모기지전문가가 필요한 시기입니다. (PART 1)



이제 겨울은 어느 덧 지나가고 만물이 소생하는 봄이 된 것 같습니다. 그러나 모기지시장은 아직 봄이 온것 같지 않습니다.
오늘의 이야기는 제가 모기지를 취급하기에 여러분께 광고차 드리는 말씀이 아닙니다. 

현재 캐나다의 모기지시장은 우리 한인 동포들이 많이 종사하고 있는 자영업의 비중이 모기지시장의 약 15%를 차지하고 있음에도 불구하고 계속된 정부의 압력에 따른 시중은행들의 규정강화로 인해 여러분은 피부로
못느끼시리라 봅니다만 , 현업에 종사하고 있는 저희들 조차도 모기지진행에 어려움을 겪고 있습니다.
특히 일반시중은행으로 신청의 경우에는 더욱 많은 어려움을 느끼고 있습니다. 이러한 규정이
언제까지 지속될 지는 아무도 모르나, 비가 올때는 우산을 쓰듯이 이를 혜처나가는 지혜가 필요한
시기 입니다. 현재 예상컨데 이러한 규정은 한시적인 것이 아니라 더욱 강화될 것으로 보입니다. 이는
부동산시장의 계속 된 활황에 기인합니다. 특히 최근의 부동산시장의 추세는 콘도시장의 가파른
가격상승으로 인하여 이제는 이러한 부동산시장이 일반주택으로 옮겨가고 있는 추세 입니다. 현재
시장에는 단독주택인 경우 매물의 부족으로 복수오퍼가 속출하고 있는 실정입니다. 최근자료에 의하면
미국의 경우에는 85%이상의 모기지가 모기지전문가를 통하여 이루어지고 있고 이곳 캐나다는
33%정도의 모기지가 모기지전문가를 통하여 이루어 진다고 합니다. 물론 금융시스템이 약간 다르기도
하지만 이러한 제도가 캐나다에 도입된지 몇년 안되기 때문이라 봅니다. 그러면 왜 모기지전문가가
필요한 것인가에 대해 몇가지의 이유를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

1. 선택의 폭이 다양
특정은행에 소속 된 분들과는 달리 모기지전문가들은 보통 40여군데 이상의 은행과 거래를
하고 있습니다. 이는 여러분의 선택이 특정한 어느 한 은행뿐만이 아니라 40여개로 늘어나므로
선택의 폭이 훨씬 커지게됨을 말합니다. 각 은행은 각 은행마다의 고유하고 독특한 프로그램이
있으므로 , 모기지전문가들은 여러분의 처지와 형편에 가장 적합한 은행을 선택하실 수 있습니다.

지난주에 언급한바 있습니다만, 다시 말씀드리면 만약에 여러분이 편의점을 운영하시는 데
COKE회사의 규정이 바뀌어 가게의 면적과 규모가 일정기준이상이어야 여러분의 주문을
받는다고 하면 , 물론 이에 해당되시는 분들은 별 문제가 없습니다만 , 그렇치 않은경우 어떻게
하시겠습니까? 그 결과 COKE SALESMAN조차도 자기네 물건을 팔고 싶어도 팔수없는 상황이
되어버렸습니다. 물론 해결책은 있습니다. CASH & CARRY에 가시던지 인근 수퍼마켓에
가시던 지 혹은 반대로 PEPSI ORDER를 늘리시려 할 것입니다. 

현재의 모기지시장의 상황이 이러합니다. 즉 시중은행들이 그간 적용해왔 던 자영업자들에 대한 모기지심사규정의 강화로 물론 아직도 다운페이를 넉넉히(50%정도) 하시는 분은 예외입니다만, 이제 많은 한인들에게 해당되는
자영업을 영위하시는 분들은 여러분이 개인소득 신고시 신고한 금액만을 소득으로 인정하여주게
되어, 이로인한 소득증명의 어려움으로 모기지승인이 아주 어렵습니다. 참고의 말씀은 큰
부채가 없는 경우에는 GROSS INCOME의 최대 약 3.5배에 해당되는 금액의 모기지를 얻으실
수 있습니다. 물론 해결책으로는 장기적으로는 소득신고시 어느정도 합당한 금액을 신고하시면
되나 이는 최소 1년이상이 걸리는 작업입니다. 

