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오원식 모기지 칼럼

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오원식 모기지
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2021-04-08
2020년 모기지 결산

 

 Covid-19가 좀처럼 사그라지지 않는 가운데 부동산 시장은 오히려 전년에 비해 큰 폭으로 상승했습니다. 보통 일년에 4.5~5%의 사람들이 집을 구매했지만 작년도에는 5.5~6%의 사람들이 집을 구매했고, 공급이 수요를 따라가지 못해서 집을 구매하려는 사람들이 구매에 어려움을 겪기도 하였습니다. 오늘은 2020년의 모기지 통계들을 정리해보려 합니다.

 

Mortgage Market

  • 현재 캐나다의 집을 소유하고 있는 1천만 가구(10.01million) 중 모기지를 가지고 있는 homeowner의 숫자는 608만입니다.
  • 그 중 172만 가구는 Home Equity Line of Credit (HELOC)을 가지고 있습니다. (2019년 145만 가구)
  • 492만명은 렌트를 살고 있습니다.

 

Mortgage Type

  • 2020년 73%의 사람들은 고정 이자율(Fixed Rate)로 모기지를 가지고 있습니다.
  • 2019년은 74%
  • 2020년에 집을 구매한 사람들 중 77%는 고정 이자율을 선택했습니다. (2019년은 85%)
  • 2020년 22%의 사람들은 변동 이자율(Variable, Adjustable)로 모기지를 가지고 있습니다. (2019년은 21%)
  • 5%의 사람들은 고정과 변동의 혼합 상품, Hybrid 모기지를 가지고 있습니다. (2019년과 동일)

 

Amortization (상환 기간)

  • 9% 모기지만 25년 이상의 Amortization을 가지고 있습니다.
  • 전체 모기지의 평균 Amortization은 20.6년입니다. (2019년 21.2년)

 

Interest Rate (이자율)

  • 현재 전체 모기지의 평균 이자율은 2.6% 입니다. (2019년 3.14%)
  • 2020년 집을 구매한 사람들의 평균 모기지 이자율은 2.32%입니다. (고정 2.37%, 변동 1.93%)
  • 2020년 기존의 모기지를 Renew(재갱신)을 한 사람들의 평균 모기지 이자율은 2.29%입니다. (고정 2.36%, 변동 1.92%)
  • 84%의 사람들은 Renew를 할 때 기존의 모기지보다 낮은 이자율로 갱신하였습니다.

 

Equity (자산)

  • 캐나다의 집을 소유한 사람들의 집 가치 대비 자기 자산 비율은 72.7%입니다.
  • 캐나다의 집을 소유한 사람들 중 집 가치 대비 자기 자산 비율이 25% 이상인 사람들은 91%입니다. (2019년 88%)
  • 캐나다의 집을 소유한 사람들 중 집 가치 대비 자기 자산 비율이 10% 미만인 사람들은 1%입니다. (2019년 2%)

 

Equity Take out

  • 약 7.7%의 사람들이 Refinance를 통해 Equity-take out을 진행했습니다. (2019년 8.6%)
  • Equity Take out을 한 평균 금액은 $96,800입니다. (2019년 $72,000)
  • 2020년 Equity Take out을 한 총 금액은 74.5billion이며 (2019년 62billion), 그 중 모기지 46.4 billion, 그리고 HELOC 28.1billion입니다.
  • Equity Take out 사용 용도
  • 25% - 빚의 변제 (Debt Consolidation and repayment)
  • 24% - 투자 (Investment)
  • 23% - 집 수리 (Renovation and repair)
  • 19% - 구매

 

Source of Down payment

  • 첫 집 구매자들의 평균 Down Payment는 21%입니다.
  • 첫 집 구매자들의 Down payment 출처
  • 84% - Saving
  • 24% - 부모 형제로부터 Gift
  • 30% - 대출 기관으로부터 대출
  • 26% - RRSP
  • 14% - 부모 형제로부터 Loan

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2021-03-25
정부 보증 스몰비지니스 론(CSBFL)

 

 캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점과 이주 전 비지니스 경력 등으로 취업보다는 비지니스 창업이나 인수 등이 상당히 활발히 일어나고 있습니다. 캐나다 정부에서도 이런 소규모 비지니스 창업과 부흥을 위해 많은 지원을 하고 있습니다.

 캐나다의 소규모 사업자가 얻을 수 있는 비지니스 론은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 첫번째로 캐나다 정부 보증 비지니스 론(Canadian Small Business Financing Loan; CSBFL)을 들 수 있고, 또 하나로는 은행에서 제공하는 비지니스 론(Business Loan)이 있습니다. 오늘은 그중 소규모 사업자들이 가장 많이 이용하는 캐나다 정부 보증 비지니스 론(CSBFL)에 대해 설명드리려 합니다.

 캐나다 정부 보증 비지니스론은 정부의 스몰 비지니스 지원 정책의 일환으로, 소규모 사업자들이 가장 쉽게 받을 수 있는 대출 프로그램입니다. 총 대출금액의 최대75%를 정부가 보증을 해주고, 대출 신청자는 25%만 보증하면 되기 때문에, 대출하는 은행에서도 상대적으로 리스크가 적어 승인 조건의 문턱이 낮은 프로그램이기도 합니다.

 대출 가능 금액은 1만불에서 35만불까지이며, 상업용 부동산을 구매하는 경우 최대 100만불까지 가능합니다. 상환기간은 비지니스의 경우 리스 계약 기간에 따라 최대 10년, 그리고 건물의 경우 최대 20년까지 가능하며, 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 사업부지의 50% 이상을 본인 비지니스로 사용해야 합니다.

 신청자격은 영주권자나 시민권자로, 개인이나 법인 두가지로 신청이 가능합니다. 대출 가능 금액은 업종에 따라 차이가 있으며, 최대 90%까지 가능하고 식당의 경우에는 60~75%정도까지 가능합니다. 하지만 식당의 경우에도 유명한 프렌차이즈의 경우 90%까지 가능합니다. 또한 집이 없는 경우, 추가적으로 모기지 금액의 25%의 자산이 있는 것을 증명해야 합니다.

 캐나다정부 비지니스 론의 최대 장점은 기존의 Financial Statement가 아닌 향후의 계획과 예상만으로 론을 받을 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 새로운 사업체의 창업이나 인수를 위해서는 구체적인 사업 계획서(Business Plan)을 제출해야 하며, 사업 계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라 소득 및 매출 예상 그리고 대출금에 대한 상환 계획도 포함되어 있어야 합니다. 또한 이미 사업체를 창업 또는 인수하여 경영중이라 하더라도 6개월 미만이라면 대출을 신청할 수 있습니다.

 정부 보증 비지니스 론의 경우, 정부에서 보증은 하지만 대출 심사는 전적으로 대출 관의 몫입니다. 그렇기 때문에 대출기관마다 심사기준의 차이가 있을 수 있습니다.

 이자율은 변동 금리일 경우, Prime + 3%, 고정금리의 경우 해당 대출기관이 제공하는 주거용 모기지보다 최대 3% 정도 높게 책정이 됩니다. 또한 대출 이자 외에 추가로 정부의 보증에 대한 수수료를 2% 부과가 됩니다. Residential High Ratio 모기지처럼 정부에서 보증하는 만큼 보험금을 받는다고 생각하면 됩니다. 이 금액은 처음 대출이 되는 시점부터 1년 안에 갚을 경우, 돌려받을 수 있습니다.

 기존의 비지니스를 인수하는 경우, 권리금(Good Will)은 대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 비지니스 인수할 때 권리금과 Lease Hold Improvement, 그리고 Assets 등의 내용들을 세분화해서 계산하는 작업이 필요합니다.

 비지니스 론은 비단 사업체를 인수하거나 창업할 때만 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 기존에 비지니스를 운영하다가도 새로운 장비를 구입하거나 기존 사업체를 발전시키는 목적으로도 사용할 수 있습니다.

 사업체를 인수하거나 창업하는 일이 집을 구매하는 일보다 훨씬 복잡하고 어렵듯, 비지니스 론을 받는 일도 주거용 모기지보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다. 대출심사 및 승인에 소요되는 시간이 훨씬 길고 복잡하기 때문에 비지니스 론을 받기 위해서는 사전 준비를 더 꼼꼼히 하고 시간적 여유를 가지고 진행해야 합니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
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2021-03-11
해외 소득을 사용해서 모기지 얻기

 

 캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 이민, 그리고 유학사업입니다. 캐나다는 이민국가라는 말이 있을만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다. 그중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생되는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다. 몇몇 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

 그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

 우선 해외소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직증명서(사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub(지급명세서), 그리고 국세청 세금보고 자료 등이 필요하게 됩니다. 이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다.        

 해외소득을 이용해 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자, 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다. 하지만 일부지역, 예를 들어 토론토나 밴쿠버 지역의 경우, 외국인 구매 세금 (NRST; Non Resident Speculation Tax 15%)이 존재하기도 합니다.

 그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

  • 집을 누구의 명의로 할지 결정한다

 대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다. 그렇기에 한명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산신고를 해야 하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부중 한명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다. 대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

  • 해외소득 인정 국가

 대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정짓고 있습니다. 하지만 몇몇 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다. 예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다.

  • 다운페이먼트 금액을 결정한다

 은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

 현재 캐나다달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아 올 것을 대비해 집을 구매해놓는 사람들도 있습니다.

 이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다. 우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류준비와 필요 자금을 준비해서 실수없는 진행을 하시기 바랍니다.

 

 

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2021-02-18
First Home Buyer 혜택 그리고 주의 사항

 

내 명의로 된 집의 마련은 모든 사람들이 가지고 있는 기본적인 꿈이자 목표이며, 생활의 기틀을 닦는 초석이 되는 일 중 하나입니다. 하지만 여전히 크게 상승해 있는 부동산 시장의 가격과 강화된 모기지 정책으로 인해 많은 사람들이 본인의 첫 집 구매에 어려움을 겪고 있고, 계속 되고 있는 모기지 정책의 변화와 이자율 상승에 따라 받을 수 있는 모기지가 예전보다 줄어들어 더욱 더 어려운 상황에 놓이게 되었습니다.

