다산건축 대표

과감하게 도전하라. ‘FLIP HOUSE’ 

좋은 위치에 많은 오래된 집, 매력적인 부동산 투자기법

오래 전 이 곳 TV Program Channel Home&Garden에 Flip House라는 코너가 인기리에 상당 기간 방영되었다. ‘Flipping House’란 부동산 투자기법의 하나로, 오래된 집을 사서 Renovation을 거쳐 내/외관을 새집처럼 만든 뒤 다시 파는 것을 말한다.
당연히 좋은 위치에는 오래 전부터 먼저 주거지역이 만들어진다. 필자가 선호하는 지역 역시 도심 접근성이 좋고, 오랜 시간이 빚은 울창한 아름드리 수목이 집집마다 자리한 유서 깊은 동네이다. 외곽에 덩그러니 집들만 수십 채 지어 막대기 같은 알량한 나무 한 그루씩을 심어 놓은 신축단지의 황량함이란…  그야말로 집장사가 지은 훨씬 외곽동네 집가격도 어이없게 비싸다. 조경 작업을 하다 보면 고목이 만드는 풍경과 운치가 새삼 대단함을 느끼는데, 웬만한 큰 나무 한 그루 식재하는 데도 비용이 상상 이상이다. 낙엽 치우기만 버거워하는 이민자들의 삭막한 감성이 안타깝다. 

2019년, 고객은 Avenue Rd & Lawrence Ave 에 위치한 사립학교에서 도보거리의 주택을 원했다. 주변 주택가의 하우스 가격은 30’X100’ 대지 위의 작은 2층 신축주택이 210만-230만 달러 사이. 대지50’X100’, 약 10년에서 30년 사이의 2층 주택은 평균300만 달러 내외 혹은 그 이상의 가격대를 형성하고 있었다. 작은 대지 위의 집 내부는 생각보다 좁아서 답답했고, 큰 집은 가격이 부담스러웠다.
20여 채의 지역 매물을 모두 둘러 보고 나서도 여전히 선택은 마땅치 않았다. 필자는 마침 시장에 나와 있었던 오래된 주택을 구입하여 전면 수리하는 Flip House 방식을 권하였다. 집은 100년이 넘었고, 오래 방치하여 모든 부분을 개보수하여야 할 집이었다. 2층 단독주택, 위층에 4개의 방과 2개의 화장실, 지하실이 있었다. 대지는 전면이 60’가 넘고, 뒤로는 110’에 이르는, U 자형 Drive way를 가진 좋은 입지의 주택이었다. 
보통 값비싼 주택 구입 시 오래되고 냄새 나는 부동산 매물은 가격에 관계없이 고객의 외면을 받는 경우가 종종 있다. 오죽하면 평생 살아 온 집을 팔기 전에 대대적으로 시간과 비용을 들여서 공사 후 매각할까? Renovation된 주택은 보통 공사 투자 비용을 훨씬 초과한 금액을 더하여 매각해도 공사하지 않고 내놓은 낮은 금액의 주택보다 매각이 빠르다. 이 하우스는 몇 번의 절충을 거쳐 가격을 내리고 약 170만불 정도에서 매입하였다. 안팎을 모두 공사해야 하니 충분한 견적을 보도록 권유하고, 예상기간과 가격대를 안내해 드렸다. 십여 일 후에 고객이 필자에게 직접 공사를 의뢰하셔서 수리를 시작하였다. 

공사 내용은 외부공사로 모든 창문, 출입문 교체, 출입구 계단 공사, 차고 문 교체, 차고 벽 – 거실 문 시공, 지붕 및 빗물받이(거터) 시공, 전기 승압 및 전기판넬 교체에 따른 인입선 교체시공, 외부 벽면 스타코시공, Fence 시공, 일부 잔디 시공 등이었다.  
내부공사로는 전체 바닥공사, 모든 계단 교체, 모든 면 페인팅, 전기 및 배관 교체, 두 개의 Bath room 전면 교체 및 지하 Bath room 신설, 냉/난방 및 Hot water tank 교체, 지하 일부 타일 시공, Pot lighting 시공, Closet 설치, 주방 전면 교체, 주방 벽 제거(open concept), 일부 벽면 시공, 도시Gas 인입공사 (기름보일러 사용 중) 등 기존 건물과 시설 대부분을 진행하였다.
실제 투입된 Sub–Contract 업체로는 Stucco 회사, Window/Door 업체, 냉/난방 업체, Gas Company, Roofing 업체, 전기회사, 배관업체, Flooring & Stair 시공업체, Oil tank 제거업체 등이 있다.  
중요한 점은 이 중 Stucco, Window/Door, Roofing, 전기, 배관업체의 제시된 견적가격은 오랫동안 시공해 온 전문업체의 유사한 품질이어도 두 배이상 현저한 가격차이를 보인다는 점이다. 공사비를 줄이려면 첫 번째로 여러 전문업체의 시공능력과 함께 자세한 가격내용을 확인하고 검증해야 한다. 두 번째로는 공사 주관자(Contractor)가 시공 현장에 계속 진행사항을 점검하고 실측해야 한다는 점이다.
공사비용은 30만 달러 정도를 예상했으나 약 33만 불이 집행되었다. 주택 구입 가격 170만불과 전체 Renovation 비용 33만불, 약 203만불의 총 비용이 지출된 셈이다. 공사 중에 250만 달러에 매입할 수 있는지 문의가 있었다. 본 건물의 공사 후 최종 시세는 인근 주변 유사한 건물들을 비교하면300만불 정도의 가격으로 판단된다.

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