 산정할 때 그 유형별로 Residential(주거용), Multi-residential(7세대 이상의 다세대용 주거건물), Commercial(상업용), Industrial(산업용), Farmland(농업용), Managed Forests(산림지) 등으로 나눕니다.

그런 다음, 부동산 종류간에 재산세의 상대적인 분담비율을 정하기 위해 주거용(Residential)부동산을 1로 두고, 상업용 부동산, 산업용 부동산, 다세대주택, 종업용 부동산을 각각 주거용 부동산의 몇 배로 과세할 것인가를 정합니다.

이렇게 상대적 담세율을 결정하면 각 부동산의 세율은 자동으로 결정되며, 이 징수안이 지자체 의회에서 통과하면 그 해의 재산세율로 공식 확정됩니다. 토론토시의 경우에는, Budget Committee(예산위원회)와 Executive Committee(집행위원회)의 예산수립 및 토의과정을 거쳐 수정안이 마련되면, City Council(시의회)에서 최종 의결하여 한 해의 예산을 확정하는 절차로 진행됩니다.

 

4단계: 부동산 소유주에 대한 재산세액 통지

예산안이 매년 초에 마련되는 동안, 우선 전년도 재산세액의 50%를  예정납부액(Interim Tax Amount)으로 고지하고, 지자체 의회에서 예산안이 통과되면 미리 낸 부분을 공제한 최종확정 재산세액(Final Property Tax Amount)을 고지합니다.

토론토시의 경우에는, 전년도에 납부한 재산세액의 50%에 해당하는 예정고지서(Interim Bill)를 2월 중에 우편으로 받으면 3-4-5월에 걸쳐 납부하며, 시의회를 통과한 확정된 재산세고지서(Final Bill)를 5월~6월경에 받으면 그 해의 나머지 재산세액을 7-8-9월에 걸쳐 납부하게 됩니다. 다른 편리한 납부방식도 선택할 수 있으며 시니어를 위한 재산세 감면제도도 있습니다.

 

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2022-06-02
내 집의 재산세액이 결정되는 4가지 단계(1)

 

토론토시의 경우를 예로 들어 주거용 부동산에 대해 부과되는 재산세를 살펴보면, 매년 초에 지난 해 납부세액의 50%를 우선 납부하는 예정고지서(Interim Property Tax bill)를 각 주택소유주에게 발송합니다. 그리고 그 해의 재산세율과 납부할 세액이 확정되면 최종 재산세 고지서(Final Property Tax Bill)를 5월말~6월초에 보냅니다. 그러면 어떤 과정을 거쳐 내 집의 재산세액이 결정되는지 그 과정을 살펴보겠습니다.

 

1단계 : MPAC의 공시감정가(CVA) 산정

온타리오 주정부 산하 공공기관인 MPAC(부동산감정평가공사; Municipal Property Assessment Corporation)은 온타리오주의 각 지방자치단체에 소재한 각종 부동산(주거용, 상업용, 산업용, 농업용 등)에 대해 몇 년의 간격을 두고 재산세 부과를 목적으로 한 부동산 공시감정가액을 평가(CVA; Current Value Assessment)합니다.

근래에는 2012년에 감정평가가 이루어진 이후, 매 4년마다 다시 평가하는 일정을 계획하였습니다. 하지만 2016년에 감정평가가 이루어진 이후에는 팬데믹으로 인하여 2020년에는 실시하지 못하고 지금까지 2016년 1월 1일 기준으로 감정평가한 공시감정가액(Assessed Value)을 그대로 재산세 부과 기준으로 삼고 있습니다.

다만, 정식으로 건축허가를 받고 집을 확장 또는 개조하거나 리노베이션 공사를 한 경우, 부동산 용도가 바뀐 경우, 농지와 같이 재산세 적용의 특례적용요건에 변화가 있는 경우에는 별도의 감정평가가 이루어집니다. 그런 다음, 모든 부동산의 감정평가결과를 각 지방자치단체로 보내게 됩니다.

