투자용  아파트를  구입하려  합니다.

캐나다동포신문, 아하아이디어독자여러분 지난 한 주간도 안녕하셨습니까? 이제 금년을 마무리하는 12월입니다. 년중 제일바쁜 계절을 맞이하여 여러가지로 바쁘시리라 생각합니다. 오늘의 이야기는 토론토외곽지역에서 편의점을 운영하시면서 투자용으로 아파트를 구입하시려는 분의 문의입니다.

문   의 :
저는 토론토외곽지역에서 편의점을 4년째 운영하고 있습니다. 최근 제가 살고 있는 지역에 자그마한 임대용 아파트가 매물로 나와서, 구입하려합니다. 현재 유닛수는 12개이고 2층짜리 건물입니다. ASKING PRICE는 55만불입니다. GROSS RENTAL INCOME은 약 10만불/년 정도 되는 데 현재 제가 보유하고 있는  자금은 18만불선입니다. 저희부부는 크레딧에는 별 문제가 없지만, 자영업에 종사하는지라 소득보고를 적게 했는 데, 저 같은 경우 상업용모기지가 가능할까요?

답   변 : 

1.    상업용모기지로 신청하셔야 합니다.
본인이 거주하지 않고 100%렌탈용이고 4UNIT이상인 경우에는 상업용모기지로 신청하셔야 합니다.  4UNIT까지는 주택용모기지가 가능합니다  그러나 상업용모기지의 좋은 점은 신청인의 소득보고도 중요하나 실상은 은행측에서는 구입하시고자하는 아파트에서 나오는 임대소득을 더욱 중요시 합니다. 아파트에서 나오는 임대소득이 아파트운영비, 제세 공과금 및 관리비와 모기지를 상환할 수 있는 능력이 보여지면 모기지는 가능합니다.  그러나 현실적으로 자영업자로써 100%렌탈용건물을 주택용모기지로 신청하고자 할때 , 대부분의 은행은 소득증명문제로 주택모기지승인이 어렵습니다.

2.    지역의 문제
상업용모기지는 은행측에서 지역에 따라 민감하게 반응합니다. 예를들면 일부특정지역은 모기지를 거절하기도 합니다. 이분이 계시는 지역은 토론토에서 약 2시간30분정도 걸리는 지역입니다. 몇군데의 은행과 접촉결과 흥미를 보이는 시중의 A은행과 협의 후 상업용모기지를 신청하였습니다.

3.    진행 결과
은행측에 제반 관련 서류를 갖추어 신청한 결과 무난히 승인을 받을 수 있었습니다. 특히 현지답사결과 아파트의 렌탈수입과 공실률(0%)이 만족할만한 결과를 보여 , 신청인의 예상보다 더 좋은 이자율과 구입가의 30%를 다운하는 조건으로 승인을 받고 현재는 크로징을 기다리고 있습니다.  이 아파트는 그 지역의 중심도로에 위치한 아주 탐나는 건물이었습니다. 토론토지역의 CAP이 이제는 거의 5%미만인데 반해 이 아파트는 CAP이 15%이상이 되는 아주 수익성이 좋은 건물입니다.

상업용모기지는 어렵기도 하나, 특히 자영업자에게는  또 다른  잇점도 있습니다. 이러한 것을 계획시에는 주위의 경험이 많으신 모기지전문가와 충분한 협의를 거처 진행하시기 권해드립니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.