오원식 모기지 칼럼

집을 구매하고 모기지를 얻을 때 변동금리, 고정 금리를 선택하게 되고 그에 따른 모기지의 텀 계약을 하게 됩니다. 캐나다에서 가장 흔하게 계약 되는 텀 기간은 5년이지만 평균적인 캐나다 사람들의 이사 주기는 약 3년 정도이기 때문에 5년의 계약이 만료 되기 전 이사를 하게 되는 일이 많은 것을 알 수 있습니다.

이때, 계약 만료 전 이사를 가게 되면 계약이 중도에 파기 됨에 따라 페널티가 부과 되는데, 생각지도 못한 큰 비용에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 젊은 부부들의 경우, 자녀들이 성장하고 본인들의 소득이 올라감에 따라 큰 집으로의 이사를 많이 고려하게 되는데, 이 때 발생하게 되는 페널티에 따라 본인들의 계획을 미루기도 합니다.

작년부터 시작된 급격한 이자율 상승으로 모기지 페널티에 대한 걱정이 늘어난 사람들이 많은데 오늘은 모기지 페널티에 대해 설명하려 합니다.

대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀(Term)으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나 다른 대출 기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형(open) 모기지가 아닌 이상 대출 기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다.

이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유는 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도 해약을 촉구하게 되는데, 이 때 발생하게 되는 중도 해약 위약금(Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 나게 됩니다.

페널티 계산은 고정 이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나, 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD(Interest Rate Differential) 계산법으로 계산된 금액 중 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. IRD 계산법은 대출 기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.

IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount)x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge (남아있는 모기지 금액 X 월간 이율차 X 남아 있는 모기지 개월수)

위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 대출 기관에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율(Posted Rate)을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment의 금액의 차액을 가지고 계산이 되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.

흔히 오해를 하는 것 중 하나가 바로 계약하는 이자율(Contractual Rate)과 대출 기관들의 고시 이자율(Posted Rate)의 차이입니다. 은행에서는 Posted Rate에서 일정 이자율을 할인해서 Contractual Rate을 제공하게 되는데, 그 말은 즉, 대출을 받는 사람은 대출 기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서 중도 해약할 경우, 디스카운트된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.

하지만 작은 대출 기관들은, 따로 고시 이자율(Posted Rate)을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약할 경우의 페널티가 다른 큰 대출 기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.

변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정 이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 하지만 변동 이자율의 경우, 금리 인상 등의 상황 변화의 요인에 따라 이자율이 상승할 수 있습니다.

이처럼 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 대출 기관마다 고시하고 있는 이자율이 다르고, 그에 따라 발생하는 페널티도 현저히 차이가 나게 되기 때문에 전문가와 잘 상의하셔서 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.

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오원식

현재 정부에서는 첫 집 구매자들을 돕기 위해 첫 집 구매자 장려 프로그램(First Home Buyer Incentive; FTHBI)을 시행하고 있습니다. 오늘은 이 내용에 대해 설명 드리려 합니다.

FTHBI의 내용을 요약 하자면 다음과 같습니다.

• CMHC는 기존주택 구매에 대해 계약금의 5 %를, 또는 신규주택 구매에 대해 10 %를 기탁합니다.
• 모기지는 모기지 부도 보험 피보험자(Default Insured; 다운페이20% 미만)여야 합니다.
• 연간 가계 소득은 최대 $150,000입니다. 그 이상의 소득을 가진 사람들은 접수할 수 없습니다.
• Incentive는 매월 지불(Month Payment) 할 필요가 없으며 언제든지 집을 팔거나 혹은 원하는 때 완납을 할 수 있습니다.
• CMHC는 주택 가치에 비례해 모든 손익을 공유하게 됩니다.
• 보험 모기지와 인센티브는 지역에 따라 가계 소득의 최대 4 배에서4.5배 가능합니다. 
• 최대모기지와 인센티브금액4.5배가 적용되는 지역은 Metropolitan Toronto, Metropolitan Vancouver, 그리고 Victoria 지역이며, 그 외의 지역은 최대 4배까지 가능합니다.

현재 규정으로 최대 구매할 수 있는 집의 가격은 79만4,117달러 입니다

Incentive는 어떻게 갚게 될까요?

Incentive를 받게 되면 25년 상환 기간이 끝나거나 집을 팔 때 갚게 됩니다. 갚게 되는 금액은 그 시점의 집 가격의 받은 금액 비율만큼 갚게 됩니다. 예를 들어, 집을 구매 할 때 5%의 Incentive를 받았고, 갚을 시점에 집 가격이 50만불인 경우, 50만불의 5%, 즉 $25,000을 갚게 됩니다.

그렇다면 FTHBI의 혜택을 받을 수 있는 조건은 어떤 것들이 있을까요?

