LCBO가 딸린  건물을 구입하시려는 분들

오늘은 지난 번에 말씀드린대로 토론토외곽지역( 차로  약 2시간 거리)에 소재한 LCBO가 딸린 
가게와 건물을 같이 구입하시려는 손님의 문의가  있어, 이에 대한 답변과 방법을 이야기하려 합니다.

1. 문의 사항
저는 토론토에서  차로 약 2시간거리에 있는  P시에 소재한  LCBO가  딸려있는 가게와
건물을 구입하려 합니다.  현 주인의 ASKING PRICE는   일백십만불입니다. 물론 스탁은 별도이고요,  스탁의 가격은 대략  8만불정도로 추산되어  필요한 자금은 총 약 백이십만불정도입니다.  현재  제가 가지고 있는 자금은 오십만불이 있고,  그외 저의
재산상태는  싯가  삼십만불 상당의 콘도를 가지고 있고, 거기에 따른 은행모기지가 약 오만불가량 있습니다. 저의 경우 상업용모기지와  SBL이 가능할 까요?  참고로 이 가게의 
년 매출액은 약 이백만불 정도이고, 작년도의 건물감정가격은 팔십만불로 나와 있습니다.

2. 답변사항
문의 주셔서 감사합니다.   현재 귀하께서 저에게 설명하신 귀하의 재정상황만 가지고 설명드리겠습니다.

1) 먼저 상업용모기지는 얼마나 받을 수 있나?
만약에 비지네스를 제외 한 건물만의 순수 감정가격이 팔십만불이라고 가정시  상업용모기지는 일반은행의 경우   감정가격의 최대 75%까지 가능합니다. 즉 
육십만불까지 상업용모기지를 일반 은행에서 대출받으실 수 있습니다. 일반시중은행이 아닌 제2금융권으로 신청시에는 감정가격의 최대 65%까지가능하나,  상업용모기지의 경우 은행들은 지역에 따라 모기지가 불가능하기도 합니다.현재 가게의 소재지를 검토하여 은행측에  문의 한바  그 지역은 모기지가 가능 한 지역입니다. 참고로
은행측에서는 이에 따른   수수료를   모기지금액의 약 0.5%에서 1%정도를 부과하고 있으며
적용 이자율은 변동일 경우 PRIME+1.5%( 4.50%) , 고정일 경우 5.99%정도입니다.

2) SBL(스몰비지네스 론)은 ?
현재  SBL은 조금은 까롭기는하나 , 귀하께서 과거에 같은 업종에 종사하신 경험이 있고,
크레딧이 뒷받침이 되고, 또한 현재  구입하시려는 사업체의 년간 매출이 이백만불이라고 가정시 이 사업체의 과거 2년간의  FINANCIAL  STATEMENT의 검토후 충분한 이익이 발생되어
SBL의 상환에 문제가 없다고 판단시 가능하다고 봅니다., 이 SBL은  최대 삼십오만불까지 가능하나,   실제의 적용은 $1 FOR $1의 개념으로  본인자금이 최대 십만불일 경우 그에 맟추어
십만불을 대출하여 줍니다. 즉 그 미만일 경우에는  상황이 다르겠지요 . 저의 생각으로는 비지네스의  성격상 장비의 비중이 크지 않은 관계로 귀하의 SBL신청은 가능하나, 그 액수는  
십만불정도가  최대일 것으로 보입니다.

3) 필요 한 자금의 액수는 ?
현재  저 한테 주신자료를 토대로 검토해 본 결과,
- 상업용 모기지가능액은  60만불
- SBL의   가능액은  10만불
- 본인 소유 자금이  50만불
즉  총 합계가 120만불이 되어 귀하께서 이 비지네스를 구입하시는 데는 별로 어려움이 없을 것으로 보입니다.

3. OFFER작성시 유의 사항
상업용모기지나, SBL의 경우 주택의 구입절차와는 달리 보통의 경우 신청 후 최종  FUNDING이
이루어 지기 까지에는 보통 약 6주에서 8주정도가 소요됩니다. 즉 FINANCIAL CONDITION기간을 최소  4주정도는 가지고 계셔야 차질이 없습니다. 이점 꼭  
유념하시기 바랍니다.

4. 참고의 말씀
참고로 비지네스를  성공적으로 인수 후 , 운영자금이나 혹은  레노베이션 문제가 발생되어
자금이 추가로 필요 할 수도  있습니다. 이러한 경우대비  은행에 상업용모기지를  신청시
비지네스 론을 추가로  운영자금의( 보통 5만불정도는 가능)형태로 신청하시거나, 소유 하고 계시는 콘도를 이용  REFINANCING( 자영업의 경우 주택감정가의  65%에서 80%까지, 이 경우는 최대 18만불까지 가능)을 하시는  것도   좋은 방편입니다.

5. 이에 부수되는 비용은 ?
- 상업용모기지의 경우  은행측에 따라 다르지만 보통 모기지액의 0.5%에서 1%의 수수료가 부과됩니다.
- 감정비용은 주택과는 달리 이 경우는 약 2천불에서 3천불정도 입니다. 기간은 약 2주정도 소요됩니다.
- SBL의 경우에도 은행에서는 수수료를 부과합니다. 승인액의 약 2%정도
- 그외 변호사비용, 모기지회사측의 수수료등이 있습니다.  

       
6. 기본 준비 서류
- OFFER 서류
- 최근 2년치의  개인소득신고서류 ( N.O.A.)
- 최근 2년치의  COMPANY  FINANCIAL  STATEMENT
- 비지네스의  주소
- 귀하의 경우에는 현재  50만불이 예치되어 있는 BANK STATEMENT( 과거 3개월분)
- 비지네스 PLAN
이상이 기본준비서류이나, 일의 진행에 따라 추가의 서류가 필요합니다.

7. 맺는 말
다시 말씀드리지만 상업용모기지나, 비지네스와  관련 된 대출은  시간도  많이 걸리고,
까다롭기도하고, 또한 승인받기도 쉽지가 않아서 , 주택모기지와 비교시  아주 어려운 편입니다. 이러한 것을을 계획하시거나 , 혹은 현재의 소유주로써 REFINANCING을 생각하고 계시는 분들은  사전에 경험이 모기지전문가와 필히 상담을 하시어 준비하시기를  권해드립니다. 

이글은  이러한 것을  계획하시거나  준비하고 계시는 분을 위하여 작성하였습니다.
궁금하시거나, 문의 하실 점 연락주시면 성의 껏 답해드리겠습니다.

남 윤재 ( 전화 416-566-6071 , [email protected])