토론토지역에서 자동차정비공장을 운영하고 계시는 분에 대한 상업용모기지사례를 여러분께 소개시켜 드리고자 합니다. 같은업종에 종사하시는 분들에게 많은 도움이 되리라 생각합니다. 모든 종류의 모기지나 은행의 융자가 다 그렇습니다만 은행측과 저 같은 모기지전문가 그리고 신청인이 한팀이 되어 어려움을 겪고 성사시킨 좋은 사례라 생각합니다.  

사례 : 저는 현재 GTA지역에서 약 5년째 자동차정비공장을 운영하고 있습니다. 저의 자동차정비경력은 약 10년정도이고, 5년전에 렌트비로 지출되는 비용을 절약하고자 현재의 건물을 인수하였습니다. 당시의 건물구입가격은 100만불이었고, 또한 자동차정비공장이라는 특수한 여건으로 다시 말씀드리면 환경오염에 대한 문제로 은행권으로 부터 모기지가 불가능 하여 , PRIVATE LENDER로부터 65만불의 모기지를 받아 구입하였습니다. 그러나 PRIVATE  LENDER인 관계로 이자율도 높고

또한 계약조건도 까다로워서 가능하다면 일반은행으로 모기지를 전환하고 싶은데 이 경우 가능할까요?

1. 먼저 상업용모기지의 일반적인 충족요건은 ?

여러가지의 요건이 있으나 제일 중요한 3가지 요건은 다음과 같습니다.

• 건물의 감정가격 및 환경검사
• 사업체에서 발생되는 수익
• 신청인의 크레딧

이중 한인동포 여러분들께서 겪고있는 가장 어려운 부분이 바로 사업체에서 발생되는 수익부분입니다. 이는 여러분께서 운영하고 계시는 사업체의 FINANCIAL STATEMENT를 통하여 나타나게 됩니다. 세금을 절약하시는 것 도 중요하지만 더욱 중요한것은 더 큰것을 바라보고 크고 합법적인 부분에서 절약하시는 것이 더욱 도움이 됩니다. 관련 회계사분들과 충분한 협의를 거처 이를 만드시는 것이 더욱 중요합니다. 세금에서 몇천불 절약하시는 것 보다 더 큰부분에서 몇만불을 절약하시는 것이 여러분께 도움이 됩니다. 그외 건믈의 감정가격이라든지 신청인의 크레딧부분에 대하여는 여러분께서 혹은 모기지전문가들이 조정할 수있는 여지가 그리 많지 않습니다.

1. 신청인의 여건을 조사

신청인의 여건을 조사한 결과 신청인의 크레딧은 별 문제가 없었고, 대부분의 은행권은 크레딧점수가 650점이상 , 일부은행은 680점이상을 요구합니다 . 건물의 가격 역시 구입당시의 감정평가서를 보니 충분하였습니다. 다만  FINANCIAL STATEMENT에서 먼저 말씀드린 문제가 발생이 되어 모기지를 감당할 수 있는 충분한 수익이 나타나지 않고있는 상태이었습니다.

1. 1차 진행결과

시중의 모은행을 선정, 신청 후, 승인을 받았으나 FINANCIAL STATEMENT상의 이익이 부족하여 승인받은 금액이 현재의 모기지잔액에 미달하는 ( 현 모기지잔액은 62만불 ) 58만불에 불과하였습니다.

1. 2차 진행결과

다른 은행을 선정하여 다시 신청을 함과 동시에 관련은행의 담당자에게 상황을 설명하여 FINANCIAL STATEMENT를 다시 조정하는 조건으로 승인을 받았습니다. 참고로 승인받은 액수는 75만불이었습니다. 그후 관련 회계사분들과 협의를 거처 FINANCIAL  STATEMENT를 다시 재정비하여 은행측으로 부터 최종승인을 받았습니다. 이자율은 4.00%에 25년TERM으로 향후 모기지갱신이 필요없고 중도 상환시 PENALTY가 발생되지 않는 OPEN형태의 모기지로써 아주 좋은 조건입니다. 적용 이자율은 4.25%로 기존의 9.95%에 비해 많은 절약이 되어 이 분은 최소 5년간에 걸처 약 18만불정도의 이자비용을  절약하시게 되었습니다.  또한 이분의 자금을 절약시켜드리기 위해 은행측과 협의를 거처 새로운 감정을 생략하고, 기존의 감정서류로 이를 대체키로 하여 감정비용 약 5천불가량도 추가로 절약이 된 케이스입니다.

이러한 처지에 계신 분들을 위하여 도움이 되었으면 합니다. 건강한 한 주 되시기 바랍니다.