[Rina You] 부동산 매매 계약서에 서명하기 전, 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유

주택 구입은 대부분의 사람에게 평생 가장 큰 규모의 재정적 결정 중 하나입니다. 하지만 경쟁이 치열한 온타리오의 부동산 시장에서는 거래를 서두르다 보니, 눈앞에 놓인 계약서가 어떤 법적 의미를 갖는지 충분히 이해하지 못한 채 Agreement of Purchase and Sale(매매계약서, 이하 “APS”)에 서명하는 경우가 있습니다.

부동산 매매 계약서(APS)는 단순히 부동산을 얼마에 사고팔 것인지를 정하는 서류 절차만은 아닙니다. 매수인과 매도인 사이의 권리와 의무를 구체적으로 정하고, 거래가 어떤 방식으로 진행될지 결정하는 법적 구속력이 있는 계약입니다.

따라서 부동산 매매 계약서에 서명하기 전, 또는 최소한 계약상 조건을 해제하거나 중요한 결정을 내리기 전에 법률전문가에게 자문을 받는 것은 매수인의 권리를 보호하는 데 중요한 과정이 될 수 있습니다.

매매가격 외에도 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들

부동산 매매 계약서에는 부동산의 매매가격 외에도 다양한 내용이 포함됩니다. 거래의 성격에 따라 계약금(deposit), 클로징 날짜, 융자 및 주택 점검(inspection) 조건, 포함된 가전제품과 부착물(fixtures), 소유권(title) 관련 사항, 그리고 거래 당사자가 부담해야 할 여러 의무 등이 포함될 수 있습니다.

계약이 적법하게 체결되어 법적 구속력을 갖게 되면, 당사자들은 일반적으로 그 계약의 조건을 이행해야 합니다. 이후 매수인이 원하던 만큼의 융자를 받지 못하거나, 막상 확인해 보니 해당 주택이 기대했던 것과 다르거나, 단순히 구매를 원하지 않게 되었다고 하더라도 계약상 이를 이유로 거래를 철회할 수 있는 조건이나 다른 보호 장치가 없다면 상당한 법적•재정적 책임이 발생할 수 있습니다.

따라서 표준 양식의 계약서라고 해서 내용까지 단순하거나 형식적이라고 생각해서는 안 됩니다.

계약서에 추가된 몇 마디의 문구, 별도의 수정사항(amendment), 또는 Schedule(별도 첨부 조건)에 포함된 특별 조항 하나에 따라 당사자의 권리와 의무가 크게 달라질 수 있습니다.

변호사의 역할은 무엇일까

부동산 중개 전문가는 거래의 주요 조건을 협상하는 데 중요한 역할을 합니다. 변호사는 여기에서 한 단계 더 나아가 계약서의 법적 의미와 각 조항이 의뢰인에게 미칠 수 있는 영향을 설명하고, 계약에 포함된 위험 요소 이해하도록 도울 수 있습니다.

예를 들어 매수인은 다음과 같은 상황에 대해 미리 알아 둘 필요가 있습니다.

• 계약을 이행하지 못하거나 클로징을 완료하지 못할 경우 어떤 책임이 발생할 수 있는지
• 현재 설정된 조건이 자신의 권리를 충분히 보호하고 있는지
• 매도인이 추가한 특별조항이 자신의 권리에 어떤 영향을 미치는지

또한 변호사는 계약서를 처음 접하는 사람이라면 즉시 알아차리기 어려운 문제점을 파악할 수 있습니다. 일반적이지 않은 클로징 관련 조항, 소유권 관련 문제, 해당 부동산의 사용에 영향을 줄 수 있는 제한사항, 또는 예상하지 못했던 비용이나 의무를 발생시킬 수 있는 조항 등이 이에 해당합니다.

이러한 문제는 거래 초기에 발견할수록 해결 가능성이 높아지고, 계약 내용을 조정할 수 있는 여지가 훨씬 커집니다.

거래의 결과를 좌우하는 계약 조건

부동산 매매계약에서 조건(conditions)은 매수인을 보호하는 데 매우 중요한 역할을 합니다.

융자 조건(financing condition)은 매수인에게 만족스러운 융자를 확보할 시간을 가질 수 있도록 하고, 주택 점검 조건(inspection condition)은 매수인이 거래가 최종적으로 확정되기 전에 주택의 상태를 확인하고, 예상하지 못한 문제나 필요한 수리 사항이 있는지 살펴볼 수 있게 합니다.

