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내 마음대로 확장할 수 있게 된 베란다, 넓힐까 말까?
gunwoo215
2006-01-17
모든 궁금증을 풀다!
그동안 불법이었던 베란다 확장이 합법화되었다.
건설교통부가 아파트와 빌라, 연립주택, 단독주택의 발코니 확장을 합법화한 것. 그동안 베란다 확장에 따른 말 많고 탈 많았던 문제점들은 개선될 전망. 하지만 안전상의 문제와 공사로 인한 이웃에 대한 피해 등은 아직도 해결해야 할 여지가 많은 부분이다.
이에 따라 대피공간 2㎡(0.6평) 이상의 화재대피공간을 반드시 설치해야 한다는 화재안전기준법령이 추가로 발표되기도 했다. 불법을 감수하면서도 공공연히 시행되었던 베란다 확장 개조, 이제 눈치 보지 않고 합법적으로 고칠 수 있다는 점에서 베란다 확장 공사는 더욱 성행할 전망이다.
하지만 건교부가 발표한 기준은 허용하는 사항만큼 금지하고 요구하는 조건도 많아서 녹록치는 않다. 하지만 안전을 위한 기준방침이니 최대한 수용하고 따르는 것이 안전할 것이다.
그렇다면 가장 효율적인 공간 활용법과 공사 방법은 무엇이고, 합리적인 비용은 얼마나 될까? 또 베란다 확장 공사에 따른 문제점을 해결할 수 있는 방법을 진단해보았다.
Part 1
아파트 발코니 구조 변경 합법화, 이렇게 달라졌다!
베란다 확정 전 꼼꼼히 따져보아야 할 체크리스트
베란다 확장으로 공간을 확보할 수 있다는 이점이 있는가 하면 안전상의 문제나, 난방 효율성과 베란다 고유의 기능이 없어진다는 단점도 있다.
가격대비 가장 효율적인 공간 활용을 위해서는 무턱대고 개조부터 할 것이 아니라 장단점을 꼼꼼히 따져 우리 가족이 생활하기 가장 이상적인 공간을 만드는 것이 중요하다. 아파트 발코니 구조 변경에 대한 궁금점을 짚어본다.
확장기준법 어떻게 달라졌나?
1. 92년 이후 지어진 아파트는 신고 후 확장할 수 있다
베란다 확장 공사를 하고 싶다면 지자체장에게 신고한 후 개조하면 된다.
1992년 6월부터 발코니 하중기준이 강화되어(92년 6월 이전 발코니의 하중기준이 180㎏/㎡ 이었으나 그 이후는 300㎏/㎡(거실은 250㎏/㎡)로 강화됨) 그 이후에 지어진 건물에는 확장에 따르는 안전 문제는 없는 것으로 나타나 오피스텔을 제외한 아파트, 주택, 다가구, 다세대, 연립주택, 주상복합 등의 모든 주택은 시, 군, 구청에 신고한 후 확장할 수 있다.
1992년 6월 이전에 건축 허가된 노후 주택이라면 구조기술사나 건축사를 통해 안전을 확인받고 확장할 수는 있지만 임의로 확장하면 최고 5,000만원 이하 벌금, 3년 이하 징역에 처해진다. 단, 이미 개조한 베란다는 신고하지 않아도 된다.
2. 얼마나 넓어지나
기존에는 간이화단을 설치하는 경우 2m까지 허용되던 규정이 1.5m로 통일된다.
단, 이미 2m로 시공된 아파트는 예외적으로 2m 너비로 구조 변경할 수 있다. 신규 단독주택은 2면까지만 발코니를 설치할 수 있고, 기존의 단독주택 중 4면 모두 발코니의 설치가 가능한 경우 전용면적보다 오히려 서비스면적이 커지는 불합리한 점이 있기 때문에 2면에 한해서만 발코니 확장이 허용된다. 발코니 확장을 하면 25평형은 5평에서 최대 11평 정도 넓어지는 효과가 있다.
3. 내력벽 철거는 금지, 이중창은 반드시 설치
발코니와 거실 사이의 내력벽은 건물 구조를 유지하는 데 필수적이므로 허물 수 없다.
내력벽이 아닌 경우는 철거할 수 있다. 또 확장된 발코니에는 반드시 이중창을 설치해야 한다. 이중창은 난방 효율을 높이기 위한 목적이기도 하지만 안전을 위해 필수. 1.2m 이상 높이, 5cm 이내 틈새의 난간도 꼭 설치해야 한다. 또 그동안은 바닥 재료로 나무마루 등의 경량재만 허용되었지만 이제 콘크리트를 시공해서 높여도 되고 보일러도 시공할 수 있다.
4. 확장된 발코니는 바닥 면적에 포함되지 않는다
확장된 발코니는 여전히 서비스 면적으로 간주된다.
각종 건축기준 위반 문제가 발생할 수 있고 세법 등 각종 법률의 적용상 문제 발생을 막기 위한 것. 재산세나 취득세, 등록세, 양도소득세 등 주택 관련 세금은 모두 실거래가나 기준시가에 따라 세금이 부과되므로 확장에 의한 세금 부담이 따로 있는 것은 아니다.
오히려 집을 팔 때 발코니 확장에 들어간 비용을 증명할 수 있는 세금계산서 등을 세무 당국에 제출하면 양도차익이 줄어들어 양도세를 줄일 수 있다. 발코니 창문 설치, 난방시설 교체, 인테리어 비용 등 건물의 가치를 높일 수 있는 수선비가 이에 해당한다.
5. 화재대피공간을 반드시 설치해야 한다
발코니를 확장하려는 기존 아파트는 발코니 중 한 곳에 2㎡(0.6평) 이상의 화재대피공간을, 12월부터 신축하는 아파트는 옆집과 경계 부분 발코니에 최소 3㎡의 공용대피공간을 설치해야만 한다.
이는 화재 위험을 감소시키기 위한 방안. 확장하는 거실 발코니에는 스프링클러 또는 방화유리나 방화판을 설치해야 하고 이동식 자동 화재탐지기를 설치하고 불연성 바닥재로 시공하는 것도 의무화된다.
단 단독주택, 다가구, 다세대주택, 양방향 피난이 가능한 일부 복도식 아파트 등은 적용 대상에서 제외된다.
veranda remodeling tips
아파트 베란다 화재대피공간, 어떻게 설치해야 하나?
베란다 확장시 기존 아파트는 발코니 중 한 곳에 2㎡(0.6평) 이상의 화재대피공간을, 신축 아파트는 설계 단계에서 옆집과 공유하는 3㎡(0.9평)의 공용대피공간을 설치해야 한다.
화재시 이 대피공간으로 난 방화문을 통해 밖으로 나가 구조를 기다리도록 하기 위한 방침. 이 대피공간에는 방범을 고려해 안에서만 열 수 있는 방화문과 안전을 위한 난간, 개폐 가능한 창호를 설치해야 한다.
기존 아파트는 가구간 경계벽이 내력벽으로 되어 있어 공용대피공간 설치가 불가능하므로 거실, 부엌, 방의 베란다 하나를 택해 2㎡ 규모 대피공간을 만들어야 한다. 거실이나 방보다는 부엌 발코니를 대피공간으로 개조하는 것이 비교적 비용과 시공면에서 효율적일 것이다.
신축 아파트의 경우 스프링클러를 설치해 물이 반드시 발코니까지 뿌려질 수 있도록 설계되어야 한다. 기존 아파트 발코니에는 스프링클러 설치가 쉽지 않은 점을 감안, 발코니 외벽 아랫부분에 바닥판 두께를 포함, 높이 90cm의 방화유리 또는 방화판을 설치해야 한다.
