김선정 (Selina Kim)
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최근 발표된 세 가지 긍정적인 소식이 캐나다 부동산 시장을 깨울 수 있다는 전망들이 나오고 있습니다.
1. 오타와, 모기지 보험 규정을 대폭 완화 (loosening of mortgage insurance rules)
2. 캐나다 인플레이션(CPI), 목표치인 2% 기록
3. 미국 연방준비제도이사회(The Feds), 9/18일 대폭 금리 인하 단행

위 세 가지 호재가 캐나다 부동산시장을 어떻게 활성화 할 수 있을지 한번 살펴볼까요.

모기지 보험 완화(mortgage insurance easing)
 

캐나다 정부는 모기지 디폴트 보험 시장이 자극을 필요로 한다는 결론을 내리고 최근 예고 없이 발표한 바 있습니다. 올 12월15일부터 보험이 필요한 모기지를 찾는 사람들을 위해 정부는 다음을 허용한다고 합니다.
(1) 최대 허용 주택 가치가 50% 증가(즉, 2012년부터 고정된 1M 달러에서 1.5M 달러로 상향 조정)
본 규정이 도입된 이후 주택가치가 76% 급등했음에도 불구하고 보험적용 주택의 가지 한도가 이를 따라 잡지 못한 점을 바로 잡기 위함이라고 합니다.
(2) 신규 주택 구매자들을 위한 30년 상환 기간
상환기간 연장을 허용해 줌으로써 신규 주택 구매자들의 자금을 더 유동성 있게 만들어, 캐나다가 절실히 필요로 하는 주택건설을 촉진하고자 하는 의도라고 합니다.
(3) 모든 첫 주택 구매자들을 위한 30년 상환 기간
가족으로부터 초기 자금 지원(gift funds)을 받지 못하는 첫 주택 구매자들에게 공정한 주택 구입 경쟁 환경을 제공하고자 하는 조치라고 합니다.

위 모든 조치는 젊은 유권자들이 더 빨리 주택을 구입할 수 있도록 도울 수 있다고 정부는 내다 보고 있습니다. 이 부분에 있어 제 개인적으로 냉소적이라는 것은 아니지만, 소외된 주택 구매자들을 끌어들여 권력에 필사적으로 유지하려는 것이 정부의 의도된 전략이라고 추측하는 것은 피할 수가 없겠습니다. 이번 정부의 조치가 나오기 전 몇 년 동안 모든 주택 정책 결정자들이 이러한 조치가 주택시장의 불균형을 더 심화시킬 것을 우려해 강력히 반대했었던 점이 우연이라는 것을 믿어 의심치 않습니다. 
어쨌든 이러한 정책의 장단점에 대한 논의는 있을 수 있지만, 부인할 수 없는 사실은 모기지 및 부동산 산업이 큰 이익을 얻었다는 점입니다. 특히 보험 증권화를 통해 우량 모기지를 자금 조달하는 대출기관들이 흡족해 하고 있으며, 여기에는 상장 기업인 First National Financial(TSX:FN)과 MCAN Financial (TSX:MKP)도 포함 됩니다.

목표치 이하의 인플레이션 서프라이즈(surprise below-target inflation)
 

수개월 동안 캐나다 중앙은행은 인플레이션이 2025년 말에 2% 대 목표에 도달할 것이라고 예측해 왔었습니다. 그러나 지난 9월17일 인플레이션이 예상치 않게 1.95%로 둔화되었습니다. 이는 그들의 예상보다 3분기 이상 빠른 결과입니다.
갑자기 캐나다 중앙은행은 인플레이션을 다시 자극할 염려 없이 금리를 인하할 여유가생겼다고 볼 수 있겠습니다. 실제로 중앙은행은 다음 번 금리 발표에 (10/23, 12/11) 추가 금리 인하를 단행할 것으로 보입니다. 
CanDeal DNA 의 선도금리데이터(forward rate data)에 따르면 시장은 24개월 내에 200 bp(2%) 금리 인하를 예상하고 있습니다.
이러한 금리 하락은 주택 구매를 임대보다 훨씬 매력적으로 만들어 상환금을 대폭 줄일 수 있습니다. 또한 차입자의 부채 대비 소득비율(GDS/TDS)을 줄여 모기지 승인 절차가 훨씬 수월해질 것입니다. 이로 인해 2022년 이후 쌓인 재고가 추가 수요에 의해 대부분 소진될 가능성이 있습니다.
 

