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오원식 모기지 칼럼

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오원식 모기지
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2021-07-15
RRSP Down Payment 활용

 

집 구매 후 모기지를 받기 위해서는 일정 금액 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다. 다운페이먼트의 준비 방법으로는 개인 저축, 부모님이나 형제, 자매로부터의 도움 등이 있는데 여러 이용방법 중 하나가 바로 은퇴적금(RRSP)을 이용하는 것입니다.

일반적으로 RRSP를 찾아 사용하게 되면 세금이 부과되게 되지만, CRA(Canada Revenue Agency)에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이먼트로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. RRSP를 다른 이유로 찾아서 사용하게 되면 일정 금액의 세금을 지불 후 사용을 해야 하지만 Home Buyers’ Plan을 이용하게 되면 이 세금을 면세 받고 사용할 수 있으며, RRSP 금액을 갚아나가는 만큼 공제가 되어 상당한 이득을 볼 수 있습니다.

RRSP의 다운페이먼트 면세의 조건은 다음과 같습니다.

- 첫 집 구매자(First-time Home Buyer)이거나, 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없어야 합니다.

Home Buyer’s Plan 에서는 RRSP 면세의 자격요건을 첫 집 구매자로 한정 짓고 있습니다. 하지만 지난 4년간 집을 소유한 기록이 없다면 첫 집 구매자로 간주되어, RRSP 를 이용한 다운페이먼트에 대해 면세를 허용합니다.

- 그 전에 HBP(Home Buyers’ Plan)를 이용한 적이 있다면, Outstanding balance가 남아있지 않아야 합니다.

- Title 획득 30일 안에 돈을 꺼내야 합니다.

만약 일 이전에 돈을 꺼내게 된다면에 혜택을 받지 못하게 되고꺼낸 금액만큼 세금이 부과 됩니다

- 자금이 RRSP Account에 돈을 꺼내기 전 최소 90일 이상 있어야 합니다.

다운페이먼트로 활용할 때만이 아니라 의 어떤 사용에서도 예에 자금이 일 이상 머물러 있지 않으면 그 금액에 대해 절세 혜택을 받지 못하게 됩니다

- 여러 RRSP Account에서 돈을 찾아서 쓸 수 있지만 그 Account의 명의가 본인이어야 하며, 돈을 꺼낼 경우, 같은 년도 안에 꺼내야 합니다.

 돈을 꺼내기 위해서는 을 각 마다 작성을 해야합니다예를 들어와 에가 있다면각 은행마다을 제출해야 합니다

- 첫 지불은 2년 후에 해도 되지만, 모든 돈의 총 상환은 15년안에 해야 합니다.

돈의 상환 지불은 년 안에 언제든지 시작해도 되고전체 금액을 페널티 없이년 안에 언제든지 상환 가능합니다

- 만약 최소 지불금액 이하로 돈을 되갚게 되면, 나머지 차액은 세금이 부과 됩니다.

예를 들어년에 갚아야 할 최저 금액이 인데 만 갚는 경우나머지 에 대해 소득세가 부과 됩니다

이처럼 첫 집 구매를 하거나, 집을 소유 했었던 기간이 4년 이상 지난 사람들은 다운페이먼트로 RRSP를 이용할 경우, 최대 $35,000까지 세금 부과없이 이용이 가능합니다. 그리고 본인의 상황과 맞는다면 그에 따른 세금 면세와 절세 혜택도 받을 수 있으니 잘 활용하시기 바랍니다.

www.cra-arc.gc.ca/hbp/

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
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2021-06-30
Mortgage 용어들

 

Mortgagee – 돈을 빌려주는 대출기관을 뜻하며, 다른 단어로 Lender 라고도 합니다.

Mortgagor – 돈을 빌리는 사람을 뜻하며, 다른 단어로 Borrower 라고도 합니다.

Variable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리 (prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. 이자율이 변하더라도 월 페이먼트안의 원금과 이자의 Portion만 바뀔 뿐 월 페이먼트 금액은 바뀌지 않습니다.

Adjustable Rate – 변동금리를 뜻하는 말로, 은행의 우대금리 (prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. Variable Rate과 다르게 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트가 바뀌게 됩니다.

Fixed Rate – 고정 금리를 뜻하는 말로, 일정 기간의 텀 계약 기간 동안 이자율의 변화 없이 정해진 이자율로 모기지 납부금액을 납입하게 됩니다.

