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오원식 모기지 칼럼

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오원식 모기지
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2022-01-20
해외 소득으로 모기지 받기

 

캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 캐나다는 이민 국가라는 말이 있을 만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다.

그 중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생되는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다.

몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직 증명서 (사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub (지급 명세서), 그리고 국세청 세금 보고 자료 등이 필요하게 됩니다. 이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다.     

해외 소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다. 하지만 일부 지역, 예를 들어 토론토나 밴쿠버 지역의 경우, 외국인 구매 세금 (NRST; Non Resident Speculation Tax 15%)이 존재하기도 합니다.

그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

  • 집을 누구의 명의로 할지 결정한다

대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택 등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다.

그렇기에 한명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외 소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산 신고를 해야하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부 중 한명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다.

대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

  • 해외 소득 인정 국가

대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다.

예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다.

  • 다운페이먼트 금액을 결정한다

은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

현재 캐나다 달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 이외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아 올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다.

이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다. 우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류 준비와 필요 자금을 준비해서 실수 없는 진행하시기 바랍니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2022-01-13
모기지 Penalty

           

집을 구매하고 모기지를 얻을 때 변동금리, 고정 금리를 선택하게 되고 그에 따른 모기지의 텀 계약을 하게 됩니다. 캐나다에서 가장 흔하게 계약되는 텀 기간은 5년이지만 평균적인 캐나다 사람들의 이사 주기는 약 3년 정도이기 때문에 5년의 계약이 만료 되기 전 이사를 하게 되는 일이 많은 것을 알 수 있습니다.

이때, 계약 만료 전 이사를 가게 되면 계약이 중도에 파기 됨에 따라 페널티가 부과 되는데, 생각지도 못한 큰 비용에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 젊은 부부들의 경우, 자녀들이 성장하고 본인들의 소득이 올라감에 따라 큰 집으로의 이사를 많이 고려하게 되는데, 이 때, 발생하게 되는 페넡티에 따라 본인들의 계획을 미루기도 합니다.

또한 요즘 COVID-19의 영향으로 이자율이 크게 떨어짐에 따라 기존에 가지고 있던 모기지를 해약하고 새로운 모기지로 계약하고 싶어하는 사람들이 많은데 오늘은 모기지 페널티에 대해 설명하려 합니다.

대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀 (Term) 으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나 다른 대출 기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형 (open) 모기지가 아닌 이상 대출 기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다.

이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유는 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도 해약을 촉구하게 되는데, 이 때 발생하는 중도 해약 위약금 (Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 나게 됩니다.

페널티 계산은 고정 이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나, 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD (Interest Rate Differential) 계산법으로 계산 된 금액 중, 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. IRD 의 계산법은 대출 기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.

 

IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge

남아있는 모기지 금액 X 월간 이율차  X 남아 있는 모기지 개월수

 

            위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의 하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 대출 기관에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율 (Posted Rate) 을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment 의 금액의 차액을 가지고 계산이 되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.

흔히 오해를 하는 것 중 하나가 바로 계약하는 이자율(Contractual Rate)과 대출 기관들의 고시 이자율 (Posted Rate)의 차이입니다 은행에서는 Posted Rate에서 일정 이자율을 할인해서 Contractual Rate을 제공하게 되는데, 그 말은 즉, 대출을 받는 사람은 대출 기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서 중도 해약할 경우, 디스카운트 된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.

하지만 작은 대출 기관들은, 따로 고시 이자율 (Posted Rate)을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약 할 경우의 페널티가 다른 큰 대출 기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.

변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정 이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 하지만 변동 이자율의 경우, 금리 인상 등의 상황 변화의 요인에 따라 이자율이 상승할 수 있습니다.

현재 COVID-19의 영향으로 이자율의 지속적인 하락이 있었고, COVID 전 모기지를 얻은 사람들은 현재보다 높은 이자율을 가지고 있는 경우가 많습니다. 또한 지금의 낮은 이자율과 코로나 이후 이자율 상승에 대한 불안감이 없는 안정적인 고정 이자율을 선택하는 경우가 많습니다.

하지만 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 대출 기관마다 고시하고 있는 이자율이 다르고, 그에 따라 발생하게 되는 페널티도 현저히 차이가 나게 되기 때문에 전문가와 잘 상의 하셔서 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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2021-12-23
‘좋은’ 모기지 이자율 선택

 

 흔히 사람들은 모기지의 이자율을 선택할 때, ‘좋은’ 이자율은 ‘낮은’ 이자율이라고 생각하기 마련입니다. 물론 이런 생각은 틀린 것은 아닙니다. 하지만 낮은 이자율만 보고 그 안에 있는 제약에 관한 내용들을 파악하지 않고 이자율만 비교하게 되면 큰 손실을 가져올 수 있습니다.

 예를 들어, 낮은 이자율을 제공하는 No-Frills 프로그램들은 계약 기간 동안 이사를 가거나 중도 해약을 하지 않는다면 상대적으로 이자율이 낮은 좋은 프로그램이지만, 만약 모기지 계약을 중도 해약하게 되면 큰 페널티를 지불하게 됩니다. 그렇다면 ‘좋은’ 이자율은 어떤 것일까요?