 

2단계 : 지자체의 예산 수립(소요액과 조달계획)

  각 지방자치단체들은 매년 한 해의 살림살이 예산을 수립합니다. 우선 총소요액을 산출하는데, 이 때 인건비와 활동유지비와 같은 통상적인 운영예산(Operating Expense)과 지하철이나 대중교통, 도로의 신설과 같은 투자와 관련하여 10년의 장기계획으로 수립되는 자본적 지출(Capital Expenditure)로 크게 구분됩니다.

이렇게 자금소요액이 집계되면, 어디에서 소요재원을 조달할 것인가를 결정합니다. 토론토시의 경우를 보면, 연방정부 교부금과 온타리오 주정부의 교부금에 약 34%를 의존하며, 나머지는 시 자체의 수입으로 메우어야 합니다.

이 중에서 재산세로 45%를 거두어들여야 하는데, 외곽의 지자체는 대부분 약 60%가 넘는 지자체 예산소요액을 재산세로 거두어 들여야만 한 해 살림을 제대로 꾸려나갈 수 있습니다.

그 외에 지자체 수입으로는 사용자에 따라 비용이 결정되는 세수원천이 있는데, 대표적인 예로는 상하수도 사용료, 생활쓰레기 배출부과금, 주차장 이용요금 등이 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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2022-05-26
재산세율에 함축된 지방자치단체의 정책

 

부동산의 종류(the property classes)에 따라 각 지방자치단체들은 재산세율을 달리 적용합니다. 그런데 재산세율을 자세히 들여다보면 그 속에서 매우 의미있는 정책적인 인센티브를 발견할 수 있습니다.

2021년도 토론토시의 재산세율(Education Tax Rate를 포함한 총 재산세율)을 살펴보면, 주거용(Residential)건물은 0.611013%, 다세대용(Multi-Residential; 7세대 이상의 주거유닛이 있는)건물은 1.093384%, 새로 지은 다세대용(New Multi-Residential)건물은 0.611013%, 상업용(Commercial)건물은 2.080186%, 산업용(Industrial; 공장, 창고)건물은 2.065346%, 농지(Farmlands)는 0.152754%를 적용합니다.

온타리오주에서 다세대용(Multi-Residential)건물은 7가구 이상이 거주할 수 있는 주거유닛(Self-contained Apartment)이 있는 건물을 뜻합니다. 그러므로, 한 건물에서 1~6가구가 사는 아파트형태의 건물은 일반 주거용 재산세율을 적용하고, 7가구 이상이 거주할 수 있는 건물은 다세대주택으로 간주하여 각 지자체에서 다른 세율을 적용하게 됩니다.

그런데 2017년 4월부터 그 이후에 건축허가(신축 또는 용도전환)를 받은 신규 다세대용(New Multi-Residential) 건물에 대해서는 완공 후 35년간 재산세율을 주거용 재산세율과 같거나 최대 1.1배를 초과하여 부과하지 못하도록 관계법에 규정하였으며, 이는 온타리오주 내의 모든 지자체에 적용됩니다.

이처럼 새로 짓는 다세대건물에 대해 재산세를 35년간 낮추어주는 이유는, 주정부나 지자체의 예산으로는 렌트용 주택을 대규모로 공급할 여력이 없으므로 민간부문에서 더 많은 공급이 이루어지도록 인센티브를 주기 위한 것으로 보입니다.

한편, 각 부동산 종류별로 달리 적용되는 재산세율의 비율(Tax Ratio)도 중요합니다. 토론토시의 경우를 보면, 2012년에는 주거용 건물에 비해 다세대건물의 재산세 비율(Tax Ratio)은 3.26배, 상업용은 3.17배, 산업용은 3.17배였으나, 2021년에는 다세대건물이 주거용건물의 2.1배, 상업용은 2.64배, 산업용은 2.62배로 낮아졌습니다.

그 이유는, 일반적으로 시장이나 시의원들과 같은 정치인들은 선거 때마다 주민들의 표를 의식하여 주거용 재산세율은 묶어두고, 상업용이나 산업용 건물에 대해 더 높은 재산세를 부과하여 시 재정수입을 맞추려는 경향이 있기 때문에 온타리오 주정부에서 주거용건물의 재산세율을 기준(1로 가정)으로, 다세대건물은 2배, 상업용은 1.98배, 산업용은 2.63배를 초과하지 않도록 가이드라인을 설정하였기 때문입니다.