Term – 모기지의 계약 기간을 뜻하며, 6개월부터 10년까지 계약기간을 정할 수 있습니다. 5년의 텀 계약이 가장 일반적으로 쓰입니다. 예를 들어, 30년의 총 상환기간의 경우, 최대 6번의 5년 텀 계약을 할 수 있으며, 계약마다 그 시기에 제공되는 새로운 이자율로 계약을 갱신하게 됩니다.

Open Term – 개방형 계약을 말하며, 계약기간 동안 아무런 제약 없이 계약을 해지 할 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간 동안 집을 팔거나 더 좋은 이자율로 계약을 할 수 있는 경우, 별다른 페널티나 제약 없이 해지가 가능합니다. 하지만 일반적으로 폐쇠형 계약에 비해 이자율이 조금 비쌉니다.

Closed Term – 폐쇄형 계약을 뜻하며, 계약기간 동안 계약을 해지 하게 될 경우, 계약 불이행으로 페널티를 물게 됩니다. 계약 해지를 할 경우, 변동 금리의 경우, 3개월치의 이자만 내면 되지만 고정금리의 경우, IRD 계산법으로 페널티를 계산하여 변동금리보다 훨씬 큰 페널티를 물게 될 수 있습니다.

IRD – Interest Rate Differential 의 약자로 주로 고정 이자율 모기지의 해약 때 페널티 계산에 많이 쓰입니다. 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 계산법으로, 은행에 따라 고시되는 이자율 (posted Rate)의 유무와 차이에 따라 다른 금액의 페널티가 나오게 됩니다.

Appraisal – 현 시점의 집의 가격을 산정하는 감정을 뜻하며, 대출기관에서는 감정가와 구매가 중 낮은 가격을 기준으로 모기지 대출 심사를 결정합니다. 만약 구매가보다 감정가가 낮을 경우, 그 차액만큼 다운페이를 더 해야만 합니다.

LTV – Loan to Value. 집 가격 대비 모기지 금액을 말합니다.

Conventional Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이하의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance (모기지 부도 방지 보험)의 구매가 필요 없는 모기지를 말합니다.

High Ratio Mortgage – 모기지 금액이 집 가격 대비 80% 이상의 모기지를 뜻하며, Mortgage Default insurance (모기지 부도 방지 보험)의 구매 의무를 가지게 됩니다.

Amortization – 모기지 대출의 총 상환기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 많이 선택합니다. 이 기간이 길수록 월 납부 금액은 저렴하지만 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

Maturity Date – 모기지 텀 계약 만료일을 말합니다.

Charge – 주택 등기의 등록 때 쓰이는 모기지 서류의 이름으로 담보 설정 등의 내용을 포함하고 있습니다. 모기지 서류 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.

P.I.T.H – 원금 (Principal), 이자 (Interest), 세금 (property Tax), 그리고 난방비 (Heat)을 뜻합니다.

Payment Frequency – 모기지 월 납부금액의 빈도를 뜻하며, 본인의 성향, 또는 소득 수령 빈도에 따라 주간(weekly), 격주간 (Bi-weekly), 또는 월간(Monthly)으로 선택할 수 있습니다. 또한 Accelerate weekly, Accelerate bi-weekly 같은 Accelerate Payment 를 선택하여 모기지 금액을 더 빨리 갚을 수도 있습니다.

Pre-Payment Privilege – 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 되며 대출기관마다 다른 옵션을 가지고 있습니다.

  1. Increasing Payment – 모기지 납부금액의 증액을 뜻하며, 은행에 따라 계약서에 명시되어 있는 대로 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 은행마다 차이가 있으며, 대부분 10~20% 의 페이먼트 증가를 허용합니다.
  2. Lump sum – 제한적 일괄 납부를 뜻하며, 계약서에 명시되어 있는 대로, 모기지 원금의 일부분을 갚는 것을 허용합니다.

Debt Service ratio – 채무 반제 비율을 뜻하는 말로, 모기지를 대출받은 사람의 모기지 상환능력을 판단하기 위해 현재의 부채상태나 부채담보 능력을 수입에 의거하여 판단하는 방법입니다.

  1. GDS – Gross Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 대한 지출 비용(모기지 월 납부금액, 집 세금, 그리고 콘도의 경우 콘도관리비의 50%)의 비율을 뜻합니다. 은행에서 대출 심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.
  2. TDS – Total Debt Service 의 약자로 소득 대비 집에 관련된 지출비용과 다른 필수 지출 비용, 예를 들어 신용카드 대금 (일반적으로 금액의 월 3%)이나 차 리스비용 등을 포함한 총 지출 비용 비율을 뜻합니다. GDS 와 마찬가지로 은행에서 대출심사에 사용하는 아주 중요한 내용이기도 합니다.

Credit Score (Beacon Score) – 신용 점수를 뜻 하는 말로, 신용도를 점수로 표현한 것입니다. 소득과 더불어 모기지 대출심사에 가장 중요하게 쓰이는 부분이기도 합니다.

Closing Cost – 집의 계약이 마무리 되었을 때 소요되는 비용을 말합니다. 기본적인 클로징 코스트는 미리 지불한 집 세금이나 유틸리티, 그리고 콘도 비용등의 계산 등을 포함하며, 취득세 (Land transfer tax), 부동산 보험, 그리고 변호사 비용 등도 Closing Cost에 포함 됩니다.

 

 

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2021-06-17
모기지 Q&A(2)

 

(지난 호에 이어)

Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구 합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다. 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’ 라는 내용에 서명을 해야 합니다.

Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까요?

A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다. 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때 보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나요?

A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출 기관에서는 보통 90일 - 120일 까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.

Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나요?

A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정 하는 시기에 따라 다른 가격이 책정 되게 됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정 회사에 의뢰를 요구 하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰를 할 수는 없습니다. 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.

Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.

Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 본인 거주 목적의 모기지와 다른 점은 임대 소득의 일부분을 소득으로 활용할 수 있으며, 대출 기관에 따라 본인 거주 목적의 모기지보다 이자율이 조금 높은 경우도 있습니다.

Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 여러 대출 기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.

Q: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다르면 어떻게 해야하나요?

A: 구매한 집과 판매한 집의 클로징 날짜가 다른 경우는 아주 흔하게 일어나는 일입니다. 이 경우, 브릿지 론을 이용해서 필요한 날짜만큼 빌려서 그 차이를 매꿀 수 있습니다.

Q: 투자용 부동산도 First Home Buyer(첫 집 구매자) 혜택을 받을 수 있나요?

A: 불가능합니다. First Home Buyer 혜택은 본인 거주 목적의 집에만 받을 수 있습니다. 투자용 부동산의 경우, First Home Buyer혜택을 받지 못하고, 또한 첫 집을 구매하였기 때문에 일생에 한 번 받을 수 있는 혜택은 사라지게 됩니다.

Q: 외국인 부동산 투자 세금 (Non-Resident Speculation Tax; NRST)에 대해서 알려주세요.

A: NRST는 나이아가라 지역부터 피터보로까지 (런던, 오타와, 킹스턴 제외) 주거용 부동산에 대해서 외국인 신분인 경우, 구매가의 15%의 취득세를 납부하게 되는 세금 법입니다. 비거주자 투기 방지를 위한 목적으로 2016년에 신설 되었으며, 구매자가 향후 특정 조건을 만족 시키면 15%를 환급 해주게 됩니다.

 

 

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2021-06-10
모기지 Q&A(1)

 

Q: 변동 이자율과 고정 이자율 중 어떤 것을 선택해야 할까요?

A: 변동 이자율과 고정 이자율의 선택은 이자율 변동 여부도 중요하지만 자신의 상황과 계획이 무엇보다 중요합니다. 가장 큰 이유는 페널티 때문인데, 짧은 기간 내에 이사 계획이나 집을 판매할 계획이 있는 경우, 상대적으로 페널티가 적은 변동 이자율을 선택하거나 짧은 기간의 고정이자율을 선택하는 것이 바람직하고, 이자율 변동에 신경 쓰고 싶지않고, 현재 집에서 향후 5년 이상 계속 거주할 계획이라면 고정 이자율을 선택하는 것이 좋습니다.

Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 1차 금융권에서는 최소 2년이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 2차 금융권에서는 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. 또한 회사를 옮기고 기존의 직업과 연관성이 있는 경우, 예외를 적용 받을 수도 있습니다.

Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 많은 다운페이먼트를 하게 되면 대출 승인을 내주기도 합니다. 이때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명 또한 3개월 이상 되어야 합니다. 또한 신규 이민자의 경우, 소득이 충족하지 않아도 신규 이민자 프로그램으로 모기지를 받으실 수 있습니다.

Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까요?