 좋은 모기지 이자율을 정의하자면, ‘클라이언트가 원하는 조건(Features)을 만족 시키는 최적의 이자율’ 이라고 할 수 있습니다. 가장 큰 문제가 계약 기간 내 모기지 계약 중도 해지를 들 수 있는데, 이 때 발생하게 되는 페널티의 금액이 프로그램에 따라 큰 차이가 날 수 있기 때문에 계약 내용이 무엇보다 중요하게 작용하게 됩니다.

 예를 들어, 현재 고정이자율이 변동보다 낮기 때문에 향후의 상황을 고려하지 않고 고정 이자율로 선택을 하게 되면, 변동으로 모기지를 가지고 있는 경우, 중도 해지의 경우 3개월치 이자 부분의 페널티만 지불하면 되지만, 고정의 경우 남은 계약기간에 따라 엄청난 액수의 페널티를 지불해야 되는 경우가 발생하게 됩니다.

 또한, 모기지 계약에 Bona-fide Sales에 대한 문구가 있는 경우, 계약 기간 내에 집을 팔지 않는 한 계약을 해지 할 수가 없습니다.

 그렇다면, 나에게 맞는 모기지 프로그램과 이자율은 어떻게 선택해야 하는 것일까요?

 아마 어떤 사람도 본인의 미래에 대해 100퍼센트 예측할 수 없을 겁니다. 하지만 본인에게 맞는 모기지를 선택하기 위해서는 어느 정도의 미래 계획을 세우고 진행을 하는 것이 바람직합니다. 흔히 사람들이 단순히 하게 되는 생각은 ‘내가 모기지 계약 만료 전에 이사를 가게 될까?’ ‘이사를 가게 된다면 어느 도시로 가게 될까?’ ‘상환 기간을 길게 가져가는 것이 좋을까?’ 등을 고려하게 됩니다. 이런 고려 사항도 충분히 좋은 생각이지만 넓게 봐서 직업적인 고려 사항과 개인적인 고려 사항으로 나누어 생각하는 것이 훨씬 바람직 합니다.

<직업적인 고려사항>

-연봉이 모기지 계약 기간 내에 크게 변화할까?

-모기지 계약 기간 내에 보너스를 받게 될까?

-다른 도시로 전근, 또는 이직을 하게 될까?

<개인적인 고려사항>

-현재의 상황은 어떠한가? 모기지 계약기간 내에 결혼/이혼을 계획이 있는가?

-가족 구성원이 늘어날까?

-가족 구성원 누군가가 독립을 하거나 다시 함께 살게 될까?

-집의 수리(Renovation) 계획이 있는가?

-모기지 계약기간 내에 목돈이 생길 일이 있는가?

  위와 같은 상황들을 고려해보면 본인이 선택해야 할 모기지 계약기간, 상환기간, 그리고 그 안에 있는 Pre-Payment Privilege 등을 정확히 따져 볼 수 있게 됩니다.

 Pre-Payment Privilege 란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서상에 명시 됩니다. 대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 이런 내용들을 다 고려한 후, 최적의 이자율을 가지고 있는 프로그램을 선택하면 됩니다.

 모든 사람은 미래에 대한 계획, 그리고 현재 가지고 있는 소득, 부채 내역이 다르며, 사람에 따라 받을 수 있는 모기지 금액은 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 여러 상황을 고려하고, 가장 많은 금액을 별무리 없이 갚아나갈 수 있는 모기지 프로그램의 선택을 하는 것이 가장 중요합니다.

 낮은 이자율의 선택도 중요하지만 낮은 이자율만 쫓아가다가 나중에 거대한 페널티로 돌아올 수 있으니, 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 모기지를 선택하시길 바랍니다.

 

 

 

 

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2021-12-02
분양 부동산의 클로징 코스트(Closing Cost for Pre-Construction property)

 

많은 사람들이 여유 자금을 부동산에 투자할 계획을 잡는데, 그 중 가장 손쉽게 투자하게 되는 곳이 바로 콘도의 분양입니다. 또한 외곽 지역보다는 도심에 살고 싶어하는 사람들에게도, 비싼 하우스 가격에 비해 상대적으로 저렴한 콘도는 선호하는 선택지가 되기도 합니다.

한 번에 큰 자금이 들어가지 않고, 분기에 나눠서 다운페이를 할 수 있기 때문에 적은 여유자금을 초기 다운페이먼트로 활용하고 추가적인 다운페이먼트를 일을 하면서 일정 기간에 거쳐 만들어 지불할 수 있어서 큰 자금을 가지고 있는 사람이 아니라도 충분한 소득이 있는 사람이라면 손쉽게 투자를 할 수 있습니다.

하지만 이렇게 많은 사람들이 분양 콘도에 투자를 하고 있음에도 불구하고 구매한 콘도의 클로징 비용에 대해서 인지하고 있는 사람들은 생각보다 많지 않습니다. 그래서 오늘은 분양 콘도 또는 분양을 받은 하우스의 클로징 때 소요 되는 비용들에 대해 설명하려 합니다.

우선, 위에서도 설명 했듯이 콘도 분양의 장점으로는 구매 시 한번의 큰 목돈이 필요하지 않다는 점입니다. 콘도 분양 계약 후 완공까지 보통 3~4년 정도 소요되기 때문에 일정 기간에 걸쳐서 20~25%의 다운페이를 하게 되는데, 보통 계약할 때 5%, 그리고 한번에 5%씩 3~4번에 걸쳐서 일정 분기마다 다운페이를 하게 됩니다.

다운페이먼트를 하게 되는 주기는 빌더(Builder)에 따라, 또는 계약 상황에 따라 다릅니다. 또한 완공까지 몇 년의 시간 소요가 있기 때문에 계약 시점에서는 파이낸싱에 대한 조건(Condition)이 없는 경우가 많습니다.

하지만 계약 시점에서의 파이낸싱 의무가 없는 만큼 입주 시점의 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약 모기지를 받지 못할 경우, 건설회사에서는 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 판매할 수도 있습니다. 따라서 그 기간 동안 모기지 이자율이나 규정변화에도 대처할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다.

그리고 클로징 시점이 되면 변호사를 통해 클로징 때 필요한 금액들이 나오게 되는데, 이 때 생각보다 큰 금액에 놀라는 사람이 적지 않습니다. 그 이유는 사람들이 일반적으로 필요한 금액을 다운페이먼트 금액과 필요한 모기지 금액을 더한 가격만 생각하기 때문인데, 실질적으로 필요한 금액은 그보다 훨씬 많습니다.

그 이유는 신규 분양 콘도의 경우, Levy나 다른 개발 비용 등이 구매자에게 전가 되기 때문인데, 이 금액에 따라 클로징 비용이 수 천불에서 수 만불 이상 차이가 날 수 있습니다. 이 비용들이 발생하는 이유는 콘도나 하우스 단지 등 새롭게 인구가 유입이 되면 학교나 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 하는데, 이 때 소요되는 비용을 시에서 부담을 하는 것이 아닌 구매자들에게 전가를 시킵니다.

요즘은 보통 계약할 당시 이 비용들에 대해 최대 금액을 Cap(최대 지불 금액)을 씌워놓게 되는데, 부동산 에이전트를 통해 구매하거나 직접 찾아가서 구매를 하는 경우에도 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 만약 최대 금액이 산정되지 않았을 경우, 엄청난 금액을 지불해야 될 수도 있습니다.

만약 콘도 분양 구매의 목적이 투자 목적이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 구매를 하는 경우엔 HST Rebate 부분을 추가로 납부해야 합니다. 이 금액은 상황에 따라 Rebate 받을 수 있지만 클로징 시점에 상당한 금액이 발생하게 되니 여유 자금의 확보가 필요합니다.

이 외에도 집을 구매하는 경우, Land Transfer Tax(취득세)가 부과 되는데, 토론토 시의 경우, 토론토 시 Land Transfer Tax(취득세)가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다.

예를 들어, 50만불의 콘도 구매의 경우, 토론토 시의 경우, $12,950(Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우, $6,475의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다.

또한 첫 집 구매자(First Time Home Buyer)의 경우, 토론토 시의 경우 최대 $8,475(Ontario Tax - $4,000, Toronto Tax - $4,475), 토론토가 아닌 Ontario의 다른 지역의 경우 최대 $4,000까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

분양 콘도의 투자는 적은 비용을 가지고 부동산 가격 상승에 따른 레버레지(Leverage) 효과를 가지고 차익 실현을 할 수 있는 좋은 투자처라는 것은 분명합니다. 하지만 모기지를 받을 때, 대출 기관에서는 추가적으로 소요되는 클로징 비용에 대해 확인을 원하는 경우가 많으며, 준비가 되지 않으면 모기지에도 문제가 생기는 경우가 더러 있습니다.

이러한 문제를 피하려면 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 그에 맞춰 여유 자금을 준비하는 것이 필요하며, 소요되는 금액과 현재 본인의 상황을 정확히 파악한다면 얼마든지 좋은 투자를 할 수 있으니 전문가와 상의하여 신중한 결정 하시길 바랍니다.

 

 

 

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2021-10-28
신용 점수(Credit score) 그리고 주의사항

 

요즘 사람들이 투자를 하거나 물건을 구매할 때 흔하게 이용하게 되는 것이 바로 은행을 통한 대출 또는 신용카드를 이용하여 물건 값을 지불하는 것입니다. 집을 구매할 때는 모기지를 통한 대출, 차를 구매할 때도 일시불로 지불하기 보다는 대출을 통한 할부, 또는 리스 등을 이용하여 목돈의 지출을 줄이는 편의를 누리고 있습니다.

하지만 누군가는 이 큰 돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 그것이 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 크레딧의 점수가 몇 점 인지에만 관심을 두지만 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다. 점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다.

사람들의 신용은 첫 번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때 (예. 전화 신청, 인터넷 신청 그리고 차 리스 등) 시작되게 되는데, 좋은 신용 점수는 이런 빚들의 제 시간의 변제, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어지게 됩니다. 반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록들이 모두 신용 기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다.

이런 내용들이 왜 중요할까요? 현재 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용 체크를 하는 일이 거의 당연시 되어가고 있고, 몇몇의 고용주들은 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다. 당연하게도, 모기지를 얻을 때, 대출 기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.

신용 리포트는 사람들의 신용카드나 부채 등 여러 대출 기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제 시간에 이루어 졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다.

