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정희수 부동산 교실

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정희수 부동산 교실
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chungheesoo
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9193
2018-01-18
비주거용 부동산 투자(6)

 

 

(지난 호에 이어)
?소득 형 부동산의 수익성을 추정할 때 두 개의 방법이 있다. 하나는 수입의 순 현재가치(Net Present Value-NPV), 또 하나는 내부수익률(Internal Rate of Return-IRR). NPV 약점은 절대치이기 때문에 투자간의 수익을 비교하는데 한계가 있다. 예를 들자면 $100,000짜리 투자의 NPV와 $1,000,000짜리 투자의 NPV를 비교하는 것은 의미가 없다.


?IRR이 바로 이러한 문제를 해소 해준다. IRR이란 투자액(I)과 NPV를 일치시키는 이자율(i)이다
I=투자 금액 방정식의 우편의 PNV
I= NV/(1+i) + NV(1+i)2 + NV/(1+i)3……NV/(1+i)t


(6) 본 사례의 경우 해당하는 IRR은 25.75% 다. 


 사무실용 건물 투자에 적합한 내부수익률은 보통 20%-25%. 즉 이 사례의 투자는 유익한 투자다.

 

11. 상업용 부동산 (Shopping Center)


11.1 쇼핑 센터의 유형


대충 6개 유형의 쇼핑 센터가 있다. 


(1)이웃 쇼핑센터(Neighborhood Shopping Center)


-가장 규모가 적은 쇼핑 센터다. 흔히 볼 수 있는 것이 소비자 서비스(이발소, 신발 수선, 편의점, 소규모 식당, 의복, 가정제품 등)로 동네사람 대상으로 하는 곳. 면적은 50,000 SF


(2)마을 쇼핑센터(Community Shopping Center)


-이 쇼핑센터는 이웃 쇼핑센터의 상품과 유사한 상품을 취급한다. 그러나 종류가 더 많다. 또한 소규모 백화점, 약국, 슈퍼마켓 그리고 전문상점이 있다. 면적은 약 150,000SF.


(3)대형 마을 쇼핑센터(Super Community Shopping Center)


-마을쇼핑센터와 유사한 상품을 취급하지만 더 다양하다는 것이 특징이다. 면적은 250,000 Sf 정도


(4)테마 쇼핑센터(Power Center) 


-이러한 쇼핑센터에는 일반 상품의 상점도 있지만 가구, 특수 소비자 서비스, 식품, 스포츠 도구 등의 상점이 입주한다.


(5)지역 쇼핑센터(Regional Shopping Center)


-일반 상품, 의류, 가구, 특수 소비자 서비스, 오락 등의 상점이 집결된다. 주목할 것은 한 개 혹은 두 개의 대형 백화점이 들어있다.


(6)대형 지역 쇼핑센터(Super Regional Shopping Center)


-지역 쇼핑센터와 유사한 상품을 취급하지만 더 다양하고 상점 수도 더 많다. 특이한 것은 대형 백화점이 3개, 4개 있다는 사실이다.


11.2 수요 분석


-쇼핑센터 수요분석 모형 중 가장 많이 사용되는 모형이 레이릴 법칙(Law of Reilly)모형이다. 이 모형은 역학원칙 모형이다(Gravity Principle).
-즉 일정 쇼핑센터의 한계선은 그 쇼핑센터의 상대적 역학(힘)에 따라 결정된다.
-A와 B라는 쇼핑센터가 있다고 하자. 그리고 이 두 개 쇼핑의 한계선을 X 라 하자. 다음 그림을 보자

 

 

 

▶위의 그림의 특징


A=쇼핑센터 A, X=쇼핑센터 시장 한계선, B=쇼핑센터B
P(A)=A 상가내의 상점 수, P(B)=B상가 내의 상점 수
D(AX)=A-X 거리, D(BX)=B-X 거리
A의 힘(역학)= P(A)/D(A-X)2
B의 힘(역학)= P(B)/D(B-X)2