같은 해 옥빌(Oakville)의 재산세율을 보면, 다세대건물은 주거용건물의 1.78배, 상업용은 2.23배, 산업용은 3.19배를 적용하였으며, 리치먼드힐(Richmond Hill)은 다세대건물은 주거용건물과 같고, 상업용은 1.33배, 산업용은 1.64배를 적용하였습니다.

여기에서 각 지자체가 새로운 임대용 아파트, 상가건물, 또는 공장, 창고건물 등을 유치하는데 어느 정도의 인센티브를 주고 있는지 알 수 있습니다. 지금까지는 York 지역의 지자체들(Vaughan, Richmond hill, Markham)이 이러한 인센티브를 많이 제공하였기 때문에 다른 지역보다 더 많은 일자리들이 Hwy7을 따라 생겨났으며, 인구도 빠른 속도로 증가하였습니다.

 

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2022-05-19
GTA에서 재산세율이 가장 높은 도시는?(3)

 

(지난 호에 이어)

이처럼 토론토시는 GTA 외곽지역의 지자체에 비해 상대적으로 재산세 수입을 늘리기 위해 재산세율을 올리기 어려운 형편입니다. 이러한 고민 끝에 신설된 세금이 바로 2008년부터 시행된 MLTT(토론토부동산거래세; Municipal Land Transfer Tax)입니다.

이 세금은 토론토에 있는 모든 부동산 거래에 대해 거래금액에 따라 0.5%~2.5%의 세율로 누진과세하며 부동산 구매자가 납부합니다. 온타리오주에서 부과하는 LTT(부동산거래세; Land Transfer Tax) 외에 지방자치단체인 토론토시가 다시 이중으로 부동산거래세를 부과하는 것입니다.

토론토시의 전체 연간 예산소요액 중에서 약 26%는 온타리오 주정부의 지원보조금으로 충당하며, 약 8%는 연방정부의 지원보조금으로 꾸려나갑니다. 이런 지원금을 제외한 시 자체의 총수입 중에서 재산세로 거두어들이는 금액은 약 45%를 차지하며, MLTT(토론토부동산거래세) 수입은 약 7%를 차지합니다.

이처럼 토론토시가 재산세 수입에 의존하는 비중은 GTA 외곽도시들보다는 상대적으로 낮은 편입니다. 토론토시의 재산세 수입금액 중 75%는 토론토시가 사용하고, 나머지 25% 는 온타리오 주정부의 학교운영자금으로 사용됩니다. 캐나다의 각 주정부는 의료보건과 교육 및 직업훈련 등에 막대한 예산이 소요되는데, 학교운영예산의 대부분을 지자체가 거두어들인 재산세로 충당하고 있습니다.

토론토시가 사용할 재산세 수입 중 약 28%는 Emergency Services(소방, 응급, 구조, 경찰, 비상관리팀 운영 등)에 쓰이고, TTC(토론토 교통공사) 관련예산으로 약 13%가 사용되므로, 이 두 가지 예산이 약 40%를 차지합니다.

온타리오 주정부와 곧바로 행정적으로 연결되는 토론토시와는 달리, 2단계 지방정부구조(2-tier local government)로 운영되고 있는 GTA 외곽도시들은, 거두어들인 재산세를 해당 지방자치단체가 모두 사용하는 것이 아니라, York, Peel, Halton, Durham 지역의 Regional municipality 운영예산과 온타리오 주정부의 학교운영비로 나누게 됩니다.

각 지역정부와 지자체 간의 재산세 배분은 지역별로 서로 행정역할을 어떻게 분담하고 있는가에 따라 그 비율이 달라집니다. 예를 들면 옥빌은 재산세의 약 41%를 지자체 예산으로 사용되고, Halton Region 정부에 37%를 배분하며, 온타리오 주정부의 학교예산으로 22%가 배분됩니다.