크레딧 점수는 300점에서900 점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하의 점수를 가진 사람들은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 가스나 물, 그리고 전기 등 Utility Bill은 크레딧 점수에 영향을 주지는 않습니다.

하지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용 점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다. 하지만 cell phone 이나 크레딧 카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체 늦은 것만으로도 크레딧 점수에 안 좋은 영향을 끼치게 됩니다.

그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?

  • Payment History – ‘얼마나 지속적으로 잘 지불했는가’를 보게 됩니다. 예를 들어, due date이 10월 10일이고 늦을 경우, 크레딧 점수에 안좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
  • Credit Mix and Credit History – 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라서 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 차 론, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합 (mix)으로 판단되어 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
  • Credit Utilization – 얼마나 많은 부채를 한번에 지게 되는지에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 리밋이 5천불인 크레딧 카드에 밸런스가 지속적으로4500불 이상인 경우, 리밋에 근접하기 때문에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.
  • Public Records and Judgments – 만약 Bankruptcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용 점수에 매우 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.
  • Number of Credit accounts seeking at one time – 쉽게 설명하자면 짧은 기간동안 얼마나 많은 신용 체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 신용 체크를 하게 되면 짧은 시간 내에 많은 신용체크를 하게 되어 점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다. (평균적으로 한번 체크에 3~7점) 그러므로, 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다.

많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인이 본인 신용 체크를 하는 것도 신용 점수에 영향을 끼친다는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft inquiries는 본인이 본인 신용 체크를 하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용 체크를 하는 것으로 Soft inquiries는 신용 점수에 영향이 없지만 많은 Hard inquiries는 신용 점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.

좋은 신용 점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용 점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러가지 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 신용 점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다.

신용 점수는 Equifax와 TransUnion 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한국 사람들의 경우, 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들이 많습니다. 주기적으로 확인해서 지속적인 관리를 하는 것을 권장합니다.

 

Equifax (www.equifax.ca)

TransUnion (www.transunion.ca)

 

 

 

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2021-10-21
모기지 다운페이먼트

 

 대출기관에서 모기지 대출을 신청할 때 가장 먼저 묻는 말 중 하나가 ‘다운페이를 얼마나 하실 건가요?’라는 질문입니다. 그 이유는 모기지보험 가입 의무 여부를 판단하기 위한 것도 있지만 모기지를 받는 대상이 되는 Collateral(담보물)의 Equity(자산)를 확보하기 위함도 포함됩니다. 냉정히 말하면 은행에서 모기지 대출을 진행할 때, 고객을 믿고 대출을 해주기 보다 Collateral(담보물)의 가치를 바탕으로 대출한도와 가능여부를 판단하게 되며, 그렇기 때문에 모기지 승인 전에 항상 Appraisal(감정)이 요구됩니다.

 모기지를 얻을 때, 다운페이먼트로 쓰일 자금에 대한 출처를 요구하게 되는데, 출처의 종류에 따라 대출기관들이 요구하는 서류가 달라질 수 있습니다. 출처를 요구할 때, 현재 다운페이먼트 자금이 캐나다에 있는지, 또는 해외에서 오는지 등을 물어보게 되는데, 캐나다의 AML (Anti-Money Laundry), 즉 돈세탁 방지를 위해 출처확인과 돈의 거처 확인 등을 통해 본인 자금임을 확인하는 과정을 거치게 됩니다.

  • 개인 저축예금(Saving Account): 보통 3개월의 계좌내역(Bank Statement)를 통해, 다운페이먼트에 쓰일 자금이 본인 자금이라는 것을 확인합니다. 저축으로 꾸준히 돈을 모아 왔다면 별다른 문제가 없으며, 만약 큰 자금의 입출금 내역이 있다면 대출기관에서는 거래 기록마다 설명과 증명을 요구할 수도 있습니다.
  • 은퇴적금 (RRSP): 첫 구매자이거나 지난 4년간 집을 소유한 적이 없을 경우 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 15년동안 무이자로 사용할 수 있습니다.
  • Gift: 금액의 출처가 본인이 아닌 누군가로부터(부모, 형제 또는 자매) 받는 금액이라면 Gift Letter를 첨부하여야 합니다. Gift Letter란 은행에서는 빌린 돈을 다운페이로 쓰는 것을 허용하지 않기 때문에 이 금액이 빌린 돈이 아닌 누군가로부터 받는 것이며, ‘이 돈을 다시 돌려주지 않는다’ 라는 것에 대한 서명이 담긴 서류입니다.
  • 자산 (Equity): 본인이 가진 부동산의 모기지를 제외하고도 꺼낼 수 있는 여유자산이 있는 경우, 또는 집을 팔고 옮기는 경우, 다운페이먼트로 사용이 가능합니다. 만약 집이 팔려있는 경우, 집 판매 계약서와 컨디션 해제 서류만으로도 다운페이먼트 증명이 가능합니다.

 모기지를 얻을 때 한번은 듣게 되는 단어가 LTV 인데, 이 LTV란 단어는 Loan to Value의 약자로 감정가 대비 모기지 승인받는 금액의 비율을 말합니다. (예: 다운페이먼트가 25%라면 LTV는 75%) 은행에서는 LTV가 80% 이하가 되는 모기지를 Conventional Mortgage라고 부르고 그 반대로 LTV 가 80%가 넘는 경우, High Ratio Mortgage라 부르며, 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance) 가입 의무를 동반하게 되며, 보험 비용은 채무자가 부담합니다.