• 시민권자, 영주권자, 또는 Working Permit
• 토론토, 밴쿠버, 빅토리아 지역 - 가계 소득 15만불 이하의 가정(Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4.5배를 넘을 수 없음)
• 그 외 다른 지역 - 가계 소득 12만불 이하의 가정(Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4배를 넘을 수 없음)
• 최소한 한명이 First Home Buyer여야 함
• 자가 거주 주택에 한함

위에서 설명한 First Home Buyer의 조건은 무조건 처음 집을 구매하는 사람만 해당되는 것은 아닙니다. FTHBI에서는 First Home Buyer를 만족시키는 조건을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

• 생애 첫 집 구매자
• 이혼이나 사실혼 관계가 파혼될 경우(First Home buyer 요건에 부합하지 않는 경우라도 가능함)
• 지난 4년간 본인이나 배우자가 집을 소유하지 않은 경우

FTHBI는 처음 집을 구매하는 사람에게 아주 좋은 프로그램임은 틀림 없습니다. 하지만 일부의 사람들에게는 살 수 있는 최대 집 가격이 낮아질 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 이 프로그램은 받을 수 있는 최대 금액을 Incentive 포함 소득의 최대 4배~4.5배로 한정하고 있기 때문입니다. 다르게 말하면, Incentive를 받지 않고 5%의 다운페이먼트만 할 경우, 더 높은 가격의 집을 구매할 수 있는 경우가 발생하게 됩니다.

   FTHBI의 메인 관점은 정부에서 첫 집 구매자들의 집에 지분을 가지면서 구매하는 사람들의 부담을 줄이는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 하지만 밴쿠버나 토론토같이 평균 집 가격이 100만불 이상 되는 도시에 거주하는 사람들에게는 크게 도움이 되지 않는 것이 단점이라고 할 수 있습니다.

참고: www.placetocallhome.ca/fthbi

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자기 명의로 된 크고 좋은 집에서 안정적인 생활을 하는 것, 모든 사람이 바라는 꿈과 삶입니다. 하지만 현실로 돌아와서 생각을 해보면, 크고 좋은 집의 높은 가격과 그에 따른 모기지가 부담스럽습니다.

따라서 하루 빨리 이 모기지를 상환해서 경제적인 부담에서 조금 자유로워지고자 하는 것은 모든분들의 바람이지만 마음처럼 쉽지가 않은 것이 현실입니다.

모기지는 어떤 대출보다 저금리의 담보 대출 프로그램으로 많은 사람들에게 본인 명의의 집을 소유할 수 있는 기회를 주지만 한편으로는 장기간의 부담을 안겨주기도 합니다. 돈을 빌려서 사용하거나 활용하는 사람들에게는 더 없이 좋은 프로그램이지만, 부채에 민감한 사람들에게는 그저 부담이 되는 빚일 수도 있습니다.

그렇기 때문에 많은 사람들이 하루 빨리 이 모기지를 상환해서 경제적인 부담에서 조금 자유로워지고자 하지만 마음처럼 쉽게 이루어지지 않는 것이 현실입니다. 특히 요즘같은 고이자율의 시대에서는 높아진 이자율의 모기지 부담이 더 커질 수 밖에 없습니다. 그래서 오늘은 모기지를 빨리 갚을 수 있는 몇가지 방법을 소개해 드리려 합니다.

• 본인의 상황에 맞는 최선의 모기지 상품을 선택합니다.

대출 기관마다 비슷하면서도 다른 모기지 상품을 제공합니다. 서류에 서명하기 전에, 이자율이나 여러가지 옵션, 상환기간, 페널티 등을 잘 검토 한 후, 본인과 가장 잘 맞는 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

또한, 제 1 금융권에서 모기지를 얻는 것이 아니라 제2금융권에서 모기지를 얻을 수 밖에 없는 상황이라면 은행에 지불해야 하는 제반비용이 얼마나 되는지도 확인해 볼 필요가 있습니다. 예를 들어, 비지니스를 운영하는 경우, 세금문제로 소득의 보고를 적게 하는 경우가 많은데 1차 금융권에서 받을 때 만족시킬 수 있는 소득 보고와 현재 소득 보고를 기준으로 세금 차액을 계산할 때 2차 금융권에서 모기지를 얻어 더 많은 금액을 세이브 할 수 있는 경우가 생기는 경우도 존재합니다.

• 모기지에 대한 정보를 항상 수집합니다.

대부분의 사람들이 모기지 계약을 하고 나면 모기지에 대해 별다른 관심을 기울이지 않게 됩니다. 하지만 항상 이자율의 변화를 체크하고, 좋은 상품에 대한 정보를 얻게 되어서 전환 할 수 있게 된다면 큰 이득을 얻을 수 있습니다.