이에 비하여 리치먼드힐에서는 재산세의 약 27%를 지자체 예산으로 쓰고, 50%는 York Region 정부가 사용하며, 온타리오 주정부의 학교운영예산으로 23%를 사용합니다. York지역정부는 YRT 라는 대중교통시스템을 맡아서 운영하면서 지역 내의 각 지자체(리치먼드힐, 번, 마캄, 오로라, 킹, 뉴마켓 등)의 교통망을 통합하여 운영합니다.

하지만 Halton 지역에서는 각 지자체(옥빌, 벌링턴, 밀튼 등)가 대중교통시스템을 운영하고 있습니다. 이외에도 쓰레기수거 등 여러 행정서비스에 있어서도 역할분담이 각 지역별로 다르므로 재산세의 배분도 서로 다를 수 밖에 없습니다. 하지만, 토론토시를 제외한 GTA의 각 지자체들은 대략 일년 예산 중 수입부분의 약 62%~65%를 재산세에 의존하고 있습니다.   

 

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2022-05-12
GTA에서 재산세율이 가장 높은 도시는?(2)

 

(지난 호에 이어)

광역토론토(GTA)에 있는 각 지방자치단체들 중 작년의 재산세율이 낮은 도시부터 높은 도시 순서대로 살펴보면, 토론토(약 0.61%), 마캄(약 0.6%), 리치먼드힐(약 0.65%), 번(약 0.66%), 밀튼(약 0.68%), 옥빌(약 0.72%), 오로라(약 0.76%), 벌링턴(약 0.77%), 뉴마켓(약 0.79%), 미시사가(약 0.80%), 브램튼(약 0.96%), 피커링(약 1.08%), 에이작스(약 1.09%), 윗비(약 1.12%), 오샤와(약 1.3%) 순입니다.

그리고, 온타리오 전체에서 주택에 대한 재산세율이 가장 낮은 도시 Top 5 는 토론토(약 0.61%), 마캄(약 0.63%), 리치먼드힐(약 0.66%), 번(약 0.67%), 밀튼(약 0.68%)으로 나타났으며, 가장 재산세율이 높은 Top 5 도시는 윈저(약 1.82%), 선더베이(약 1.59%), 소센마리(약 1.59%), 노스베이(약 1.57%), 서드버리(약 1.55%)인 것으로 조사되었습니다.

도시마다 재산세율이 이렇게 차이가 나는 것은, 지자체의 세수구조가 재산세에 약 60% 이상을 의존하고 있는데, 인구가 많고, 새 집이 많이 지어지거나, 집값이 높은 지역에서는 세율은 낮아집니다. 낮은 세율을 매겨도 거두어 들이는 전체 세수가 커지기 때문입니다.

또한 주거용 건물 외에 상가나 창고, 공장과 같은 상업용 및 산업용 부동산이 도시 내에 많은 지역은 주거용보다 높은 세율을 적용하므로 집주인들의 세부담이 줄어듭니다. 그러므로 집값이 낮은 윈저나 서드버리 같은 경우에는 재산세율을 높여야 지자체 운영에 필요한 재원을 조달할 수 있습니다.

옥빌, 밀튼, 번, 마캄, 리치먼드힐과 같은 광역토론토의 외곽도시들은 팽창하는 도시개발로 인하여 새로운 주택단지들이 외곽에 계속 지어지기 때문에 해마다 새로운 가구들이 늘어나서 재산세율을 높이지 않아도 지자체 살림을 꾸려나가는데 필요한 자금을 충분히 조달할 수 있습니다.

새로운 주택단지가 들어서면 도로, 공원, 상하수도, 학교, 소방서 등 인프라구축을 위한 지자체의 투자지출이 필요하지만, 이 중 상당부분을 개발부담금(development charges)으로 건설업체에 부과하여 결국 새집 가격에 반영됩니다. 그리고 주택단지가 완공되면 그 때부터 매년 새 집 재산세 수입이 들어옵니다.