 이 금액은 선불로 지불할 수도 있고, 모기지 금액에 얹어서 모기지와 함께 갚아 나갈 수도 있습니다. High ratio Mortgage의 경우, 담보물에 대한 Equity를 충분히 확보하지 못하기 때문에 은행에서는 보험을 의무적으로 가입시켜서 혹시 모를 모기지 부도에 대한 프로텍터로 활용하고 있습니다. 몇몇 은행에서는 보험이 있기 때문에 High Ratio Mortgage에 더 저렴한 이자율을 제공하기도 합니다.

 비즈니스를 운영하시는 자영업자의 경우, 보고된 소득이 아닌 비즈니스 매출에 기반한 소득의 명시(State)가 허용되는 자영업자 모기지 상품을 이용하시는 경우, Conventional Mortgage와 High Ratio Mortgage를 구분하는 기준이 LTV 65%가 됩니다. 물론 소득을 많이 보고하여 보고된 소득으로 모기지 금액이 승인 가능한 경우엔 위와 같이 LTV 80%를 기준으로 구분됩니다.

 집 가격의 상승은 언제나 대출기관과 소비자에게 좋은 일입니다. 은행은 담보물에 대한 추가담보 금액 확보 및 대출비율을 낮출 수 있고, 채무자는 본인의 자산이 늘어감에 따라 서로에게 큰 이득이 되는 일입니다. 그렇기 때문에, 활발한 부동산 시장에서는 대출기관들이 조금 더 저렴한 이자율을 제공하며 부동산의 활성화를 돕고 있습니다.

 위에서 설명드린 것처럼, 여러 가지 방법으로 다운페이먼트를 준비할 수 있습니다. 다운페이 할 금액이 통장이나 투자 목적의 계좌 등으로 묶여있는 경우에는 90일의 내역서를 보여줘야 하지만, 집을 팔아서 다운페이가 마련되는 경우에는 출처가 확실하기 때문에 90일의 증명없이 다운페이먼트 조건을 충족시킬 수 있습니다.

 하지만, 돈세탁(Money Laundering) 방지와 투명한 자금 출처를 위해, 대출기관에서는 항상 추가 서류를 요청할 수 있습니다. 만약 자금을 통장이나 다른 투자가 아닌 현금으로 가지고 있다면 장기적으로 계획해서 준비하는 것이 바람직합니다.

 

 

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2021-10-14
모기지 상환 기간

 

모기지를 받을 때, 이자율과 함께 월 납부금액을 산정할 때, 사용되는 요인이 바로 Amortization입니다. Amortization Period란 모기지 대출을 전액 상환하기까지 걸리는 기간을 뜻하며, 일반적으로 25~30년을 선택하지만 은행에 따라 5년에서 35년까지 선택이 가능합니다.

상환기간의 결정은 총 대출기간 동안 이자를 얼마를 내게 될지 결정하게 되는 굉장히 중요한 사안이기도 합니다. 상환기간이 길수록 월 납부 금액은 적어지지만, 길어진 상환기간에 비례하여 내게 되는 이자가 많아지게 되며, 이에 반해 기간이 짧아지면 내야 하는 총 이자 금액은 저렴해지나 월 납부금액이 올라가게 되므로 본인의 상황에 맞게 선택을 해야 합니다.

예를 들어 연 2.5%의 이자율로 30만불의 모기지 대출을 받게 될 때, 월 납부금액과 상환기간 동안 내게 되는 총 이자비용의 차이는 다음과 같습니다.

모기지 금액

상환 기간

월 납부 금액

총 이자 금액

$300,000

5년

$5,322.50

$19,350

 

10년

$2,826.33

$39,160

 

15년

$1,998.54

$59,738

 

20년

$1,587.82

$81,077

 

25년

$1,343.90

$103,169

 

30년

$1,183.35

$126,005

 

35년

$1,070.41

$149,572

 

위에 표에도 알 수 있듯이, 상환기간이 늘어남에 따라 월 납부금액이 줄어들지만 그와 반비례로 상환 기간 동안 내야 되는 이자의 총액이 많이 발생하게 됩니다. 대부분의 사람들이 선택하게 되는 25년과 30년의 상환기간 차이만 봐도 월 납부금액은 $160 줄어드는 반면 추가되는 5년동안 약 2만3천불의 이자를 더 내게 됩니다.

또한 모기지는 같은 금액을 매달 지불하기 때문에, 매년 납부하게 되는 원금과 이자의 금액들이 달라집니다.