A: 가능합니다. 몇몇 대출기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement (재무재표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다. 하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도 보험 (Mortgage Default insurance)를 구매해야 합니다. 그 이외에도 좀더 여유로운 심사기준을 가지고 모기지를 받을 수 있는 B lender를 이용하는 방법도 있습니다.

Q: 주거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가요?

A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안되는 대출 승인을 되게 해 주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공 하는 대출 기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.

Q: 모기지를 갱신할 때, 기존 대출기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가요?

A:  꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출 기관에서 다른 대출기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출 기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료 되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.

Q: 특정 대출기관에서 승인이 거절되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없을까요?

A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사 기준을 가지고 승인 여부를 판단하기도 합니다. 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다.  

Q: 신용 점수가 좋지 않은 경우, 어떠한 방법이 있나요?

A: 대부분의 1차 금융권에서는 650-680점이상의 신용점수를 요구합니다. 만약 신용점수가 650점 미만이라면 2차 금융권에서 먼저 승인을 받은 뒤 시간을 두고 신용점수 회복을 한 이후에 1차 금융권으로 옮기는 방법이 있습니다. (다음 호에 계속)

 

 

 

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2021-06-03
모기지 보험 종류와 차이
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2021-05-27
이자율이 불확실한 시장에서 모기지 선택

 

 작년 이맘때 혹은 지금까지도 모기지를 받은 사람들은 아마 역사상 가장 낮은 이자율을 받은 사람들 중 한 분일 것입니다. 현재 전례 없는 코로나 바이러스로 인해 기록적으로 낮은 이자율을 유지하고 있으며, 주택 구매나 대출을 받음에 있어서 큰 혜택을 받고 있습니다.

 이런 예기치 못한 상황으로 인한 낮은 이자율은, 모기지를 받으려는 사람들은 이자율이 앞으로 어떻게 변할지 혼란을 겪을 수밖에 없습니다. 많은 사람들이 Covid-19의 상황이 나아짐에 따라 이자율의 상승을 빠른 시기에 이루어질거라 예상, 그 시기를 언제가 될지 주목하고 있고, 또 다른 의견으로는 상황이 나아지더라도 경제가 회복되려면 많은 시간이 필요하기 때문에 급격한 상승은 없을 거라는 이야기도 있습니다.

 그렇다면 이렇게 불확실한 시장에서 어떤 선택을 해야 할까요? 우선 다행히도 우리는 몇가지 사실을 파악하고 있습니다.

 

-이자율의 상승은 이루어질 가능성이 높다.

-만약 경제 회복이 더디거나 인플레이션의 상승이 크지 않다면, 이자율의 상승도 크지 않을 것이다.

-대부분의 모기지 대출자들은 5년 이내에 모기지를 바꾼다.

-남은 기간이 많은 고정 모기지의 페널티는 엄청난 금액의 폭탄으로 돌아올 수도 있다.

 

 위의 파악한 내용들을 바탕으로 사람들의 성향, 그리고 상황에 따라 크게 두가지 선택으로 나누어 질 수 있습니다.

 

 1. 리스크를 기피하는 성향의 사람들 또는 모기지가 소득에 비해 크고, 이자율의 상승으로 인한 페이먼트 변화에 견디기 취약하며, 향후 5년 이사 계획이 없는 사람들

-이런 사람들의 경우, 5년 고정 이자율 모기지로 가는 것이 바람직합니다. 현재 이자율의 상승 가능성이 높고, 현재 2% 초 중반의 이자율 또한 장기적으로 봤을 때, 나쁘지 않은 선택이 될 수 있습니다.

 2. 리스크를 감당할 수 있는 사람들, 또는 이자율의 변화와 흐름에 대해 이해하고 있고, 충분한 자산과 예금 그리고 소득이 있으며, 주기적인 이사 계획이 있는 사람들

  • 4년 고정 이자율 모기지 – 위의 5년 고정 이자율과 마찬가지로 장기간 안정적으로 모기지를 유지 할 수 있으며, 이자율은 5년 고정 이자율보다 0.2% 정도 저렴합니다.
  • 3년 고정 이자율 모기지 – 현재 고정 이자율 모기지 중 가장 저렴한 이자율로 5년 고정보다 약 0.3% 저렴합니다. 또한 캐나다 사람들의 평균 이사 주기는 약 3년으로 이사 주기와 거의 일치 합니다.
  • 변동 이자율 모기지 – 여전히 변동은 1% 초중반을 유지하고 있으며, 어떤 모기지 이자율보다 저렴합니다. 이자율의 변화에 따라 상승의 우려가 있지만 여전히 매력적인 이자율이며, 또한 페널티의 경우도 다른 고정 이자율에 비해 3개월 치 이자만 내면 되므로 훨씬 자유롭습니다.

