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오원식 모기지 칼럼

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오원식 모기지
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2022-06-23
재융자(Refinance)와 집 담보 대출(HELOC)

 

재융자(Refinance)와 집 담보 대출(HELOC)은 집의 자산 활용에 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 하지만 두 가지 방법의 특성이 비슷한 듯 하면서도 판이하게 다르기 때문에 두 방법의 차이점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다.

우선, 재융자는 기존에 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며,집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 일반 모기지를 얻는 것과 같은 방식으로 진행되며, 이자율 또한 대출기관이 제공하는 일반 모기지 이자율로 받을 수 있습니다.

다른 점이 있다면, 일반 모기지는 집을 팔고 구매해서 새 집에 대해서 모기지를 얻는 것이라면, 재융자는 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해지하고 더 많은 금액으로 다시 받는 작업입니다. 그렇기 때문에 기존의 모기지에 계약기간이 남아있다면 그 기간에 대해 페널티가 발생하게 됩니다.

HELOC(Home Equity Line of Credit)이란, 기본적으로 Refinance와 마찬가지로 부동산을 담보로하는 대출 방법으로, 모기지 포함 부동산 가치의 최대 80%까지(HELOC 만 따로 받을 경우 65%) 대출 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻게 됩니다.

단기간 자산 활용에 용이하며, 승인된 금액 한도 내에서는 언제든지 쓰고 갚을 수 있는 유동성이 장점입니다. 또한 일반적으로 Refinance를 하게 되면 모기지 원금과 이자를 포함한 금액을 월 페이먼트로 지불하는 반면 HELOC은 이자만 매달 지불하게 됩니다.

이자율은 대출기관마다 차이가 있지만 일반적으로 대출기관의 우대금리(Prime; 3.7%, 2021년 6월 21일 기준) + 0.5~1% 정도로 적용됩니다. 또 대출기관에 따라 HELOC을 제공하지 않는 곳도 있습니다.

Refinance를 얻거나 HELOC을 새로 설정하기 위해서는 우선 집의 감정 (Appraisal)이 무엇보다 중요합니다. 감정 가격이 얼마나 나오나에 따라 최대 대출 가능 금액이 결정 되며, 현재 소득에 따라 대출 가능 여부가 결정 됩니다.

이 두 가지의 방법 중 하나를 선택해야 하는 상황이라면 돈이 필요한 목적이 무엇인지, 또는 목표가 무엇인지 분명히 할 필요가 있습니다. Refinance와 HELOC은 장단점이 뚜렷이 다르기 때문에, 필요한 금액이 얼마인지, 또 이 금액을 사용할 기간이 어느 정도인지, 언제, 어디에 사용할 것인지 또는 여유자금의 확보인지 등을 정확히 파악하고 계획을 세워서 결정을 하는 것이 좋습니다.

예를 들어, 장기간 투자를 하거나 집의 레노베이션 및 보수의 목적을 두고 그 돈을 장기간 갚아나갈 계획이 있는 사람이라면 이자율이 약 1%~2% 저렴한 Refinance가 더 적합할 수 있고, 돈이 필요한 기간이 단기간이거나 당장 활용할 계획은 없지만 만약을 위해 여유자금을 확보하려는 목적이 있는 사람에게는 HELOC의 사용이 더 적합할 수 있습니다.

Refinance와 HELOC은 모기지의 서류를 다시 작성해야 하는 작업이기 때문에 감정가와 모기지 서류를 다시 작성하는 비용이 들어가게 됩니다. 하지만 대출기관에 따라 그 비용들을 면제해 주는 기간이 있기 때문에 전문가와 상의해서 추진하시는 것이 좋습니다.

Refinance와 HELOC의 근본적인 목적은 부동산 가격 상승을 통한 추가 자산의 활용과 여유 자금의 확보입니다. 현재 수년간의 부동산 상승으로 집 가격은 구매 시점보다 많이 상승해 있고, 이를 이용한 추가적인 자산을 활용할 계획이 있는 사람들에게는 더없이 좋은 기회가 될 수 있으며, 그 방법들 속에서도 여러 가지 장단점을 잘 숙지해 놓는다면 기회 활용에 큰 도움이 될 수 있습니다.

 

 

 

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2022-06-16
모기지 Q&A(하)

 

Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구 합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다.

만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’라는 내용에 서명을 해야 합니다.

Q: Pre-Approval(사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러 가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다.

그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소될 요인이 될 수 있습니다.

Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나요?

A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출 기관에서는 보통 90일-120일까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.

Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나요?

A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정하는 시기에 따라 다른 가격이 책정 됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정회사에 의뢰를 요구하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다.

간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.

Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족시켜야 합니다.

Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 본인 거주 목적의 모기지와 다른 점은 임대 소득의 일부분을 소득으로 활용할 수 있으며, 대출 기관에 따라 본인 거주 목적의 모기지보다 이자율이 조금 높은 경우도 있습니다.

Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 여러 대출 기관에서는 비거주자 모기지프로그램(Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.

Q: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다르면 어떻게 해야 하나요?

A: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다른 경우는 아주 흔하게 일어나는 일입니다. 이 경우, 브릿지 론(Bridge Loan)을 이용해서 필요한 날짜만큼 빌려서 그 차이를 메울 수 있습니다.

Q: 투자용 부동산도 First Home Buyer(첫 집 구매자) 혜택을 받을 수 있나요?