예1) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 25년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,400.19

$8,750.01

$291,249.99

2

$291,249.99

$7,178.91

$8,971.29

$282,278.70

3

$282,278.70

$6,952.03

$9,198.17

$273,080.55

4

$273,080.55

$6,719.45

$9,430.75

$263,649.79

5

$263,649.79

$6,480.95

$9,669.25

$253,980.53

6

$253,980.53

$6,236.41

$9,913.79

$244,066.76

7

$244,066.76

$5,985.71

$10,164.49

$233,902.29

8

$233,902.29

$5,728.70

$10,421.50

$223,480.77

9

$223,480.77

$5,465.13

$10,685.07

$212,795.70

10

$212,795.70

$5,194.90

$10,955.30

$201,840.43

11

$201,840.43

$4,917.89

$11,232.31

$190,608.11

12

$190,608.11

$4,633.84

$11,516.36

$179,091.75

13

$179,091.75

$4,342.62

$11,807.58

$167,284.16

14

$167,284.16

$4,044.00

$12,106.20

$155,177.97

15

$155,177.97

$3,737.86

$12,412.34

$142,765.63

16

$142,765.63

$3,423.97

$12,726.23

$130,039.41

17

$130,039.41

$3,102.15

$13,048.05

$116,991.35

18

$116,991.35

$2,772.18

$13,378.02

$103,613.34

19

$103,613.34

$2,433.88

$13,716.32

$89,897.01

20

$89,897.01

$2,087.01

$14,063.19

$75,833.82

21

$75,833.82

$1,731.38

$14,418.82

$61,414.99

22

$61,414.99

$1,366.76

$14,783.44

$46,631.53

23

$46,631.53

$992.89

$15,157.31

$31,474.22

24

$31,474.22

$609.58

$15,540.62

$15,933.61

25

$15,933.61

$216.59

$15,933.61

$0.00

 

예2) 30만불 모기지의 연2.5% 이자율 30년 상환시 매년 지불하는 이자와 원금의 변화

 

Beginning Balance

Interest

Principal

Ending Balance

1

$300,000.00

$7,422.42

$6,801.90

$293,198.06

2

$293,198.06

$7,250.40

$6,973.92

$286,224.11

3

$286,224.11

$7,074.04

$7,150.28

$279,073.80

4

$279,073.80

$6,893.21

$7,331.11

$271,742.67

5

$271,742.67

$6,707.81

$7,516.51

$264,226.14

6

$264,226.14

$6,517.73

$7,706.59

$256,519.54

7

$256,519.54

$6,322.87

$7,901.45

$248,618.04

8

$248,618.04

$6,123.04

$8,101.28

$240,516.73

9

$240,516.73

$5,918.18

$8,306.14

$232,210.55

10

$232,210.55

$5,708.14

$8,516.18

$223,694.32

11

$223,694.32

$5,492.75

$8,731.57

$214,962.73

12

$214,962.73

$5,271.94

$8,952.38

$206,010.33

13

$206,010.33

$5,045.56

$9,178.76

$196,831.54

14

$196,831.54

$4,813.44

$9,410.88

$187,420.63

15

$187,420.63

$4,575.42

$9,648.90

$177,771.73

16

$177,771.73

$4,331.44

$9,892.88

$167,878.82

17

$167,878.82

$4,081.28

$10,143.04

$157,735.74

18

$157,735.74

$3,824.76

$10,399.56

$147,336.16

19

$147,336.16

$3,561.78

$10,662.54

$136,673.59

20

$136,673.59

$3,292.16

$10,932.16

$125,741.37

21

$125,741.37

$3,015.68

$11,208.64

$114,532.70

22

$114,532.70

$2,732.25

$11,492.07

$103,040.58

23

$103,040.58

$2,441.60

$11,782.72

$91,257.84

24

$91,257.84

$2,143.65

$12,080.67

$79,177.13

25

$79,177.13

$1,838.14

$12,386.18

$66,790.92

26

$66,790.92

$1,524.91

$12,699.41

$54,091.49

27

$54,091.49

$1,203.76

$13,020.56

$41,070.90

28

$41,070.90

$874.51

$13,349.81

$27,721.04

29

$27,721.04

$536.89

$13,687.43

$14,033.59

30

$14,033.59

$190.76

$14,033.56

$0.00

 

상환기간의 결정에는 20% 이하의 다운페이를 할 경우 의무적으로 구매해야 하는 모기지 보험 (Mortgage Default Insurance)의 영향을 받기도 합니다. 모기지 보험을 구매해야 하는 경우, 선택할 수 있는 최대 상환기간은 25년으로 줄어들게 됩니다.

현재 거의 대부분의 대출 기관에서는 25년 이하의 상환기간과 25년을 초과한 상환기간에 대해 0.1% 정도의 이자율 차이를 두고 대출하고 있습니다. (25년 이하의 상환기간이 0.1% 정도 저렴함)

이처럼 모기지를 얻을 때, 이자율 외에도 납부 금액과 이자로 내야 되는 금액을 결정하게 되는 가장 중요한 요인 중 하나가 상환기간이며, 그 기간에 따라 상당히 큰 금액이 차이가 나게 됩니다. 만약, 모기지를 빨리 갚을 계획이 있고, 이자를 많이 지불하기 꺼려하시는 분들은 상환기간 선택을 신중히 하시기 바랍니다.

 

 

 

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2021-09-30
모기지 진행시 참고사항

 

 모기지를 얻기 위해 전문가와 상담을 하게 되면 모기지 전문가들은 대출 희망자들의 정보를 최대한 수집해서 그 사람에 맞는 최적의 이자율과 상품을 선택하는 데 도움을 주게 됩니다. 고객이 느끼기에는 ‘왜 이런 것까지 물어보지?’ 라는 생각이 들기도 하지만 이러한 정보들은 때론 모기지 상품 선택에 있어서 중요한 역할을 하게 되기도 합니다.