 

 모기지의 선택은 언제나 고민이 되고, 시장의 변화가 어떻게 될지는 예측을 할 수는 있지만 예상대로 흘러간다는 보장이 없습니다. 실례로, 수년 전 전문가들의 기준금리의 상승을 예상했을 때도 경제 악화로 인해 기준금리가 하락한 경우도 있었으며, 현재의 이자율 상승 예측도 그대로 이루어질지 아무도 장담할 수는 없을 것입니다.

 이럴 때일수록 자신의 상황을 정확히 파악하는 것이 중요하며, 향후 계획에 따라 신중한 선택을 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

 

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Ohsteve
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2021-05-20
자영업자들의 모기지 선택, 모기지 보험 or 2차 금융권

 

 현재 캐나다에 거주하는 한인들 중 상당수가 자영업에 종사하고 있습니다. 그리고 자영업에 종사하고 있는 대부분의 사람들은 실제 소득보다 보고된 소득이 현저히 적은 경우가 대다수입니다. 세금보고를 많이 하고, 보고된 소득만 가지고 모기지를 얻는 경우엔 별 문제가 없지만, 보고된 소득이 아닌 자영업자 프로그램을 통해서 보고된 소득보다 실제 소득에 가깝게 소득을 고시(state)해서 모기지를 받는 경우, 35%이상의 다운페이를 해야 모기지 Default 보험의 구매의무를 피할 수 있고, 35%이하로 모기지 보험을 사는 경우에도 모기지 보험의 가격이 일반 모기지의 모기지 보험 가격보다 더 비싸기 때문에 어지간히 부담이 아닐 수 없습니다. 그렇기 때문에, 몇몇 분들은 우선 2차 금융, 즉 B lender 쪽으로 모기지를 얻은 후, 소득을 조금 높게 보고를 하고 옮겨가시는 경우들이 있습니다.

 일반적으로 B deal이라고 하면 A Lender(시중 은행)에서 받기 힘든 상황에 계신 분들이 조금 여유로운 승인 조건으로 심사를 하는 상품으로 일반 A lender보다 조금 높은 이자율로 심사를 하게 됩니다. 고정된 샐러리를 받으시는 분들보다 비즈니스를 하시는 분들께 더 승인 요건이 여유로운 상품인데, 그 이유는 본인의 소득을 보고된 소득이 아닌 실제 소득에 가깝게 명시(State)를 허용하기 때문입니다.

 이 내용은 몇몇 A lender 쪽에서도 허용하는 내용이기는 하지만, B lender 쪽이 훨씬 더 쉬운 기준으로 심사를 합니다. 예를 들어, 비즈니스를 운영한지 2년 이하인 사람들에 대해서는 A lender 에서는 소득을 인정해주지 않지만 B lender에서는 2년이하의 운영 경력이어도 비즈니스 통장 거래 내역을 기준으로 소득을 인정해 모기지 승인을 내주기도 합니다.

 그리고 A lender들이 까다롭게 심사하는 부분 중 하나인 신용점수와 내역에 대해서도 B lender 쪽에서는 좀더 낮은 기준으로 심사하기 때문에 신용이 좋지 않은 분들이 모기지를 받을 때 이용하게 되는 경우가 많습니다.

 

일반 모기지와 자영업자 프로그램 모기지 보험 프리미엄

위의 표에서 알 수 있듯이, 일반 모기지의 보험 구매 비용과 자영업자 프로그램을 통해 모기지 보험 구매 할 때의 보험료는 상당한 차이가 있습니다. 그러나 B lender를 통해 모기지를 얻게 되면 20%이상의 다운 페이먼트만 하고도 모기지 보험의 구매 의무를 피할 수 있습니다. 하지만, 이자율이 일반 모기지의 이자율보다 약 1% 가량 비싸고, 최대 약 1%의 진행비용을 선불로 대출기관에서 요구하기도 합니다.

