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SelinaKim
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2025년 모기지 갱신 대비하기
SelinaKim

 

김선정 (Selina Kim)

647-539-4696

[email protected]

 

주택모기지공사 (CMHC)에 따르면, 2025년에는 120만 건 이상의 모기지가 갱신될 예정입니다. 많은 경우 처음 계약 당시 기준 금리가 약 1%였던 것에 비해 2025년에는 더 높은 금리에 직면하게 되어 갱신 비용은 예전보다 더 비싸지게 될 것입니다.

2020년 4월, 모기지 금리가 급격히 하락한 후 5년 이상 고정 금리 보험이 적용된 모기지(insured fixed-rate mortgages)의 평균 금리는 2.65% 였습니다. 현재 가장 낮은 5년 고정 금리는 약 4.1% 수준입니다. 예를 들어, 40만 달러의 모기지에 대해 1.45% 의 금리가 추가되면, 월 모기지 상환액은 약 300달러 증가하게 됩니다. 여기에 가계 생활비 상승까지 더해지면, 올해 모기지 갱신은 가계재정에 심각한 부담을 줄 수도 있습니다.

2025년 모기지 갱신이 어떤 의미인지 이해하면 renewal shock 을 줄일 수 있을 뿐 아니라 현재 대출자의 필요에 맞는 최적의 모기지를 찾을 기회로 삼을 수 있을 것입니다.

그럼 어떻게 대비를 해야 할까요? 모기지 갱신에 앞서 다양한 옵션을 비교하고 이해함으로써 비용 부담을 줄여보세요.

 

모기지 갱신 금리: What can you expect?

아직 대출기관으로부터 갱신 제안을 받지 못했다면, 갱신 금리가 얼마일지 궁금할 것입니다. 정확히 예측하기는 어렵지만, 일부 데이터가 상황을 이해하는데 도움이 될 수 있습니다. 캐나다 대형 은행들은 모기지 갱신 금리를 자체적으로 게시한 금리(posted rate)를 기준으로 책정하는 경향이 있는데, 이는 상당히 높은 경우가 많습니다.

2025년 1월 6일 기준, 캐나다 주요 은행의 5년 고정 모기지 평균 고시 금리(posted rate)는 6.49%였습니다. 하지만 은행의 고시 금리를 그대로 지불할 필요는 없습니다. 모기지 상환을 제때하고 재정상태가 양호하다면, 대출기관은 고객의 협상에 응할 가능성이 높습니다. 이는 모기지 대출자가 은행으로부터 할인된 금리에 가까운 제안을 받을 수 있다는 뜻입니다. 현재 5년 고정금리와 3년 고정금리는 4.25% 이하로도 찾아볼 수 있습니다.

 

2025년 갱신 금리가 상승할까요, 하락할까요?

향후 몇 달 동안 금리가 어떻게 변할지는 예측하기 어렵습니다.

-고정 금리는 채권 시장의 움직임에 따라 결정되며, 이는 예측이 어려울 수 있습니다.

-변동 금리는 현재 최저 4.3% 수준이며, 추가 하락이 예상됩니다. 이러한 하락 폭은 올해 캐나다 중앙은행이 기준금리를 얼마나 적극적으로 인하 하느냐에 달려 있습니다. 변동 금리는 2025년 중반까지 50 bps ~ 100 bps (0.5%~1%) 더 떨어질 가능성이 있습니다.

모기지 갱신 시에는 단순히 대출기관의 첫 제안(initial renewal offer)을 수용하지 말고, 협상을 통해 더 나은 금리를 얻으시라고 권해 드립니다. 고정 금리와 변동 금리 모두 하락 가능성이 있으니 시장 변화를 주의 깊게 살피는 것도 중요합니다.

 

모기지 갱신 팁

1. 다양한 대출기관 비교하기(shop around)

현재 대출기관과 갱신하는 것은 쉽지만, 초기 갱신 제안이 너무 높은 금리를 포함하고 있다면 다른 대출기관을 찾아보시는 것이 많은 비용을 절약할 수 있습니다. 매력적인 금리를 찾으셨다면 해당 금리를 제공하는 대출기관이나 모기지 중개인에게 연락하세요.

2. 선납 혜택 활용(use your prepayment privileges)

더 저렴한 모기지를 얻는 한 가지 방법은 초기 계약 시 큰 다운페이를 하시고 빌리는 금액을 줄이는 것입니다. 이와 같은 논리를 갱신 시에도 적용할 수 있는데요, 다음 계약이 시작되기 전에 가능한 한 많은 금액을 상환해 보세요. 많은 대출기관은 매년 모기지의 일정 금액을 선납할 수 있도록 허용합니다.

월 상환액을 늘리거나, 일시불로 상환할 수 있는 옵션이 포함 된 경우가 많습니다.

이러한 혜택이 모기지 계약에 포함되어 있고, 사용 가능한 현금이 있으시면 선납을 통해 갱신 시 부담을 줄일 수 있습니다.

3. 상환 기간 연장(Re-amortize)

갱신 시 상환 기간을 연장하면 월 상환액을 줄여 단기적으로 모기지 부담을 줄일 수 있습니다.

사례:

현재 15년이 남은 35만불 모기지를 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다.

-4.5%의 갱신 금리로 5년 고정 기간을 선택하면 월 상환액은 2,670불 입니다.

