오원식 모기지 칼럼

요즘 사람들이 투자를 하거나 물건을 구매할 때 흔하게 이용하게 되는 것이 바로 은행을 통한 대출 또는 신용카드를 이용해 물건 값을 지불하는 것입니다. 집을 구매할 때는 모기지를 통한 대출, 차를 구매할 때도 일시불로 지불하기 보다는 대출을 통한 할부, 또는 리스 등을 이용하여 목돈의 지출을 줄이는 편의를 누리고 있습니다.

하지만 누군가는 이 큰 돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 그것이 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 크레딧의 점수가 몇 점인지에 관심을 두지만 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다.

점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다.

사람들의 신용은 첫 번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때 (예. 전화 신청, 인터넷 신청 그리고 자동차 리스 등) 시작하게 되는데, 좋은 신용점수는 이런 빚을 제 시간에 변제하는지, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어지게 됩니다.

반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록들이 모두 신용기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다.

이런 내용들이 왜 중요할까요? 현재 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용체크를 하는 일이 거의 당연시 되고 있으며, 몇몇의 고용주들은 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다.

당연하게도, 모기지를 얻을 때, 대출기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.

신용 리포트는 사람들의 신용카드나 부채 등 여러 대출기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제 시간에 이루어 졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다.

크레딧 점수는 300점에서900점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하의 점수를 가진 사람들은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 가스나 물, 그리고 전기 등 UtilityBill은 크레딧 점수에 영향을 주지는 않습니다. 하지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. 하지만 휴대전화(cell phone)나 크레딧 카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체 늦은 것만으로도 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.

그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?

• Payment History – ‘얼마나 지속적으로 잘 지불했는가’를 보게 됩니다. 예를 들어, due date이 10월 10일이고 늦을 경우, 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
• Credit Mix and Credit History – 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라서 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 자동차 론, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합(mix)으로 판단되어 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
• Credit Utilization – 얼마나 많은 부채를 한 번에 지게 되는 지에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 리밋이 5천 달러인 크레딧 카드에 밸런스가 지속적으로4500불 이상인 경우, 리밋에 근접하기 때문에안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.
• Public Records and Judgements – 만약 Bankrupcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용점수에 매우 좋지 않습니다.
• Number of Credit accounts seeking at one time – 쉽게 설명하자면 짧은 기간동안 얼마나 많은 신용체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 짧은 시간 내에 많은 신용체크를 여러 번 하게 되어 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다. (평균적으로 한번 체크에 3~7점) 그러므로, 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다.

많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인이 본인 신용체크를 하는 것도 신용점수에 영향을 끼친다는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft inquiries는 본인이 본인의 신용을 체크하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용체크를 하는 것으로Soft inquiries는 신용 점수에 영향이 없지만 많은 Hard inquiries는 신용 점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.

좋은 신용 점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 신용점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다.

신용점수는 Equifax와 TransUnion 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한국 사람들의 경우, 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들이 많습니다. 주기적으로 확인해서 지속적인 관리를 하는 것을 권장합니다.

Equifax (www.equifax.ca)

TransUnion (www.transunion.ca)

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Purchase Improvement

   집 구매 전에 집을 살펴보는 과정에서 가격이나 위치가 맘에 들지만 수리나 공사가 필요한 집들이 보이는 경우가 많습니다. 하지만 그런 집의 수리 및 공사에는 목돈이 소요되기 마련이고 집 구매 시 다운페이먼트 자금 이외의 여유 자금을 마련하기 힘든 경우에는 공사를 미루거나 포기하게 되기 마련입니다. 하지만 이런 경우, Purchase Improvement 프로그램을 이용하게 되면 공사비용까지 모기지를 받을 수 있게 됩니다.

Purchase Improvement의 내용은 다음과 같습니다.

예를 들어, 현재 약 20만 달러의 다운페이 가능 현금이 있고, 95만 달러의 집을 구매 하려 하며, 5만 달러의 공사비용이 필요한 경우, 공사비용에 5만불을 사용하려고 하면 다운페이에 사용할 수 있는 금액이 15만불 밖에 되지 않아 다운페이 비율이 약 15.78%에 그치기 때문에, 20% 이하의 다운페이에 적용되는 모기지 보험(Mortgage Default Insurance)을 구매해야 합니다. 하지만 Purchase Improvement를 이용하게 되면 20만불을 그대로 다운페이로 사용하고, 5만불의 추가적인 공사비용을 대출받기 때문에, 모기지 보험을 구매할 필요 없이 20%의 다운페이 비율을 맞출 수 있습니다.