-일정 쇼핑 센터의 힘은 그의 규모와 정비례 하고 거리 자승과 반비례 한다.
-다시 말한다면 쇼핑센터가 클수록 시장 한계선이 넓어진다.
-즉 상가의 규모가 클수록 시장 한계선은 길어진다.
-반면에 상가의 규모가 적을수록 시장의 한계선은 짧아진다.
-A쇼핑 센터의 힘과 B쇼핑센터의 힘간의 균형은 X점이다.
-A의 고객은 B보다 더 먼 거리에서 온다. (다음 호에 계속)


 

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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62917
9193
2018-01-10
비주거용 부동산 투자(5)

 

(지난 호에 이어)


10.7 마켓팅(Marketing)


마켓팅 성공의 요인 변수


사무실용 건물 마켓팅 성공 변수는 입지여건, 임대료, 건물 내 공간 배치, 기반 시설, 편이 시설 및 관리인 서비스 등이다. 
건물의 입지여건을 마켓팅 할 때 교통의 편리한 점도 중요하지만 주변환경 (공원, 아전 성, 생활 편이 성)에도 비중을 줄 필요가 있다. 
임대료는 경쟁적 수준을 유지하는 것이 좋다. 개업 초에는 수개월 간 무료로 임대하는 것도 중요하다. 대형건물의 경우 구심적 임차인 (Anchor Tenant) (은행, 정부기관, 유명한 본사 등)을 확보 하는 것이 유리하다. 


건물 내 공간배치는 개인사용 공간과 공동사용 공간이 있다. 개인 공간사용 배치와 공동사용 공간 배치 간에 균형이 있어야 한다. 상수도, 전기시설, 환기시설 등에 대해서는 문제가 있을 때 전문 직원이 속히 해결해준다는 것을 마켓팅 할 필요가 있다. 
건물의 규모와 입주자 밀도가 허용한다면 커피숍이나 타바지 같은 시설이 있으면 좋다. 
마켓팅의 가장 중요한 변수 중의 하나가 직원들의 서비스 질이다. 건물 관리직원의 질이란 기술적 능력은 물론 겸손함, 친절함 그리고 문제 유발 방지를 할 수 있는 능력을 말한다. 


광고는 현대 마켓팅의 핵심적 요소다. 인터넷을 비롯 광고 매체는 다양하지만 경쟁도 심하다. 광고의 비결은 건물의 특이한 점 혹은 유일한 점을 강조 하는데 있다. 광고는 테마 별로 하는 것이 좋다. 예를 들자면 입지의 장점, 혹은 IT 시설, 혹은 건물의 아름다움 등이 광고 테마가 될 수 있다.

 

10.8 임대차계약(Lease)


10.8.1 임대료 추정


■사례


1)기본 임대료: $15.0/SF
2)비용/SF (1)에너지: $1.10; (2)청소: $1.08; (3)행정: $1.45 ; (4) 일반 유지관리 $1.20 ; (5) 승강기:$0.15; (6) 보안: $ 0.05; (7) 보험: $ 0.40; (8) 세금: $ 2.00. 총임대료 = 기본 임대 + 지출= $ 22.43 

 

10.8.2 임대-임차계약 유형


(1)총 임대료 계약: Gross Rent Lease: 총 임대료를 임차인의 부담
(2)순 임대료 계약(Net Rent Lease): 임차인부담 = 기본 임대료 + 유틸리티(Utility) 비용 일부분
(3)순-순 임대료 계약(Net Net Rent Lease): 임차인 부담 = 순 임대료 부담 + 시설유지관리비 + 시설수리비
(4)순-순-순 임대료 계약: 임차인 부담 = 순-순 임대료 + 시설교체비 부담
(5)임대료 무료 계약(Expenditure-Stop Lease): 임차인은 첫 번째 해는 임대료를 안 내다가 차후에 임대료를 내는 계약
(6)계약 만기: 10-15년, 3-5년마다 재조정
(7)물가상승조종 임대료 계약