이에 따라 안전기준에 따른 베란다 확장 비용은 50만~100만원 정도 더 늘어날 수 있다. 방화문과 방화유리, 방화판, 이를 설치하는 인건비가 추가되기 때문.
건교부는 안전기준을 지키도록 하기 위해 발코니 확장시 반드시 지자체장의 허가를 받도록 하고 있다. 이미 불법으로 발코니를 확장한 경우에는 대피공간을 마련한 후 관리사무소장의 확인을 거쳐 지자체장에게 신고하는 절차를 밟아야 한다.
안전기준을 위반하면 최고 아파트 시가 표준액의 10%에 해당하는 이행강제금을 물어야 한다.
베란다 확장 결심 후, 실전 공사 전 체크할 점
1. 확장 비용
발코니 확장공사는 사용하는 자재에 따라 달라지지만 대략 평당 80만~100만원 정도. 30평형대를 기준으로 거실 발코니 확장은 350만원, 방은 300만원 정도 든다. 공사 내역은 비내력벽 및 창호 철거, 바닥 수평 작업, 바닥재 시공, 천장 목공 작업, 난방 배관, 새시 설치 등이다.
하지만 장판, 온돌마루, 대리석 등 어떤 바닥재를 쓰느냐에 따라 가격이 크게 차이가 나고 시스템 창호로 바꿀 경우 비용은 300~600만원 정도가 더 추가된다.
2. 외벽 단열 공사
베란다 확장 공사 후 가장 문제는 바로 난방, 베란다를 확장하면 그전에 외벽이던 벽이 방의 벽이 되므로 반드시 단열 시공을 해야 한다. 또 실내외 온도 차이 때문에 물방울이 맺히는 결로 현상을 막기 위해서는 완벽한 단열이 필수다.
보통 외벽 안쪽으로 각목을 격자 모양으로 엮어 뼈대를 만들어 그 사이에 스티로폼을 넣은 다음 석고보드를 덧대 공사하는 것이 일반적. 공사 과정에서 스티로폼을 석고보드 안에 한겹 더 대거나 폴라플리스 천을 방 안쪽 벽에 도배하듯 붙여 이중으로 단열재를 대면 보온 효과를 높일 수 있다.
3. 바닥 단열 공사
바닥 단열은 베란다 높이를 방과 평행하게 높인 다음 코일 또는 전기온돌 패널을 깔거나 원래 아파트에 깔려 있던 난방 호스를 연장하는 방법이 있다.
기존에는 베란다 바닥에 나무나 압축 스티로폼을 깐 다음 그 위에 전기온돌 패널을 얹는 것만 합법적이었으나 이제는 바닥에 온돌 시공도 가능하게 되었다.
난방은 전기온돌 패널을 설치하는 것보다 기존 방과 연결하는 방식이 비용이 덜 든다. 하지만 이 경우 부실시공의 우려와 난방효율이 떨어질 염려가 있으니 믿을 만한 시공업체에게 맡기는 것이 좋다.
단열 정도로 따지면 난방 호스를 연장해 온돌 시공하는 것이 가장 효율적, 시멘트, 모래 등의 중량재가 들어가기 때문에 시공 과정이 좀 번거롭다는 것이 흠.
4. 새시&이중창 선택
기존에는 베란다 확장시 이중 새시 설치로 하중이 늘어나는 것을 우려해 시스템 창호 하나만 시공하는 경우가 많았다. 시스템 창호는 완벽한 밀폐성으로 에너지 절감효과와 방음 기능이 탁월하며 보기에도 좋지만 가격이 비싼것이 단점.
하중 문제가 없다면 이중창은 더 저렴하고 공사 과정도 수월하다는 장점이 있다.
이중창이 한겹 시스템 창보다 보온, 방음 효과가 더 뛰어난 편. 발코니 창과 하이새시 창을 설치하는 이중창이 정답이다. |
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