금융전문가들 “주택 소유자의 재정 건전성 측정에 불완전한 방법” 지적도

 캐나다인들은 주택 에퀴티(Equity)의 증가 덕분에 시장의 침체를 더 잘 견뎌낼 것으로 주장됐다. 에퀴티란 주택의 가치에서 모기지를 제외한 순자산을 뜻하며 집값이 오르면서 늘어났다.

 최근 발표한 부동산회사 리맥스(RE/MAX)의 2023년 주택시장 보고서에 따르면 지난 10년 동안의 집값 상승은 캐나다인들의 LTV(loan-to-value) 비율이 낮아진 것을 의미한다.

 즉, 평균 주택가격이 10년간 크게 올랐기 때문에 모기지 대출이 차지하는 비율이 그만큼 낮아져 에퀴티를 활용할 여유가 생겼다는 것이다. 모기지를 가지고 있는 캐네디언들의 LTV는 지난 2012년에서 2022년 사이에 전국 12개 주요 시장 중 8곳에서 감소했다.

 리맥스 크리스토퍼 알렉산더 대표(원내 사진)는 "(모기지) 이자율이 오랫동안 매우 낮았기 때문에 사람들은 매달 모기지의 많은 양을 갚았다. 물론 과도하게 빚져서 고통을 느끼는 사람도 분명 있지만, 일반적으로 10년 전보다 더 나은 위치에 있다”고 말했다.

 반면, 캐나다의 주요 시중은행 CEO들은 급격한 금리 상승으로 수만 명이 모기지 채무불이행의 위험에 처할 것을 경고한 바 있다.

 LTV는 시중은행들이 대출인의 위험을 평가하는 데 사용하는 기준 중의 하나다.

 리맥스에 의하면 집값이 가장 비싼 시장인 토론토의 LTV가 지난 10년 동안 63%에서 53%로 낮아졌다. 같은 기간 밴쿠버는 59%에서 50%, 해밀턴은 68%에서 54%로 각각 떨어졌다.

 이번 보고서는 캐나다모기지주택공사(CMHC)와 신용평가기관 에퀴팩스(Equifax Canada)의 자료를 기반으로 했다. 전반적으로 캐나다인의 신용점수는 상승하고, 모기지 연체율은 하락했다.

 광역토론토(GTA)의 경우 세대간 부의 이전 일환으로 젊은 바이어들은 부모의 도움을 받아 더 많은 다운페이먼트로 시장에 진입하고 있다. 작년 3월 이후 8차례의 금리 인상에도 불구하고 평균 집값은 지난 4분기에 비교적 안정세를 유지했다.

 알렉산더는 “이민 활기와 인구 증가로 주택 수요가 높고, 낮은 재고 등이 집값을 떠받치고 있다. 부모의 도움이 큰 역할을 했다. 원격 근무를 통해 직장을 유지하면서 더 저렴한 곳으로 이사할 수 있었다. 런던과 멍턴은 이들이 집값을 올리면서 LTV가 21%까지 급락했다”고 말했다.

 리맥스는 은행들이 계속해서 모기지 승인 기준을 강화하고, 일부 주택 감정가가 매입가보다 낮아 바이어들이 차액을 메우기 위해 안간힘을 쓰고 있음도 거론했다.

 전반적인 낙관에도 불구하고 알렉산더는 지난해 일부 주택 소유자에게 고통이었음을 인정했다. 또한 이자율 상승에 따른 높은 주택소유 비용으로 이사하기도 어려워졌다.

 그는 “1년 전에 집을 샀다면 주택가격 하락 때문에 부정적인 위치에 있을 가능성이 더 크다. 한 집에 머무는 평균시간이 예전에는 7년였는데 현재 10년으로 늘어났다”고 덧붙였다.

 한편, 일부 전문가들은 LTV를 통해 주택 소유자의 재정 건전성을 측정하는 것은 불완전하다고 지적했다.

 버틀러 모기지는 “일부 주택 소유자들이 현재 겪고 있는 고통을 과소평가할 수 없다. 연체율 하락에도 불구하고 은행 CEO들의 1월 초 경고를 경시하면 안 된다. 채무불이행은 후행 지표며 앞으로 증가할 것이 확실하다”고 강조했다.

 한 파산관리회사 관계자는 “실제적인 부채를 고려해야 한다. 신규 주택 소유자, 모기지를 갱신하는 사람, HELOC(Home Equity Line Of Credit)을 받은 경우 등의 많은 문제를 간과하면 안 된다"고 주장했다. (김효태 기자 | [email protected])

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