A: 불가능합니다. First Home Buyer 혜택은 본인 거주 목적의 집에만 받을 수 있습니다. 투자용 부동산의 경우, First Home Buyer 혜택을 받지 못하고, 또한 첫 집을 구매하였기 때문에 일생에 한 번 받을 수 있는 혜택은 사라지게 됩니다.

Q: 외국인 부동산 투자 세금(Non-Resident Speculation Tax; NRST)에 대해서 알려주세요.

A: NRST는 온타리오주 주거용 부동산에 대해서 외국인 신분인 경우, 구매가의 20% 추가 취득세를 납부하게 되는 세법입니다. 비거주자 투기 방지를 위한 목적으로 2016년에 신설 되었으며, 2022년 일부 지역에서 전 온타리오주로 확대 되었습니다. 구매자가 향후 특정 조건을 만족 시키면 20%를 환급 해주게 됩니다. (4년 안에 영주권 취득, 유학생과 워킹 퍼밋의 경우)

 

 

 

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Ohsteve
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2022-06-09
모기지 Q&A(상)

 

Q: 변동 이자율과 고정 이자율 중 어떤 것을 선택해야 할까요?

A: 변동 이자율과 고정 이자율의 선택은 이자율 변동 여부도 중요하지만 자신의 상황과 계획이 무엇보다 중요합니다. 가장 큰 이유는 페널티 때문인데, 짧은 기간 내에 이사 계획이나 집을 판매할 계획이 있는 경우, 상대적으로 페널티가 적은 변동 이자율을 선택하거나 짧은 기간의 고정이자율을 선택하는 것이 바람직하고, 이자율 변동에 신경 쓰고 싶지않고, 현재 집에서 향후 5년 이상 계속 거주할 계획이라면 고정 이자율을 선택하는 것이 좋습니다.

Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 1차 금융권에서는 최소 2년 이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 2차 금융권에서는 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. 또한 회사를 옮기고 기존의 직업과 연관성이 있는 경우, 예외를 적용 받을 수도 있습니다.

Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 많은 다운페이먼트를 하게 되면 대출 승인을 내어주기도 합니다. 하지만 부동산이 투자 목적이 아닌 본인 거주 목적이어야 합니다. 이 때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명이 필요합니다. 또한 신규 이민자의 경우, 소득이 충족하지 않아도 신규 이민자 프로그램으로 모기지를 받으실 수 있습니다.

Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 몇몇의 대출 기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement (재무재표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다.

하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도 보험 (Mortgage Default insurance)을 구매해야 합니다. 그 이외에도 좀더 여유로운 심사기준을 가지고 모기지를 받을 수 있는 B lender를 이용하는 방법도 있습니다.

Q: 주 거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안 되는 대출 승인을 되게 해주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출 기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.

Q: 모기지를 갱신 할 때, 기존 대출 기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출 기관에서 다른 대출 기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출 기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료 되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.

Q: 특정 대출 기관에서 승인이 거절되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없나요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사 기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사 기준을 가지고 승인 여부를 판단 하기도 합니다. 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다.

Q: 신용 점수가 좋지 않은 경우, 어떠한 방법이 있나요?

A: 대부분의 1차 금융권에서는 620-680점 이상의 신용 점수를 요구합니다. 만약 신용 점수가 620점 미만이라면 2차 금융권에서 먼저 승인을 받은 뒤 시간을 두고 신용 점수 회복을 한 이후에 1차 금융권으로 옮기는 방법이 있습니다. (다음 호에 계속)

 

 

 

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2022-06-02
해외 소득을 가지고 모기지 받기

 

캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 캐나다는 이민 국가라는 말이 있을 만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다.

그 중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생되는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다. 몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직 증명서 (사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub (지급 명세서), 그리고 국세청 세금보고 자료 등이 필요하게 됩니다. 이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다. 

해외 소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다.

하지만 일부 지역, 예를 들어 온타리오주나 밴쿠버 지역의 경우, 외국인 구매 세금 (NRST; Non Resident Speculation Tax 20%)이 존재하기도 합니다.

그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

  • 집을 누구의 명의로 할 지 결정한다

대부분의 대출기관에서는 부부 공동명의로 주택 등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다. 그렇기에 한 명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산 신고를 해야하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부 중 한 명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인 자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다.

대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

  • 해외 소득 인정 국가

대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정하고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다.

예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정받기 쉽지 않습니다.

  • 다운페이먼트 금액을 결정한다

은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

현재 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우가 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다.

이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다.

우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류 준비와 필요 자금을 준비해서 실수 없는 진행하시기 바랍니다.

 

 

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2022-05-26
하이브리드 모기지

 

세상에는 수많은 종류의 사람들이 있습니다. 제각기 다른 성격을 가진 사람들과 다른 외모를 가진 사람들이 어우러져 살아가고 있습니다. 각기 다른 직업을 가지고 누구도 똑같지 않은 다양한 삶을 살아가고 다양한 문화생활을 즐기며 다양한 취미 생활을 가지고 있습니다.

또한 많은 사람들은 아주 오랜 시간 동안 다양성 이점에 대해서 이야기 해왔습니다. 하지만 오랜 시간이 지난 지금도, 96%의 사람들은 모기지를 받을 때 한 종류의 모기지만 선택하고 있습니다. 4%의 사람만이 선택한 하이브리드 모기지(Hybrid Mortgage)는 모기지를 받을 때, 두 가지 이상의 다른 이자율을 선택할 수 있는 프로그램입니다. 가장 흔한 예로는 50/50 모기지로, 반은 고정 이자율로 나머지 반은 변동 이자율을 선택하게 되는 것입니다.