그럼에도 불구하고, 집을 소유하고 있지 않은 25~34세의 사람들 중 75%가 향후 5년안에 집을 구매할 계획을 가지고 있다고 밝혔으며, 그에 따른 추가적인 다운페이먼트 확보에 심혈을 기울이고 있습니다. 아마 이 글을 읽는 분들, 또는 자녀들의 첫 집 구매를 계획하고 있는 분들도 많을 거라고 생각됩니다. 그렇다면 첫 집 구매자들이 받을 수 있는 혜택, 그리고 주의할 점은 어떤 것들이 있을까요?

첫 번째 혜택으로는 취득세 (Land Transfer Tax)의 감면이 있습니다. 토론토 시의 경우, 집을 구매하면 토론토 시 취득세와 온타리오 주 취득세 두 가지의 세금이 부과가 되는데 첫 집 구매자들은 이 두 가지의 세금에서 모두 감면 혜택을 받을 수 있습니다 (최대 $8,475; Toronto 감면 혜택 최대 $4,475, Ontario 감면 혜택 최대 $4,000).

예를 들어, 첫 집 구매자가 아닌 일반 구매자의 50만불의 집 구매의 경우, 토론토 시의 경우, $12,950 (Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우, $6,475의 Land Transfer Tax가 발생하게 되지만, 첫 집 구매자의 경우, 토론토 시의 경우 $4,475 ($12,950 - $8,475) 온타리오 다른 지역의 경우 $2,475 ($6,475 - $4,000)만 발생하게 됩니다.

    두 번째 혜택으로는 은퇴 적금(RRSP; Registered Retired Saving Plan)의 다운페이먼트 활용을 통한 절세 효과를 누릴 수 있습니다. CRA (Canada Revenue Agency) 에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. 이 금액은 최대 15년 동안 무이자 상환을 하게 되며, 첫 상환 지불은 2년안에 언제든 갚기 시작 하면 됩니다.

   그렇다면, 첫 집 구매자들이 집 구매 전 주의해야 할 사항들은 어떤 것들이 있을까요?

   우선 첫 번째로 자신의 자산 현황과 부채 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 집 구매를 위한 모기지를 받기 위해서는 지금 본인이 가지고 있는 자산, 그리고 가지고 있는 Student Loan, Car Loan, 그리고 Credit Card Loan 등의 부채상황을 정확히 파악해야 합니다. 요즘 같이 적은 다운 페이먼트로의 집의 구매가 전보다 어려워진 만큼 그 어느 때보다 정확한 파악이 필요합니다.

그 후, 본인의 소득과 부채 계산을 통해서 받을 수 있는 모기지 금액을 전문가를 통해 산정한 후 가지고 있는 자산을 더해서 집 구매 계획 예산을 산정해야 합니다. 그리고 부동산 중계인을 선택한 후, 모기지 전문가와 상의를 통해 주어진 예산 안에서 위치, 집의 종류 등을 선택하게 됩니다.

또한, 모기지 사전 승인을 받아놓게 된다면 집 구매에 유리한 위치에 설 수 있습니다. 특히 경쟁이 심한 부동산 마켓에서는 계약서에 여러 조건 (Condition)을 넣기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 모기지의 사전 승인은 무엇보다 중요한 사항 중 하나입니다.

   모든 일의 처음이 그렇듯, 처음 집을 구매하게 되면 모든 진행 사항이 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만, 자신의 상황을 정확히 파악하고 그에 따른 필요서류들을 미리 준비하고 과정을 인지한다면 복잡할 것만 과정들도 쉽게 진행 될 수 있으니 전문가와 상담하여 사전에 미리 준비하는 것을 추천 드립니다.

 

 

 

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2021-02-11
모기지 신청시 참고되는 사항

 

모기지를 얻기 위해 전문가와 상담을 하게 되면 모기지 전문가들은 대출 희망자들의 정보를 최대한 수집해서 그 사람에 맞는 최적의 이자율과 상품을 선택하는 데 도움을 주게 됩니다. 고객이 느끼기에는 ‘왜 이런 것까지 물어보지?’ 라는 생각이 들기도 하지만 이러한 정보들은 때론 모기지 상품 선택에 있어서 중요한 역할을 하게 되기도 합니다.

모기지 신청에 있어서 최초의 모기지 Application 작성은 가장 기본이자, 중요한 절차라고 할 수 있는데, 대출에 관련된 신청 서류는 한 두 페이지 정도로 요약되어 제출 되고, 심사 때 추가적인 서류의 요청이나 질문을 할 수 있기 때문에 고객의 정보나 대출 주택에 관한 정보를 최대한 많이 알고 있는 것이 중요합니다.

