주택구입 , 서두르세요

날씨가 겨울같지 않고 꼭 봄날씨같이 포근합니다. 옛 어른들 말씀에 오뉴월 개구리가 튀는 방향과 날씨는 예측이 어렵다고 하다니그 이야기가 맞는 것 같습니다. 많은 기상 전문가들이 금년 겨울은 춥고, 눈도 많이 온다고 했는 데
말입니다. 캐나다경제도 비슷한 것 같습니다. 물론 경제란 살아서 움직이니까, 그러하리라 봅니다.
이에는 모기지시장도 예외는 아닙니다. 하루가 다르다하고 새롭게 움직입니다. 이 움직임은 때로는
여러분에게 도움이 되는 것도 있고, 그와는 반대로 불리한 것도 있습니다. 먼저 좋은 소식은 지난 달
중순에 시중의 M은행에서 5년TERM의 고정금리를 2.99%에 제공하자 곧 이어 다른 시중은행인 TD,
RBC, CIBC등도 따라서 2.99%에 제공하기 시작하였습니다. 반대로 나쁜소식은 CIBC의 모기지관련
자회사인 FIRST LINE에서 자영업자에 대한 모기지융자규정을 강화하여

2월1일부로 적용을시작하였습니다.

또한 CMHC에서 20%미만 다운시 의무적으로 가입해야 하는 보험규정을 강화할
움직임을 보이고 있습니다. 오늘의 이야기는 위와 관련 주택구입을 계획하시거나 모기지의 갱신싯점이
다가오는 분 , REFINANCING의 계획이 있으신 분 들을 위하여 도움말씀을 드리고자 합니다.

1. 사상 최저의 금리
여러분께서는 이미 신문지상 혹은 방송등을 통하여 모기지금리에 관한 소식을 들어 아시리라
봅니다. 현재 캐나다의 모기지금리는 이제는 많은 전문가들이 표현하는대로 40년이래의
최저금리가 아니라 역사상 유례가 없는 특히 고정금리의 경우 최저의 이자율을 보이고 있습니다.
5년TERM의 고정금리의 이자율은 2.99%, 10년TERM의 고정금리 이자율은 3.99%로
일부은행에서 제공하고 있습니다. 3-4년전에 모기지를 고정금리로 얻으신 분 아마도 5.90%내외의
모기지를 가지고 계시리라 믿습니다. 특히 이중 우리가 눈여겨 보아야 할 부분이 10년TERM의
고정금리입니다. 볼확실 한 미래에 대비 향후 10년을 3.99%에 모기지이자율이 고정된다면,
이는 정말 수지맞는 일입니다. 이러한 것을 선택하신 분은 아마도 몇년 후에 여러분께서는
최근에 제일 잘한 것이 10년TERM의 고정금리의 모기지를 결정하신 것이라 느끼시리라
봅니다. 물론 5년TERM의 고정금리의 모기지를 선택하셔도 좋습니다. 물론 이에는 몇가지
주의하실 점도 있습니다. 즉 향후 2-3년이내에 이사계획을 가지고 계신 분은 중도 해약시
발생되는 PENALTY의 문제가 있습니다만, 만약에 향후에 금리가 오를 것이라고 가정시에는
PENALTY의 문제는 별로 걱정하지 않으셔도 됩니다. PENALTY의 문제는 지금과 같이 금리가
하락했을 때에는 은행에서 IRD를 적용하나 반대로 금리의 상승시에는 3개월분의 이자에
불과합니다. 몇번에 걸처 언급 한 내용입니다만 , 이제는 고정금리를 선택 할 때입니다. 시중의
모경제전문가는 현재의 고정이자율을 생각해보면 더 이상 변동금리의 이자율을 선택 할 이유가
없고, 이제는 변동이자율의 모기지는 과거 구석기시대의 유물이라고까지 표현합니다. 현재 시중의
변동금리모기지의 이자율은 3.00%입니다. 특히 기러기가족들, 유학생들 만약에 현재 콘도를
임대하여 사시고 계시다면 주택구입을 한번 고려해 보시는 것도 좋겠습니다. 만약에 $300,000의
모기지를 5년TERM의 고정금리의 적용을 받으실 경우에는 월 모기지PAYMENT는 $1,260에
불과합니다. 현재에 지불하고 계시는 $1,800내외의 렌트비와 비교해 보시면 많은 절약도 되고
또한 향후 시세 차익도 기대할 수 있습니다. 또한 현재 모기지TERM이 만기가 되어 갱신을
하시려는 분이나, 혹은 REFINANCE를 계획하시는 분은 서두르시는 것이 좋겠습니다. 이러한
금리는 현재 한시적이므로 영원히 지속되지는 않습니다. 이러한 시중은행의 금리정책의 변화로
금년에도 주택시장의 활황이 예측되고 있습니다.