모기지 신청에 있어서 최초의 모기지 Application 작성은 가장 기본이자, 중요한 절차라고 할 수 있는데, 대출에 관련된 신청 서류는 한 두 페이지 정도로 요약되어 제출 되고, 심사 때 추가적인 서류의 요청이나 질문을 할 수 있기 때문에 고객의 정보나 대출 주택에 관한 정보를 최대한 많이 알고 있는 것이 중요합니다.

모기지 대출 신청 시, 보게 되는 부분은 크게 4가지로 분류 할 수 있는데, 대출 신청인의 인적 사항 및 소득, 자산, 부채 그리고 크레딧, 주택에 관한 정보, 그리고 모기지 정보를 들 수 있습니다.

 

대출 신청인의 인적 사항

대출 기관에서는 가장 기본적으로 신청인에 대한 인적 사항을 체크합니다. 인적 사항에는 신청인의 생년월일, 결혼 유무, 거주지, 직업, 그리고 소득 정보 등이 들어가게 됩니다.

그 내용을 확인 하기 위해 Driver License 같은 사진이 있는 신분증이 필요하고, 그와 동시에 Social Insurance Number 등도 같이 확인을 합니다. 만약 이혼을 했거나 신분의 변화가 있는 경우, 그에 관한 내용의 문서를 첨부하여야 합니다.

또한 소득 정보를 확인하기 위해서 Employment Letter (재직 증명서), 그리고 Pay-stub등을 확인하고, 사업체를 운영하는 경우, Master Business License, Financial Statement (재무제표) 등의 확인을 통해 소득을 확인하게 됩니다.

 

자산과 부채 그리고 크레딧

대출 기관에서는 소득과 더불어 현재의 자산과 부채 내용도 확인을 하는데, 자산으로는 예금, 적금, 펀드, 주식이나 채권같은 유동성 자산과, 부동산 같은 부동자산으로 분류하여 확인 됩니다. 그리고 모기지 신청 시 신용 체크 과정이 동반 되는데, 이 과정에서 현재 가지고 있는 부채의 내용과 지불 습관 등이 들어나게 됩니다.

신용 카드, 자동차 리스, Student Loan, Line of Credit, 그리고 현재 가지고 있는 모기지 등 모든 부채의 한도, Balance, 그리고 Payment 금액 등이 Credit Report에 나오게 되는데, 이러한 금액들은 부채 상환 비율 계산에 영향을 끼치게 됩니다. 그렇기 때문에 때로는 원하는 모기지 금액을 받기 위해서는 신청 전 크고 작은 부채들의 정리가 필요하기도 합니다.

 

모기지 정보

모기지 신청 시 기본적으로 정하게 되는 것으로 이자율, 약정 기간, 그리고 상환기간 등을 토대로 위에서 얘기한 부채에 따른 부채 상환 비율을 함께 계산한 숫자를 토대로 모기지 승인 여부가 판가름 됩니다.

 

주택에 대한 정보

모기지의 신청을 위해서는 모기지를 받게 되는 부동산의 정보는 필수 사항이 아닐 수 없습니다. 주택의 가격, 지역, 연차, 땅의 면적, 실내 면적, 난방의 종류, 그리고 주차장 개수 등 기본적인 내용들을 확인하게 됩니다.

이런 내용들을 확인하기 위해서 매매 계약서를 기본으로 감정사들의 감정 리포트를 통한 확인 작업을 거쳐 최종적인 승인이 나게 됩니다. 만약 집이 너무 오래됐거나, 문제가 있는 경우, 소득이나 모든 것이 만족하더라도 승인이 거절 될 수도 있습니다. 콘도의 경우, Reserve fund가 얼마나 있나를 중요하게 보게 되는데, Reserve fund가 낮을 경우, 승인 자체가 거절 될 수 있습니다.

모기지의 신청과 승인의 과정은 간단한 듯 복잡한 서류와의 싸움입니다. 모든 신청 내용은 그것을 뒷받침 할 수 있는 서류를 필요로 하게 되고, 서류 증명이 불가능한 모기지 신청은 받아들여지지 않습니다.

모든 서류를 준비하더라도 모든 내용이 대출 기관의 심사 기준을 만족 시켜야 대출이 가능합니다. 그렇기 때문에 모기지를 얻는 경우, 전문가와 상의하여, 필요할 수 있는 서류를 최대한 준비하고 그에 맞춰 진행을 하게 되면 많은 시간을 절약할 수 있습니다.

 

 

 

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2021-09-09
해외 소득을 사용해서 모기지 얻기

 

캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 바로 이민, 그리고 유학 사업입니다. 캐나다는 이민 국가라는 말이 있을 만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다.

그 중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생되는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다.

몇몇의 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

우선 해외 소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직 증명서 (사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub (지급 명세서), 그리고 국세청 세금 보고 자료 등이 필요하게 됩니다.

이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다. 

또한, 해외 소득을 캐나다에 보고 하고 있다면 캐나다에서의 소득과 마찬가지로 인정 받을 수 있습니다.

해외 소득을 이용해서 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자, 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다.