 

10.8.3 임대차 계약 내용 


(1)사용공간의 건물 내 위치, (2)임대 대상 면적, (3)확대 옵션(Expansion Option), (4)계약 만기, (5)해약조건, (6)포함된 서비스(보안, 통신 등), (7)내부공사, (8)개업시간, (9)유지관리에 대한 임차인의 의무 조항, (10)임대료 인상 조건, (11)주차 조건, (12)입주 일자, (12)제2차 임대(Sub-Lease)


10.9 현금흐름 분석 및 IRR 추정: Cash Flow Analysis and the Estimate of IRR


다음의 단계를 거친다. (1)DCR에 따른 모기지 (2)(PMT)→PMT에 따른 (3)액 (PV)→(4)본액(Equity)→(5)현금 흐름 NPV→(6) IRR


▶NOI (순 경상소득): $ 2,166,000


(1): DCR=1.2=NOI/PMT: (2)= NOI/1.2= $2,166,000/1,2=$1,805,000


DCR(Debt Credit Ratio): 은행은 순 소득이 모기지 상환액보다 20% 더 높아야 한다는 것이다.
PMT 를 알게 되면 융자 액이 나온다.


(3)PV( i=6%; n=15년; PMT=$1,805,000) ? 답: PV 융자 액=$17,530,609
(4)자기자본 액: $25,412,000 – 17,530,609=$7,881,391
(5)현금 흐름(NPV): 자기자본=$7,881,391; i=6%, n=15년, 세금 전NOI=$2,166,000)= $4,509,889. 


즉 건물 임대인은 15년 간의 수입의 현재가치가 450만 불이라는 것이다. (다음 호에 계속)
 

 

 

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9193
2018-01-07
비주거용 부동산 투자(3)

 

(지난 호에 이어)


다음 단계는 PV 산출이다. 


-금리는 년 12%→월 1 %
-명목적 임대 수입의 PV ($2.0; n=60 개월, i=1%)=$89.91
-6개월 무료 PV($2.0, n=6 , i=1%)=$11.5
-선물= $3.00
-총 PV= $89.91 - $11.59 - $3.00=$75.32
-SF당 명목 임대수입= $2.00 
-실제 SF당 임대수입은? 임차인은 $75.32(PV)를 60개월 내에 금리 1%로 상환(지불) 해야 한다. 그러면 매달 얼마나 지불(PMT=Payment)해야 하나? 즉, PMT(PV=$75.32, n=60, i= 1%)= $1.67


다시 말한다면 명목상 월 임대 수입은 $2.00 이지만 실제 임대수입은 $1.76 이다. 이유는 6개월 무료 입주 및 $3.00의 선물 때문이다. 사무실용 건물에 투자 하는 사람은 명목적 임대수입보다는 실제 임대수입을 검토해야 한다.


10.6 신규 건물 건축 자금 조달 분석 및 건물 가치(가격) 추정


자금 원: 전국 은행, 국제적 은행, 신탁회사 및 REIT(Real Estate Investment Trust)다. REIT란 미국에서 시작, 캐나다 및 한국에서도 활발한 활동을 하고 있다. 이 회사들은 부동산 전문회사다. 소득의 95% 이상이 부동산 관련 소득이라면 법인세 혜택을 받는 회사다. 이들 회사는 각종 유형의 부동산에 투자하고 또한 부동산용 자금 원이 되기도 한다.


필요자금의 상당 부분은 외부 융자로 해소한다. 융자는 대체로 건설융자(단기융자)와 장기융자로 구분한다.


▶건설융자


-융자기관은 융자 체결 전에 건물 공간의 20-50%가 이미 임대계약이 체결되는 것을 요구한다.
-융자기관은 건설업자의 개인 보증을 원한다.
융자 만기는 6개월-3년, 금리는 우대금리보다 0.5-2 % 더 높은 수준이다.


