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비주거용 부동산 투자(5)
chungheesoo

 

(지난 호에 이어)


10.7 마켓팅(Marketing)


마켓팅 성공의 요인 변수


사무실용 건물 마켓팅 성공 변수는 입지여건, 임대료, 건물 내 공간 배치, 기반 시설, 편이 시설 및 관리인 서비스 등이다. 
건물의 입지여건을 마켓팅 할 때 교통의 편리한 점도 중요하지만 주변환경 (공원, 아전 성, 생활 편이 성)에도 비중을 줄 필요가 있다. 
임대료는 경쟁적 수준을 유지하는 것이 좋다. 개업 초에는 수개월 간 무료로 임대하는 것도 중요하다. 대형건물의 경우 구심적 임차인 (Anchor Tenant) (은행, 정부기관, 유명한 본사 등)을 확보 하는 것이 유리하다. 


건물 내 공간배치는 개인사용 공간과 공동사용 공간이 있다. 개인 공간사용 배치와 공동사용 공간 배치 간에 균형이 있어야 한다. 상수도, 전기시설, 환기시설 등에 대해서는 문제가 있을 때 전문 직원이 속히 해결해준다는 것을 마켓팅 할 필요가 있다. 
건물의 규모와 입주자 밀도가 허용한다면 커피숍이나 타바지 같은 시설이 있으면 좋다. 
마켓팅의 가장 중요한 변수 중의 하나가 직원들의 서비스 질이다. 건물 관리직원의 질이란 기술적 능력은 물론 겸손함, 친절함 그리고 문제 유발 방지를 할 수 있는 능력을 말한다. 


광고는 현대 마켓팅의 핵심적 요소다. 인터넷을 비롯 광고 매체는 다양하지만 경쟁도 심하다. 광고의 비결은 건물의 특이한 점 혹은 유일한 점을 강조 하는데 있다. 광고는 테마 별로 하는 것이 좋다. 예를 들자면 입지의 장점, 혹은 IT 시설, 혹은 건물의 아름다움 등이 광고 테마가 될 수 있다.

 

10.8 임대차계약(Lease)


10.8.1 임대료 추정


■사례


1)기본 임대료: $15.0/SF
2)비용/SF (1)에너지: $1.10; (2)청소: $1.08; (3)행정: $1.45 ; (4) 일반 유지관리 $1.20 ; (5) 승강기:$0.15; (6) 보안: $ 0.05; (7) 보험: $ 0.40; (8) 세금: $ 2.00. 총임대료 = 기본 임대 + 지출= $ 22.43 

 

10.8.2 임대-임차계약 유형


(1)총 임대료 계약: Gross Rent Lease: 총 임대료를 임차인의 부담
(2)순 임대료 계약(Net Rent Lease): 임차인부담 = 기본 임대료 + 유틸리티(Utility) 비용 일부분
(3)순-순 임대료 계약(Net Net Rent Lease): 임차인 부담 = 순 임대료 부담 + 시설유지관리비 + 시설수리비
(4)순-순-순 임대료 계약: 임차인 부담 = 순-순 임대료 + 시설교체비 부담
(5)임대료 무료 계약(Expenditure-Stop Lease): 임차인은 첫 번째 해는 임대료를 안 내다가 차후에 임대료를 내는 계약
(6)계약 만기: 10-15년, 3-5년마다 재조정
(7)물가상승조종 임대료 계약

 

10.8.3 임대차 계약 내용 


(1)사용공간의 건물 내 위치, (2)임대 대상 면적, (3)확대 옵션(Expansion Option), (4)계약 만기, (5)해약조건, (6)포함된 서비스(보안, 통신 등), (7)내부공사, (8)개업시간, (9)유지관리에 대한 임차인의 의무 조항, (10)임대료 인상 조건, (11)주차 조건, (12)입주 일자, (12)제2차 임대(Sub-Lease)


10.9 현금흐름 분석 및 IRR 추정: Cash Flow Analysis and the Estimate of IRR


다음의 단계를 거친다. (1)DCR에 따른 모기지 (2)(PMT)→PMT에 따른 (3)액 (PV)→(4)본액(Equity)→(5)현금 흐름 NPV→(6) IRR


▶NOI (순 경상소득): $ 2,166,000


(1): DCR=1.2=NOI/PMT: (2)= NOI/1.2= $2,166,000/1,2=$1,805,000


DCR(Debt Credit Ratio): 은행은 순 소득이 모기지 상환액보다 20% 더 높아야 한다는 것이다.
PMT 를 알게 되면 융자 액이 나온다.


(3)PV( i=6%; n=15년; PMT=$1,805,000) ? 답: PV 융자 액=$17,530,609
(4)자기자본 액: $25,412,000 – 17,530,609=$7,881,391
(5)현금 흐름(NPV): 자기자본=$7,881,391; i=6%, n=15년, 세금 전NOI=$2,166,000)= $4,509,889. 


즉 건물 임대인은 15년 간의 수입의 현재가치가 450만 불이라는 것이다. (다음 호에 계속)
 

 

 

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