대부분의 Hybrid Mortgage는 다른 텀(계약 기간)의 선택을 허용하기도 합니다. 예를 들어, 1/3은 짧은 텀의 모기지로, 2/3는 긴 텀의 모기지 계약을 할 수 있습니다. 다시 말해, 모기지 텀이나 이자율을 원하는 대로 혼합해 선택할 수 있는 장점이 있습니다.

Hybrid의 가장 큰 장점은 이자율 변동에 대한 리스크를 줄이는 데 있습니다. 만약 이자율이 오른다면 50%의 변동 이자율을 선택한 모기지는 오르지만 나머지 50%의 고정 이자율을 선택한 모기지는 변동이 없기 때문에 이자율 상승에 대한 부담을 반으로 줄일 수 있고, 반대로 이자율이 하락해도 50%의 변동 모기지는 하락하는 이자율의 혜택을 받을 수 있습니다.

Hybrid Mortgage를 선택하는 사람들의 유형은 다음과 같습니다.

  • 변동 이자율과 고정 이자율의 선택에 고민이 되는 사람
  • 이자율이 낮게 유지되리라 생각되지만 상승에 대한 불안감을 떨치기 힘든 사람
  • 텀 만료 전 모기지 계약 해지 페널티에 대한 부담을 줄이고 싶은 사람 (변동 모기지의 페널티는 3개월치 이자로 정해져 있지만 고정 이자율의 페널티는 남은 기간, 이자율 등에 따라 크게 나올 수 있습니다.)

그렇다면 왜 25명 중 1명(4%)만 Hybrid Mortgage를 선택하는 걸까요? 첫 번째 이유로 Hybrid Mortgage에 대한 이해의 부족을 들 수 있습니다. 또한, 진행하기 부적합하거나, 다른 이자율과 계약기간 선택의 복잡함 때문에 기피하는 경우도 있습니다.

이런 Hybrid Mortgage도 물론 단점이 있습니다. 가능한 은행이 한정적이며 또한 모기지의 재 갱신 때 발생하게 되는데, 일반 모기지는 다른 대출기관으로 옮겨갈 때, ‘이전’(Switch)으로 진행되는 반면에, Hybrid Mortgage는 재융자(Refinance)로 진행이 됩니다. 그 이유는 집에 대한 담보설정이 하나가 아닌 설정한 모기지 개수만큼 잡히기 때문인데, 이 경우 Mortgage legal 작업을 다시 해야 하기 때문에Legal 비용과 감정(Appraisal) 비용이 소요됩니다.

하지만 대출기관마다 이 비용들을 프로모션으로 대출기관에서 부담을 하는 기간들이 있으니 옮기기 전 전문가와 상의하시는 것을 추천합니다.

그렇다면 Hybrid Mortgage를 선택할 때, 가장 좋은 방법은 무엇일까요? 우선, 선택하기 전, 자신의 상황에 대한 정확한 파악과 미래에 대한 계획이 중요합니다. 예를 들어, 2~3년 후, 목돈이 들어올 예정이 있을 때, 그 금액만큼만 그 기간에 맞춰서 짧은 텀의 모기지 계약을 얻고, 나머지를 긴 텀의 모기지 계약을 하게 되면 짧은 텀 계약 만료에 맞춰서 들어오는 목돈으로 원금을 갚을 수 있게 됩니다.

만약, 위와 같은 상황이 아닌 일반적인 상황이라면, 텀 계약기간을 맞추는 것을 추천합니다. 예를 들어, 모기지 금액의 반은 5년 텀 계약 변동 이자율로, 나머지 반은 5년 텀 계약 고정 이자율로 선택하게 되면 위에서 서술한대로 이자율 변동에 대한 리스크를 줄일 수 있으며, 또한 다른 대출기관으로 옮겨갈 때, 훨씬 수월할 수 있습니다.

이처럼 모기지를 얻을 때, 선택할 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다. 자신에게 맞는 모기지가 어떤 것일지, 또한 미래의 계획에 따라 가장 적합한 모기지의 선택이 어떤 것일지 전문가와 상의 후 잘 판단하여 선택하시길 바랍니다.

 

 

 

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95773
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2022-05-19
모기지 용어

 

Mortgagee – 돈을 빌려주는 대출기관을 뜻하며, 다른 단어로 Lender 라고도 합니다.

Mortgagor – 돈을 빌리는 사람을 뜻하며, 다른 단어로 Borrower 라고도 합니다.

Variable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. 이자율이 변하더라도 월 페이먼트의 원금과 이자 Portion만 바뀔 뿐 월 페이먼트 금액은 바뀌지 않습니다.

Adjustable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. Variable Rate과 다르게 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트가 바뀌게 됩니다.

Fixed Rate – 고정금리를 뜻하는 말로, 일정 기간의 계약기간 동안 이자율의 변화 없이 정해진 이자율로 모기지 납부금액을 납입하게 됩니다.

Term – 모기지의 계약기간을 뜻하며, 6개월부터 10년까지 계약기간을 정할 수 있습니다. 5년의 텀 계약이 가장 일반적으로 쓰입니다. 예를 들어, 30년의 총 상환기간의 경우, 최대 6번의 5년 텀 계약을 할 수 있으며, 매 계약 때마다 그 시기에 제공되는 새로운 이자율로 계약을 갱신하게 됩니다.