모기지 대출 신청 시, 보게 되는 부분은 크게 4가지로 분류 할 수 있는데, 대출 신청인의 인적 사항 및 소득, 자산 부채 그리고 크레딧, 주택에 관한 정보, 그리고 모기지 정보를 들 수 있습니다.

 

대출 신청인의 인적 사항

대출 기관에서는 가장 기본적으로 신청인에 대한 인적 사항을 체크합니다. 인적 사항에는 신청인의 생년월일, 결혼 유무, 거주지, 직업, 그리고 소득 정보 등이 들어가게 됩니다. 그 내용을 확인 하기 위해 Driver License 같은 사진이 있는 신분증이 필요하고, 그와 동시에 Social Insurance Number 등도 같이 확인을 합니다.

만약 이혼을 했거나 신분의 변화가 있는 경우, 그에 관한 내용의 문서를 첨부하여야 합니다. 또한 소득 정보를 확인하기 위해서 Employment Letter (재직 증명서), 그리고 Pay-stub등을 확인하고, 사업체를 운영하는 경우, Master Business License, Financial Statement (재무 재표) 등의 확인을 통해 소득을 확인하게 됩니다.

 

자산과 부채 그리고 크레딧

대출 기관에서는 소득과 더불어 현재의 자산과 부채 내용도 확인을 하는데, 자산으로는 예금, 적금, 펀드, 주식이나 채권같은 유동성 자산과, 부동산 같은 부동자산으로 분류하여 확인 됩니다. 그리고 모기지 신청 시 신용 체크 과정이 동반 되는데, 이 과정에서 현재 가지고 있는 부채의 내용과 지불 습관 등이 들어나게 됩니다.

신용 카드, 자동차 리스, Student Loan, Line of Credit, 그리고 현재 가지고 있는 모기지 등 모든 부채의 한도, Balance, 그리고 Payment 금액 등이 Credit Report에 나오게 되는데, 이러한 금액들은 부채 상환 비율 계산에 영향을 끼치게 됩니다. 그렇기 때문에 때로는 원하는 모기지 금액을 받기 위해서는 신청 전 크고 작은 부채들의 정리가 필요하기도 합니다.

 

모기지 정보

모기지 신청 시 기본적으로 정하게 되는 것으로 이자율, 약정 기간, 그리고 상환기간 등을 토대로 위에서 얘기한 부채에 따른 부채 상환 비율을 함께 계산한 숫자를 토대로 모기지 승인 여부가 판가름 되게 됩니다.

 

주택에 대한 정보

모기지의 신청을 위해서는 모기지를 받게 되는 부동산의 정보는 필수 사항이 아닐 수 없습니다. 주택의 가격, 지역, 연차, 땅의 면적, 실내 면적, 난방의 종류, 그리고 주차장 개수 등 기본적인 내용들을 확인하게 됩니다. 이런 내용들을 확인하기 위해서 매매 계약서를 기본으로 감정사들의 감정 리포트를 통한 확인 작업을 거쳐 최종적인 승인이 나게 됩니다.

만약 집이 너무 오래됐거나, 문제가 있는 경우, 소득이나 모든 것이 만족하더라도 승인이 거절 될 수도 있습니다. 콘도의 경우, Reserve fund가 얼마나 있나를 중요하게 보게 되는데, Reserve fund가 낮을 경우, 승인 자체가 거절 될 수 있습니다.

 

모기지의 신청과 승인의 과정은 간단한 듯 복잡한 서류와의 싸움입니다. 모든 신청 내용은 그것을 뒷받침 할 수 있는 서류를 필요로 하게 되고, 서류 증명이 불가능한 모기지 신청은 받아들여지지 않습니다.

모든 서류를 준비하더라도 모든 내용이 대출 기관의 심사 기준을 만족 시켜야 대출이 가능합니다. 그렇기 때문에 모기지를 얻는 경우, 전문가와 상의 하여, 필요할 수 있는 서류를 최대한 준비하고 그에 맞춰 진행을 하게 되면 많은 시간을 절약할 수 있습니다.

 

 

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2021-02-04
Mortgage Penalty

 

집을 구매하고 모기지를 얻을 때 변동금리, 고정 금리를 선택하게 되고 그에 따른 모기지의 텀 계약을 하게 됩니다. 캐나다에서 가장 흔하게 계약 되는 텀 기간은 5년이지만 평균적인 캐나다 사람들의 이사 주기는 약 3년 정도 이기 때문에 5년의 계약이 만료 되기 전 이사를 하게 되는 일이 많은 것을 알 수 있습니다.

이때, 계약 만료 전 이사를 가게 되면 계약이 중도에 파기 됨에 따라 페널티가 부과 되는데, 생각지도 못한 큰 비용에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 젊은 부부들의 경우, 자녀들이 성장하고 본인들의 소득이 올라감에 따라 큰 집으로의 이사를 많이 고려하게 되는데, 이 때, 발생하게 되는 페넡티에 따라 본인들의 계획을 미루기도 합니다.