-상환 기간을 20년으로 연장하면 월 상환액은 2,206 불로 줄어듭니다.

하지만:

-20년 상환 시 월 464불을 절약할 수 있지만, 총 이자는 180,000 불에 달합니다.

-15년 상환 시 총 이자 비용은 130,000 불 정도로 줄어듭니다.

 

단기 연장 전략:

추가 이자 비용을 피하기 위해, 한 번의 갱신 기간 동안만 상환 기간을 연장하고, 다음 갱신 시 원래 기간으로 복귀할 수도 있습니다. 그러나 이 경우에도 상환기간을 줄이는 시점에 월 상환액이 다시 증가하므로, 현재 회피하려는 갱신 충격을 단순히 조금 미루는데 그칠 수 있습니다. 따라서, 상환 기간 연장은 단기적인 재정 부담을 줄이는 데 유용할 수 있지만, 장기적인 재정 계획에 미치는 영향은 신중히 고려해야 합니다. 이 전략을 선택하기 전에 모기지 전문가와 상의 하는 것이 좋습니다.

4. 재융자를 통해 현금 확보(access cash with a refinance)

모기지 갱신 시 주택의 자산가치 일부를 현금으로 전환하는 재융자 옵션을 고려할 수 있습니다. 이를 통해 주택 자산 대출(Home Equity Loan) 또는 신용한도(Line of Credit)를 활용해 현금을 확보할 수 있습니다.

이 자금을 활용해:

-신용카드, 신용 한도, 자동차 대출 등을 상환하여 이자를 절감하거나,

-예비 자금으로 고이율 저축 계좌나 GIC(보장 투자 증서)에 예치하여 긴급 자금으로 활용할 수 있습니다.

 

주의사항

재융자 역시 상환 기간 연장(Re-amortizing)처럼 모기지 총액을 늘리지만, 재정적 여유를 제공할 수 있다는 점에서 긍정적일 수 있습니다.

단, 재융자는 갱신보다 더 복잡한 절차를 요구합니다.

-법률 비용 지불

-주택 감정 평가 등의 추가 비용이 발생할 수 있으니, 이에 대비해야 합니다.

5. 프라이빗 렌더와의 갱신 시 주의사항(be careful if renewing with a private lender)

재정 상태가 악화되었거나 모기지 상환을 제때 하지 못한 경우, 일반 대출기관은 갱신을 거부할 수 있습니다. 이런 상황에서는 프라이빗 렌더와의 단기 금융 계약이 유일한 대안처럼 보일 수 있습니다.

프라이빗 대출의 위험성

프라이빗 렌더는 신용 문제가 있는 차주를 대상으로 하기 때문에 일반적으로 높은 모기지 금리를 부과합니다.

-만약 대출금을 제때 상환하지 못하면 높은 갱신 수수료를 부담해야 할 수 있습니다.

-프라이빗 렌더는 일반 대출기관보다 압류(주택 압류) 절차를 빠르게 진행할 가능성이 높습니다.

 

안전한 선택을 위한 조언

프라이빗 대출이 유일한 옵션이라면, 경험 많은 모기지 중개인이 추천하는 평판이 좋은 프라이빗 렌더를 선택하세요. 캐나다에는 많은 사설 대출기관(MIC)이 있으며, 수수료에만 관심을 두는 곳은 피하는 것이 중요합니다.

굿 뉴스: 갱신 시 스트레스 테스트 생략 가능

2025년에는 모기지 갱신 제안을 비교할 이유가 더 늘어났습니다. 새 대출기관으로 이전 시 모기지 스트레스 테스트를 생략할 수 있게 되었기 때문입니다.

2024년 11월 21일, 캐나다 금융기관감독청(OSFI)은 “단순 전환(straight switch)” 형태로 대출기관을 변경할 경우, 스트레스 테스트를 받지 않아도 된다는 규정을 발표한 바 있습니다.

-Stright Switch: 대출 금액이나 상환 기간에 변경이 없는 경우에만 해당 됨

 

기존 스트레스 테스트의 문제점

OSFI의 새 지침 이전에는 대출기관이 경쟁력 있는 갱신 금리를 제공할 유인이 거의 없었습니다.

-차주들은 기존 대출기관의 갱신 제안을 수락하거나, 새 대출기관에 신청할 수 있었습니다.

-새 대출기관으로의 이전은 모기지 스트레스 테스트를 촉발했으며, 이는 최소 자격 금리에 추가로 2% 를 더하는 부담을 야기 했습니다(stress-test). 이 때문에 많은 차주들은 더 높은 갱신 금리를 받아들일 수밖에 없었습니다.

 

새 규정의 효과

스트레스 테스트가 제거되면서 시장 경쟁이 촉진되고, 이론적으로 전반적인 갱신 금리가 낮아질 가능성이 높아졌습니다.

최대 혜택을 위한 팁

더 많은 선택지를 활용하려면 모기지 중개인과 협력하는 것을 권해 드립니다. 모기지 중개인은 대출자의 현재 상황에 맞는 더 다양한 대출 제안을 찾고 비교하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

Stress-Test 면제는 2025년 갱신 시장에서 차주들에게 유리한 환경을 제공할 것으로 보입니다. 새 규정을 적극 활용하여 최적의 금리를 확보하는 전략을 세워보세요!

 

 

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