재산세를 부과하는 기준은 MPAC(온타리오주 감정평가공사)에서 산정한 공시감정가(Assessed Value)인데, 2001년부터 2020년까지 광역토론토의 인구가 외곽지역이 더 빠르게 증가하였고 새 집들도 외곽지역에서 더 많이 지어졌기 때문에 같은 기간 동안 지자체별 공시감정가를 합한 금액(총 재산세 부과기준액)도 토론토시는 28%가 증가한 반면, York 지역은 69%, Halton 지역은 63%, Peel 지역은 50%, Durham 지역은 53%가 각각 증가하여 세율을 크게 높일 필요가 없었습니다.

하지만 토론토시는 GTA 외곽의 베드타운(bedtown)에 거주하면서 토론토로 출퇴근하는 수많은 GTA주민들을 위해 지하철과 버스 등 대중교통망을 확충하는데 소요되는 지출이 큰 부담이 되고 있습니다. 토론토의 재산세율은 상대적으로 낮지만 집값이 높아서 주택소유주들의 절대세액 부담은 크기 때문에 세율을 더 높이기도 쉽지 않습니다. (다음 호에 계속)

 

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2022-05-05
GTA에서 재산세율이 가장 높은 도시는?(1)

         

광역토론토지역(GTA; Greater Toronto Area)의 각 지방자치단체들은 현재 두 가지 형태로 운영되고 있습니다. 토론토시와 같이 온타리오 주정부와 직접 행정적으로 연결되어 있는 형태가 있고, York, Peel, Halton, Durham 지역과 같이 Regional municipality가 온타리오 주정부와 Region 내의 각 지방자치단체들을 행정적으로 연결하면서 2단계 지방정부구조(Two-Tier Local Government)의 형태로 운영되기도 합니다.

 

예를 들면 Halton Region 에 속한 Oakville, Burlington, Milton, Halton Hills 에서 필요한 공통적인 지자체 행정서비스(경찰, 쓰레기수거, 수도, 응급구조차량운영 등)를 Regional Municipality of Halton 에서 통괄하여 제공하는 방식입니다.

 

마찬가지로 York Region 에서는 온타리오 주정부로부터 Regional Municipality of York 을 거쳐서 Richmond hill, Vaughan, Markham, Aurora 등 해당지역 내의 각 지방자치단체로 행정적으로 이어지며, 지역 내의 공통적인 행정서비스인 경찰, 대중교통, 수도, 응급구조차량운영 등을 지역정부에서 담당하고 있습니다.

 

이처럼 2단계 지방정부가 운영되더라도 실제로 내용면에서는 지역정부와 지역 내 지방자치단체 간의 역할분담이 서로 다르게 나타날 수 있습니다. York지역은 대중교통운영을 지역정부에서 담당하고 있지만, Halton지역에서는 각 지자체가 각각 대중교통시스템을 운영하기도 하며, 쓰레기처리도 서로 다른 역할분담을 하고 있습니다.     

 

이처럼 토론토시나 GTA내의 각급 지방정부들이 맡고 있는 행정서비스를 수행하려면 매년 막대한 예산이 필요한데, 주민들이 매년 내는 재산세(Property Tax)가 이에 필요한 소요자금 조달에 있어서 가장 큰 몫을 담당하고 있습니다. 재산세는 집이나 다세대주택, 상업용 건물 그리고 산업용 건물을 소유한 주민들로부터 매년 거두어들이고 있는데, 재산세의 내역은 토론토시와 2단계 지방정부구조에서 각각 다르게 나타납니다.

 

토론토시의 재산세는 시에서 필요로 하는 소요예산 충당을 위한 재산세액과 온타리오 주정부의 소관인 학교교육에 소요되는 재원마련을 위한 재산세액이 합쳐진 총재산세가 해마다 부과됩니다. 그리고 토론토시 외곽의 다른 GTA지역에서는 지역정부가 필요로 하는 소요금액과 그 지역 내 지방자치단체의 예산충당을 위한 재산세액, 그리고 온타리오 주정부에서 필요로 하는 학교교육 재원조달용 재산세액이 합쳐진 총재산세가 해마다 부과됩니다.