또한 요즘 COVID-19의 영향으로 이자율이 크게 떨어짐에 따라 기존에 가지고 있던 모기지를 해약하고 새로운 모기지로 계약하고 싶어 하는 사람들이 많은데 오늘은 모기지 페널티에 대해 설명하려 합니다.

대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀 (Term) 으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나 다른 대출 기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형 (open) 모기지가 아닌 이상 대출 기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다.

이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유는 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도 해약을 촉구 하게 되는데, 이 때 발생하게 되는 중도 해약 위약금 (Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 나게 됩니다.

페널티 계산은 고정 이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나, 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD (Interest Rate Differential) 계산법으로 계산 된 금액 중, 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. IRD 의 계산법은 대출 기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.

 

IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge

(남아있는 모기지 금액 X 월간 이율차 X 남아 있는 모기지 개월 수)

 

위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의 하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 대출 기관에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율 (Posted Rate) 을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment 의 금액의 차액을 가지고 계산이 되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.

흔히 오해를 하는 것 중 하나가 바로 계약하는 이자율(Contractual Rate)과 대출 기관들의 고시 이자율 의 차이입니다 은행에서는 Posted Rate에서 일정 이자율을 할인해서 Contractual Rate을 제공하게 되는데, 그 말은 즉, 대출을 받는 사람은 대출 기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서 중도 해약 할 경우, 디스카운트 된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.

하지만 작은 대출 기관들은, 따로 고시 이자율(Posted Rate)을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약 할 경우의 페널티가 다른 큰 대출 기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.

변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정 이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 하지만 변동 이자율의 경우, 금리 인상 등의 상황 변화의 요인에 따라 이자율이 상승할 수 있습니다.

현재 COVID-19의 영향으로 이자율의 지속적인 하락이 있었고, COVID 전 모기지를 얻은 사람들은 현재보다 높은 이자율을 가지고 있는 경우가 많습니다. 또한 지금의 낮은 이자율과 코로나 이후 이자율 상승에 대한 불안감이 없는 안정적인 고정 이자율을 선택하는 경우가 많습니다.

하지만 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 대출 기관마다 고시하고 있는 이자율이 다르고, 그에 따라 발생하게 되는 페널티도 현저히 차이가 나게 되기 때문에 전문가와 잘 상의 하셔서 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.

 

 

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2021-01-21
모기지 Q&A(하)

 

(지난 호에 이어)

Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구 합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다. 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’ 라는 내용에 서명을 해야 합니다.

Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다. 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때 보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나요?

A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출 기관에서는 보통 90일 - 120일 까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.

Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나요?

A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정 하는 시기에 따라 다른 가격이 책정 되게 됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정 회사에 의뢰를 요구 하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다. 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.

Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.

Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 본인 거주 목적의 모기지와 다른 점은 임대 소득의 일부분을 소득으로 활용할 수 있으며, 대출 기관에 따라 본인 거주 목적의 모기지보다 이자율이 조금 높은 경우도 있습니다.

Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 여러 대출 기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.

Q: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다르면 어떻게 해야하나요?

A: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다른 경우는 아주 흔하게 일어나는 일입니다. 이 경우, 브릿지 론을 이용해서 필요한 날짜만큼 빌려서 그 차이를 매꿀 수 있습니다.

Q: 투자용 부동산도 First Home Buyer(첫 집 구매자) 혜택을 받을 수 있나요?

A: 불가능합니다. First Home Buyer 혜택은 본인 거주 목적의 집에만 받을 수 있습니다. 투자용 부동산의 경우, First Home Buyer혜택을 받지 못하고, 또한 첫 집을 구매하였기 때문에 일생에 한 번 받을 수 있는 혜택은 사라지게 됩니다.

Q: 외국인 부동산 투자 세금 (Non-Resident Speculation Tax; NRST)에 대해서 알려주세요.

A: NRST는 나이아가라 지역부터 피터보로까지 (런던, 오타와, 킹스턴 제외) 주거용 부동산에 대해서 외국인 신분인 경우, 구매가의 15%의 취득세를 납부하게 되는 세금 법입니다. 비거주자 투기 방지를 위한 목적으로 2016년에 신설 되었으며, 구매자가 향후 특정 조건을 만족 시키면 15%를 환급 해주게 됩니다.

 

 

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2021-01-07
신용점수 관리와 보완

 

신용점수의 중요성은 현대 사회를 살아가면서 피할 수 없는, 단순히 금융기관에서 정해놓은 평가 기준이 아닌 개인의 평가기준이 되어버릴 정도로 아주 중요한 위치에 있습니다. 또한 신용점수에 문제가 있다면 생활을 하는데 있어서 여러가지 제약이 따르게 됩니다. 그래서 오늘은 신용점수의 관리와 주의할 점, 그리고 부족한 신용점수의 보완 방법에 대해 설명해드리려 합니다.

 

신용점수 관리하기

새로운 부채가 꼭 필요할 경우, 단기간에 얻기 보다는 어느 정도 기간을 두고 단계적으로 하는 것이 좋습니다. 단기간 내에 여러 종류의 신용카드나 다른 빚이 늘어나게 되면 해당인의 금융상태에 문제가 있는 것으로 간주를 하게 됩니다.