  1. Open Term: 개방형 계약을 말하며, 계약기간 동안 아무런 제약없이 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간 동안 집을 팔거나 더 좋은 이자율로 계약을 할 수 있는 경우, 별다른 페널티나 제약 없이 해지가 가능합니다. 하지만 일반적으로 폐쇄형 계약에 비해 이자율이 조금 비쌉니다.
  2. Closed Term: 폐쇄형 계약을 뜻하며, 계약기간 동안 계약을 해지하게 될 경우, 계약 불이행으로 페널티를 물게 됩니다. 계약 해지를 할 경우, 변동금리의 경우 3개월치의 이자만 내면 되지만, 고정금리의 경우 IRD 계산법으로 페널티를 계산하여 변동금리보다 훨씬 큰 페널티를 물게 될 수 있습니다.

IRD – Interest Rate Differential 의 약자로 주로 고정 이자율 모기지의 해약 때 페널티 계산에 많이 쓰입니다. 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 계산법으로, 은행에 따라 고시되는 이자율(posted Rate)의 유무와 차이에 따라 다른 금액의 페널티가 나오게 됩니다.

Appraisal – 현 시점의 집의 가격을 산정하는 감정을 뜻하며, 대출기관에서는 감정가와 구매가 중 낮은 가격을 기준으로 모기지 대출 심사를 합니다. 만약 구매가보다 감정가가 낮을 경우, 그 차액만큼 다운페이를 더 해야만 합니다.

LTV – Loan to Value. 집 가격 대비 모기지 금액을 말합니다.

Conventional Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이하의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance(모기지 부도 방지 보험)의 구매가 필요 없는 모기지를 말합니다.

High Ratio Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이상의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance(모기지 부도 방지 보험)의 구매 의무를 가지게 됩니다.

Amortization – 모기지 대출의 총 상환기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 많이 선택합니다. 이 기간이 길수록 월 납부금액은 저렴하지만 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

Maturity Date – 모기지 텀 계약 만료일을 말합니다.

Charge – 주택 등기의 등록 때 쓰이는 모기지 서류의 이름으로 담보 설정 등의 내용을 포함하고 있습니다. 모기지 서류 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.

P.I.T.H – 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(property Tax), 그리고 난방비(Heat)을 뜻합니다.

Payment Frequency – 모기지 월 납부금액의 빈도를 뜻하며, 본인의 성향 또는 소득 수령 빈도에 따라 주간(weekly), 격주간(Bi-weekly), 또는 월간(Monthly)으로 선택할 수 있습니다. 또한 Accelerate weekly, Accelerate bi-weekly 같은 Accelerate Payment 를 선택하여 모기지 금액을 더 빨리 갚을 수도 있습니다.

Pre-Payment Privilege – 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시되며 대출기관마다 다른 옵션을 가지고 있습니다.

1. Increasing Payment: 모기지 납부금액의 증액을 뜻하며, 은행에 따라 계약서에 명시되어 있는 대로 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 은행마다 차이가 있으며, 대부분 10~20%의 페이먼트 증가를 허용합니다.

2. Lump sum: 제한적 일괄 납부를 뜻하며, 계약서에 명시되어 있는 대로 모기지 원금의 일부분을 갚는 것을 허용합니다.

Debt Service ratio – 채무 반제 비율을 뜻하는 말로, 모기지를 대출받은 사람의 모기지 상환능력을 판단하기 위해 현재의 부채상태나 부채담보 능력을 수입에 의거하여 판단하는 방법입니다.

1. GDS: Gross Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 대한 지출 비용(모기지 월 납부금액, 집 세금, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%)의 비율을 뜻합니다. 은행에서 대출 심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.

2. TDS: Total Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출 비용, 예를 들어 신용카드 대금(일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용 등을 포함한 총 지출비용 비율을 뜻합니다. GDS와 마찬가지로 은행에서 대출심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.

Credit Score (Beacon Score) – 신용 점수를 뜻 하는 말로, 신용도를 점수로 표현한 것입니다. 소득과 더불어 모기지 대출심사에 가장 중요하게 쓰이는 부분이기도 합니다.

Closing Cost – 집의 계약이 마무리 되었을 때 소요되는 비용을 말합니다. 기본적인 클로징 코스트는 미리 지불한 집 세금이나 유틸리티, 그리고 콘도 비용 등의 계산 등을 포함하며, 취득세(Land transfer tax), 부동산 보험, 그리고 변호사 비용 등도 Closing Cost에 포함됩니다.

 

 

 

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Ohsteve
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2022-05-12
모기지 보험 종류와 차이

 

모기지에 관련된 보험이라고 하면 크게 두 가지로 분류할 수 있습니다. 바로 의무적으로 구매를 하게 되는 Mortgage Default Insurance 와 선택사항인 Mortgage Creditor Insurance 인데, 오늘은 두 보험에 대해 간략히 설명해 드리려 합니다.

 

Mortgage Default Insurance

Mortgage Default Insurance는 적은 다운페이먼트로 집 구매를 하게 될 경우 의무적으로 사게 되는 보험입니다. 다운페이먼트 금액의 비율에 따라 구매 의무와 모기지 구매가격(Insurance Premium)이 다르게 결정 됩니다. 모기지를 진행할 때 가장 먼저 결정하게 되는 일 중 하나가 다운페이 금액을 정하는 일이고, 그 금액에 따라 LTV(집 가격 대비 대출 금액)가 결정 되며, LTV의 비율에 따라 Conventional Mortgage 와 High Ratio Mortgage 로 나뉘게 됩니다.