 

이러한 사정 때문에 GTA지역에서 자신이 살고 있는 곳이 어디인가에 따라 재산세율도 달라집니다.

작년의 경우를 기준으로 광역토론토에서 가장 재산세율이 높은 곳은 Orangeville(약1.33%)과 Oshawa(약 1.3%)로 조사되었고, Toronto(약 0.61%)와 Markham(0.63%)이 재산세율이 가장 낮은 도시로 나타났습니다.

 

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2022-04-28
치솟는 집값과 렌트비로 인한 사회적 부작용(10)

 

(지난 호에 이어)

 

7. 부메랑 자녀들이 주택시장에 미치는 영향

20여년 전에 작성된 미래의 주택시장전망 자료를 살펴보니, 다 큰 자녀들이 독립해서 집을 나간 후에 부부만 단독주택에 살게 되는 소위 ‘Empty Nesters’가 집 관리에 부담을 주는 단독주택을 팔고 타운하우스나 콘도아파트로 옮겨갈 것으로 예측하였습니다. 이에 따르면 도시 내의 많은 단독주택들에 거주하는 베이비부머 세대들(Baby Boomers; 1946~1964년생)이 50대 중반~70대 중반에 들어서는 지금쯤은 단독주택을 팔고 콘도와 같은 규모가 더 작은 집으로 옮겨가야 하는데 실상은 그렇지 못합니다. 오히려 부메랑자녀들이 늘어나면서 집을 줄이지 못하고 더 오랫동안 단독주택에서 계속 생활하는 가정이 늘어나고 있습니다.

캐나다모기지주택공사(CMHC)의 보고서에 따르면, 부모가 연로하면 생활에 필요한 공간이 줄어들게 되는 게 일반적이지만 부모의 집에 돌아와 함께 거주하게 된 성인자녀들이 부모를 설득하여 집을 팔지 않고 노후한 집을 수리해서 더 많은 공간을 만드는 추세라고 합니다. 요즘 주택 리노베이션(renovation) 관련업체들이 누리고 있는 호황국면이 향후 수년간 지속될 것으로 보입니다.

이러한 현상으로 인하여 주택시장에서 매년 공급되는 Resale Homes 중에서 단독주택의 공급이 과거에 예측했던 만큼 이루어지지 못하는 결과를 보여주고 있습니다. 그래서 단독주택은 공급부족 때문에 매년 콘도건물이 많이 지어지더라도 단독주택을 원하는 대기수요가 쌓이게 되어 중장기에 걸쳐 가격이 지속적으로 강세를 유지할 수 밖에 없을 것으로 보는 전문가들이 많습니다.

예전보다 더 오래 부모의 집에서 머무는 다 큰 자녀들 때문에 더 많은 공간이 필요하게 되어 이사 보다는 주택개조를 통해 지금 살고 있는 집에서 더 오래 살기를 원하는 가정도 늘어나고 있습니다.

이러한 경향이 기존주택의 공급에 많은 영향을 주고 있습니다. 그 중에서도 각자의 개인공간을 만들기가 쉬운 지하실 마감공사가 큰 인기를 끌고 있는데, 더 큰 집으로 이사 가려고 해도 가격차이가 너무 크고 매물도 충분히 공급되지 않는 현실에서 불가피한 선택으로 보여집니다.

이처럼 부메랑자녀들이 기존 단독주택의 공급측면에 영향을 주기도 하지만, 주택시장의 질적인 면에서도 많은 변화를 가져오게 합니다. 한국을 포함하여 대부분의 선진국 사회에서 볼 수 있는 공통적인 현상은, 결혼하지 않고 미혼으로 살아가는 인구가 늘고, 이혼해서 혼자가 된 인구도 늘어나는 추세여서 주거형태도 이에 맞춰 1-2인 가구용 집을 더 많이 공급해야 할 필요성이 늘어났습니다.