 Credit 노출을 되도록 줄여야 합니다. 일반적으로, 집이나 차 등을 구입할 때, 여러 곳을 돌아다니며 이자율을 흥정할 시 은행이나 딜러가 그에 맞는 이자율을 알아보기 위해 Credit Report를 열람하게 되는데, 결과적으로는 잦은 Credit check를 유발하기 때문에 점수의 하락을 초래하게 됩니다.

만약 주기적으로 확인 관리하고 싶다면 개인이 직접 돈을 지불하고 Equifax나 Transunion에서 열람을 하는 것을 권장합니다 그 이유는 개인이 열람을 하게 되면 점수에 영향이 가지 않지만 대출기관을 통해서 열람하게 되면 대출을 위한 Credit Check로 간주하기 때문에 한번 열람에 빈도에 따라 평균 3~7점 정도 Credit score 하락이 있게 됩니다.

 돈을 빌릴 때, 은행에서 대출이나 모기지를 받는 것이, 신용카드나 마이너스 통장을 통하는 것보다 유리합니다. 신용카드나 마이너스 통장의 경우엔 한도까지 사용할 수 있는 것으로 간주하기 때문에 적은 금액을 빌리더라도, 꼭 대출이 필요한 경우에는 집의 Equity를 사용하거나 모기지를 이용하는 것이 좋습니다.

 

신용점수 올리기

신용점수를 올리는 일은 단기간 내에 이루어지는 일이 아닙니다. 그러므로 어느 정도 기간을 두고 지속적으로 관리하여야 합니다.

- 청구서를 납기일에 맞춰 지불합니다. 자산의 규모와 상관없이 연체가 있다면 신용점수에 가장 안 좋은 영향을 미치게 되기 때문에 최대한 빠른 시일 내에 요구되는 최소 금액이라도 지불합니다.

- 신용카드의 잔액을 한도의 70% 이하로 유지하도록 합니다. 보통 많은 사람들이 오해하는 부분 중의 하나가 ‘카드를 한도까지 많이 쓰면 카드사에서 우수고객으로 간주하여 리밋을 올려준다’인데 잘못된 생각입니다.

- 카드사에서 계산하는 숫자 중에 카드사에서 계산하는 숫자 중에 Utilization ratio 라는 것이 있는데 카드 한도 대비 잔액의 비율을 뜻합니다. 사용 금액이 아니라 잔액 즉, 금액이 매우 중요하니 카드 한도에 근접했을 경우 납기일 전에 미리 갚아서 낮은 밸런스를 유지하는 것이 좋습니다. 간단히 말해 한 카드를 오래 적게 제때 갚으며 쓰면 큰 도움이 됩니다. 만약 신용카드를 발급하기 어려운 경우라면 Secured/Prepaid 카드(일정 금액을 deposit 하고 그 금액만큼 사용 가능한 카드)를 발급받아 사용하는 것도 좋습니다.

- 너무 많은 계좌를 운용하지 않는 것이 좋습니다. 많은 카드나 부채 내역을 가지고 있는 경우에는 신용점수에 안 좋은 영향을 미치기 때문에 항상 적은 대출의 가지 수를 유지하는 것이 좋습니다. 그렇다고 어떤 대출도 만들지 않으면 안됩니다. 크레딧 점수의 회복이나 보완을 위해서는 최소 2개 이상의 어카운트가 사용되고 있어야 합니다.

 간혹 금융거래를 하지 않으면 신용점수가 좋다고 오해를 하는 사람들이 있습니다. 지난 주에도 말씀 드렸듯이 신용점수는 다양한 금융거래의 지불 습관, 부채 내역, 사용기간 등의 내역을 종합하여 평가하는 점수이기 때문에 금융거래 내역이 없는 사람들은 금융거래 미비자로 분류될 수 있습니다.

 신용점수가 떨어지는 것은 한 순간이지만 회복하는 데는 많은 시간이 소요됩니다. 신용점수는 실시간으로 적용되고, 좋은 신용점수를 가진 사람도 연체가 많아지면 급격하게 점수가 떨어질 수 있고, 기존에 좋지 않은 신용 내역이 있더라도 좋은 거래내역을 장기간 유지하면 얼마든지 신용점수를 올릴 수 있으니 부디 잘 관리하셔서 그로 인한 피해가 없으시길 바랍니다.

 

 

 

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2020-12-10
직업군별 소득 증명

            

모기지의 대출 신청이 들어오면 대출 기관에서는 소속된 직업 군, 계약 방식 등을 통해 각기 다른 방법의 소득 증명을 가지고 심사하여 상환 능력을 판단하게 됩니다. 소득 증명을 하는 방법은 대출 신청자가 어떤 직업 군에 속하는가에 따라 크게 달라지게 됩니다. 오늘은 각 직업군 별 소득 증명 방법과 그에 따른 필요 서류들에 대해 설명하려 합니다.