Purchase Improvement로 모기지를 받는 과정은 이렇습니다.

1. 집 구매 계약과 동시에 공사 견적을 받는다.
2. 견적서를 대출기관에 제출한다.
3. 집에 대한 감정을 받는다.
4. 집 구매 완료 후 공사를 시작한다.
5. 공사가 끝난 후 공사한 부분에 대한 감정을 다시 받는다.
6. 모든 감정이 완료되면 변호사를 통해, 공사비에 대한 융자금을 받는다.

위에서도 알 수 있듯, Purchase Improvement의 가장 중요한 점은 모기지 서류 진행 시 공사 견적을 받아 견적서를 첨부하여야 한다는 것과, 집에 대한 감정을 두 번 받는 것입니다. 대출기관에서는 공사에 사용된 비용 이상으로 집 가격의 상승을 원하기 때문에, 두 번의 감정을 통해서 정확한 가치의 상승과 견적서에 나온 내역이 정확히 완료가 되었는지 확인하길 원합니다.

또한, 공사에 대한 감정이 끝나기 전까진 공사비에 대한 부분은 변호사를 통해 돈을 홀드하고 있기 때문에, 융자금이 두 번에 나눠서 나가게 됩니다. (집에 대한 모기지 금액, 그리고 공사 비용)

  Purchase Improvement를 이용하기 위해선, 일반 모기지와 마찬가지로 본인의 소득과 신용이 총 융자금 금액의 대출심사 기준을 만족시켜야 하며, 공사에 들어간 비용 이상의 감정가의 상승이 필요합니다.

하지만 보유한 여유자금이 여의치 않은 가운데 집 구매와 동시에 집의 수리나 업그레이드를 고려하시는 분들에게는 공사비용을 일반 모기지 이자율로 대출 받을 수 있기 때문에 굉장히 효율적인 프로그램입니다.

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Mortgagee– 돈을 빌려주는 대출기관을 뜻하며, 다른 단어로 Lender 라고도 합니다.

Mortgagor – 돈을 빌리는 사람을 뜻하며, Borrower 라고도 합니다.

Variable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부금액의 이자율이 달라지게 됩니다. 이자율이 변하더라도 월 페이먼트안의원금과 이자의 Portion만 바뀔 뿐 월 페이먼트 금액은 바뀌지 않습니다.

Adjustable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. Variable Rate과 다르게 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트가 바뀌게 됩니다.

Fixed Rate– 고정금리를 뜻하는 말로, 일정 기간의 텀 계약 기간 동안 이자율의 변화 없이 정해진 이자율로 모기지 납부금액을 납입하게 됩니다.

Term – 모기지의 계약기간을 뜻하며, 6개월부터 10년까지 계약기간을 정할 수 있습니다. 5년의 텀 계약이 가장 일반적으로 쓰입니다. 예를 들어, 30년의 총 상환기간의 경우, 최대 6번의 5년 텀 계약을 할 수 있으며, 매 계약 때마다 그 시기에 제공되는 새로운 이자율로 계약을 갱신하게 됩니다.

Open Term – 개방형 계약을 말하며, 계약기간 동안 아무런 제약 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간 동안 집을 팔거나 더 좋은 이자율로 계약을 할 수 있는 경우, 별다른 페널티나 제약 없이 해지가 가능합니다. 하지만 일반적으로 폐쇠형 계약에 비해 이자율이 조금 비쌉니다.

Closed Term – 폐쇄형 계약을 뜻하며, 계약기간 동안 계약을 해지하게 될 경우, 계약 불이행으로 페널티를 물게 됩니다. 계약을 해지할 경우, 변동금리의 경우, 3개월치의 이자만 내면 되지만 고정금리의 경우, IRD 계산법으로 페널티를 계산하여 변동금리보다 훨씬 큰 페널티를 물게 될 수 있습니다.

IRD – Interest Rate Differential의 약자로 주로 고정 이자율 모기지의 해약 때 페널티 계산에 많이 쓰입니다. 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 계산법으로, 은행에 따라 고시되는 이자율(posted Rate)의 유무와 차이에 따라 다른 금액의 페널티가 나오게 됩니다.