 보통 텀 계약을 1~2년 정도로 짧게 하며, 그 기간 동안 보통 소득을 올려서 보고를 하거나, 다운페이 자금을 모아서 계약 만료 후 모기지 보험없이 진행을 하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 자영업자 프로그램으로 80만불의 집을 20% 다운페이로 구매할 경우,

 이러한 경우, 처음 1년은 많은 돈을 지불하는 느낌이 있을 수 있지만 장기적으로 봤을 때, 더 많은 돈을 세이브 할 수 있게 됩니다. 위의 표에서 알 수 있듯이, 월 납부 금액은 최대 30년을 선택할 수 있는 B lender 쪽이 저렴할 수 있습니다. Commitment Fee가 있지만, 만약 1년안에 소득을 올려서 신고할 수 있거나, 다운페이를 더 할 수 있게 되어서 모기지 보험 구매가 필요 없게 될 경우, 1년 계약 만료 후 낮은 이자율의 대출기관으로 옮겨 갈 수 있는 가능성이 생기게 됩니다.

 이처럼 모기지를 얻을 때, 무조건 A lender를 고집하기 보다는 자신의 상황과 그후 변화에 맞춰서 진행을 하시길 권장하며, 자세한 진행사항은 전문가와 상의하여 신중히 결정하시길 바랍니다.

 

 

 

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Ohsteve
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2021-05-06
Pre-Approval, 사전 승인 허와 실

 

 Pre-Approval, 말 그대로 모기지의 사전 승인을 뜻하며, 집 구매 전 본인이 받을 수 있는 최대의 모기지 금액을 산정하고 이를 통해 구매할 수 있는 최대 집 구매 예산을 예측할 수 있는 좋은 방법입니다. 하지만 많은 사람들이 Pre-Approval을 Firm-Approval과 혼동하여 진행해서 문제가 생기는 경우들이 있는데, Pre-Approval과 Firm-Approval은 다르다는 것을 명심해야 합니다. 


Pre-Approval – Approval with Conditions (조건이 달린 승인)
Firm-Approval – Approval without Conditions (조건이 없는 승인)

 Pre-Approval은 말 그대로 사전승인이며 최종승인(Firm-Approval)이 아닙니다. 많은 분들이 Pre-Approval을 Full-Approval로 혼동하시는 경우가 많기 때문에, 차이점에 대해서 설명해드리려 합니다. 

 우선, Pre-Approval의 장점은 다음과 같습니다.

-받을 수 있는 모기지 금액을 산정함으로써 집 구매 예산을 정확히 측정할 수 있습니다.

-집을 알아보는 동안, 이자율이 상승했을 경우, 미리 받아놓았던 이자율을 90~120일동안 보증해줍니다. 

-집 구매에 대한 의사를 부동산중개인이나 판매자에게 확실히 어필할 수 있습니다.
 하지만 Pre-Approval은 Firm-Approval과 다릅니다. Pre-Approval의 내용대로 최종승인을 받기 위해서는 약간의 절차들이 필요합니다. 

-Pre-Approval은 Full-Approval이 아닙니다.
 많은 은행들에서는 Pre-Approval을 할 때, 모든 서류를 검토하지 않습니다. 클라이언트가 제공하는 기본적인 정보와 소득자료만 가지고 심사해서 모기지 가능 여부와 제공하는 이자율만 일정 기간 동안 보증을 해줍니다. 

-Pre-Approval에는 집에 대한 감정(Appraisal)이 고려되어 있지 않습니다.
 집에 대한 감정은 모기지를 얻을 때 필수사항이지만 pre-approval을 받을 땐 고려되지 않습니다. 집을 구매하기 전이기 때문에 감정을 할 집이 없는 것이 당연하기도 하지만, 감정이 포함이 안되어 있다는 것이 pre-approval의 가장 큰 문제라고도 할 수 있습니다. 예를 들어, 집의 구매가가 감정가보다 높거나, 집에 문제가 있을 경우, 대출 자체가 거절되거나 추가의 다운 페이먼트를 요구할 수 있기 때문에 pre-approval이 아무 의미가 없게 됩니다. 

-Pre-Approval 후, 자산의 변화나 부채의 변화에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.
 Pre-Approval은 기존의 상황이 Full-Approval 때와 큰 변화가 없다는 것을 전제로 진행됩니다. 예를 들어, Pre-approval을 받은 후, 고지서를 밀리거나, 빚이 늘거나, 누군가의 보증을 섰거나 또는 직업이 바뀌거나 그만 뒀을 경우, pre-approval 의 효력은 없어지게 됩니다.