 

풑타임 직업 군(Full-Time Employed)

캐나다 노동 인구의 절반 이상이 풀타임으로 고용되어 있으며, 평균 주 35~40시간 이상 근무를 하고 있습니다. 이 경우, 재직증명서 (Employment Letter)와 급여 지급 명세서 (Pay stub) 로 소득 증명이 가능하고, 3~6개월의 수습기간 (probation)이 지나야 합니다. 만약 시간 외 근무 (Over time)나 인센티브 등이 많아 그 금액을 소득으로 사용하고 싶다면, 지난 2년 간의 소득 보고 내역 (T4, or Notice of Assessment)의 평균을 사용하는 방법도 있습니다.

필요 서류

- Employment Letter (재직 증명서)

- Recent Pay stubs (최근 자 급여 지급 명세서)

- T4 (2년치)

- Notice of Assessment 2년치 (소득 보고 내역)

 

자영업자(Self Employed)

대출기관에서는 자영업자의 소득의 안정성을 우선 순위로 심사를 하게 됩니다. 갈수록 심사의 기준 강화가 계속되는 직업 군 중 하나인데, 통계적으로 가장 리스크가 크고 채무 불이행, 그리고 파산의 빈도가 가장 높은 직업 군이기 때문입니다.

대출기관에서는 소득의 안정성 확인을 위해 최소 2년 이상 비즈니스가 운영되었다는 것을 기본적인 조건으로 심사하며, 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무상 건전성 등을 면밀히 검토해서 리스크를 줄이기 위해 노력합니다. 이를 위하여, 은행에서는 신청인의 개인 세금 보고 내역(T1 General) 2년치, 사업체의 소득 보고 내역, 사업체가 법인(Corporation)으로 등록 되어 있는 경우, 사업체의 재무제표(Financial Statement) 2년치 등을 요구하여 심사에 기준으로 사용합니다.

하지만 이런 내용이 심사기준을 만족시킬 경우, 사업체에 소비되는 지출의 일부분을 소득으로 인정해주기 때문에, 본인의 소득보다 조금 더 많은 금액의 소득을 고시 (State)하는 것이 가능합니다.

하지만 소득의 고시 (State)를 할 경우, 35% 이상 다운페이먼트를 해야 Conventional Mortgage로 간주하며, 그렇지 않을 경우 모기지 부도 보험 (Mortgage Default Insurance)의 구매 의무를 가지게 됩니다.

만약 2년이 되지 않아서 1차 금융권에서 받을 수 없는 경우, 2차 금융권에서 받는 방법도 있는데, 심사의 기준이 1차 금융권과는 조금 다른 방식으로 진행됩니다. 이 경우, 실질적인 Business Bank Statement의 거래 내역을 기준으로 소득을 판단하게 됩니다.

필요 서류

- Master Business License (사업자 등록증)

- Financial Statement 2년치 (사업체 재무 재표; 법인 (Corporation)의 경우)

- T1 General 2년치 (개인 세금 보고 내역)

- Notice of Assessment 2년치

- Business Bank statement 3~6개월 치

- T2 2년치

 

파트타임 (Part Time), 계약직 직업 군

파트타임 직업 군의 경우, 주마다 35~40시간 이상 일을 하는 것은 아니지만 꾸준히 일을 하는 경우, 지난 2년간 이 직업에 계속 종사 하고 있고, 앞으로도 계속 될 가능성이 높은 경우엔 여기에서 받은 소득을 기준소득에 일부분으로 사용할 수 있습니다. 파트타임의 경우, 얼마나 벌었 나 보다는 얼마나 꾸준히 일했는가 가 중요한데, 마트나 식당 등에서 몇 년간 꾸준히 번 소득은 100% 소득으로 인정이 가능하지만 어떤 이벤트나 파티 등의 비정규적인 곳에서 발생하는 소득은 고정 소득으로 보이지 않기 때문에 소득으로 인정 되지 않습니다. 보통 파트 타임의 경우, 2년 이상의 경력을 요구하게 되며, 계약직으로 근무하는 경우도 최소 2년 이상의 경력을 요구하게 됩니다.

필요 서류

- Employment Letter (재직 증명서)

- Recent Pay stubs (최근 자 급여 지급 명세서)

- T4 (2년치)

- Notice of Assessment 2년치 (소득 보고 내역)

 

그 외의 소득에 대한 증명

배당금이나 이자 수익이 있을 경우, 지난 2년간 배당금이나 이자 수익을 꾸준히 받았으며, 향후에도 지속적으로 수령할 것이라고 판단 되는 경우, 기준소득의 일부분으로 사용이 가능합니다. 또, 임대 수입이 있을 경우, 임대 계약서의 첨부를 요구하며, 임대 소득이 지속적인 것을 입증할 수 있는 경우에는 기준 소득의 일부분으로 사용할 수 있습니다. 하지만 임대 소득의 경우, 그 부동산에 소요되는 지출을 제한 나머지 부분만을 소득으로 인정해 줍니다.