하지만 일부 지역, 예를 들어 토론토나 밴쿠버 지역의 경우, 외국인 구매 세금 (NRST; Non Resident Speculation Tax 15%)이 존재하기도 합니다.

그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

  • 집을 누구의 명의로 할 지 결정한다

대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택 등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다. 그렇기에 한명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외 소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산 신고를 해야하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부중 한명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다.

대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

  • 해외 소득 인정 국가

대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다.

예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다.

  • 다운페이먼트 금액을 결정한다

은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집 가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

여전히 캐나다 달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아 올 것을 대비해 집을 구매해 놓는 사람들도 있습니다.

이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다.

우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의 하여 그에 따른 정확한 서류 준비와 필요 자금을 준비해서 실수 없는 진행 하시기 바랍니다.

 

 

 

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2021-09-02
정부 보증 스몰 비지니스 론(CSBFL)

 

캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점과 이주 전 비지니스 경력 등으로 취업보다는 비지니스 창업이나 인수 등이 상당히 활발히 일어나고 있습니다. 캐나다 정부에서도 이런 소규모 비지니스 창업과 부흥을 위해 많은 지원을 하고 있습니다.

캐나다의 소규모 사업자가 얻을 수 있는 비지니스 론은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로 캐나다 정부 보증 비지니스 론(Canadian Small Business Financing Loan; CSBFL)을 들 수 있고, 또 하나로는 은행에서 제공하는 비지니스 론(Business Loan)이 있습니다. 오늘은 그 중 소규모 사업자들이 가장 많이 이용하는 캐나다 정부 보증 비지니스 론(CSBFL)에 대해 설명 드리려 합니다.

캐나다 정부 보증 비지니스론은 정부의 스몰 비지니스 지원 정책의 일환으로, 소규모 사업자들이 가장 쉽게 받을 수 있는 대출 프로그램입니다. 총 대출 금액의 최대75%를 정부가 보증을 해주고, 대출 신청자는 25%만 보증하면 되기 때문에, 대출하는 은행에서도 상대적으로 리스크가 적어 승인 조건의 문턱이 낮은 프로그램이기도 합니다.

대출 가능 금액은 1만불에서 35만불까지이며, 상업용 부동산을 구매하는 경우에는 최대 100만불까지 가능합니다. 상환기간은 비지니스의 경우 리스 계약 기간에 따라 최대 10년, 그리고 건물의 경우 최대 20년까지 가능하며, 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 사업부지의 50% 이상을 본인 비지니스로 사용해야 합니다.

신청 자격으로는 영주권자나 시민권자로, 개인이나 법인 두가지로 신청이 가능합니다. 대출 가능 금액은 업종에 따라 차이가 있으며, 최대 90%까지 가능하고 식당의 경우에는 60~75% 정도까지 가능합니다. 하지만 식당의 경우에도 유명한 프렌차이즈의 경우 90%까지 가능합니다. 또한 집이 없는 경우, 추가적으로 모기지 금액의 25%의 자산이 있는 것을 증명해야 합니다.

캐나다 정부 비지니스 론의 최대 장점은 기존의 Financial Statement가 아닌 향후의 계획과 예상만으로 론을 받을 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 새로운 사업체의 창업이나 인수를 위해서는 구체적인 사업 계획서(Business Plan)을 제출해야 하며, 사업 계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라 소득 및 매출 예상 그리고 대출금에 대한 상환 계획도 포함되어 있어야 합니다. 또한 이미 사업체를 창업 또는 인수하여 경영중이라 하더라도 6개월 미만이라면 대출을 신청할 수 있습니다.

정부 보증 비지니스 론의 경우, 정부에서 보증은 하지만 대출 심사는 전적으로 대출 기관의 몫입니다. 그렇기 때문에 대출기관마다 심사기준의 차이가 있을 수 있습니다.

정부 보증 비지니스론의 이자율은 변동 금리일 경우, Prime + 3%, 고정금리의 경우 해당 대출기관이 제공하는 주거용 모기지보다 최대 3% 정도 높게 책정이 됩니다.

또한 대출 이자 외에 추가로 정부의 보증에 대한 수수료를 2% 부과합니다. Residential High Ratio 모기지처럼 정부에서 보증하는 만큼 보험금을 받는다고 생각하면 됩니다. 이 금액은 처음 대출이 되는 시점부터 1년 안에 갚을 경우, 돌려 받을 수 있습니다.

기존의 비지니스를 인수하는 경우, 권리금(Good Will)은 대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 비지니스 인수할 때 권리금과 Lease Hold Improvement, 그리고 Assets 등의 내용들을 세분화해서 계산하는 작업이 필요합니다.

비지니스 론은 비단 사업체를 인수하거나 창업할 때만 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 기존에 비지니스를 운영하다가도 새로운 장비를 구입하거나 기존 사업체를 발전시키는 목적으로도 사용할 수 있습니다.

사업체를 인수하거나 창업하는 일이 집을 구매하는 일보다 훨씬 복잡하고 어렵 듯, 비지니스 론을 받는 일도 주거용 모기지보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다. 대출 심사 및 승인에 소요되는 시간이 훨씬 길고 복잡하기 때문에 비지니스 론을 받기 위해서는 사전 준비를 더 꼼꼼히 하고 시간적 여유를 가지고 진행해야 합니다.

 

 

 

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