이러한 형편에 처하신 분들이 모기지를 신청시 ,은행으로부터 거절시에는 또 다른은행으로 신청을 하셔야하나, 모기지전문가에게 의뢰를 하실경우에는 이러한 수고를 하실 필요가 없습니다. 이들은 보통 40여개이상의 은행과 거래를 함으로
특정한 한 은행이 아닌 여러군데의 은행중 여러분의 처지와 형편에 적합한 은행을 선정 모기지를 신청할 수 있습니다. 물론 여러군데의 은행으로도의 신청도 가능합니다. 즉 여러분은 시간과 노력도 절약됩니다. 권해드리는 말씀은 너무 은행BRAND에 집착하지 마시기 바랍니다. 돈은 다만 돈일뿐입니다. 옛말에 산좋고, 물좋고, 인심도 좋은 곳에 살라고 했는 데, 현실을 보면 모든 것을 다 누리기가 어렵습니다. 왜냐하면 우리가 가지고 있는 조건이 완벽하지 않기 때문입니다.
어느 정도는 현실과 타협을 해야되는 것이 현실입니다. 물론 모기지가 필요없으신 분은 제외하고 말입니다.

2. 한번의 CREDIT CHECK로 O.K.
모기지의 첫 걸음은 CREDIT CHECK로 부터 시작됩니다. 여러분은 이를 다 아시리라 봅니다.
여러분은 직접 은행에 찾아가 모기지를 신청하실 수있습니다. 물론 모기지를 신청시 해당은행은
여러분의 CREDIT을 먼저 조사합니다. 그러나 만약에 A은행에서 거절을 당해 B은행으로

신청할 경우에도 B은행은 여러분의 CREDIT을 다시 조회하게 됩니다. 그 때마다 여러분의
CREDIT점수는 내려가게 됨은 물론 조회기록까지 나오게 됩니다. 이를 B은행에서는 A은행에서
모기지가 거절되어 자기네 은행으로 왔다고 생각할 수도 있습니다. 그리고 유심히 보게 됩니다.
물론 이럴경우 당연히 여러분에게 불이익이 돌아가게 됨은 자명합니다. 그러나 모기지전문가에게
의롸할 시에는 단 한번의 CREDIT CHECK로 40여군데의 은행과 접촉뿐 아니라 모기지를
신청하게 됩니다. 지나친 CREDIT CHECK의 결과는 먼저 여러분의 CREDIT REPORT상에 매번
기록이 남게 됩니다. 또한 여러분의 CREDIT점수도 이에따라 내려가게 됩니다. 이러한 결과는
때로는 특정한 은행의 프로그램을 이용할 수 없게 되는 일도 있습니다. 

시중은행의 경우 CREDIT 점수가 650점미만일 경우 모기지신청자체를 거절하고 있으며, 특별한 프로그램을 이용할 경우
CREDIT점수가 680점이상, 모은행의 경우에는 690점이상을 요구하고 있습니다. 어떤분들의
CREDIT REPORT를 보면 마치 훈장을 달고 나오듯이 기록이 아주 화려한 경우도 있습니다. 이
경우 은행측에서는 두가지로 생각합니다. 수많은 은행에서 모기지신청이 거절당했거나, 아니면
모기지SHOPPING을 하는 사람으로 간주합니다. 저희 역시 그러합니다. 이러한 경우 여러분은
최고의 결과를 기대하실 수 있습니까? 한번 생각해 보시기 바랍니다. 이는 주택용모기지뿐만
아니라 상업용모기지, 스몰비지네스론에도 동일하게 적용됩니다. 본인의 CREDIT문제는
여러분이 좀 더 신중히 생각 해 보시기를 권해드립니다.

지면 관계상 다음주에 PART2를 게재하도록 하겠습니다.
건강한 한 주 되시기 바랍니다.