위에서 설명한 것처럼 종사하는 직업 군, 그리고 계약된 내역에 따라 필요한 서류, 요구하는 경력의 기간 등이 다르기 때문에 그에 맞는 정확한 준비가 필요합니다. 본인에게 맞는 준비가 미흡하면 예상치 못한 시간, 노력이 소요될 수도 있으니 전문가와 상의하여 사전에 꼼꼼히 확인, 준비하시기 바랍니다.

 

 

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2020-11-26
‘좋은’ 모기지 이자율 선택

 

흔히 사람들은 모기지의 이자율을 선택할 때, ‘좋은’ 이자율은 ‘낮은’ 이자율이라고 생각하기 마련입니다. 물론 이런 생각은 틀린 것은 아닙니다. 하지만 낮은 이자율만 보고 그 안에 있는 제약에 관한 내용들을 파악하지 않고 이자율만 비교하게 되면 큰 손실을 가져올 수 있습니다.

 

예를 들어, 낮은 이자율을 제공하는 No-Frills 프로그램들은 계약 기간 동안 이사를 가거나 중도 해약을 하지 않는다면 상대적으로 이자율이 낮은 좋은 프로그램이지만, 만약 모기지 계약을 중도 해약하게 되면 큰 페널티를 지불하게 됩니다. 그렇다면 ‘좋은’ 이자율은 어떤 것일까요?

 

좋은 모기지 이자율을 정의하자면, ‘클라이언트가 원하는 조건(Features)을 만족 시키는 최적의 이자율’ 이라고 할 수 있습니다. 가장 큰 문제가 계약 기간 내 모기지 계약 중도 해지를 들 수 있는데, 이 때 발생하게 되는 페널티의 금액이 프로그램에 따라 큰 차이가 날 수 있기 때문에 계약 내용이 무엇보다 중요하게 작용하게 됩니다.

 

예를 들어, 현재 고정이자율이 변동보다 낮기 때문에 향후의 상황을 고려하지 않고 고정 이자율로 선택을 하게 되면, 변동으로 모기지를 가지고 있는 경우, 중도 해지의 경우 3개월치 이자 부분의 페널티만 지불하면 되지만, 고정의 경우 남은 계약기간에 따라 엄청난 액수의 페널티를 지불해야 되는 경우가 발생하게 됩니다.

 

또한, 모기지 계약에 Bona-fide Sales에 대한 문구가 있는 경우, 계약 기간 내에 집을 팔지 않는 한 계약을 해지 할 수가 없습니다.

그렇다면, 나에게 맞는 모기지 프로그램과 이자율은 어떻게 선택해야 하는 것일까요?

 

아마 어떤 사람도 본인의 미래에 대해 100퍼센트 예측할 수 없을 겁니다. 하지만 본인에게 맞는 모기지를 선택하기 위해서는 어느 정도의 미래 계획을 세우고 진행을 하는 것이 바람직합니다. 흔히 사람들이 단순히 하게 되는 생각은 ‘내가 모기지 계약 만료 전에 이사를 가게 될까?’ ‘이사를 가게 된다면 어느 도시로 가게 될까?’ ‘상환 기간을 길게 가져가는 것이 좋을까?’ 등을 고려하게 됩니다. 이런 고려 사항도 충분히 좋은 생각이지만 넓게 봐서 직업적인 고려 사항과 개인적인 고려 사항으로 나누어 생각하는 것이 훨씬 바람직 합니다.

         

직업적인 고려 사항

  • 내 연봉이 모기지 계약 기간 내에 크게 변화할까?
  • 모기지 계약 기간 내에 큰 보너스를 받게 될까?
  • 다른 도시로 전근, 또는 이직을 하게 될까?

 

개인적인 고려사항

  • 현재의 내 상황은 어떠한가? 모기지 계약기간 내에 결혼/이혼을 할 계획이 있는가?
  • 가족 구성원이 늘어날까?
  • 가족 구성원 중 누군가가 독립을 하거나 다시 함께 살게 될까?
  • 집의 수리(Renovation) 계획이 있는가?
  • 모기지 계약기간 내에 큰 목돈이 생길 일이 있는가?

 

위와 같은 상황들을 고려해보면 본인이 선택해야 할 모기지 계약기간, 상환기간, 그리고 그 안에 있는 Pre-Payment Privilege 등을 정확히 따져 볼 수 있게 됩니다.

 

Pre-Payment Privilege 란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서상에 명시 됩니다. 대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 이런 내용들을 다 고려한 후, 최적의 이자율을 가지고 있는 프로그램을 선택하면 됩니다.

 

모든 사람은 미래에 대한 계획, 그리고 현재 가지고 있는 소득, 부채 내역이 다르며, 사람에 따라 받을 수 있는 모기지 금액은 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 여러 상황을 고려하고, 가장 많은 금액을 별무리 없이 갚아나갈 수 있는 모기지 프로그램의 선택을 하는 것이 가장 중요합니다.

 

낮은 이자율의 선택도 중요하지만 낮은 이자율만 쫓아가다가 나중에 거대한 페널티로 돌아올 수 있으니, 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 모기지를 선택하시길 바랍니다.

 

 

 

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