예를 들어, 높은 이자율로 고정 금리의 상품을 갖고 있는 경우, 내야 하는 페널티보다 변동 금리를 택해서 얻는 이득이 클 경우, 고정 금리의 상품을 해지하고 변동 금리로 바꾸는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 또한 변동으로 모기지를 가지고 있는 경우, 이자율의 추세가 오를 것 같다면 고정으로 바꾸는 것도 가능합니다.

• 일반적인 상환 대신 Accelerate payment를 이용합니다.

Accelerate Payment란 일반적인 월 지불 금액을 반으로 나눠서 격주로 내거나, 또는 4로 나눠서 매 주 내는 지불 방법입니다. 한 달에 한번씩 모기지 상환을 하게 되면 1년에 12번을 지불하게 되지만, 격주로 상환을 하면 26번을 지불하게 되기 때문에 한달 치 금액을 더 갚게 됩니다.

물론 이 한달 치 금액은 원금 상환에 쓰이게 되며, 총 상환기간으로 봤을 때, 수만불 이상의 이자를 절약할 수 있습니다. 예를 들어, 월 1000불의 모기지를 내는 사람이 Bi-weekly Accelerate로 500불을 내게 될 경우, 5년텀으로 봤을 때, 약 5000불, 총 상환기간으로 봤을 때, 3만불 이상의 이자를 절약할 수 있습니다.

• Payment Increase 옵션을 이용합니다.

대출기관마다 차이가 있지만 대체로 1년에 한번 지불하는 금액의 최대 10~100%의 상승을 허용합니다. 추가로 내는 금액들은 원금을 갚는데 사용됩니다. 자금적으로 조금 여유가 생겨서 모기지 페이먼트를 몇 불만 올려서 내도 전체 상환 기간과 그에 따른 이자를 상당히 줄일 수 있습니다.

예를 들어, 월 1000불씩 내던 모기지를 10% 올려서 1100불을 내게 되면, 상환 기간 동안 5만불 이상의 이자를 절약할 수 있으며, 약 5년의 상환기간을 줄일 수 있습니다.

• 매년 여유가 생기면 목돈을 추가 상환합니다.

대출 기관마다 차이가 있긴 하지만, 대부분의 대출 기관에서는 모기지 금액 대비 일정 금액의 원금을 미리 갚는 것을 허용합니다. 이러한 옵션을 Lump sum 이라고 하며, 대체로 10~20%의 원금 상환을 허용합니다. 간혹 몇몇 대출 기관에서는 Lump Sum을 허용하지 않기 때문에 계약 조항을 잘 확인하셔야 합니다.

• 모기지 재계약시 많은 원금을 상환합니다.

모기지의 텀 계약이 끝나게 되면 원금 상환에 대해 자유로워집니다. 만약, 텀 계약이 만료되고, 그 시점에 어느 정도 목돈이 모였다면, 원금을 원하는 만큼 상환 해서 나머지 상환 기간 동안의 이자를 절약하는 것도 좋은 방법입니다.

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Refinance (재융자)와 Home Equity Line of Credit (HELOC; 집 담보 대출)은 집의 자산 활용에 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 하지만 두 가지 방법의 특성이 비슷한 듯 하면서도 판이하게 다르기 때문에 두 방법의 차이점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다.

우선, Refinance는 기존에 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 일반 모기지를 얻는 것과 같은 방식으로 진행이 되며, 이자율 또한 대출기관이 제공하는 일반 모기지 이자율로 받을 수 있습니다.

일반 모기지와 다른 점이 있다면, 일반 모기지는 집을 팔고 구매해서 새 집에 대해서 모기지를 얻는 것이라면, Refinance는 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해지하고 더 많은 금액으로 다시 받는 작업입니다. 그렇기 때문에, 기존의 모기지에 계약기간이 남아있다면 그 기간에 대해 페널티가 발생할 수도 있습니다.

Home Equity Line of Credit (HELOC)이란, 기본적으로 Refinance와 마찬가지로 부동산을 담보로하는 대출 방법으로, 모기지 포함 부동산 가치의 최대 80%까지(HELOC 만 따로 받을 경우 65%) 대출 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻게 됩니다.

단기간 자산 활용에 용이하며, 승인된 금액 한도 내에서는 언제든지 쓰고 갚을 수 있는 유동성이 장점입니다. 또한 일반적으로 Refinance를 하게 되면 모기지 원금과 이자를 포함한 금액을 월 페이먼트로 지불하는 반면 HELOC은 이자만 매달 지불하게 됩니다.

이자율은 대출기관마다 차이가 있지만 일반적으로 대출기관의 우대금리(Prime; 6.70% 2023년5월 3일 기준) + 0.5%~1%정도로 적용됩니다. 또 대출 기관에 따라 HELOC을 제공하지 않는 기관도 있습니다.

Refinance를 하거나 HELOC을 새로 설정하기 위해서는 우선 집의 감정 (Appraisal)이 무엇보다 중요합니다. 감정 가격이 얼마나 나오나에 따라 최대 대출 가능 금액이 결정 되며, 현재 소득에 따라 대출 가능 여부가 결정 됩니다.

이 두 가지의 방법 중 하나를 선택해야 하는 상황이라면 돈이 필요한 목적이 무엇인지, 또는 목표가 무엇인지 분명히 할 필요가 있습니다. Refinance와 HELOC은 장단점이 뚜렷이 다르기 때문에, 필요한 금액이 얼마인지, 또 이 금액을 사용할 기간이 어느 정도인지, 언제, 어디에 사용할 것인지 또는 여유자금의 확보인지 등을 정확히 파악하고 계획을 세워서 결정을 하는 것이 좋습니다.

예를 들어, 장기간 투자를 하거나 집의 레노베이션 및 보수의 목적을 두고 그 돈을 장기간 갚아나갈 계획이 있는 사람이라면 이자율이 약 1%~2% 저렴한 Refinance가 더 적합할 수 있고, 돈이 필요한 기간이 단기간이거나 당장 활용할 계획은 없지만 만약을 위해 여유자금을 확보하려는 목적이 있는 사람에게는 HELOC의 사용이 더 적합할 수 있습니다.

Refinance와 HELOC은 모기지의 서류를 다시 작성해야 하는 작업이기 때문에 감정가와 모기지 서류를 다시 작성하는 비용이 들어가게 됩니다. 하지만 대출 기관에 따라 그 비용들을 면제해 주는 기간이 있기 때문에 전문가와 상의해서 추진하시는 것이 좋습니다.

Refinance와 HELOC의 근본적인 목적은 현재 가지고 있는 부동산을 통한 추가 자산의 활용과 여유 자금의 확보입니다. 최근 집 가격이 주춤하지만 지난 수년간의 부동산 상승으로 집 가격은 구매 시점보다 많이 상승해 있는 경우가 대다수이고, 이를 이용한 추가적인 자산을 활용할 계획이 있는 사람들에게는 더없이 좋은 기회가 될 수 있으며, 그 방법들 속에서도 여러 가지 장단점을 잘 숙지해 놓는다면 기회 활용에 큰 도움이 될 수 있습니다.

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모기지의 텀 계약 기간 만료가 3~6개월 정도 남게 되면 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 모기지의 갱신(Renewal)에 대한 내용의 편지를 받게 됩니다. 모기지 갱신(Mortgage Renewal)이란, 텀(Term) 계약이 만료되어 모기지를 갱신하는 것을 말하는 것으로 금융기관과의 모기지 계약(Term)이 만료될 시점에서 기존의 모기지를 갱신하거나 보다 나은 조건이 제시될 경우 새로운 금융기관으로 이전할 수 있습니다.

많은 사람들이 모기지 갱신을 단순히 현재 금융 기관과 계약을 연장해야 한다고 생각하는 경우가 많은데, 이 시기가 모기지를 쇼핑하기 가장 좋은 최적의 시기입니다. 기존의 금융기관에서는 기존 고객의 실적 등을 고려하여 할인된 이자율을 제공하게 되는데, 이 이자율을 기준으로 더 좋은 이자율을 제공하는 대출 기관을 찾으면 되는 아주 간단한 일입니다.

많은 사람들이 흔히 하는 오해 중 하나가 다른 금융기관으로의 모기지 이전이 굉장히 수고스럽고, 많은 비용이 소요된다는 것인데, 기존의 모기지 Balance 금액과 남아있는 상환기간(Amortization)을 그대로 이전하게 되면 별다른 비용 없이 이전이 가능합니다.

예를 들어, 모기지의 Balance가 40만불, 5년 텀(Term), 30년 상환기간 (Amortization)의 모기지를 5년 계약 만료 후 다른 금융기관으로 옮기게 되면 40만불의 모기지, 남은 상환기간 25년(30년 – 5년)으로 기존의 계약을 그대로 이어받게 됩니다.

일반적으로 금융기관을 옮길 때 드는 부대 비용인 감정비나 변호사 비용은 이전하는 금융기관에서 부담을 하게 되며, 이전에 따른 절차도 비교적 간단하므로 더 저렴한 이자율을 제공하는 금융기관이 있다면 이전을 하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.

하지만 모기지와 함께 집 담보 대출(HELOC, Home Equity Line Of Credit)이 있다면 모기지 금액 이상으로 담보 설정이 되어 있어서 이전(Switch)이 아닌 재융자(Refinance)로 간주하기 때문에 Legal Document를 새로 작성하는 변호사 비용이 들게 됩니다.