흔히, LTV가 80% 이하, 즉 20% 이상(자영업자 프로그램의 경우 LTV 65%, 즉 35% 이상) 다운페이먼트를 하게 되면 Conventional Mortgage로 분류가 되고, LTV가 80.01% 이상, 즉 20% 미만의 다운페이를 할 경우 High Ratio Mortgage로 분류 되어 Mortgage Default Insurance의 구매 의무를 가지게 됩니다.

Mortgage Default Insurance 란, High Ratio Mortgage에 대하여 대출기관에서 낮은 다운페이먼트로 집에 대해 확보할 수 있는 담보가 부족하기 때문에 요구하게 되는 보험으로서, 그 금액은 채무자가 지불하게 되지만 수혜자는 대출기관이 되는 보험입니다.

캐나다에서는 이 보험을 Canada Guaranty, CMHC, 그리고 Genworth에서 제공하고 있습니다. Mortgage Default Insurance의 금액은 모기지 금액에 따라 비율로 결정되며 그 금액은 선불로 낼 수도 있고, 모기지 금액과 합산하여 매달 모기지 페이먼트로 함께 낼 수도 있습니다.

모기지 보험을 사야만 하는 High Ratio Mortgage의 경우 30년의 상환기간 선택이 불가능하며 최대 25년의 상환기간까지 밖에 선택할 수 밖에 없습니다.

 

 

 

Loan-to-Value Ratio

 

Standard
(일반)
 

Top-Up 
(일반)
 

 

Standard
(자영업자프로그램)
 

Top-Up
(자영업자프로그램)
 

Up to and including 65%

 

0.60%

0.60%

 

1.50%

3.00%

65.01 – 70%

 

1.70%

5.90%

 

2.60%

6.50%

70.01 – 80%

 

2.40%

6.05%

 

3.30%

7.00%

80.01 – 85%

 

2.80%

6.20%

 

3.75%

7.50%

85.01 – 90%

 

3.10%

6.25%

 

5.85%

9.00%

90.01 – 95%

 

4.00%

6.30%

 

N/A

N/A

 

        

?Mortgage Creditor Insurance

Mortgage Default Insurance가 은행을 위한 보험이라면, Mortgage Creditor Insurance는 소비자를 위한 보험입니다. 이 보험은 생명보험(Life Insurance)과 장애보험(Disability Insurance), 그리고 질병보험(Critical Illness insurance)의 세 종류가 있는데 모두 고객의 선택사항으로, 두 가지를 다 드시거나 한가지만 혹은 안 들어도 모기지를 받는데 아무런 제약이 없는 보험입니다.

다른 일반보험과 마찬가지로 나이에 따라 다른 금액이 산정되며, 65세 이상은 가입이 불가능합니다. 이 보험은 사망이나 장애 또는 질병 등으로 모기지 납부를 할 수 없게 되는 경우 보험회사에서 모기지 남은 금액을 전액(최대 75만불) 또는 일정기간 대출기관에 대납을 하게 되어 있는 보험으로 일반적으로 사람들이 생각하는 의미의 모기지 보험이라고 할 수 있습니다.

간혹 Mortgage Default Insurance를 구매하고 모기지를 받은 사람들 중 모기지 보험이 있다고 생각하는 사람들이 많은데 Mortgage Creditor insurance와 전혀 다른 성격의 보험들이라는 것을 명심해야 합니다.

Mortgage Default Insurance는 대출기관의 리스크를 줄이기 위한, 즉 대출기관을 위한 보험으로 소비자의 선택의 권한과 혜택이 없다고 보는 것이 맞습니다. 본인의 상황에 따른 모기지 보험의 혜택을 위해서는 Mortgage Creditor Insurance를 구매하셔야 하며, 필수가 아닌 소비자의 선택사항이니 본인의 상황을 잘 고려하신 후 선택하시길 바랍니다.

 

 

 

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Ohsteve
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2022-05-05
Mortgage Amortization

오원식 칼럼

 

 

모기지를 받을 때 이자율과 함께 월 납부금액을 산정할 때 사용되는 요인이 바로 Amortization입니다. Amortization Period란 모기지 대출을 전액 상환하기까지 걸리는 기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 선택하지만 은행에 따라 5년에서 35년까지 선택이 가능합니다.

상환기간의 결정은 총 대출기간 동안 이자를 얼마를 내게 될지 결정하게 되는 굉장히 중요한 사안이기도 합니다. 상환기간이 길수록 월 납부금액은 적어지지만, 길어진 상환기간에 비례하여 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

예를 들어 연 2.5%의 이자율로 30만불의 모기지 대출을 받게 될 때, 월 납부금액과 상환기간 동안 내게 되는 총 이자비용의 차이는 다음과 같습니다.

모기지 금액

상환 기간

월 납부 금액

총 이자 금액

$300,000

5년

$5,322.50

$19,350

 

10년

$2,826.33

$39,160

 

15년

$1,998.54

$59,738

 

20년

$1,587.82

$81,077

 

25년

$1,343.90

$103,169

 

30년

$1,183.35

$126,005

 

35년

$1,070.41

$149,572

 

위에 표에서도 알 수 있듯이, 상환기간이 늘어남에 따라 월 납부금액이 줄어들지만 그와 반비례로 상환기간 동안 내야 되는 이자의 총액이 많이 발생하게 됩니다. 대부분의 사람들이 선택하게 되는 25년과 30년의 상환기간 차이만 봐도 월 납부금액은 $160 줄어드는 반면 추가되는 5년 동안 약 2만3천불의 이자를 더 내게 됩니다.

