CA
ON
acejgh
허진구와 함께 배우는 부동산 상식
성실과 정직으로 고객을 대하는
부동산 중개인

홈페이지: www.valuehome.ca
직통 : 416-201-1519

"부동산 캐나다 창간과 함께 오랫동안 부동산 전반(주택매매, 렌트, 비즈니스, 투자용부동산 등)에 관하여 다양한 주제로 컬럼을 써오고 있습니다, 특히 타주에서 토론토로 이주해오는 한인들이 미리 알아두어야 할 지역별 장단점과 학군 특징, 그리고 토론토대학 인근의 콘도에 대해 전문성을 가지고 있습니다."
블로그 ( 오늘 방문자 수: 21 전체: 60,044 )
신축콘도의 분양가가 치솟는 이유(5)
acejgh

 

 

(지난 호에 이어) 
그 이유는 교육청 전체의 학생수와 장차 늘어날 학생수 전체를 따져서 수용이 부족한 상황이 됨을 예측자료로 제시하도록 관계법에 규정하고 있기 때문입니다. 즉, 콘도신축건물이 많이 지어지는 특정지역의 사정을 고려하는 것이 아니라, 교육청이 관할하는 시 전체지역을 단위로 따지기 때문에 만일 다른 지역에서 학생수가 오히려 줄어드는 곳이 있다면 전체적으로는 부과할 근거를 제시하기가 어렵기 때문입니다. 


또한 이 부과금으로는 학교부지구입 외에는 신설학교 신축이나 노후화된 기존학교건물 보수예산으로는 사용할 수 없습니다. 


이처럼, 늘어나는 다양한 도시행정수요에 따른 예산부족을 신축건물 허가시에 개발부담금 명목으로 받아내려고 하는 추세가 수년간 이어졌을 뿐만 아니라 그 금액도 해마다 인상하였기 때문에 이제는 개발업자 입장에서 볼 때 무시할 수 없는 부담스런 비용으로 자리잡았습니다. 


문제는 이러한 개발부담금이 결국 분양가격 인상요인으로 작용하여 최종소비자인 콘도구입자들의 몫으로 고스란히 돌아가는 구조인 것입니다. 그래서 새콘도 분양계약서에 깨알처럼 적힌 많은 조항들 중에는, 새콘도를 신축하는 동안 이러한 부담금이 뜻하지 않게 발생하거나 금액이 늘어나면 완공시에 구입자가 추가로 그 비용을 부담한다는 문구가 항상 들어 있습니다. 


네 번째 이유는, 콘도를 지을만한 부지의 높은 땅값입니다. 신축콘도건물을 지을 때 드는 비용은, 1) 땅값(Land Cost), 2) 건축관련 인건비와 재료비, 기계장비 운영비 등의 직접비용(Hard Costs), 그리고 3) 설계비, 건축인허가 관련비용, 프로젝트금융비용, 법률회계자문비용, 중개인 수수료, 분양 및 광고판촉비용 등 여러 간접비용(Soft Costs)으로 나누어집니다. 그리고, 대체로 13-20% 정도의 순이익을 목표로 하고 있습니다. 


토론토지역에서 콘도건물을 지을 땅값은 평방피트(sq ft)당 약 $220~$320 정도인데, 도시계획상 고층 콘도건물을 지을 수 있는 다운타운의 땅일수록 더 높은 가격에 거래됩니다. 건축관련 직접비용은 약 $320-$450 인데, 콘도건물의 품질수준을 어느 정도에 목표를 두고 있는지에 따라 차이가 납니다. 이에 비해 간접비용은 평방피트당 대략 $160-$180 정도가 됩니다. 


이러한 제반 비용을 합하면 콘도신축 및 분양사업의 평방피트당 신축원가는 약 $700~$950 정도가 됩니다만, 사업시행업체의 목표이익을 약18% 정도로 가정하면 평방피트당 $826~$1,121 정도가 됩니다. 하지만, 실제 분양가격은 각 분양유닛의 면적뿐만 아니라, Amenities(수영장, 파티룸, 운동시설 등), 경비실, 엘리베이터, 혹은 계단 면적 등 공동구역 건축비용(약 15%)을 각 유닛의 분양가에 추가하면 최종분양가격은 평방피트당 약 $970~$1,320 정도가 됩니다. 


일반적으로 신축콘도건물의 설계층수가 높아질수록 평방피드당 건축비는 올라가지만, 땅값은 오히려 더 많은 유닛으로 나누어지므로 전체신축사업비용에서 차지하는 땅값의 비중은 오히려 낮아집니다. 이 때문에, 많은 분양콘도 프로젝트들이 분양 중에도 설계변경이 종종 일어나고 층수도 더 높아지는 현상이 벌어집니다. (다음 호에 계속)
 

 

http://www.valuehome.ca

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >