문 의:
저는 현재 자영업에 12년째 종사하고 있습니다. 물론 가게는 저와 집사람 공동명의로 되어 있습니다.
저에게는 결혼을 앞두고 있는 장성한 자식이 2명 있습니다. 아들은 현재 대학교 졸업반이고, 딸은
현재 대학졸업후 직장을 구하고 있습니다. 3년전 콘도시장의 활황에 동참하여 토론토시내의 콘도를
2채 구입하였는 데, 하나는 내년 3월에 크로징이 예정되어있고, 또 다른 하나는 내년 6월에 크로징이
예정되어 있습니다. 제가 처음 콘도를 구입할때는 관련 부동산중개인이 25%만 다운하면 모기지는
쉽게 나온다고 하여 계약을 했는 데, 현재 모기지시장의 경색으로 인하여 모기지승인이 어렵다고 하는
데 좋은 방법이 없을까요? 콘도는 하나는 제이름으로 다른 하나는 제 집사람이름으로 구입하였습니다.
참고로 저는 노스욕지역에 저와 제 집사람이름으로 된 주택을 소유하고 있습니다.

답 변:

1.투자용 콘도시장은
지난 3,4년부터 시작된 콘도시장의 호황으로 많은 한인동포분들께서 투자용 혹은 실 거주용으로
많이 구입하신 것으로 알고있습니다. 업계의 추정치로는 지난 3,4년간 토론토지역에 신규로
분양된 콘도는 약 4만여채로 보고 있으며, 이중 한인동포분께서 구입하신 콘도는 약 4,000여채로
추정됩니다. 이중의 대분분이 금년 겨울부터 크로징이 시작됩니다. 이중 한인동포분들께서
분양받으신 콘도의 약 50%정도는 투자용으로 구입하신 것으로 보입니다.

2.은행권의 콘도에 대한 모기지는 ?
실제 거주목적으로 콘도를 구입하신 경우에는 큰 문제는 없으나, 투자용으로 구입하신 경우에는
최근의 모기지시장의 경색으로 많은 어려움이 있습니다. 먼저 은행권의 기본지침은 수입의
증명이 가능한 경우에는 모기지신청에 별 문제가 없으나, 자영업에 종사하여 수입증명이 불가능할
경우에는 쉽지 않습니다.
-일부은행은 아직도 25%다운으로 모기지승인이 가능하나, 어떤은행은 최소
35%이상의 다운을 요구하고 있습니다.
-일부은행은 특정지역(M시)의 콘도는 모기지승인을 거절하고 있습니다.
-일부은행은 발코니와 전면이 유리로 장식된 콘도 특히 토론토시내지역의
일부콘도는 모기지승인을 거절하고 있습니다.

3.문의하신 분의 경우는 ?
현재 수입의 증명이 불가능하므로 시중은행보다는 제2금융권으로 신청하시기 권해드립니다.
물론 시중은행에 비해 이자율이 약간 높다는 단점이 있으나, 기회비용이라는 점을 감안하시기
바랍니다. 먼저 제2금융권으로 모기지를 신청후 약정된 TERM기간(최소 1년에서 3년까지)
만료후 시중은행으로 옮기시면 됩니다. 또한 콘도는 Register가 되어야 모기지신청이 가능하므로
모기지신청은 내년 3월이후가 됩니다. 이러한 점을 감안하시어 크로징에 대하여 다운페이, 혹은
제3자에게 렌트하실경우에는 LEASE계약서등 사전에 이를 준비하시는 지혜가 필요합니다.
콘도에 대하여는 PRIVATE LENDER들 조차 모기지비율은 주택가격의 최대 75%까지임을
주지하시기 바랍니다.

오늘은 현재 한인동포사회의 최대의 관심사중 하나인 투자용콘도의 콘도의 크로징에 대하여
말씀드렸습니다. 이러한 형편에 계신 분들은 사전에 주위의 모기지전문가와 상의후 진행하시기
권해드립니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.