Appraisal – 현 시점의 집의 가격을 산정하는 감정을 뜻하며, 대출기관에서는 감정가와 구매가 중 낮은 가격을 기준으로 모기지 대출심사를 결정합니다. 만약 구매가보다 감정가가 낮을 경우, 그 차액만큼 다운페이를 더 해야만 합니다.

LTV – Loan to Value. 집 가격 대비 모기지 금액을 말합니다.

Conventional Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이하의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance (모기지 부도 방지 보험)의 구매가 필요 없는 모기지를 말합니다.

High Ratio Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이상의 모기지를 뜻하며, MortgageDefault insurance (모기지 부도 방지 보험)의 구매 의무를 가지게 됩니다.

Amortization– 모기지 대출의 총상환기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 많이 선택합니다. 이 기간이 길수록 월 납부금액은 저렴하지만 내는 이자가 많아지며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

Maturity Date – 모기지 텀 계약 만료일을 말합니다.

Charge– 주택 등기의 등록 때 쓰이는 모기지 서류의 이름으로 담보 설정 등의 내용을 포함하고 있습니다. 모기지 서류 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.

P.I.T.H– 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(property Tax), 그리고 난방비(Heat)를 뜻합니다.

Payment Frequency– 모기지 월 납부금액의 빈도를 뜻하며, 본인의 성향, 또는 소득 수령 빈도에 따라 주간(weekly), 격주간(Bi-weekly), 또는 월간(Monthly)으로 선택할 수 있습니다. Accelerate weekly, Accelerate bi-weekly 같은 Accelerate Payment 를 선택하여 모기지 금액을 더 빨리 갚을 수도 있습니다.

Pre-Payment Privilege – 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 되며 대출기관마다 다른 옵션을 가지고 있습니다.

1. Increasing Payment– 모기지납부금액의 증액을 뜻하며, 은행에 따라 계약서에 명시되어 있는 대로 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 은행마다 차이가 있으며, 대부분 10~20% 의 페이먼트 증가를 허용합니다.
2. Lump sum – 제한적 일괄 납부를 뜻하며, 계약서에 명시되어 있는 대로, 모기지 원금의 일부분을 갚는 것을 허용합니다.

Debt Service ratio – 채무 반제 비율을 뜻하는 말로, 모기지를 대출받은 사람의 모기지 상환능력을 판단하기 위해 현재의 부채상태나 부채담보 능력을 수입에 의거하여 판단하는 방법입니다.

1. GDS – Gross Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 대한 지출 비용(모기지 월납부금액, 집 세금, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%)의 비율을 뜻합니다. 은행에서 대출 심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.
2. TDS – Total Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출 비용, 예를 들어 신용카드 대금(일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용 등을 포함한 총 지출 비용 비율을 뜻합니다. GDS 와 마찬가지로 은행에서 대출심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.

Credit Score (Beacon Score)– 신용 점수를 뜻 하는 말로, 신용도를 점수로 표현한 것입니다. 소득과 더불어 모기지 대출심사에 가장 중요하게 쓰이는 부분이기도 합니다.

Closing Cost – 집의 계약이 마무리 되었을 때 소요되는 비용을 말합니다. 기본적인 클로징 코스트는 미리 지불한 집 세금이나 유틸리티, 그리고 콘도 비용 등의 계산 등을 포함하며, 취득세 (Land transfer tax), 부동산 보험, 그리고 변호사 비용 등도 Closing Cost에 포함 됩니다.

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(CSBFL-Canadian Small Business Financing Loan)

캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점과 이주 전 비즈니스 경력 등으로 취업보다는 비즈니스 창업이나 인수 등이 상당히 활발히 일어나고 있습니다. 정부에서도 이런 소규모 비즈니스 창업과 부흥을 위해 많은 지원을 하고 있습니다.

캐나다의 소규모 사업자가 얻을 수 있는 비즈니스 론은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫 번째로 캐나다 정부 보증 비즈니스 론(Canadian Small Business Financing Loan; CSBFL)을 들 수 있고, 또 하나로는 은행에서 제공하는 비즈니스 론 (Business Loan)이 있습니다.

이번에는 그 중 소규모 사업자들이 가장 많이 이용하는 캐나다 정부 보증 비즈니스 론(CSBFL)에 대해 설명 드리려 합니다.