-감정에 대한 과신은 위험할 수 있습니다.
 감정사가 모든 문제를 찾아내지는 못합니다. 예를 들어 콘도의 경우, 은행에서 집 외에 따로 보는 부분이 Condo의 Financial Statement와 engineering report인데, 이 부분은 감정사가 확인을 할 수가 없습니다. 하지만 이런 부분은 은행이 가장 중요하게 보는 부분 중 하나이기 때문에 문제가 있을 경우 다른 모든 부분을 만족시키더라도 대출이 거절될 수 있습니다.

 요즘 콘도 구매를 한 사람들의 경우, 빌더 측에서 Pre-Approval 레터를 요구하는 경우가 있어서 은행에서 Pre-Approval 레터를 받아놓는 경우들이 있습니다. 하지만 이때 실질적인 심사가 아닌 계약서의 내용과 ID만 가지고 레터를 발급받은 사람들도 있는데 실질적인 서류가 들어가지 않은 승인은 콘도 클로징 때 서류를 넣어서 승인을 다시 받아야 합니다. 즉, Income, Down Payment, 그리고 Credit check 없이 발행한 Pre-Approval은 클로징 시 다시 심사를 받아야 합니다. 

 Pre-Approval은 분명 부동산 구매를 계획하기엔 더 없이 좋고 현명한 선택이지만 부동산 구매의 예산 산정과 혹시 모를 이자율 상승의 대비에 도움이 될 뿐, 실질적인 승인이 아니라는 것을 항상 염두에 두시고 진행하시기 바랍니다.

 

 

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Ohsteve
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2021-04-29
개정된 First-Time Home Buyer Incentive

 

 최근 업데이트된 첫 집 구매자 장려 프로그램( First Home Buyer Incentive; FTHBI)이 5월 3일 월요일부터 시행이 됩니다. 몇가지의 개선 된 내용들이 있기에 오늘은 이 내용에 대해 설명 드리려 합니다.

 새로운FTHBI의 내용을 요약 하자면 다음과 같습니다.

  •   CMHC는 기존 주택 구매에 대해 계약금의 5 %를, 또는 신규 주택 구매에 대해 10 %를 기탁합니다
  •   모기지는 모기지 부도 보험 피보험자(Default Insured; 다운페이 20% 이하)여야 합니다.
  •   연간 가계 소득은 기존 $120,000 미만에서 $150,000으로 변경 되었습니다.
  •   Incentive는 매월 지불(Month Payment) 할 필요가 없으며 언제든지 집을 팔거나 혹은 원하는 때 완납을 할 수 있습니다.
  •   CMHC는 주택 가치에 비례해 모든 손익을 공유하게 됩니다.  
  •   보험 모기지와 인센티브는 가계 소득의 4 배를 넘을 수 없었지만 개정된 프로그램에서는 4.5배로 늘어났습니다. 
  •  새 프로그램이 적용되는 지역은 Metropolitan Toronto, Metropolitan Vancouver, 그리고 Victoria 지역이며, 그 외의 지역은 기존의 규정이 적용됩니다.
  •  5월 3일부터 접수된 모기지에 한해서 적용됩니다.

개정된 규정으로 최대 구매할 수 있는 집의 가격은 $794,117 입니다

예)

 

 Incentive는 어떻게 갚게 될까요?


 Incentive를 받게 되면 25년 상환 기간이 끝나거나 집을 팔 때 갚게 됩니다. 갚게 되는 금액은 그 시점의 집 가격의 받은 금액 비율만큼 갚게 됩니다. 예를 들어, 집을 구매할 때 5%의 Incentive를 받았고, 갚을 시점에 집 가격이 50만불인 경우, 50만불의 5%, 즉 $25,000을 갚게 됩니다. 

 그렇다면 FTHBI의 혜택을 받을 수 있는 조건은 어떤 것들이 있을까요?

  • 시민권자, 영주권자, 또는 Working Permit
  • 토론토, 밴쿠버 빅토리아 지역 - 가계 소득 15만불 이하의 가정 (Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4.5배를 넘을 수 없음)
  • 그 외 다른 지역 - 가계 소득 12만불 이하의 가정 (Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4배를 넘을 수 없음)
  • 최소한 한 명이 First Home Buyer여야 함
  • 자가 거주 주택에 한함

 위에서 설명한 First Home Buyer의 조건은 무조건 처음 집을 구매하는 사람만 해당되는 것은 아닙니다. FTHBI에서는 First Home Buyer를 만족시키는 조건을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

  • 생애 첫 집 구매자
  • 이혼이나 사실혼 관계가 파혼될 경우(First Home buyer 요건에 부합하지 않는 경우라도 가능함)
  • 지난 4년간 본인이나 배우자가 집을 소유하지 않은 경우

 

 이번 FTHBI는 처음 집을 구매하는 사람에게 아주 좋은 프로그램임은 틀림 없습니다. 하지만 일부의 사람들에게는 살 수 있는 최대 집 가격이 낮아 질 수밖에 없습니다. 왜냐하면 이 프로그램은 받을 수 있는 최대 금액을 Incentive 포함 소득의 최대 4배~4.5배로 한정하고 있기 때문입니다.