하지만 최근 몇 년 사이에 부메랑자녀들이 급속하게 늘어나자 다시 다가구주택이나 대가족이 살 수 있는 형태의 집이 각광을 받고 있습니다. 한편 높은 집값 때문에 장기간 렌트로 살아가는 젊은 가구들이 늘면서 자가보유율은 낮아지고 사회적 불안정성이 높아져 정치적 압력이 증가하게 됩니다. 최근 서둘러 발표한 각급 정부의 주택시장 대책들도 이러한 분위기에서 급조되어 나온 것으로 불 수 있습니다.

 

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2022-04-21
치솟는 집값과 렌트비로 인한 사회적 부작용(9)

 

(지난 호에 이어)

5. 부메랑 자녀들이 늘어난다(계속)

성인이 되면 자녀들이 독립해서 집을 떠나 사는 것이 당연시 되던 영국이나 미국에서도 이젠 다 큰 자녀들이 여전히 부모와 함께 사는 모습을 흔히 봅니다. 미국 청년의 반 이상이 부모와 함께 사는 것으로 조사되었고, 영국에서도 대학을 졸업한 자녀들이 다시 부모의 집으로 돌아와 함께 거주하는 비율이 49%에 이릅니다.

대부분의 부모들은 자녀가 학자금도 갚고 독립해서 살 집이나 차를 마련하기 위해 저축하는데 도움이 되기 때문에 함께 생활하는 불편함을 감수하면서 지원을 아끼지 않지만, 자녀가 부모의 집에서 지내다 보면 경제적으로 독립하는 시간이 무작정 늦추어지고 자생력마저 상실할까 봐 염려하기도 합니다.

인터넷에서는 이러한 자녀들에게 일정금액의 렌트비를 부과하는 것이 독립심을 잃지 않게 한다는 조언들도 있고, 부모가 성인자녀에게 렌트비를 부과함으로써 독립적 생활에 필요한 비용을 스스로 조달할 능력을 갖게 하고, 이를 모아두었다가 집을 떠날 때 목돈으로 주면서 주거비용에 보태도록 하는 것이 좋다는 의견도 있습니다.

 

6. 부메랑 자녀를 둔 가정의 문제점

성인자녀들이 부모와 함께 거주하는 것이 나이든 부모에게 정서적인 도움이 될 수도 있지만, 한편으로는 갈등과 스트레스의 원인이 되기도 합니다. 대체로 북유럽과 같이 사회보장제도가 발달하여 노후생활에 대한 국가적 지원시스템이 잘 갖추어진 나라에서는 자녀의 도움을 받을 필요성이 낮은데다 부모와 자녀가 서로의 생활에 간섭을 하거나 라이프스타일의 차이로 인한 갈등이 커서 부정적인 태도를 보이는 경우가 많고, 남유럽과 같은 국가에서는 자녀와의 정서적 교감에서 오는 만족감이 함께 사는데 따른 불편함이나 갈등보다 더 큰 것으로 인식하는 경향이 있습니다.

미국이나 캐나다의 백인들은 그 중간 정도로 보여지지만, 캐나다 내에서도 아시아나 남미 등 인종적, 문화적 배경이 가정마다 다르므로 성인자녀와 함께 사는 불편함이나 갈등의 양상도 각기 다릅니다.

전문가들은 성인자녀가 부모가 함께 살 때는 몇 가지 원칙을 지킬 필요가 있다고 권고합니다. 첫째, 부모는 자녀를 어린아이 취급을 하면 안되며, 부모의 의견만을 일방적으로 전달하려 하지 말고 자녀의 의견도 열린 마음으로 경청하려는 태도를 가져야 합니다.

둘째, 자녀는 부모의 집에서 생활하는 동안은 부모의 규칙을 존중하려는 태도를 가져야 하며, 어떤 형태로든 부모의 생활에 보탬이 되는 일(집안일, 청소, 음식준비 등)을 찾아서 하고, 성인이 된 후의 시각으로 부모의 생활에 간섭하는 것을 피해야 합니다.

셋째, 자녀가 재정적으로 독립할 수 있도록 지원하되, 무조건적이 아니라 부모의 노후생활에 필요한 재정적 안정을 해치지 않는 범위 내에서 이루어져야 합니다.  (다음 호에 계속)

 

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