정부 보증 비즈니스론은 정부의 스몰비즈니스 지원 정책의 일환으로, 소규모 사업자들이 가장 쉽게 받을 수 있는 대출 프로그램입니다. 총 대출금액의 최대75%를 정부가 보증해 주고, 대출신청자는 25%만 보증하면 되기 때문에, 대출하는 은행에서도 상대적으로 리스크가 적어 승인 조건의 문턱이 낮은 프로그램이기도 합니다.

대출가능 금액은 1만 달러에서 35만 달러까지이며, 상업용 부동산을 구매하는 경우에는 최대 100만 달러까지 가능합니다. 상환기간은 비즈니스의 경우 리스 계약 기간에 따라 최대 10년, 그리고 건물의 경우 최대 20년까지 가능하며, 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 사업부지의 50% 이상을 본인 비즈니스로 사용해야 합니다.

신청 자격으로는 영주권자나 시민권자로, 개인이나 법인 두 가지로 신청이 가능합니다. 대출가능 금액은 업종에 따라 차이가 있으며, 최대 90%까지 가능하고 식당의 경우에는 60~75%정도까지 가능합니다. 하지만 식당의 경우에도 유명한 프렌차이즈의 경우 90%까지 가능합니다.

또한 다운페이먼트 이외에 추가로 모기지 금액의 25%의 자산이 있는 것을 증명해야 합니다.

캐나다 정부 비즈니스 론의 최대 장점은 기존의 Financial Statement가 아닌 향후의 계획과 예상만으로 론을 받을 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 새로운 사업체의 창업이나 인수를 위해서는 구체적인 사업 계획서(Business Plan)을 제출해야 하며, 사업계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라 소득 및 매출 예상 그리고 대출금에 대한 상환계획도 포함되어 있어야 합니다.

또한 이미 사업체를 창업 또는 인수하여 경영 중이라 하더라도 6개월 미만이라면 대출을 신청할 수 있습니다.

정부 보증 비즈니스 론의 경우, 정부에서 보증은 하지만 대출심사는 전적으로 대출기관의 몫입니다. 그렇기 때문에 대출기관마다 심사기준의 차이가 있을 수 있습니다.

정부 보증 비즈니스 론의 이자율은 변동금리일 경우, Prime+3%, (Prime rate – 7.2% 2023년 10월 31일 기준) 고정금리의 경우 해당 대출기관이 제공하는 주거용 모기지보다 최대 3% 정도 높게 책정이 됩니다.

또한 대출이자 외에 추가로 정부의 보증에 대한 수수료를 2% 부과합니다. Residential High Ratio 모기지처럼 정부에서 보증하는 만큼 보험금을 받는다고 생각하면 됩니다. 이 금액은 처음 대출이 되는 시점부터 1년 안에 갚을 경우, 돌려 받을 수 있습니다.

기존의 비즈니스를 인수하는 경우, 권리금(Good Will)은 대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 비즈니스 인수할 때 권리금과 Lease Hold Improvement, 그리고 Assets 등의 내용들을 세분화해서 계산하는 작업이 필요합니다.

비즈니스 론은 비단 사업체를 인수하거나 창업할 때만 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 기존에 비즈니스를 운영하다가도 새로운 장비를 구입하거나 기존 사업체를 발전시키는 목적으로도 사용할 수 있습니다. 사업체를 인수하거나 창업하는 일이 집을 구매하는 일보다 훨씬 복잡하고 어렵듯, 비즈니스 론을 받는 일도 주거용 모기지보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다. 대출심사 및 승인에 소요 되는 시간이 훨씬 길고 복잡하기 때문에 비즈니스 론을 받기 위해서는 사전 준비를 더 꼼꼼히 하고 시간적 여유를 가지고 진행해야 합니다.

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흔히 사람들은 이자율을 선택할 때, ‘좋은’ 이자율과 ‘낮은’ 이자율을 혼합해서 생각하기 마련입니다. 모기지 전문가들은 이 이야기가 꼭 맞는 말이 아니란 것을 잘 알지만 클라이언트들을 납득시키기란 여간 힘든 일이 아닙니다.

예를 들어, 낮은 이자율을 제공하는 No-Frills 프로그램들은 계약 기간 동안 이사를 가거나 중도 해약을 하지 않는다면 상대적으로 이자율이 낮은 좋은 프로그램이지만, 만약 모기지 계약을 중도에 해약하면 큰 피해로 돌아오게 됩니다.

그렇다면 ‘좋은’ 이자율은 어떤 것일까요?