 다르게 말하면, Incentive를 받지 않고 5%의 다운페이먼트만 할 경우, 더 높은 가격의 집을 구매할 수 있는 경우가 발생하게 됩니다.

 FTHBI의 메인 관점은 정부에서 첫 집 구매자들의 집에 지분을 가지면서 구매하는 사람들의 부담을줄이는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 기존의 프로그램이 토론토나 밴쿠버 같은 집 가격이 비싼 대도시의 거주하는 사람들에게 도움이 안 되었기 때문에 대도시 지역의 사람들을 대상으로 이번의 개정안이 발표되었습니다.

 하지만 밴쿠버나 토론토같이  평균 집 가격이 100만불 이상 되는 도시에 거주하는 사람들에게 약간의 개정으로는 크게 도움이 되지 않을 것으로 예상됩니다.

*참고: https://www.placetocallhome.ca/fthbi/

 

 

 

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Ohsteve
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2021-04-22
신용점수(Credit score) 주의사항

 

 투자를 하거나 물건을 구매할 때 흔히 이용하는 것이 바로 은행을 통한 대출 또는 신용카드를 이용하여 물건값을 지불하는 것입니다. 집을 구매할 때는 모기지를 통한 대출, 차를 구매할 때도 일시불로 지불하기보다는 대출을 통한 할부, 또는 리스 등을 이용하여 목돈의 지출을 줄이는 편의를 누리고 있습니다.

 하지만 누군가는 이 큰돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 그것이 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 크레딧의 점수가 몇점인지에만 관심을 두지 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다. 점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다.

 신용은 첫번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때(예: 전화신청, 인터넷 신청, 차 리스 등) 시작하는데, 좋은 신용점수는 이런 빚들의 제 시간의 변제, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어집니다. 반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록이 모두 신용기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다.

 이런 내용이 왜 중요할까요? 현재 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용 체크를 하는 일이 거의 당연시 되어가고, 어떤 고용주는 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다. 당연히, 모기지를 얻을 때 대출기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.

 신용 리포트는 신용카드나 부채 등 여러 대출기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제때 이루어졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다. 크레딧 점수는 300점에서900 점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하 점수를 가진 사람은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 가스나 물, 전기 등 Utility Bill은 크레딧 점수에 영향을 주지는 않습니다. 하지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다. 하지만 cell phone 이나 크레딧카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체 늦은 것만으로도 크레딧 점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.

 그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?

  • Payment History – ‘얼마나 지속적으로 잘 지불했는가’를 보게 됩니다. 예를 들어, due date이 10월 10일이고 늦을 경우, 크레딧 점수에 안좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
  • Credit Mix and Credit History – 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 차 론, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합(mix)으로 판단되어 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
  • Credit Utilization – 얼마나 많은 부채를 한번에 지게 되는지에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 리밋이 5천불인 크레딧 카드에 밸런스가 지속적으로4500불 이상인 경우, 리밋에 근접하기 때문에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.
  • Public Records and Judgements – 만약 Bankruptcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용점수에 매우 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.
  • Number of Credit accounts seeking at one time – 쉽게 설명하면 짧은 기간동안 얼마나 많은 신용체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 신용체크를 하면 짧은 시간에 많은 신용체크를 하게 되어 점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다. (평균적으로 한번 체크에 3~7점) 그러므로, 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다.

 

 많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인이 신용체크를 하는 것도 점수에 영향을 끼친다는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft inquiries는 본인이 본인 신용 체크를 하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용체크를 하는 것으로 Soft inquiries는 신용점수에 영향이 없지만 많은 Hard inquiries는 신용 점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.

 좋은 신용점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러가지 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다.

 신용점수는 Equifax와 TransUnion 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한국사람의 경우 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들이 많습니다. 주기적으로 확인해서 지속적인 관리를 하는 것을 권장합니다. Equifax (www.equifax.ca)/ TransUnion (www.transunion.ca)

 

 

 

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