콘도 아닌  Commercial 건물 소액 투자 사례

종종 콘도아닌 소액투자건이 어디있느냐고 하는 분들을 본다. 더구나 독립된 상업용 건물이 포함된 부지 위에 모두 임대된 장기계약 건물이고 수익률도 좋은 경우라니.

분양 콘도 가격 정도의 이러한 투자물건은 쉽게 찾기 힘든 분석 사례에 해당된다. 그러나 몇 년 전만 해도 토론토 인근 지역에서 자주 볼 수 있었던, 실제 투자 사례를 소개한다. 2017년 말 당시에도 콘도분양 열풍이 뜨거웠던 시기였다. 주변 지역의 비교적 소액 상업용 독립된 부동산의 투자를 권했던 필자에게 다수의 분들은 거리가 멀다, 관리는 어떻게 하느냐, 세입자가 나가면 대책이 있느냐, 나중에 가격이 올라 봐야 얼마나 오르겠느냐는 등 여러 의심스럽고 부정적인 질문만 되묻고는 콘도는 줄서서 사는 경우가 많았다. 세계 최대의 부동산 관련 종합 기업인 CBRE(100년 이상의 역사와 직접 고용 및 경영업체) 투자 분석/DEAL 담당 임원 출신이라고 구차하게 설명해도 투자 성향은 이미 콘도 일변도의 추세여서 필자는 투자/은퇴자산 권유를 접었다. 그래도 몇분의 고객이 본인의 성실한 설명을 경청하고 투자를 결정한 작은 사례를 몇 가지 소개한다.

매입가격은 68만불 정도, 지역은 나이아가라, 폭포 인근의 대표적 관광 상업지와 그다지 멀지 않은 곳에 위치해 있다.

대지 면적은 약 12,400 SQFT, 독립된 건물과 20여대의 주차공간을 가진 1층은 Bar & Restaurant, 2층은 2개의 Bedroom 을 가진 두 채의 Apt 건물로 건물 총면적은 5,400 SQFT.

거래 조건은 Sale & Lease Back 방식, 즉 매매 후 전 소유자가 전부를 임대하는 형식이다.   이 경우 역시 상업용 부동산 거래의 일반적인 방식 중 하나로 한국에서는 광화문 신문로 도로선상의 예전 금호그룹 빌딩이 이 사례에 속한다. 매도자는 현금 유입으로 재무제표가 좋아져 신용등급 상승, 현금 유입, 지속적인 부동산 건물 사용 등의 잇점이 있다. 간혹 계약서에 재매입 가격을 정해 놓고 Option조건으로 거래하는 경우도 있다. 물론 투자자(매입자)는 투자 기대수익률 이상의 거래에만 응하게 된다.

임대금액은 $4,500/월. 이 경우 임대는 Triple Net 조건으로 Property Tax, Property Insurance, All Maintenance cost paid by tenant. Tenant has to send all evidence of paid bill for the Landlord by e-mail in a week. 세금과 보험료, 모든 유지 및 수리비용을 세입자가 부담하며 이 납입증빙을 일주일내 이메일로 소유주에게 보내는 조건인데, 이는 상업용 부동산 거래에서 일어나는 일반적인 경우 중 하나로 볼 수 있다.

이것은 세입자가 내는 임대료 전액이 소유주에게는 모든 비용을 제외한 순수익(현금 매입시)이 되는데, 수익률은 연간 총수입 $54,000/매매가격 $680,000 = 약 8%.

물론 모기지를 받아 Leverage Effect(금융대출을 받아 지랫대 효과: 이자가 8%보다 작으면 수익은 더 늘어남)를 받는 경우는 이자율과 대출금액에 따라 다양하게 수익이 늘 수 있어서 가정하지 않았다.

현재는 매입 당시 향후 주변 발전 가능성이 높을 것으로 예상된대로 매입 문의가 있어, 현장을 다시 방문하여 다시 평가한 필자의 의견으로는 약 170만불 내외로 판단된다. (주변의 임대료 현황 및 매매 물건의 가격 비교를 통한 평가).

본 건은 1층의 Bar & Restaurant 운영자가 지속적인 시설 투자와 매장 Up grade를 통해 상당하고 안정적인 매출을 지속하고 있으며, 외부의 영업 공간도 확충되어 있다. 2층의 주거공간 APT 역시 상당한 면적으로 주변 시세에 비해 저렴한 임대료로 장기 세입자 거주 중에 있다. 요즈음 토론토 지역 일부에서 보이는 임대료를 체납하고도 유닛을 비우지도 않는 악성 세입자들이, Landlord Tenant Board 의 지나치게 느리고 세입자의 입장을 우선시하는 경향을 악용하는 사례가 점증하는 경우에 비하면 오히려 외곽 지역은 그 빈도 수가 낮은 편이다.   

필자의 현장 조사에 의하면, 지난 수년간 존재한 소액 부동산 독립건물 투자대상 유망지역은 나이아가라 폴스(나이아가라 온더레이크는 이미 지나치게 비싸다), St, Catharines QUEEN’S WAY 주변,  Orilia중심가(시청에서 호숫가까지 중심도로), Ottawa 수년 전 연장된 전철노선 주변 주거용 부동산(다운타운 제외), Sarnia 일부 지역(지역이 협소하여 매물이 드물지만 간혹 좋은 물건이 나온다), Cobourg 일부 지역 정도이다.

본인이 모른다고 없는 것은 아니다. 지속적인 관심과 노력, 전문가의 조력없이는 무지를 근거로 판단하는 우를 피하기 어렵다.

부동산 투자는 장기 수익률 분석의 금융지식, 시장 현황과 주변지역 분석, 대체투자 상품 비교, 주요 지표 추세의 경제 전망, 해당 부동산의 Exit Plan 등 다양한 지식과 정보를 필요로 한다. 탄탄한 바탕의 Up grade와 꾸준한 시장 추세분석에 대한 끊임없는 노력은 전문가에게도 예외는 아니다.

외로움을 모르면 삶이 무디어진다.   :   법정

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