시스템에서 자동으로 원금-이자 조정되기 때문에 일어나는 현상

전문가들 “변동 이자율 모기지의 고정 지불 방식 위험…원금 갚지 못해 취약” 주장

“트리거율 도달하면 상환기간 연장 받아들이지 않을 것…장기 상환의 문제점 알아차려”
 

 국내 주택 소유자의 모기지 상환기간은 대부분 25년으로 맞춰져 있다. 그러나 이자율이 급등하면서 일부의 경우 무려 90년까지 늘어나는 상황도 발생해 문제다.
 

 현재 변동 이자율 모기지를 가지고 있는 대다수가 월 지불액을 고정시킨 방식이다. 이 경우 이자율이 올라가면 자동으로 그만큼 이자를 더 내고 원금을 적게 갚도록 조정된다. 그러한 과정에서 원리금을 모두 상환하는데 90년까지 걸리는 경우도 생기는 것이다.

 모기지 브로커인 론 버틀러는 “모기지 상환기간이 60년, 70년으로 늘어난 경우를 봤고, 심지어 90년인 사람도 있었다. 주요 시중은행의 모기지 기간이 대부분 길어지고 있고, 이를 주택 소유자들이 우려한다"고 지적했다.

 변동 이자율 모기지에는 다른 유형도 있다. 시중은행의 우대금리 변화에 ??따라 월 지불액이 오르고 내리는 방식이나 상대적으로 비중이 적다.

 전문가에 의하면 변동 이자율 모기지를 고정된 월 지불액으로 가지고 있는 주택 소유자들이 금리가 뛸 때 더 취약해진다.

 모기지 브로커 매리 시알트시스는 “한 달 전에 87년간 상환해야 하는 사람을 만났다. 월 모기지 페이먼트를 유지하고 싶겠지만 이는 훨씬 더 적은 원금을 갚고, 더 많은 빚을 지는 것을 의미한다”고 말했다.

 그는 “처음 주택을 구입할 때 시중은행에서 90년 모기지를 제공하지는 않는다. 이는 시스템에서 자동으로 변경되기 때문에 일어나는 현상이다. 변동 이자율에 고정 지불 방식의 모기지에서만 발생한다”고 설명했다.

 주택 소유자의 모기지 지불액이 전부 이자를 갚는 데 쓰이고, 원금은 줄어들지 않을 때 트리거율(trigger rate)에 도달했다고 한다. (관련기사 A8면)

 Ratesdotca의 모기지 중개인 빅터 트랜은 “트리거율에 이르면 대출기관은 모기지 지불액을 변경해야 한다는 통지를 보낸다. 그러면 월 상환액을 늘려 원금을 더 내거나, 일시불로 일부를 갚거나, 고정 이자율로 바꿔야 한다”고 소개했다.
 

 즉, 주택 소유자가 모기지의 원금도 갚아 나가도록 월 지불액을 크게 높이거나, 현금을 융통할 여유가 있으면 일시불(보통 잔액의 10%에서 20%)을 넣어 지불액을 낮출 수 있다.
 

 트랜은 “트리거율에 도달하면 예외적인 상황이 아닌 한 상환연장을 받아들이지 않을 것 같다. 금리가 급등한 후에서야 이러한 장기 상환의 문제점을 알아차렸다. 우리(브로커) 중 누구도 이전에는 이런 유형을 처리해본 적이 없다”고 털어놨다.

 연방금융감독원(OSFI)도 모기지 장기 상환의 문제점을 예의주시하고 있다.

 최근 금감원은 연례 위험평가보고서에서 내년에 모니터링 할 1순위로 주택을 지목하고 "변동 이자율 모기지의 고정 지불액에 의해 제기되는 위험을 관찰하고 있다"고 알렸다.

 금감원은 "연장된 상환은 미결제 대출 잔액의 지속성(차입자가 더 오래 부채를 유지)과 대출기관에 대한 더 큰 손실 위험을 나타낸다. 이는 차용인을 위한 근본적인 해결책이 아니며, 단지 버틸 수 있도록 하는 과도기적 조치일 뿐이다”고 경고했다. (김효태 기자 | [email protected])

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