?장기융자


-미리 건물공간의 70-80% 임대 요구
-월 모기지출 대비 경상 소득=Net Operation Income/m=Mortgage Payment > 1.4%. 즉 월별 경상 소득이 모기지 지출액보다 40% 이상 높아야 된다는 것이다. 그리하여 융자기관의 위험 부담을 줄인다는 것이다. 
-건물대비 융자 액(저당가치 인정 율): Loan to Value Ratio(LTV)는 70%
-융자만기는 30년
-모기지는 상환 기간 말 원금 상환(Bullet Mortgage)
-REIT가 보증


(사례)


임대가능 공간    100,000
월세    $28/SF
총 임대소득    $2,800,000
비 임대공간    140,000
조정된 총소득    $2,800,000-$140,000=$2,660,000
경영비용    $500,000
순 경영소득 NOI    $2,2660,000-$500,000=$2,1660,000
건물 가격    $2,1660,000/8.5%=$25,412,000

 

?건물의 가격? 


(건물 공간의 95%가 임대된다는 가설)


-건물의 현 가치(PV)는 NOI/Cap Rate. Cape Rate 란 건물할인 이자율
-Cap Rate는 시장 금리와 부동산 투자의 위험부담에 따라 변한다. 보통 8%에서 12% 이내로 변한다. 그러나 예외도 있다. 일정한 NOI 하에 Cape Rate가 높을수록 건물가치는 하락한다. 반면에 Cape Rate가 낮을수록 건물가치는 높아진다.
-현 사례 건물의 현 가치(가격)= $2, 166.000/8.5% = $25,412,000


(건물의 50%가 당장 임대되고 50%는 나중에 임대된다는 가설)


-첫 번째 50% 임대: 총 수입= $28 x 50,000 SF =$1,400,000
-건물 가치: $1,400,000/10.5%= $13,333,000
-건물 공간의 50%가 임대 됨으로 임대인이 임대료를 $26 로 인하


?나머지 50%가 임대된 후의 건물 가치


-임대소득: $26 x 500,000 SF=$1,300,000
-건물가치: $1,380,000/10.5% = $12,380,000


?건물의 최종 가치: $13,330,000+$12,380,000 = $24,710,000  (다음 호에 계속)

 

 

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62601
9193
2017-12-21
비주거용 부동산 투자(3)

 

(지난 호에 이어)


10.3 타당선 분석


흥미로운 것은 입주자 대부분이 신규 건물을 선호한다는 사실이다. 신규 건물에 입주하는 업체를 보면 특히 사업에 성공하여 해당지역 사업을 확대하고 종업원수를 대폭 확대하고자 하는 업체들이다. 
상당수의 입주자들은 직원의 작업 환경을 개선하고자 하는 업체도 신규 건물을 선호한다. 또 하나의 동기는 사방에 분산되고 있는 사업을 한 자리에 집결시켜 생산성을 제고 하고자 하는 것이다.


1) 사무실 공간 소요(Office Space Need)


통상적으로 사무실 공간 소요는 직원 1인당 소요면적을 토대로 계산한다. 또한 이러한 소요는 직업에 따라 다르다. 비서(100-150 SF), 사장(400 SF), 서기(60-90 SF), 변호사를 포함한 전문직(333 SF), 평균 임직원 1인당 250 SF 등이다.


예를 들자면 50면의 임직원이 종사하는 업체는 12,500 SF의 공간이 필요하다. 물론 이것은 북미 추세다. 임대료가 비싼 도시에서는 소요 공간면적이 평균치보다 적을 것이고, 중형 도시에서는 평균치보다 클 것이다.


2) 사무실 공간 공급(Office Space Supply)


사무실 공간 공급은 다음 공식에서 볼 수 있다.