좋은 모기지 이자율을 정의하자면, ‘클라이언트가 원하는 조건(Features)을 만족 시키는 최적의 이자율’이라고 할 수 있습니다.

가장 큰 문제가 계약기간 내 모기지 계약 중도 해지를 들 수 있는데, 이때 발생하게 되는 페널티의 금액이 프로그램에 따라 큰 차이가 날 수 있기 때문에 계약 내용이 무엇보다 중요하게 작용하게 됩니다.

예를 들어, 변동으로 모기지를 가지고 있는 경우, 중도 해지의 경우 3개월치 이자 부분의 페널티만 지불하면 되지만, 고정의 경우 남은 계약 기간에 따라 엄청난 액수의 페널티를 지불해야 하는 경우가 발생하게 됩니다. 또한, 모기지 계약에 Bona-fide Sales에 대한 문구가 있는 경우, 계약 기간 내에 집을 팔지 않는 한 계약을 해지할 수 없습니다.

그렇다면, 나에게 맞는 모기지 프로그램과 이자율은 어떻게 선택해야 하는 것일까요?

아마 어떤 사람도 본인의 미래에 대해 100퍼센트 예측할 수 없을 겁니다. 하지만 본인에게 맞는 모기지를 선택하기 위해서는 어느 정도의 미래 계획을 세우고 진행하는 것이 바람직합니다.

흔히 사람들이 단순히 하게 되는 생각은 ‘내가 모기지 계약 만료 전에 이사를 가게 될까?’, ‘이사를 가게 된다면 어느 도시로 가게 될까?’, ‘상환 기간을 길게 가져 가는 것이 좋을까?’ 등을 고려합니다. 이런 사항도 충분히 좋은 생각이지만 넓게 봐서 직업적인 고려 사항과 개인적인 고려 사항으로 나누어 생각하는 것이 훨씬 바람직합니다.

직업 적인 고려 사항

• 내 연봉이 모기지 계약 기간 내에 크게 변화 할까?
• 모기지 계약 기간 내에 큰 보너스를 받게 될까?
• 다른 도시로 전근, 또는 이직을 하게 될까?

개인 적인 고려사항

• 현재의 내 상황은 어떠한가? 모기지 계약 기간 내에 결혼/이혼을 할 계획이 있는가?
• 가족 구성원이 늘어날까?
• 가족 구성원 중 누군가가 독립을 하거나 다시 함께 살게 될까?
• 집의 수리(Renovation) 계획이 있는가?
• 모기지 계약 기간 내에 큰 목돈이 생길 일이 있는가?

위와 같은 상황들을 고려해보면 본인이 선택해야 할 모기지 계약기간, 상환기간, 그리고 그 안에 있는 Pre-Payment Privilege 등을 정확히 따져볼 수 있게 됩니다. Pre-Payment Privilege란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시됩니다. 대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다.

이런 내용들을 다 고려한 후, 그 중 최적의 이자율을 가지고 있는 프로그램을 선택하면 됩니다. 특히 요즘 같은 고이자율 시장의 경우, ‘향후 이자율 변화가 어떻게 될까’에 대한 예상에 따른 이자율의 선택보다 계약기간(Term)에 초점을 맞추게 되기도 합니다.

모든 사람은 미래에 대한 계획, 그리고 현재 가지고 있는 소득, 부채 내역이 다르며, 사람에 따라 받을 수 있는 모기지 금액도 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 여러 상황을 고려하고, 가장 많은 금액을 별 무리 없이 갚아 나갈 수 있는 모기지 프로그램을 선택하는 것이 가장 중요합니다. 낮은 이자율의 선택도 중요하지만 낮은 이자율만 쫓아가다가 나중에 거대한 페널티로 돌아올 수 있으니 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 모기지를 선택하시길 바랍니다.

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모기지 계약 기간 만료가 3~6개월 정도 남게 되면 현재 모기지를 가지고 있는 은행으로부터 모기지 갱신(Renewal)에 대한 내용의 편지를 받게 됩니다. 모기지 갱신(Mortgage Renewal)이란, 텀(term) 계약이 만료되어 모기지를 갱신하는 것을 말하며, 금융기관과의 모기지 계약(Term)이 만료될 시점에서 기존의 모기지를 갱신하거나 보다 나은 조건이 제시될 경우 새로운 금융기관으로 이전할 수 있습니다.

많은 사람들이 모기지 갱신을 단순히 현재 금융기관과 계약을 연장해야 한다고 생각하는 경우가 많은데, 이 시기가 모기지를 쇼핑하기 좋은 최적의 시기입니다. 금융기관에서는 기존 고객의 실적 등을 고려하여 할인된 이자율을 제공하게 되는데, 이 이자율을 기준으로 더 좋은 이자율을 제공하는 대출기관을 찾으면 되는 아주 간단한 일입니다.

많은 사람들이 흔히 하는 오해 중 하나가 다른 금융기관으로의 모기지 이전이 굉장히 수고스럽고, 많은 비용이 소요된다는 것인데, 기존의 모기지 Balance 금액과 남아 있는 상환기간 (Amortization)을 그대로 이전하게 되면 별다른 비용 없이 이전이 가능합니다.

예를 들어, 모기지의 Balance가 40만 달러, 5년 텀(Term), 30년의 상환기간(Amortization)의 모기지를 5년 계약 만료 후 다른 금융기관으로 옮기게 되면 40만 달러의 모기지, 남은 상환기간 25년 (30년 – 5년)으로 기존의 계약을 그대로 이어받게 됩니다. 일반적으로 금융기관을 옮길 때 드는 부대 비용인 감정비나 변호사 비용은 이전하는 금융기관에서 부담을 하게 되며, 이전에 따른 절차도 비교적 간단하므로 더 저렴한 이자율을 제공하는 금융기관이 있다면 이전을 하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.

하지만 모기지와 함께 집 담보 대출(HELOC, Home Equity Line Of Credit)이 있다면 모기지 금액 이상으로 담보 설정이 되어 있어서 이전(Switch)이 아닌 재융자(Refinance)로 간주하기 때문에 Legal Document를 새로 작성하는 변호사 비용이 들게 됩니다. 또한 몇몇의 대출기관에서는 처음 모기지 설정을 할 때 Collateral 모기지로 설정이 되어 있거나 다른 Schedule의 대출기관으로 옮기게 될 경우에는 집 담보 대출이 없더라도 이전(Switch)이 불가능하고 재융자(Refinance)로 간주하게 되어 Legal Document를 작성하는 변호사 비용이 들게 됩니다.

하지만 가끔 몇몇의 금융기관에서 프로모션으로 이 비용까지 부담을 해주는 기간이 있으니 전문가와 상의하셔서 결정하시길 추천 드립니다.

모기지 텀(Term)계약이 만료가 되지 않았더라도 지금 가지고 있는 모기지보다 훨씬 저렴한 이자율을 제공받을 수 있다면 모기지의 이전을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 텀(Term) 계약 만료 전, 모기지를 옮기게 되면 페널티가 발생할 수 있는데, 이 페널티를 고려하더라도 장기적으로 이득이 난다면, 계약 만료 전 모기지를 옮기는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 페널티는 거래하는 금융기관에 문의하시면 간단하게 알 수 있으며, 손익 계산은 전문가와 상의하면 보다 정확한 결과를 얻으실 수 있습니다.

조사에 따르면 약 70%이상의 사람들이 5년 텀의 모기지 계약을 체결하였고 95% 이상이 5년 또는 5년 이하의 텀 모기지 계약을 체결하였다고 합니다. 그리고 기존 거래하던 대출 기관과 갱신을 하는 고객은 약 3명 중 2명이며, 그 비율은 매년 조금씩 낮아지고 있다고 합니다. 현재 급격한 이자율 상승과 상환기간 증가로 모기지 페이먼트를 낮추려는 사람들이 많은데 만약 모기지 만료가 다가오고 이전을 고려하고 있다면 만료 3~4개월 전 알아보기 시작하는 것을 권장 드립니다. 물론 이런 쇼핑은 새 집 구매의 모기지 경우에도 똑같이 이용할 수 있으며, 집 구매 전 전문가와 상의하셔서 받을 수 있는 모기지의 금액과 가능 여부를 알아두면 집 구매할 때 훨씬 수월할 수 있으니 매우 현명한 선택이 될 수 있습니다.

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캐나다의 근간이 되는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 캐나다는 이민국가라는 말이 있을 만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주, 정착해 살아가고 있습니다.

그 중 캐나다에서 직장을 잡고 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생하는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다.

몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직증명서(사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub(지급 명세서), 그리고 국세청 세금보고 자료 등이 필요하게 됩니다. 이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다.  