콘도를 구매하는 경우에는 Status Certificate Review Condition이 특히 중요할 수 있습니다. Status Certificate에는 관리비 연체 여부, 적립금(reserve fund)에 관한 정보, 콘도의 주요 운영 및 관리 문서 등과 같이 해당 유닛과 콘도법인에 관한 중요한 정보가 포함될 수 있습니다.

중요한 것은 조건이 있다는 사실 자체가 아니라 그 조건이 어떻게 작성되어 있는가 하는 점입니다.

조건의 구체적인 문구와 작성 방식이 매우 중요합니다. 제대로 작성되지 않은 조건은 매수인이 기대하는 만큼의 보호를 제공하지 못할 수도 있으며, 정해진 기한을 놓치는 경우에도 상당한 법적 책임이 따르는 결과가 발생할 수 있습니다.

또한 매수인은 모든 거래에 서명 후 언제든 마음을 바꿀 수 있는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다.

예를 들어, 온타리오에서는 재판매하는 콘도를 구매하는 경우 일반적인 법정 숙려기간(cooling-off period)을 제공하지 않습니다. 따라서 매수인은 융자 승인, 주택 점검 또는 Status Certificate 검토 등과 같은 사항을 계약 조건으로 포함시켜 자신의 이익을 보호합니다.

추측의 위험성

부동산 거래에서 가장 흔한 실수 중 하나는 협상 과정에서 언급되었거나 부동산의 일부처럼 보인다는 이유만으로 특정 물품이 당연히 포함된다고 생각하는 것입니다.

가전제품은 포함되는 것일까요? 특정 조명기구나 선반 시스템, 또는 부동산에 부착되어 있는 다른 물품은 어떨까요?

무엇이 포함되고, 어떤 것들이 제외되는지는 계약서에 명확하게 기재되어 있어야 합니다. 당사자들이 기대하는 내용이 계약서에 정확하게 반영되지 않으면 이후 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

매수인이 중요한 기한을 놓치는 경우도 있습니다. 부동산 매매계약서(APS)에는 조건 충족 또는 조건 해제(waiver), 요구사항(requisition) 제출, 서류 검토, 또는 클로징 전 기타 절차와 관련된 여러 기한이 정해져 있을 수 있습니다. 이러한 기한을 놓치면 계약 당사자의 권리에 영향을 미칠 수 있습니다.

타이밍의 중요성

가장 이상적인 방법은 매매 계약서에 서명하기 전에 부동산 전문 변호사와 상담하는 것입니다. 특히 계약에 일반적이지 않은 조항이 포함되어 있거나 거래에 상당한 위험이 예상되는 경우에는 더욱 중요합니다.

경쟁이 치열한 시장에서는 매수인이 신속하게 오퍼를 제출하는 경우가 있습니다. 하지만 이미 계약서에 서명한 경우라도, 조건을 해제하거나 중요한 기한이 지나기 전에 법률 자문을 구하는 것이 좋습니다.

신축 분양 및 pre-construction 거래에는 특히 세심한 주의가 필요합니다.

이러한 계약은 상당히 길고 복잡할 수 있으며, 공사 지연, 매매가격 조정, 입주, 클로징 비용 및 기타 여러 의무에 관한 조항을 포함할 수 있습니다.

온타리오주 관련 법은 특정 신축 또는 pre-construction 콘도 구매자에게 법정 계약 해제 기간(statutory rescission period)을 제공하기도 합니다. Condominium Act, 1998에 따르면, 구매자는 일반적으로 서명한 계약서, disclosure statement 및 해당 콘도가이드 등 필요한 서류를 전달받은 후 10일 이내에 계약을 해제할 수 있는 권리를 가질 수 있습니다.

그러나 이러한 법적 보호가 꼼꼼한 법률 검토를 대신할 수 있는 것은 아닙니다.

중요한 투자일수록 신중한 검토가 필요

부동산 매매 계약서(APS)는 비교적 짧은 문서일 수 있지만, 그 계약이 가져오는 법적 결과는 수년간 이어질 수 있습니다.

계약서에 서명하기 전에 매수인은 자신이 무엇을 약속하고 있는지, 어떤 조건이 자신을 보호하는지, 그리고 어떤 위험이 남아 있는지 충분히 이해해야 합니다.

법률 검토의 목적은 단순히 문제를 파악하는 데 그치지 않고, 구매자가 인생에서 가장 중요한 구매 중 하나에 법적으로 구속되기 전에 충분한 정보를 바탕으로 결정을 내릴 수 있도록 돕는 것입니다.

거래 초기 단계에서 계약서를 꼼꼼히 검토하는 것은 이후 발생할 수 있는 예상치 못한 비용과 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.