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상업용(COMMERCIAL)모기지의 RENEWAL은 언제나 가능한가?
YOONJAENAM
2013-07-12
문 의:
저는 토론토에서 차로 약 2시간거리에 있는 T시에 상업용프라자를 소유하고 있으며, 100%임대용
입니다. 최근의 실물경기의 어려움으로 몇몇세입자들이 문을 닫고 나가, 현재는 약 60%정도만
세입자가 있습니다. 모기지는 A은행에 있습니다. 모기지갱신(RENEWAL)이 3월말로 예정되어 있어 ,
은행측에서 RENEWAL과 관련된 서류를 보내달라고 하여 제출하였는데 최근 은행측에서 편지를
보내 모기지RENEWAL이 불가능하다고 통보를 받았습니다. 기간중 한번의 연체도 없이 착실하게
월상환금을 납부했는 데, 저는 한번 모기지를 받으면 자동으로 연장이 되는줄 알았는 데, 아닌가
봅니다. 이런 경우 어떻게 해야 되나요?
답 변:
1.
모기지 갱신(RENEWAL)은 자동인가?
먼저 답변을 말씀드리면 대부분의 경우는 주택이건 상업용이건 막론하고 RENEWAL이
가능합니다만 자동은 아닙니다. 특히 상업용모기지인 경우에는 불가능 할 수도 있습니다.
이유는 여러가지가 있습니다.
1.1
개인파산시나 혹은 PROPOSAL시
먼저 제일 흔한 경우는 기간중 개인파산이나 혹은 PROPOSAL을 하신경우입니다. 은행은
RENEWAL시 다시한번 크레딧을 체크합니다. 그리하여 이러한 기록이 나타나면 일부은행은
모기지RENEWAL을 거절하는 경우도 있습니다. 이는 주택모기지의 경우에도 동일하게 적용이
됩니다.
1.2
상업용모기지에만 적용되는 경우는?
이는 상업용모기지에만 해당되는 경우입니다. 예를들면 5년TERM에 20년 상환기간을 가지고
있다면 TERM기간중에는 별문제가 없으나, 5년TERM기간이 지난후 은행측에서는 대부분
3가지의 OPTION이 있습니다.
-
첫번째는 지금과 동일한조건으로 RENEWAL을 하여주는 경우, 제일좋은
시나리오입니다.
-
두번째는 상환기간을 단축시키거나, 이자율이 인상되는 경우 , 상환기간이 단축되면
예를들면 20년기간중 5년이 경과하여 15년이 남았는데 이를 단축 10년으로 변경하는 경우를
말합니다. 이 경우에는 매월 부담하여야하는 금액이 증액되므로 준비가 되어있지 않으면
당장에 경제적으로 어려움이 닥치게 됩니다. 이는 이자율의 인상시에도 마찬가지입니다.
-
지금 문의하신 분과 같이 모기지RENEWAL을 거절하는 경우, 제일 바람직하지 않은
케이스입니다. 이런 경우는 대부분 은행측의 정책변화에 의합니다. 은행들은 상업용모기지인
경우 그들만의 고유한 PORTPOLIO가 있습니다. 조금은 복잡한 이야기입니다만 은행들은
-
매년 혹은 수시로 업종별로 경기에 따라 혹은 위험부담에 따라 정책을 변경하여 그쪽
분야로 할당되었던 자금을 다른분야로 배정하는 경우가 종종 있기 때문입니다.
2.
그러면 해결책은?
모기지갱신(RENEWAL) 최소 2개월전에는 특별히는 상업용모기지전문가와 상담을 하시는 것이
필요합니다. 그리하여 만약의 경우에 대비 미리 준비하시는 지혜가 필요합니다. 만약에 자금이
추가로 필요하신 경우에는 더욱 그러합니다.
지면 관계상 설명을 다 못드렸습니다. 문의 하신분은 별도로 연락주시기 바랍니다. 건강한 한주
되시기 바랍니다.