2. FIRST LINE의 자영업자에 대한 규제강화
여러분 FIRST LINE이라는 회사가 뭐하는 회사인지 잘 모르시겠지요. 잠시 설명을 드리면 이곳
캐나다는 일반시중은행이 여러가지의 형태로 모기지를 전담하는 자회사를 두고 있습니다.
예를들면 시중의 모은행은 MCAP, 또 다른 은행은 TD FINANCIAL SERVICE, R은행은 투자의
형태로 모기지회사를 소유하고 있습니다. 이중 FIRST LINE은 CIBC에서 소유하고 있는
모기지전담회사인데, 이 은행에서 2월1일부로 자영업자에 대한 규정을 대폭 강화하는 조치를
취햇습니다. CIBC측에서는 자기네 은행은 아직 변동이 없다고 하나 결국 이는 CIBC은행의
정책이 변화되었음을 뜻하고 이에 따라 다른 시중은행들도 곧 동조할 것으로 보입니다.
주요골자는 자영업자와 신규이민자를 포함하여 수입이나 신용도가 떨어지는 모기지신청자들에

대하여 규제를 강화하겠다는 것입니다. 즉 이 은행은 과거에는 자영업자 ( 많은 한인동포들이
해당됩니다. )의 모기지 신청시 소득증명의 문제를 과거에는 STATED INCOME( 본인이 년 소득이
얼마라고 이야기하는 것 )을 인정하였으나, 앞으로는 소득신고시 보고된 것만 인정하겠다는
이야기입니다. 현실은 많은 자영업에 종사하시는 분들이 모든 소득을 보고하지는 않습니다.
중요한 이유중의 하나는 소득중 일부가 사업체를 위하여 재투자되기 때문입니다. 이에따라
특히 자영업에 종사하시는 분들은 본인의 소득보고에 조금 신경을 쓰셔야할 것으로 보입니다.
다시 말씀드리지만 소득세에서 일부를 절약하시려다 다른 큰 부분에서 특히는 모기지부분 (
상업용모기지포함 )에서 더욱 큰 부담이 될 뿐만아니라, 때로는 모기지조차도 거절되는 경우가
있음을 유념하시기 바랍니다.

3. CMHC의 모기지보험 규정 강화예상
CMHC란 우리가 캐나다모기지주택공사라고 부르는 기관으로 이는 주택시장의 활성화를 위하고,
또한 처음으로 주택을 마련코자하는 사람들을 위하여 정부에서 설립한 기관입니다. 우리가 주택을
구입코자 할 때 일반적으로 다운페이액수가 주택가격의 20%미만일 경우, 일반시중은행에서는
모기지대출을 꺼리게 됩니다. 이러한 분들을 위하여 CMHC에서는 다운페이가 20%미만시
CMHC에 의무적으로 모기지보험을 가입하게 하여 , 이를 근거로 은행에서는 모기지대출을
하여 주는 데 최근 CMHC는 모기지보험승인액수가 연방정부가 설정한 모기지보험 상한선인
6,000억불에 근접함에 따라 , 향후 이에대한 규정이 강화될 것으로 예상되고 있습니다. 별로
좋은소식이 아닙니다만 주택가격의 상승에 따라 모기지액수가 증가하고 있는 것이 큰 원인중
하나인 것으로 보입니다.

오늘은 변화하고 있는 모기지시장에 대하여 말씀드렸습니다. 새로 주택을 구입코자 하는
분 , 모기지갱신 시기가 다가오는 분 , 혹은 REFINANCE의 계획이 있는 분들께서는 시기를
놓치지 마시고 , 조속히 추진하시기를 권해드립니다. 그리하여 낮은 이자율의 혜택도 누리고,
또한 모기지심사규정의 강화가 예상되므로, 이러한 규정이 발효되기 전에 승인을 받으시길
권해드립니다. 궁금하시거나 문의 하실 점 연락주시면 성의껏 답해드리겠습니다. 제 컬럼은
밴쿠버지역의 요청으로 밴쿠버한인사회의 최대 신문사인 밴쿠버교차로 ( www.van1004.com)에
동시에 연재가 되고 있습니다.