또한 모기지는 같은 금액을 매달 지불하기 때문에, 매년 납부하게 되는 원금과 이자의 금액들이 달라집니다.
 

예1) 30만불 모기지의 연 2.5% 이자율, 25년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,400.19

$8,750.01

$291,249.99

2

$291,249.99

$7,178.91

$8,971.29

$282,278.70

3

$282,278.70

$6,952.03

$9,198.17

$273,080.55

4

$273,080.55

$6,719.45

$9,430.75

$263,649.79

5

$263,649.79

$6,480.95

$9,669.25

$253,980.53

6

$253,980.53

$6,236.41

$9,913.79

$244,066.76

7

$244,066.76

$5,985.71

$10,164.49

$233,902.29

8

$233,902.29

$5,728.70

$10,421.50

$223,480.77

9

$223,480.77

$5,465.13

$10,685.07

$212,795.70

10

$212,795.70

$5,194.90

$10,955.30

$201,840.43

11

$201,840.43

$4,917.89

$11,232.31

$190,608.11

12

$190,608.11

$4,633.84

$11,516.36

$179,091.75

13

$179,091.75

$4,342.62

$11,807.58

$167,284.16

14

$167,284.16

$4,044.00

$12,106.20

$155,177.97

15

$155,177.97

$3,737.86

$12,412.34

$142,765.63

16

$142,765.63

$3,423.97

$12,726.23

$130,039.41

17

$130,039.41

$3,102.15

$13,048.05

$116,991.35

18

$116,991.35

$2,772.18

$13,378.02

$103,613.34

19

$103,613.34

$2,433.88

$13,716.32

$89,897.01

20

$89,897.01

$2,087.01

$14,063.19

$75,833.82

21

$75,833.82

$1,731.38

$14,418.82

$61,414.99

22

$61,414.99

$1,366.76

$14,783.44

$46,631.53

23

$46,631.53

$992.89

$15,157.31

$31,474.22

24

$31,474.22

$609.58

$15,540.62

$15,933.61

25

$15,933.61

$216.59

$15,933.61

$0.00

 


예2) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 30년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,422.42

$6,801.90

$293,198.06

2

$293,198.06

$7,250.40

$6,973.92

$286,224.11

3

$286,224.11

$7,074.04

$7,150.28

$279,073.80

4

$279,073.80

$6,893.21

$7,331.11

$271,742.67

5

$271,742.67

$6,707.81

$7,516.51

$264,226.14

6

$264,226.14

$6,517.73

$7,706.59

$256,519.54

7

$256,519.54

$6,322.87

$7,901.45

$248,618.04

8

$248,618.04

$6,123.04

$8,101.28

$240,516.73

9

$240,516.73

$5,918.18

$8,306.14

$232,210.55

10

$232,210.55

$5,708.14

$8,516.18

$223,694.32

11

$223,694.32

$5,492.75

$8,731.57

$214,962.73

12

$214,962.73

$5,271.94

$8,952.38

$206,010.33

13

$206,010.33

$5,045.56

$9,178.76

$196,831.54

14

$196,831.54

$4,813.44

$9,410.88

$187,420.63

15

$187,420.63

$4,575.42

$9,648.90

$177,771.73

16

$177,771.73

$4,331.44

$9,892.88

$167,878.82

17

$167,878.82

$4,081.28

$10,143.04

$157,735.74

18

$157,735.74

$3,824.76

$10,399.56

$147,336.16

19

$147,336.16

$3,561.78

$10,662.54

$136,673.59

20

$136,673.59

$3,292.16

$10,932.16

$125,741.37

21

$125,741.37

$3,015.68

$11,208.64

$114,532.70

22

$114,532.70

$2,732.25

$11,492.07

$103,040.58

23

$103,040.58

$2,441.60

$11,782.72

$91,257.84

24

$91,257.84

$2,143.65

$12,080.67

$79,177.13

25

$79,177.13

$1,838.14

$12,386.18

$66,790.92

26

$66,790.92

$1,524.91

$12,699.41

$54,091.49

27

$54,091.49

$1,203.76

$13,020.56

$41,070.90

28

$41,070.90

$874.51

$13,349.81

$27,721.04

29

$27,721.04

$536.89

$13,687.43

$14,033.59

30

$14,033.59

$190.76

$14,033.56

$0.00

 

상환기간의 결정에는 20% 이하의 다운페이를 할 경우 의무적으로 구매해야 하는 모기지 보험(Mortgage Default Insurance)의 영향을 받기도 합니다. 모기지 보험을 구매해야 하는 경우, 선택할 수 있는 최대 상환기간은 25년으로 줄어들게 됩니다.

현재 거의 대부분의 대출 기관에서는 25년 이하의 상환기간과 25년을 초과한 상환기간에 대해 0.1% 정도의 이자율 차이를 두고 대출하고 있습니다. (25년 이하의 상환기간이 0.1% 정도 저렴함)

이처럼 모기지를 얻을 때, 이자율 외에도 납부금액과 이자로 내야 되는 금액을 결정하게 되는 가장 중요한 요인 중 하나가 상환기간이며, 그 기간에 따라 상당히 큰 금액이 차이가 나게 됩니다.

