Ohsteve
오원식 모기지
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Stress Test 약간의 완화- Qualifying rate의 하락
Ohsteve

 

 Mortgage Default Insurance(모기지 부도보험)이 필요하지 않은 모기지 (Conventional Mortgage; 최소 다운페이먼트 20% 이상)에 대해 새로운 Qualifying Rate (또는Stress Test)로 심사한다. – Bank of Canada의 Benchmark Rate 또는 계약 하는 모기지 이자율 + 2% 중 큰 이자율로 심사한다

 

 위와 같은 내용으로 작년 1월 1일 처음으로 시작된 Stress Test에서 가장 중요하게 사용 되는 이자율인 Qualifying Rate (Benchmark Rate)가 2018년 5월 9일 이후 처음으로 5.34%에서 5.19%로 하락 했습니다. 


이는 2017년, 2018년 수차례의 이자율 상승 이후 처음 있는 이자율 하락으로 정확히 2016년 9월 7일 이후로 처음 있는 이자율 하락입니다. 그렇다면 이러한 이자율 하락이 소비자에게 어떤 영향을 끼치게 될까요?


 우선 심사하는 이자율이 5.34%에서 5.19%로 하락 하였기 때문에 같은 소득을 가지고 조금 높은 가격의 집을 구매할 수 있게 됩니다. 예를 들어, 5%의 다운페이로 집을 사는 경우 (25년 상환 기간, 다른 어떤 빚도 없다는 전제):


-    연 소득이 5만불인 사람의 경우 약 $2,800 (1.3%) 비싼 집 구매 가능
-    연 소득이 10만불인 사람의 경우 약 $5,900 (1.3%) 비싼 집을 구매 가능


20%의 다운페이로 집을 사는 경우 (30년 상환 기간, 다른 어떤 빚도 없다는 전제):


-    연 소득이 5만불인 사람의 경우, 약 $4,000 (1.4%) 비싼 집 구매 가능
-    연 소득이 10만불인 사람의 경우 약 $8,300 (1.4%) 비싼 집 구매 가능


그렇다면 이러한 변화가 시장에 어떤 영향을 끼치게 될까요? 


이자율의 하락으로 사람들의 약간의 심리적 안정감을 줄 수 있지만 많은 사람들의 기대와는 다르게 시장의 변화는 크지 않을 것으로 예상 됩니다. 작년에 비해 이자율은 큰 폭으로 하락했지만 작년 6월 대비 캐나다의 부동산 가격은 0.5% 상승하는데 그쳤으며, 밴쿠버는 11개월 연속 하락하고 있고(연 4.9% 하락), 캘거리는 지난 12개월 동안 11개월 하락(연 3.8% 하락) 하였습니다. 


반면 온타리오와 퀘백 주의 경우, 소폭 상승하였는데 토론토의 경우 2018년 6월 대비 2.8% 상승하였고, 오타와 6.3%, 몬트리올의 경우 5.4% 상승 하였습니다. 


그렇다면 지금의 시장은 어떻게 평가를 해야 할까요?


많은 사람들이 생각하는 것과는 다르게 경제 학자들은 지금의 시장이 안정적이라고 생각하고 있습니다. 물론 사람들의 기대치는 집 가격의 상승과 더불어 시장의 활성화를 기대하고 있지만 ‘안정적인 부동산 시장은 나쁜 것이 아니다’ 라고 평가하고 있습니다. 


집 가격이 상대적으로 높은 밴쿠버나 토론토 지역의 경우 상대적으로 주춤하지만 그 외의 위성도시나 다른 주의 도시들의 경우 안정적으로 거래가 이루어지고 있다고 평가를 하고 있습니다.


Bench mark rate의 하락은 분명 부동산과 모기지 시장에 긍정적인 소식입니다. 또한 올 9월부터 시작되는 최초주택구매자인센티브(First-Home Home Buyer Incentive, FTHBI) 등 새로운 정책들과 추가적인 이자율 변화에 따라 부동산 시장이 어떻게 변할지 주목해봐야 할 시기라고 생각 됩니다.

 

 

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