토지의 지역권과 제한적 계약

Easement & Restrictive Covenants

‘부동산 거래요령’ 칼럼은 부동산 거래시 불이익 이나 불미스러운 점들을 사전에 예방하기 위한 코너다. 전문가에게 모든 것을 맡겨 놓기 보다는 좀 복잡하게 보일지 모르지만 알아두면 유익한 내용들을 다루어 보고자 한다.

  
우선 토지 사용과 관련하여 지역권과 제한적 계약이라는 용어를 통해 찾아 볼 수 있다.  그 내용을 설명하면, 우선 지역권(Easement)이란 토지 소유자가 인접한 타인 소유의 토지를 사용할 권리를 말한다.

 
내 토지에 대해 타인이 사용할 권리가 주어진다는 것이 의아해 보일수 있으나 주위 호수나 특정 구역에 갈 때 내 토지를 거쳐야만 갈 수 있다면 이전 소유자들로부터 인접한 토지의 소유인과 합의가 이루어 진 경우, 현재 본인 소유 토지라고 할지라도, 타인이 본인 토지의 일부를 사용하여 특정구역에 접근 하는 것이 용인되어야 한다. 
이런 내용은 이전 소유자에 의에 합의된 계약일지라도, 사용권 일부라도 내줘야 하는 입장에서는 그 만큼 불이익을 당하는 것이 된다.

보다 더 자주 일어 날 수 있는 경우는 토지 사용의 제한적 계약(Restrictive Covenants)이다. 이는 타인의 토지 사용권으로 인해 자신의 토지사용이 제한 되는 계약이다. 
알 기 쉬운 예를 들어 보면, 홍길동 이란 사람이 웨스트 벤쿠버에 커다란 택지를 가지고 있는데 이것을 A와 B의 두 개 부지로 나누었다. 그리고 경관이 좋은 더 높은 부지 A에 집을 지었는데 중간에 자금문제로 인해 부지 B를 매각하기로 결정했다. 하지만 홍길동 씨는 1층이상이 지어질 경우 A부지 조망권에 장애가 되는 것을 염려하여 B부지를 매각시 다음과 같은 제한적 계약내용을 부과했다. 즉 “B부지에는 5미터 이상 건물을 지을 수 없다.”  

따라서 합당한 금액을 지불하고 산 내 소유 토지이지만 이전 소유자가 주변의 토지 소유주와 맺어진 계약으로 인해 나의 토지 사용권이 제약을 받는 경우도 생길 수 있으므로 미리 점검해야 할 사항이다.  
이 와 같은 경우에 구제 받을 수 있는 방법으로 현재 토지 소유주 상호간의 합의한 경우, 수 년 간 위의 제한적 계약내용에 어긋나게 B부지의 소유주가 토지를 사용해온 경우. 그리고 A부지의 소유주측에서 B부지가 계약내용과 다르게 사용되는 것을 동의하거나 이의를 제기 하지 않은 경우엔 이러한 제한적 계약이 해제된 것으로 간주된다.  

제한적 계약의 다른 예는 개발업자가 개발부지 가치를 보호하기 위해 주거용 부지 분양시 통일성을 요구하는 경우로 제한성을 갖지만 긍정적 효과를 가진 경우도 있다.  

위의 내용으로 미루어 볼 때 모두 하자 없는 권리증(Clear Title)이라 할 수 없으므로 계약시 점검해 보는 것이 바람직하다.