만약, 모기지를 빨리 갚을 계획이 있고, 이자를 많이 지불하기 꺼려하시는 분들은 상환기간 선택에 신중하시기 바랍니다.

 

 

 

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Ohsteve
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2022-04-28
변동 이자율 모기지(Variable/Adjustable Rate Mortgage)

 

모기지를 선택할 때 항상 고민하게 되는 것이 ‘변동 이자율로 선택할까? 아님 고정 이자율로 선택할까?’ 입니다. 이러한 선택은 향후 계획에 따라 달라지게 되지만 어떤 사람들은 이자율이 오르게 되면 ‘월 페이먼트의 변화가 생기지 않을까’ 하는 걱정에 고정 이자율을 선택하게 되는 경우가 많고, 통계적으로도 약 67%의 사람들이 고정 이자율을 선택하고 있습니다.

최근 들어 COVID 이후 하락했던 이자율들이 계속해서 오르고 국채 상승에 따른 고정 이자율 상승, 그리고 최근 기준금리가 급격히 오름에 따라 변동 이자율의 급격한 상승은 많은 사람들의 모기지 페이먼트 우려를 자아내고 있습니다. 그래서 오늘은 많은 사람들이 걱정하고 있는 변동 이자율의 변화에 대해서 자세히 설명 드리려 합니다.

우선 고정 이자율 모기지는 계약된 기간 동안 계약된 이자율이 변하지 않습니다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 계약 기간 동안 이자율의 변화에 신경쓰지 않고 같은 이자율로 같은 금액을 계속 지불할 수 있게 됩니다.

 하지만 중도에 계약을 해지할 경우 IRD(Interest Rate Difference) 계산법으로 인해 변동 이자율 모기지에 비해 큰 페널티를 물게 된다는 단점이 있습니다.

 

*IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge

남아있는 모기지 금액 X 월간 이율차 X 남아 있는 모기지 개월 수

 

 변동 이자율 모기지란, 대출기관의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 금액의 이자율이 달라지게 되는 모기지 프로그램으로, 계약 이자율은 보통 Prime Rate – x.xx% 로 나타나게 됩니다. 그에 따라 흔히 이해를 돕기 위해, x.xx%로 계약되었다고 말하지만 실제로 계약은 Prime – x.xx%로 되어 있기 때문에 Prime Rate의 변화에 따라 이자율이 변화하게 됩니다.

 그렇다면 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트도 같이 변화하게 될까요? 이 질문을 이해하기 위해서는 변동 이자율의 종류에 대한 이해가 필요합니다.

 변동 이자율의 종류로는 Variable Interest Rate Mortgage(VIRM)와 Adjustable Interest Rate Mortgage가 있습니다. 대부분의 대출기관에서 제공하는 변동 이자율 모기지는 Variable Interest Rate Mortgage인데, VIRM의 경우 이자율 변화에 대해 모기지 페이먼트의 원금과 이자율의 Portion만 바뀔 뿐, 페이먼트 금액은 바뀌지 않습니다.

 예를 들어, 월 페이먼트가 $2,000이고, 그 안의 내용이 원금 $1,000, 이자 $1,000인 경우, 이자율의 상승으로 이자가 한달 $100 상승하게 되면 월 페이먼트 $2,000은 그대로 유지하고 그 안의 내용이 원금 $900, 이자 $1,100로 바뀌게 됩니다.

Adjustable Interest Rate Mortgage의 경우, 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트 또한 조정(Adjust) 됩니다. 예를 들어, 월 페이먼트가 $2,000인 경우, 이자율의 상승에 따라 이자가 $100 상승하게 되면 페이먼트 또한 $100 상승한 $2,100이 됩니다.

또한 많은 사람들이 오해를 하는 부분 중 하나가 이자율인데, 계약서를 들여다보게 되면 APR이라는 이자율이 따로 존재하게 됩니다. 캐나다의 모든 이자율은 복리로 계산되고, 고정 이자율은 6개월(Semi-Annual), 변동 이자율은 매월 (Monthly) 복리로 계산되어 년으로 환산된 이자율(Annual Percentage Rate; APR)로 계산되게 됩니다.

따라서 APR에 적힌 이자율이 실제로 모기지 계산에 적용되는 이자율이라고 할 수 있습니다. 예를 들어, 30만불의 25년 상환기간 2.75%의 변동 이자율 모기지의 경우, APR은 2.77%가 되고, 3.49%의 고정 이자율 모기지의 APR은 3.52%가 됩니다.

(이해를 돕기 위해 순수한 이자율의 변화만 설명드립니다. 실제로 APR의 계산에는 감정비, 은행 수수료, 변호사비 등 모기지 진행에 소요되는 부대 비용이 포함되어 있는 경우는 이자율이 조금 더 높게 계산되는 경우가 있습니다.)

또한 Variable interest rate의 경우 Designated amount라는 게 존재하는데, 원금이 일정 금액에 도달하는 경우, 모기지 페이먼트가 다시 설정되는 금액입니다. (일반적으로 처음 받는 금액의 105~110%로 설정되어 있습니다.)

이자율의 상승은 모기지를 가지고 있는 사람들에게는 언제나 부담스러울 수 밖에 없습니다. 하지만 대부분의 사람들이 가지고 있는 변동 모기지는 Variable Interest Rate(VIRM)이고, 계약된 기간에 대해서는 월 페이먼트의 변화는 특별한 일이 없는 한 일어나지 않습니다.