또한 몇몇의 대출 기관에서는 처음 모기지 설정을 할 때 Collateral 모기지로 설정이 되어있거나 다른 Schedule의 대출 기관으로 옮기게 될 경우에는 집 담보 대출이 없더라도 이전(Switch)이 불가능하고 재융자(Refinance)로 간주하게 되어 Legal Document를 작성하는 변호사 비용이 들게 됩니다.

하지만 가끔 몇몇의 금융기관에서 프로모션으로 이 비용까지 부담을 해주는 기간이 있으니 전문가와 상의하셔서 결정하시길 추천 드립니다.

모기지 텀 계약이 만료가 되지 않았더라도 지금 가지고 있는 모기지보다 훨씬 저렴한 이자율을 제공받을 수 있다면 모기지의 이전을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 텀 계약 만료 전, 모기지를 옮기게 되면 페널티가 발생할 수 있는데, 이 페널티를 고려하더라도 장기적으로 이득이 난다면, 계약 만료 전 모기지를 옮기는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

페널티는 거래하는 금융기관에 문의하시면 간단하게 알 수 있으며, 손익 계산은 전문가와 상의하시면 보다 정확한 계산을 얻으실 수 있습니다.

조사에 따르면 약 70% 이상의 사람들이 5년 텀의 모기지 계약을 체결하였고 95% 이상이 5년 또는 5년 이하의 텀 모기지 계약 체결을 하였다고 합니다. 그리고 기존 거래하던 대출 기관과 갱신을 하는 고객은 약 3명중 2명이며, 그 비율은 매년 조금씩 낮아지고 있다고 합니다.

현재 급격한 이자율 상승으로 상환기간을 연장해 모기지 페이먼트를 낮추려는 사람들이 많은데 만약 모기지 만료가 다가오고 이전을 고려하고 있다면 만료 3~4개월 전 알아보기 시작하는 것을 권장 드립니다.

물론 이런 쇼핑은 새 집 구매의 모기지 경우에도 똑같이 이용할 수 있으며, 집 구매 전 전문가와 상의하셔서 받을 수 있는 모기지의 금액과 가능여부를 알아 두면 집 구매 할 때 훨씬 수월할 수 있으니 매우 현명한 선택이 될 수 있습니다.

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캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점과 이주 전 비지니스 경력 등으로 취업보다는 비지니스 창업이나 인수 등이 상당히 활발히 일어나고 있습니다. 캐나다 정부에서도 이런 소규모 비지니스 창업과 부흥을 위해 많은 지원을 하고 있습니다.

캐나다의 소규모 사업자가 얻을 수 있는 비지니스 론은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로 캐나다 정부 보증 비즈니스 론(Canadian Small Business Financing Loan; CSBFL)을 들 수 있고, 또 하나로는 은행에서 제공하는 비지니스 론(Business Loan)이 있습니다.

오늘은 그 중 소규모 사업자들이 가장 많이 이용하는 캐나다 정부 보증 비지니스 론(CSBFL)에 대해 설명 드리려 합니다.

캐나다 정부 보증 비즈니스 론은 정부의 스몰 비지니스 지원 정책의 일환으로, 소규모 사업자들이 가장 쉽게 받을 수 있는 대출 프로그램입니다. 총 대출 금액의 최대75%를 정부가 보증을 해주고, 대출 신청자는 25%만 보증하면 되기 때문에, 대출하는 은행에서도 상대적으로 리스크가 적어 승인 조건의 문턱이 낮은 프로그램이기도 합니다.

대출 가능 금액은 1만불에서 35만불까지이며, 상업용 부동산을 구매하는 경우에는 최대 100만불까지 가능합니다. 상환기간은 비지니스의 경우 리스 계약 기간에 따라 최대 10년, 그리고 건물의 경우 최대 20년까지 가능하며, 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 사업부지의 50% 이상을 본인 비지니스로 사용해야 합니다.

신청 자격으로는 영주권자나 시민권자로, 개인이나 법인 두가지로 신청이 가능합니다. 대출 가능 금액은 업종에 따라 차이가 있으며, 최대 90%까지 가능하고 식당의 경우에는 60~75%정도까지 가능합니다. 하지만 식당의 경우에도 유명한 프렌차이즈의 경우 90%까지 가능합니다. 또한 다운페이먼트 이외에 추가적으로 모기지 금액의 25%의 자산이 있는 것을 증명해야 합니다.