해외소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다.

하지만 일부 지역, 예를 들어 온타리오주나 B.C주 등은 외국인 구매세금(NRST; Non Resident Speculation Tax B.C 20%, 온타리오 25%)이 존재하기도 합니다.

그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

집을 누구의 명의로 할지 결정한다

대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택등기를 하기 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동소유가 됩니다.

그렇기에 한 명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산신고를 해야 하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부 중 한 명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다. 대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

해외 소득 인정 국가

대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 일부 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다.

예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다.

다운페이먼트 금액을 결정한다

은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야 하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

현재 캐나다달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다.

이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다. 우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류준비와 필요 자금을 준비해서 실수없는 진행하시기 바랍니다.

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집 구매 후 모기지를 받기 위해서는 일정 금액 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다. 다운페이먼트의 준비 방법으로는 개인저축, 부모님이나 형제, 자매로부터의 도움 등이 있는데 여러 이용 방법 중 하나가 바로 은퇴적금(RRSP)을 이용하는 것입니다.

일반적으로 RRSP를 찾아 사용하게 되면 세금이 부과되지만, CRA(Canada Revenue Agency)에서는 Home Buyers’ Plan을 통해 최대 3만5,000달러까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이먼트로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다.

RRSP를 다른 이유로 찾아서 사용하게 되면 일정 금액의 세금을 지불 후 사용을 해야 하지만 Home Buyers’ Plan을 이용하게 되면 이 세금을 면제받고 사용할 수 있으며, RRSP 금액을 갚아나가는 만큼 공제가 되어 상당한 이득을 볼 수 있습니다.

RRSP의 다운페이먼트 면세의 조건은 다음과 같습니다.

첫 집 구매자(First-time Home Buyer)이거나, 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없어야 합니다.

Home Buyer’s Plan에서는 RRSP 면세의 자격요건을 첫 집 구매자로 한정 짓고 있습니다. 하지만 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없다면 첫 집 구매자로 간주되어, RRSP를 이용한 다운페이먼트에 대해 면세를 허용합니다.

그 전에 HBP(Home Buyers’ Plan)를 이용한 적이 있다면, Outstanding balance가 남아 있지 않아야 합니다.

Title 획득 30일 안에 돈을 꺼내야 합니다.

만약 일 이전에 돈을 꺼내게 된다면에 혜택을 받지 못하게 되고꺼낸 금액만큼 세금이 부과 됩니다.

자금이 RRSP Account에 돈을 꺼내기 전 최소 90일 이상 있어야 합니다.

다운페이먼트로 활용할 때만이 아니라 의 어떤 사용에서도 예에 자금이 일 이상 머물러 있지 않으면 그 금액에 대해 절세 혜택을 받지 못하게 됩니다.

여러 RRSP Account에서 돈을 찾아서 쓸 수 있지만 그 Account의 명의가 본인이어야 하며, 돈을 꺼낼 경우, 같은 년도 안에 꺼내야 합니다.

돈을 꺼내기 위해서는 을 각 마다 작성해야 합니다예를 들어와 에가 있다면각 은행마다을 제출해야 합니다.

첫 지불은 2년 후에 해도 되지만, 모든 돈의 총 상환은 15년 안에 해야 합니다.

돈의 상환 지불은 년 안에 언제든지 시작해도 되고전체 금액을 페널티 없이년 안에 언제든지 상환 가능합니다.

만약 최소 지불금액 이하로 돈을 갚게 되면, 나머지 차액은 세금이 부과 됩니다.

예를 들어년에 갚아야 할 최저 금액이 인데 만 갚는 경우나머지 에 대해 소득세가 부과가 됩니다.

이처럼 첫 집 구매를 하거나 집을 소유했었던 기간이 4년 이상 지난 사람들은 다운페이먼트로 RRSP를 이용할 경우, 최대 3만5,000달러까지 세금부과 없이 이용이 가능합니다. 그리고 본인의 상황과 맞는다면 그에 따른 세금 면세와 절세 혜택도 받을 수 있으니 잘 활용하시기 바랍니다.

http://www.cra-arc.gc.ca/hbp/

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(지난 호에 이어)

Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구합니다. 대출기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 것이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어 있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구합니다. 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’ 라는 내용에 서명을 해야 합니다.

Q: Pre-Approval(사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러 가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval 이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다. 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때 보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나요?

A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출기관에서는 보통 90일-120일까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.

