대출기관에서 모기지 신청의 승인을 내기까지 몇 가지 심사 과정을 거치게 됩니다. 신청인의 소득이 얼마인지, 부채가 얼마인지, 신용 점수와 내용은 어떠한지, 자산은 어느 정도 되는지, 그리고 구매 또는 소유하고 있는 집의 가치가 어느 정도 되는지 등을 서류를 통해 파악한 후, 그 내용에 따라 모기지 가능 금액, 이자율 등을 결정하여 승인여부를 판단하게 됩니다. 

처음 ‘모기지를 얻겠다’라고 결정한 이후 모기지 전문가와 상담하시면 소득과 부채가 얼마인지, 신용점수가 얼마인지, 다운페이 금액이 얼마인지, 그리고 고정 이자율인지 변동 이자율인지 등의 내용을 준비한 서류를 바탕으로 대출기관에 접수가 이루어지게 되며 대출에서는 보통 2~3일 이내에 이 신청서에 대해 답변을 주게 됩니다. 

이 때 은행에서 받게 되는 답변이 Commitment 라는 서류인데, 여러 가지 Condition 이 포함되고, 이 Condition을 다 만족할 경우 승인이 난다는 내용을 담고 있습니다. 

Commitment란 서류는 조건부 승인이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 현재 접수한 소득과 다운 페이먼트 등의 내용의 서류적 증명을 조건으로 제한적 승인을 내어주게 되는 것인데, 신청서에 접수한 내용들이 서류와 일치하게 되면 Condition이 해제되고 완전한 승인을 받게 됩니다. 

Commitment에서 Condition 해제를 위한 요구 서류는 다음과 같습니다.

- 소득 자료 (Income Documents)

- Down Payment (대출기관에 따라 1~3개월 치의 Bank Statement를 요구합니다. 이 자금이 빌린 자금이 아닌 본인 자금이라는 것을 확인하기 위함인데, 만약 다운 페이먼트 자금이 부모 형제로부터 받는 것이라면 Gift Letter를 첨부해야 합니다.)

- Appraisal report (집에 대한 감정서; 집을 구매한 경우, 대출기관에서는 집의 감정가가 구매한 가격보다 같거나 높기를 요구합니다. 만약 감정가가 구매가격보다 낮은 경우, 차액만큼 다운페이를 더해야 합니다.)

- 집 매매 계약서 또는 집에 관련된 서류 (집을 구매한 경우, 집에 대한 매매 계약서가 필요합니다. 매매가 아닌 Refinance의 경우, 집에 대한 Tax bill, Mortgage Statement가 필요하게 됩니다.)

은행에서 요구하는 서류가 다 준비가 되어서 Condition 이 해제가 되면 은행 내의 Credit Department 에 보내지게 되며, 그곳에서 승인이 나게 되면 은행내의 법무팀에서 Closing 에 대한 작업을 시작하게 됩니다. 그 과정에서 상당한 시간이 소모되기 때문에 모든 서류는 되도록 빨리 준비되는 것이 안전합니다. 

이렇게 마무리가 되면 모기지에 대한 Instruction을 지정하신 변호사에게 보내게 됩니다. 변호사측에서 이 서류들을 받아 모든 계산과 정리가 끝나면 고객에게 서명하러 오라는 연락을 하게 됩니다.

대출기관에서의 승인 여부를 결정하는 것은 ‘얼마나 서류가 잘 준비되었나’ 입니다. 모든 일에서 그렇듯, 서류의 준비가 미흡하면 더 많은 자료의 첨부를 요구하기 때문에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 

이렇게 될 경우 추가로 준비해야 할 서류가 많아지며, 급하게 하다 보면 Closing 날짜에 맞춰서 승인을 받기가 어려운 경우도 생길 수 있으니 되도록 시간적 여유를 가지고 모기지 승인을 받기를 권장 드립니다.

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