O(t) = O(t-1) + NC(t) + DM(t) – COV(t)
O(t) = t 기간의 총 공급: 1,150,000 SF (2001년)
O(t-1) = t 전 기간의 총 공간: 1,000,000 SF(2000 년)
NC(t) = t 기간에 신축된 공간: 150,000 SF (2001)년
DM(t) = t기간에 철거된 공간: 50,000 SF (2001년)
COV(t)= t 기간에 용도변경으로 인한 추가 사무실 공간: 50,000 SF (2001년)
2000년의 사무실 공간 재고는 1,000,000 SF.
2001년에는 150,000 SF신축
2001년도에 50,000 SF가 도로공사, 화제, 홍수 등으로 인해 철거 대상이면 이 것을 재축 혹은 신축으로 교체했다
2001년도에 50,000 SF가 비 사무실용에서 사무실용으로 추가되었기 때문에 이 공간을 빼야 한다.
그리하여 2001년의 총 공급: 1,000,000 + 150,000SF + 50,000 SF – 50,000 SF = 1,150,000 SF. 

 

10.4 소요-공급 관계(Need-Supply Realtions)


2001 년의 사무실용 공간소요가 100,000 SF 라 하자.
2001년의 공급은 150,000SF 증가했다.


▶질문: 추가 공급을 해소시키는데 필요한 시간은? 답은 추가 공급을 소요로 나누면 나온다. 즉 150,000/100,000 = 1.5년 = 1.5 x 12개월 = 18개월. 즉 추가 공간을 해소하는 데 필요한 기간은 18개월이다. 이것을 추가 공급 흡수 기간 (Supply Absorption Period)이라 한다.
공급 흡수기간이 길수록 과잉공급 사태가 발생하고, 임대료가 하락 혹은 상승률이 둔화되어 투자자에게 불리해진다.
그러면 적합한 공급 흡수율이 무엇인가? 대체적으로 공급 흡수기간이 24 개월을 초과하면 건물을 매각하는 사람에게는 불리하고 매입하는 사람에게는 유리하다. 왜냐하면 공급 흡수기간이 24개월을 초과하면서 임대료가 하락 하고 건물가격도 떨어지기 때문이다.

 

10.5 수익성 분석


사무실용 부동산 투자의 수익성 분석은 주거용 부동산 투자 수익성과 동일하다. 따라서 수익성 추정 방법의 자세한 설명을 보려면 웹사이트에 들어가서 필자의 부동산 칼럼을 보면 된다.
부동산 투자 수익성 분석은 현금 흐름(Cash Flow)의 현재 가치(Present Value: PV), 내부 수익률(Internal Rate of Return: IRR)로 정한다.


다음의 경우를 보자


(1)명목적 임대료 수입: 임차인을 배려할 경우 임대차계약 명목적 임대료와 실제 임대료가 다르다.


-임대 면적: 1,000 SF
- SF당 임대료: $2 
-임대 기간: 5년 = 60개월
-5년의 SF 당 임대수입 = $2 x 60=$120 (nominal: 명목적 임대료)
- 6개월 무료: $2 x 6 = SF당 $12
- SF당 선물: $3     (다음 호에 계속)

 

 

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62519
9193
2017-12-15
비주거용 부동산 투자(2)

 
10. 사무실용 부동산 (Office Building)


10.1 사무실용 부동산 투자 (Office Building Investment)


사무실 부동산에 투자하는 사람들을 건설된 신규 건물을 구입하거나 직접 건설하는 투자자와 임차인이 있는 기존의 건물을 구입하는 투자자로 구분 할 필요가 있다. 왜냐하면 타당성 분석이 다소 다르기 때문이다. 본 기고문에서는 임차인이 입주하고 있는 기존의 건물에 투자하는 경우에 집중한다.


10.2 사무실용 부동산의 유형 


사무실용 부동산은 A급, B급 및 C급으로 구분된다. 구분 기준은 입지(Location), 건물의 연령(Age), 건물경영의 질 수준(Quality if Management), 임차인의 질 수준(Quality of Tenants), 월세의 수준 및 안정성(The Level and the Stability of Rent), 건물의 첨단 기술 구비 여부(Intelligent Building)다.


