(지난 호에 이어)

만일 자신이 Flipping 투자를 하는 첫째 부류(부동산 투자자 그룹)에 속한다면, 가능하면 스스로 건축프로젝트관리 능력을 키워야 합니다. 왜냐하면 Flipping 사업의 수익성은 건축 및 수리작업에 대한 원가관리와 공사진척도관리(management of timeline) 능력에 크게 좌우되기 때문입니다. 즉, 시간이 곧 돈인 것입니다.

투자자로서 Flipping 사업을 진행하기 위해서는 건축관련 공사업체들과 다양한 기능인력을 고용해야 하는데, 문제는 집수리를 진행하려면 이들 간의 작업순서와 공사기간, 그리고 관련 건축자재비와 인건비를 관리하는 일을 규모가 큰 공사업체에 맡기면 투자자를 대리하여 능숙하게 잘 처리하겠지만, 전체 공사비용에 프로젝트관리까지 맡긴다면 Flipping 사업의 수익은 줄어듭니다.

그러므로 공사진척에 따른 우선순위 조정 및 원가관리를 직접 할 수 있다면 그만큼 Flipping 사업의 수익도 늘어납니다. 하지만 건축관련 기능인력을 자신이 목표로 하는 공사기간에 맞추어 투입할 수 있도록 계약하고 필요로 하는 마감작업 품질을 확보하려면 현장을 확인하고 관리해야 하는데, 이것은 하루 아침에 배울 수 있는 일이 아닙니다.

이에 비하여, 자신이 건축관련 기능이나 기술직에 종사하고 있으면서 Flipping 사업을 하는 경우에는, 자금능력을 바탕으로 Flipping 투자를 하는 투자자들보다는 상대적으로 유리한 입장에 있습니다. 건축수리에 필요한 다양한 직종의 현장 기능인력을 확보하기도 쉽고, 건축자재를 보다 저렴한 가격에 구입할 수 있는 방법도 더 잘 알고 있습니다.

만일 프로젝트가 지연되거나 취소되는 경우에도 확보된 자재를 다른 공사에 투입할 수도 있어서 원가관리측면에서 융통성이 있습니다. 특히 최근에는 인건비도 크게 올라가고 자재 가격도 상승하고 있어서 이러한 장점은 시장경쟁에서 더 유리하게 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 고려한다면, 성공적인 Flipping 사업을 위한 가장 중요한 네트워킹은 아마도 건축관련 공사업체들과 기능인력들(contractors and tradesmen)과의 협력관계라고 할 수 있습니다. 건축현장에서는 제대로 된 숙련기능인을 확보하는 일이 언제나 급선무이며, 프로젝트관리에서도 이 부분이 매우 중요합니다.

마지막으로 Flipping 투자를 위한 인적 네트워킹에서 빠뜨릴 수 없는 것이 바로 인테리어 디자이너 및 스테이징 전문가들과의 협업관계입니다. Flipping 사업에서 성공하기 위해서는 가성비를 잘 맞추어야 하는데, 비싼 건축자재를 사용하지 않고도 제한된 예산으로 외견상 그럴듯한 변화를 줄 수 있는 소위 ‘cosmetic repair’를 추구할 때 가장 필요한 조언을 이들로부터 들을 수 있기 때문입니다.

경험이 부족한 Flipping 투자자들이 저지르기 쉬운 실수는, 값비싼 자재를 사용하여 다른 경쟁매물보다 더 돋보이게 고치고자 하는 것입니다.

이 경우, 실제로 투입된 비용은 처음 예산으로 잡아두었던 것보다 훨씬 더 늘어나고, 매각할 때에도 그 동네에서 받을 수 있는 집값 수준을 넘기기 어렵기 때문에 기대했던 만큼 매매차익을 거두기 어려울 수 있습니다.

따라서, 건축자재를 선택할 때는 자재의 품질도 중요하지만 구매자가 선호패턴이나 색상, 유행하는 소재 등을 감안해서 구입해야 하는데, 이러한 의사결정에 도움을 줄 수 있는 전문가가 바로 인테리어 디자이너와 스테이징 전문가입니다. (다음 호에 계속)

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