캐나다 정부 비지니스 론의 최대 장점은 기존의 Financial Statement가 아닌 향후의 계획과 예상만으로 론을 받을 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 새로운 사업체의 창업이나 인수를 위해서는 구체적인 사업 계획서(Business Plan)을 제출해야 하며, 사업 계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라 소득 및 매출 예상 그리고 대출금에 대한 상환 계획도 포함되어 있어야 합니다.

또한 이미 사업체를 창업 또는 인수하여 경영 중이라 하더라도 6개월 미만이라면 대출을 신청할 수 있습니다.

정부 보증 비지니스 론의 경우, 정부에서 보증은 하지만 대출 심사는 전적으로 대출 기관의 몫입니다. 그렇기 때문에 대출기관마다 심사기준의 차이가 있을 수 있습니다.

정부 보증 비지니스론의 이자율은 변동 금리일 경우, Prime + 3%, 고정금리의 경우 해당 대출기관이 제공하는 주거용 모기지보다 최대 3% 정도 높게 책정이 됩니다. 또한 대출 이자 외에 추가로 정부의 보증에 대한 수수료를 2% 부과가 됩니다.

Residential High Ratio 모기지처럼 정부에서 보증하는 만큼 보험금을 받는다고 생각하면 됩니다. 이 금액은 처음 대출이 되는 시점부터 1년 안에 갚을 경우, 돌려 받을 수 있습니다.

기존의 비지니스를 인수하는 경우, 권리금(Good Will)은 대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 비지니스 인수할 때 권리금과 Lease Hold Improvement, 그리고 Assets 등의 내용들을 세분화해서 계산하는 작업이 필요합니다.

비지니스 론은 비단 사업체를 인수하거나 창업할 때만 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 기존에 비지니스를 운영하다가도 새로운 장비를 구입하거나 기존 사업체를 발전시키는 목적으로도 사용할 수 있습니다.

사업체를 인수하거나 창업하는 일이 집을 구매하는 일보다 훨씬 복잡하고 어렵 듯, 비지니스 론을 받는 일도 주거용 모기지보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다. 대출 심사 및 승인에 소요되는 시간이 훨씬 길고 복잡하기 때문에 비지니스 론을 받기 위해서는 사전 준비를 더 꼼꼼히 하고 시간적 여유를 가지고 진행해야 합니다.

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캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 캐나다는 이민 국가라는 말이 있을 만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다.

그 중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생되는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다.

몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직 증명서(사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub(지급 명세서), 그리고 국세청 세금 보고 자료 등이 필요하게 됩니다.

이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다.   

해외 소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자, 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다.

하지만 일부 지역, 예를 들어 온타리오나 B.C주 일부 지역의 경우, 외국인 구매 세금(NRST; Non Resident Speculation Tax B.C 20%, 온타리오25%)이 존재하기도 합니다.

그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

• 집을 누구의 명의로 할지 결정한다

대부분의 대출기관에서는 부부 공동명의로 주택 등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다.

그렇기에 한명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외 소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산 신고를 해야하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부 중 한 명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다.

대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

• 해외 소득 인정 국가

대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다.

예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다.

• 다운페이먼트 금액을 결정한다

은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

현재 캐나다달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다.

이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다. 우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류 준비와 필요 자금을 준비해서 실수 없는 진행하시기 바랍니다.

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집 구매 후 모기지를 받기 위해서는 일정 금액 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다. 다운페이먼트의 준비 방법으로는 개인 저축, 부모님이나 형제자매로부터의 도움 등이 있는데 여러 이용 방법 중 하나가 바로 은퇴적금(RRSP)을 이용하는 것입니다.

일반적으로 RRSP를 찾아 사용하게 되면 세금이 부과되게 되지만, CRA(Canada Revenue Agency)에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이먼트로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. RRSP를 다른 이유로 찾아서 사용하게 되면 일정 금액의 세금을 지불 후 사용을 해야 하지만 Home Buyers’ Plan을 이용하게 되면 이 세금을 면세 받고 사용할 수 있으며, RRSP 금액을 갚아나가는 만큼 공제가 되어 상당한 이득을 볼 수 있습니다.

RRSP의 다운페이먼트 면세의 조건은 다음과 같습니다.

1. 첫 집 구매자(First-time Home Buyer)이거나, 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없어야 합니다.

Home Buyer’s Plan에서는 RRSP 면세의 자격요건을 첫 집 구매자로 한정 짓고 있습니다. 하지만 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없다면 첫 집 구매자로 간주되어, RRSP를 이용한 다운페이먼트에 대해 면세를 허용합니다.

1. 그 전에 HBP(Home Buyers’ Plan)를 이용한 적이 있다면, Outstanding balance가 남아있지 않아야 합니다.
2. Title 획득 30일 안에 돈을 꺼내야 합니다.