Q: 집 감정가격은 항상 같게 나오나요?

A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정하는 시기에 따라 다른 가격이 책정됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정회사에 의뢰를 요구하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다. 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.

Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가 대출을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출금액을 충족시켜야 합니다.

Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대출기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 본인 거주 목적의 모기지와 다른 점은 임대 소득의 일부분을 소득으로 활용할 수 있으며, 대출기관에 따라 본인 거주 목적의 모기지보다 이자율이 조금 높은 경우도 있습니다.

Q: 변동이자율이 고정이자율보다 이자율이 높을 때도 있고 낮을 때도 있는데 왜 그런 건가요?

A: 변동이자율과 고정이자율은 서로 다른 이유로 움직입니다. 변동이자율은 기준금리에 따라, 그리고 고정이자율은 국가 채권이자율(Bond yield)에 따라 움직이기 때문에, 두 이자율의 변화에 따라 다른 움직임을 보이게 됩니다.

Q: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다르면 어떻게 해야 하나요?

A: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다른 경우는 아주 흔하게 일어나는 일입니다. 이 경우, 브릿지 론(Bridge Loan)을 이용해서 필요한 날짜만큼 빌려서 그 차이를 메울 수 있습니다.

Q: 투자용 부동산도 First Home Buyer(첫 집 구매자)혜택을 받을 수 있나요?

A: 불가능합니다. FirstHome Buyer 혜택은 본인 거주 목적의 집에만 받을 수 있습니다. 투자용 부동산의 경우, First Home Buyer 혜택을 받지 못하고, 또한 첫 집을 구매하였기 때문에 일생에 한 번 받을 수 있는 혜택은 사라지게 됩니다.

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Q: 변동이자율과 고정이자율 중 어떤 것을 선택해야 할까요?

A: 변동이자율과 고정이자율의 선택은 이자율 변동 여부도 중요하지만 자신의 상황과 계획이 무엇보다 중요합니다. 가장 큰 이유는 페널티 때문인데, 짧은 기간 내에 이사 계획이나 집을 판매할 계획이 있는 경우, 상대적으로 페널티가 적은 변동이자율을 선택하거나 짧은 기간의 고정이자율을 선택하는 것이 바람직하고, 이자율 변동에 신경 쓰고 싶지 않고, 현재 집에서 향후 5년 이상 계속 거주할 계획이라면 고정이자율을 선택하는 것이 좋습니다.

Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 급여를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 1차 금융권에서는 최소 2년 이상 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다.

 하지만 2차 금융권에서는 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수 있습니다. 또한 회사를 옮기고 기존의 직업과 연관성이 있는 경우, 예외를 적용 받을 수도 있습니다.

Q: 변동 모기지인데 어떤 사람은 모기지 페이먼트가 계속 변하고 어떤 사람은 안변하는데 왜 그런건가요?

A: 변동이자율은 두 가지로 나눌 수 있는데 Variable rate과 Adjust rate이 있습니다. Variable rate은 Trigger rate이 될 때까지 페이먼트가 변하는 대신 상환기간이 늘어나게 되고, Adjust rate은 처음 시작한 상환 기간대로 이자가 변하게 되면 그에 맞춰서 페이먼트가 변하게 됩니다.

Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 몇몇의 대출기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement(재무제표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다.

 하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도보험(Mortgage Default insurance)를 구매해야 합니다.

 그 이외에도 좀더 여유로운 심사기준을 가지고 모기지를 받을 수 있는 B lender를 이용하는 방법도 있습니다.

Q: 주거래 은행에서 모기지를 받는 것이유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안 되는 대출 승인을 되게 해주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.

Q: 모기지를 갱신할 때, 기존 대출기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출기관에서 다른 대출기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다.

 하지만 보통, 다른 대출기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.

Q: 특정 대출기관에서 승인이 거절되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없을까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사 기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가 보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사기준을 가지고 승인 여부를 판단하기도 합니다.

 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다.

Q: 신용점수가 좋지 않은 경우, 어떠한 방법이 있나요?

A: 대부분의 1차 금융권에서는 620-680점 이상의 신용점수를 요구합니다. 만약 신용 점수가 620점 미만이라면 2차 금융권에서 먼저 승인을 받은 뒤 시간을 두고 신용 점수 회복을 한 이후에 1차 금융권으로 옮기는 방법이 있습니다. (다음 호에 계속)

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