이자율의 상승이 우려되는 사람들은 대부분의 대출기관에서 변동 이자율을 고정 이자율로의 변경을 허락해주기 때문에 고정 이자율 모기지로의 변경을 생각해보는 방법도 있습니다.

 

 

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2022-04-21
분양 부동산 클로징 코스트(Closing Cost for Pre-Construction property)

 

많은 사람들이 여유 자금을 부동산에 투자할 계획을 잡는데, 그 중 가장 손쉽게 투자하게 되는 곳이 바로 콘도의 분양입니다. 또한 외곽 지역보다는 도심에 살고 싶어하는 사람들에게도, 비싼 하우스 가격에 비해 상대적으로 저렴한 콘도는 선호하는 선택지가 되기도 합니다.

한 번에 큰 자금이 들어가지 않고, 분기에 나눠서 다운페이를 할 수 있기 때문에 적은 여유자금을 초기 다운페이먼트로 활용하고 추가적인 다운페이먼트를 일을 하면서 일정 기간에 거쳐 만들어 지불할 수 있어서 큰 자금을 가지고 있는 사람이 아니라도 충분한 소득이 있는 사람이라면 손쉽게 투자를 할 수 있습니다.

하지만 이렇게 많은 사람들이 분양 콘도에 투자를 하고 있음에도 불구하고 구매한 콘도의 클로징 비용에 대해서 인지하고 있는 사람들은 생각보다 많지 않습니다. 그래서 오늘은 분양 콘도 또는 분양을 받은 하우스의 클로징 때 소요 되는 비용들에 대해 설명하려 합니다.

우선, 위에서도 설명 했듯이 콘도 분양의 장점으로는 구매 시 한번의 큰 목돈이 필요하지 않다는 점입니다. 콘도 분양 계약 후 완공까지 보통 3~4년 정도 소요되기 때문에 일정 기간에 걸쳐서 20~25%의 다운페이를 하게 되는데, 보통 계약할 때 5%, 그리고 한번에 5%씩 3~4번에 걸쳐서 일정 분기마다 다운페이를 하게 됩니다.

다운페이먼트를 하게 되는 주기는 빌더(Builder)에 따라, 또는 계약 상황에 따라 다릅니다. 또한 완공까지 몇 년의 시간 소요가 있기 때문에 계약 시점에서는 파이낸싱에 대한 조건(Condition)이 없는 경우가 많습니다.

하지만 계약 시점에서의 파이낸싱 의무가 없는 만큼 입주 시점의 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약 모기지를 받지 못할 경우, 건설회사에서는 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 판매할 수도 있습니다.

따라서 그 기간 동안 모기지 이자율이나 규정변화에도 대처할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 그리고 클로징 시점이 되면 변호사를 통해 클로징 때 필요한 금액들이 나오게 되는데, 이 때 생각보다 큰 금액에 놀라는 사람이 적지 않습니다.

그 이유는 사람들이 일반적으로 필요한 금액을 다운페이먼트 금액과 필요한 모기지 금액을 더한 가격만 생각하기 때문인데, 실질적으로 필요한 금액은 그보다 훨씬 많습니다.

그 이유는 신규 분양 콘도의 경우, Levy 나 다른 주위 개발 비용 등이 구매자에게 전가 되기 때문인데, 이 금액에 따라 클로징 비용이 수 천불에서 수 만불 이상 차이가 날 수 있습니다.

이 비용들이 발생하는 이유는 콘도나 하우스 단지 등 새롭게 인구가 유입이 되면 학교나 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 하는데, 이 때 소요되는 비용을 시에서 부담을 하는 것이 아닌 구매자들에게 전가를 시킵니다.

요즘은 보통 계약할 당시 이 비용들에 대해 최대 금액을 Cap(최대 지불 금액)을 씌워 놓게 되는데, 부동산 에이전트를 통해 구매하거나 직접 찾아가서 구매를 하는 경우에도 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 만약 최대 금액이 산정 되지 않았을 경우, 엄청난 금액을 지불해야 될 수도 있습니다.

만약 콘도 분양 구매의 목적이 투자 목적이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매를 하는 경우엔 HST Rebate부분을 추가로 납부해야 합니다. 이 금액은 상황에 따라 Rebate 받을 수 있지만 클로징 시점에 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.

이 외에도 집을 구매하는 경우, Land Transfer Tax(취득세)가 부과 되는데, 토론토시의 경우 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다.

예를 들어, 50만불의 콘도 구매의 경우, 토론토 시는 $12,950(Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우 $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다.

또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시는 최대 $8,475 (Ontario Tax- $4,000, Toronto Tax -$4,475), 토론토가 아닌 Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

분양 콘도의 투자는 적은 비용을 가지고 부동산 가격 상승에 따른 레버레지(Leverage) 효과를 가지고 차익 실현을 할 수 있는 좋은 투자처라는 것은 분명합니다. 하지만 모기지를 받을 때, 대출 기관에서는 추가적으로 소요되는 클로징 비용에 대해 확인을 원하는 경우가 많으며, 준비가 되지 않으면 모기지에도 문제가 생기는 경우가 더러 있습니다.

이러한 문제를 피하려면 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 그에 맞춰 여유 자금을 준비하는 것이 필요하며, 소요되는 금액과 현재 본인의 상황을 정확히 파악한다면 얼마든지 좋은 투자를 할 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 하시길 바랍니다.

 

 

 

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