만약 기한을 지키지 않고 돈을 꺼내게 된다면혜택을 받지 못하게 되고꺼낸 금액만큼 세금이 부과됩니다

1. 자금이 RRSP Account에서 돈을 꺼내기 전 최소 90일 이상 있어야 합니다.

다운페이먼트로 활용할 때만이 아니라 의 어떤 사용에서도 예에 자금이 일 이상 머물러 있지 않으면 그 금액에 대해 절세 혜택을 받지 못하게 됩니다

1. 여러 RRSP Account에서 돈을 찾아서 쓸 수 있지만 그 Account의 명의가 본인이어야 하며, 돈을 꺼낼 경우, 같은 년도 안에 꺼내야 합니다.

돈을 꺼내기 위해서는 을 각 마다 작성을 해야합니다예를 들어와 에가 있다면각 은행마다을 제출해야 합니다

1. 첫 지불은 2년 후에 해도 되지만, 모든 돈의 총 상환은 15년안에 해야 합니다.

돈의 상환은 년 안에 언제든지 시작해도 되고전체 금액을 페널티 없이년 안에 언제든지 상환 가능합니다

1. 만약 최소 지불금액 이하로 돈을 되갚게 되면, 나머지 차액은 세금이 부과 됩니다.

예를 들어년에 갚아야 할 최저 금액이 인데 만 갚는 경우나머지 에 대해 소득세가 부과가 됩니다

이처럼 첫 집 구매를 하거나 집을 소유 했었던 기간이 4년 이상 지난 사람들은 다운페이먼트로 RRSP를 이용할 경우, 최대 $35,000까지 세금 부과없이 이용이 가능합니다. 그리고 본인의 상황과 맞는다면 그에 따른 세금 면세와 절세 혜택도 받을 수 있으니 잘 활용하시기 바랍니다.

참고: www.cra-arc.gc.ca/hbp

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베이비 붐 세대들의 Financial Profile을 보게 되면 일반적으로 나타나는 것이 바로 거주하고 있는 주택에 많은 자산이 묶여있다는 것입니다. 은퇴한 사람들에게 소유하고 있는 주택은 분명 든든한 은퇴 자산임에는 틀림 없지만 저축이 없는 사람들에게는 주택을 판매하지 않는 한 자산의 유동성에 한계가 오기 마련입니다. 이런 경우, 리버스 모기지를 이용하게 되면 집의 판매나 이동 없이 집의 자산을 활용할 수 있게 됩니다.

리버스모기지란, 55세 이상의 주택 소유주가 자신의 주택의 자산을 담보로 받는 융자입니다. 매달 일정 금액을 받을 수도 있고, 처음 모기지를 얻을 때 목돈으로 받을 수도 있으며, 집 가격의 최대 55%까지 받을 수 있습니다. 리버스 모기지로 받을 수 있는 최대 모기지 금액은 나이에 따라 달라지게 됩니다. (55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55%)

또한, 현재 거주하고 있는 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 세금에 관련이 없으며 일반 모기지처럼 매달 지불해야 하는 금액이 없습니다. 하지만 리버스 모기지는 일반 모기지에 비해 비싼 이자율을 지불해야 하고, 저축이 많거나 은퇴 후에도 소득이 많은 경우는 일반 모기지를 얻는 것이 훨씬 유리합니다. 그렇기에 이 글을 통해 리버스 모기지가 필요한 상황, 그리고 장단점을 설명해 드리려 합니다.

우선 리버스 모기지를 간단히 정의하자면 대출을 현금이 아닌 집의 자산으로 갚아나가는 것입니다. 예를 들어, 현재의 집 가격이 100만불이고 리버스 모기지로 40만불을 연 6.99%로 대출 받은 경우, 연간 지불하게 되는 이자 약 $3만이 모기지 금액에 얹어지게 됩니다.

1년이 지나고 모기지는 43만불이 되고 집의 남은 자산은 57만불이 됩니다. 하지만 가지고 있는 집의 가치 또한 매년 상승할 가능성이 높기 때문에 자산의 금액은 늘어날 수 있습니다.

예) 50만불의 집, 20만불 대출, 매년 집값 4% 상승

위의 표에서도 볼 수 있듯이, 연 4%의 집 가치 상승률을 적용했을 때, 20년이 지나면30% 정도의 자산이 남아있는 것을 볼 수 있습니다.

그렇다면 리버스 모기지의 장점과 단점은 무엇일까요?

장점

• 소득이 없어도 가능하다.
• 집을 부득이하게 팔거나 이사를 갈 필요가 없다.
• 집 명의 계속 유지
• 집의 자산을 활용하는 것이기 때문에 소득으로 간주되지 않아 세금에 관련이 없음. 그러므로 OAS나 GIS같은 정부 보조금에 영향이 없음.
• 자금의 대출 방법을 선택할 수 있다. (Line of Credit, 한번에 목돈으로 받기, 매달 일정 금액 수급)
• 자금의 대출 상환 방법을 선택할 수 있다. (지불 안하기, 이자만 내기, 이자와 원금 갚기, 한번에 갚기)

단점

• 이자율이 비싸다.
• 55세 이상이어야 하며 최대55%까지 받기 위해서는 85세 이상이어야 한다.