미 연준의 대규모 금리인하(The Fed’s mega rate cut)
 

미국 연방준비제도이사회의 금리 발표가 예정되어 있던 9월18일 이전에 10명의 경제학자 중 9명은 금리를 25 bp(0.25%)만 인하할 것으로 예상했었습니다.
미연준은 미국경제가 “좋은 상태(good shape)”에 있다는 발언에도 불구하고, 대신 50 bp라는 대규모 금리인하를 결정했습니다. 
한편, 미국 정책결정자들은, “미국 경제가 광고된 것보다 어쩌면 더 취약할 수 있다”며 우려하는 모습도 보여주고 있습니다.
이론적으로 미 연준의 50 bp 인하는 캐나다중앙은행이 앞으로 더 많은 금리인하를 할 수 있게 영향력을 가할 것으로 보여집니다. 이는 미국-캐나다 금리 차이가 확대되어 캔화에 타격을 줄 염려가 줄어들기 때문입니다. 캐나다 중앙은행과 미 연준은 실업률이 가속화하는 것을 본다면 금리 인하를 신속하게 추진할 가능성이 꽤 높다고 보여 집니다.

부동산 경기 부양책(real estate stimulus – slowly improving affordability)
 

주택 분석업계의 많은 사람들은 금리인하가 부동산시장을 더 활성화 시킬 것이라고 생각했습니다. 그러나, 대부분의 잠재적 차입자들은 정부의 스트레스 테스트를 통화하지 못하거나 최소한의 조기 자금을 마련하지 못하고 있는 실정에 여전히 부딪히고 있어 주택구입이라는 높은 장벽을 쉽게 뛰어 넘지 못하고 있습니다. 더욱이, 역사적으로 금리인하 초기에 주택 구매가 촉발되지 않는 경우가 많습니다. 소득이 상승하고, 주택 구입 여력이 회복되며, 이민으로 수요가 추가되고, 실업률이 안정되기까지는 시간이 꽤 걸리기 때문입니다.
최근에 있었던 위의 세 가지 긍정적인 모기지 관련 소식들은 부동산 시장에 내년 1분기나 그 이전에 활력을 불어 넣을 것으로 보입니다. 그러나 모든 정책 완화와 마찬가지로, 일부 구매자들은 경쟁을 피해 서두르려 할 것입니다.

정리하자면, 주택 구입에 대한 수요는 서서히 개선될 것으로 보입니다. 부동산 시장은 2년 동안 횡보 조정을 겪었습니다. 가격 하락과 소득 상승이 눈에 띄지 않게 작용해 왔기 때문이었지요. 예를 들어 현재 평균 주급을 받는 맞벌이 가구의 경우, 전형적인 주택가격은 총 소득의 4.2배 수준입니다. 이는 2022년 2월의 5.9배 에서 크게 감소한 수치입니다.
주택가치가 오르기 전에 하락할 수 있을까요? 이론적으로는 그렇습니다. 그러나, 가격이 낮아질수록 가치가 반등할 때 구매자들에게 더 많은 기회가 주어집니다. 확실한 건 최근 부동산 시장이 받은 혜택은 2025년까지 계속될 거라는 점입니다.
주택구입 과정에 돌입하기 위해서는 부동산 중개인 및 모기지 전문가와의 사전 상담으로 철저한 계획과 전략 세우기는 필수입니다. 꾸준한 준비와 실행만이 큰 차이를 만듭니다.

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