모기지 상환 못해 대출기관이 처분…일부 차용인에 재난

 광역토론토(GTA) 주택시장에서 강제매각(Power of sale)이 급증하고 있다.

 강제매각은 모기지 대출을 한 주택 소유주가 상환을 하지 못해 대출기관이 법원의 개입 없이 집을 처분할 수 있는 권리다. 특히 사설 대출업체의 경우는 계약기간과 관계없이 필요할 때 언제든 대출금 상환을 요구하고 나선다.

 이는 일부 차용인에게 재난을 의미하며, 강제매각이 이뤄지면 해당 대출을 모두 회수하고 남은 금액이 있을 경우 소유주에게 돌려준다.

 토론토 중개인 다니엘 포치에 따르면 지난 2월에 35개의 강제매각 리스팅이 있었다. 이는 작년 같은 기간의 12개보다 증가한 것이다. 2020년 2월에는 강제매각이 한 건도 없었다.

 강제매각 데이터는 일반대중에 제공되지 않지만 포치는 토론토부동산위원회(TRREB) 매물 리스팅에서 검색으로 일부 찾아낼 수 있었다. 그러나 드러나지 않는 것도 있기 때문에 실제는 더 많을 것으로 추정했다.

 포치는 “GTA에서 강제매각이 증가하는 것은 분명 시장을 긴장시키는 신호다. 대출기관이 모기지를 갱신하지 않기로 결정하면 차용인이 매도하거나 새로운 대출업체를 찾아야 한다. 여의치 않을 경우 현재 업체가 강제매각에 나선다. 점점 더 많은 부실을 목격하고 있다”고 말했다.

 그는 “특히 투자를 목적으로 했거나 집을 고쳐서 비싸게 팔려고 한 플리퍼(flipper)들이 시장의 변화와 모기지 이자율 상승으로 실패한 증거다"고 주장했다.

 아직은 강제매각이 전체 매물의 1% 미만으로 낮은 수준이다.

 포치는 “이들은 대부분 투자용이나 사설 대출 또는 세컨드 모기지인 것 같다. 관여된 대출 업체가 하나 이상이다. 레버리지가 위험수준으로 보인다”고 덧붙였다.

 그는 “강제매각 주택 가운데 대대적인 리노베이션을 반쯤 진행한 것도 상당히 있다. 플립하려다 잘못됐거나 상황이 안 좋을 때 샀을 수 있다. 집값이 정점이던 작년 1월이나 2월에 구입한 경우 리노베이션이 의미가 없어 포기했을 수도 있다”고 추정했다.

 또 다른 중개인도 유사한 분석을 통해 온타리오 전역에서 강제매각이 크게 증가했다고 밝혔다.

 일부 모기지 업체도 이자율 상승과 주택가격 하락에 따라 강제매각이 늘었음을 알렸다.

 랜드뱅크 어드바이저 모기지 조나단 깁슨은 “홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 사용하여 대출하는 사설 업체들을 많이 봤다. 이제 이자율이 훨씬 높아 가치가 없어져 새 업체를 찾으라고 통보한다. 사설 모기지 갱신은 보통 업체 재량이다”고 설명했다.

 그는 “일부 변동 모기지 고객의 경우 월 상환액이 6~8개월 전 모기지를 받았을 때보다 50~70% 증가했다. 과거에는 대출기관이 중도 상환을 요구하지 않았는데 지금은 다르다"고 덧붙였다.

 강제매각 데이터가 중요한 이유는 앞으로 문제가 발생할 수 있는 조기 신호이기 때문이다. 모기지 연체율은 90일 미상환을 적용하기 때문에 변화를 감지하기에 너무 늦다.

 신용평가기관 에퀴팩스는 “모기지 채무불이행이 약간 늘었지만 아직 큰 변화는 없다. 그러나 2018년과 2019년에 주택을 구입한 경우 올해 말이나 내년에 모기지를 갱신하면서 힘든 시간이 될 수 있다”고 지적했다. (김효태 기자 | [email protected])

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