리버스모기지는 받을 때 세가지 방법으로 받을 수 있는데, 일시불로 받거나, 매달 같은 금액을 받거나, 또는 Line of Credit으로 설정하여 원할 때마다 꺼내서 쓸 수 있습니다.

현재 캐나다의 60세 이상의 인구는 약 690만명으로 집계 되고 있고, 2011년부터 2021년까지 약 23% 늘어났으며, 매일 평균 1000명 정도가 60세가 되고 있습니다. 이 중 약 50%의 사람들이 은퇴 후 10년안에 가지고 있는 자산을 모두 소진할 것을 걱정했으며 한인들 중 상당수가 자영업에 종사했던 만큼 노후 연금이 없는 경우가 많습니다.

갈수록 늘어나는 평균 수명에 따라 어느때보다 노후에 대한 대책 마련이 중요한 사회가 되어가고 있으며, 리버스 모기지는 그 중 하나의 대안이 될 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 내리시기 바랍니다.

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집 구매 전 집을 보는 과정에서 가격이나 위치가 맘에 들지만 수리나 공사가 필요한 집들이 보이는 경우가 많습니다. 하지만 그런 집의 수리 및 공사에는 목돈이 소요되기 마련이고 집 구매시 다운페이먼트 자금 이외의 여유 자금을 마련하기 힘든 경우에는 공사를 미루거나 포기하게 되기 마련입니다. 하지만 이런 경우, Purchase Improvement 프로그램을 이용하게 되면 공사비용까지 모기지를 받을 수 있게 됩니다.

Purchase Improvement의 내용은 다음과 같습니다. 예를 들어, 현재 약 20만불의 다운페이 가능 현금이 있고, 95만불의 집을 구매하려 하며, 5만불의 공사비용이 필요한 경우, 공사비용에 5만불을 사용하려고 하면 다운페이에 사용할 수 있는 금액이 15만불 밖에 되지 않아 다운페이 비율이 약 15.78% 밖에 되지 않기 때문에, 20% 이하의 다운페이에 적용되는 모기지 보험(Mortgage Default Insurance)을 구매해야 합니다.

하지만 Purchase Improvement를 이용하게 되면 20만불을 그대로 다운페이로 사용하고, 5만불의 추가적인 공사비용을 대출받기 때문에, 모기지 보험을 구매할 필요 없이 20%의 다운페이 비율을 맞출 수 있습니다.

• 모기지 보험을 구매해야 하는 경우, 최대 상환기간은 25년입니다.

Purchase Improvement로 모기지를 받는 과정은 이렇습니다.

1. 집 구매 계약과 동시에 공사 견적을 받는다.
2. 견적서를 대출기관에 제출한다.
3. 집에 대한 감정을 받는다.
4. 집 구매 완료 후 공사를 시작한다.
5. 공사가 끝난 후 공사한 부분에 대한 감정을 다시 받는다.
6. 모든 감정이 완료되면 변호사를 통해, 공사비에 대한 융자금을 받는다.

위에서도 알 수 있듯, Purchase Improvement의 가장 중요한 점은 모기지 서류 진행 시 공사 견적을 받아 견적서를 첨부하여야 한다는 것과, 집에 대한 감정을 두 번 받는 것입니다.

대출기관에서는 공사에 사용된 비용 이상으로 집 가격의 상승을 원하기 때문에, 두 번의 감정을 통해서 정확한 가치의 상승과 견적서에 나온 내역이 정확히 완료가 되었는지 확인하길 원합니다.

또한, 공사에 대한 감정이 끝나기 전까진 공사비에 대한 부분은 변호사를 통해 돈을 홀드하고 있기 때문에, 융자금이 두 번에 나눠서 나가게 됩니다. (집에 대한 모기지 금액, 그리고 공사 비용)

Purchase Improvement를 이용하기 위해선, 일반 모기지와 마찬가지로 본인의 소득과 신용이 총 융자금 금액의 대출 심사 기준을 만족시켜야 하며, 공사에 들어간 비용 이상의 감정가의 상승이 필요합니다.

하지만 보유한 여유자금이 여의치 않은 가운데 집 구매와 동시에 집의 수리나 업그레이드를 고려하시는 분들에게는 공사비용을 일반 모기지 이자율로 대출 받을 수 있기 때문에 굉장히 효율적인 프로그램입니다.

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