입지가 좋을수록, 최신 건물일수록, 건물경영이 양호 할수록, 임차인의 질이 높을수록, 건물 월세수준이 높을수록, 건물 월세가 안정될수록 그리고 건물에 첨단 통신시설이 구비될수록 건물은 높은 고급(A)으로 인정받는다.


반면에 불편한 입지, 노후화, 저질의 경영, 불량 임차인, 저렴하고 불안정한 월세, 재래식 통신시설의 건물은 낮은 급수(C)를 받는다.


좋은 입지는 직원이 근무하고 고객이 오기 편한 장소다. 교통이 편리하고 식당, 편의점 등의 생활시설이 있는 곳이 좋다. 한편 사무실용 건물의 입지선택은 고객유형을 고려해야 한다. 만약 고객이 주로 부동산 중개업, 지방 고객대상 회계사라면 도심보다는 교외 입지가 적합하다.


만약 고객의 전국시장대상 업체라면 도심이 더 좋은 입지다. 일반적으로 건물이 노후화될수록 건물의 등급은 하락한다. 이유는 건물의 연령이 높을수록 유지관리비 부담이 커지고, 최신 통신시설이 부족하기 때문이다.


그러나 예외도 있다. 노후화 된 건물이라도 입지, 경영, 임차인의 질 수준 및 기타 기준을 만족시키면 높은 급수를 받을 수 있다. Old Montreal 구역에서 이러한 건물들을 흔히 볼 수 있다.


건물경영의 질이란 건물의 유지관리, 임차인 관리, 재정관리 등을 포함하며 수익의 높은 수준과 안정성으로 평가한다. 사무실 부동산을 평가할 때 월세 수입의 수준만 보면 안 된다. 월세 수준이 높아도 불안정 하면 낮은 평가를 받는다.


월세의 안정성을 확보하려면 안정된 임차업체를 수배해야 한다. 안정된 임차업체란 안정된 수입이 있고, 또한 장기간 임차인으로 남아있는 곳을 말한다. 마지막으로 건물 내에 설치된 통신시설은 중요한 평가기준의 하나다. 근래 임차인은 인텔리젠트 건물(Intelligent Building)을 선호한다 


사무실용 건물은 사용 밀도에 따라 구분된다. 대체적으로 저밀도 건물은 1-3층, 중밀도 건물은 4-15층; 고밀도 건물은 15층 이상을 말한다. 사무실용 건물에 투자하고자 하는 사람들은 건물의 밀도를 선택할 때 시장의 규모, 지역의 잠재 입주자 수와 유형을 감안해야 한다.


사무실용 건물 투자자는 입주 형태도 살펴보아야 한다. 소–중형 규모의 건물의 경우, 한 개의 업체가 건물 공간 전체를 사용하는 경우가 있고 수 개의 업체가 입주하는 경우도 있다. 한 개의 업체가 독점하는 경우의 장점은 임대료 수입의 안정성이지만 또 한편으로는 임대인(투자자)의 흥정이 불리할 수도 있다. 


복수 임차기업의 경우 장점은 임차인 간의 경쟁을 통해 임대수입을 제고 할 수도 있지만 반면에 임대료의 불안정이라는 단점도 있다. 


북미의 사무실용 건물의 입지 추세는 이렇다. 총 건물 중 58% 는 도심, 그리고 나머지 42%가 교외에 입주한다. 놀라운 사실은 42%가 도시 외곽에 있다는 사실이다. 


도심에 입주한 건물은 A급 및 B급 건물이 많다. 이러한 건물의 입주자는 주로 고부가가치 서비스 업체들이다. 비싼 변호사, 보험회사, 전국적 회계사, 전국적 혹은 국제적 부동산 업체, 국가적 및 다국적 본사 들이다. 


반면에 도시 외곽에 있는 건물은 주로 지역 쇼핑센터 혹은 고속도로 주변에 입지한다. 입주자는 지역적 변호사, 회계사 및 소-중 규모의 보험사들이다. (다음 호에 계속)

 

 

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62438
9193
2017-12-07
비주거용 부동산 투자(1)

 

 

(지난 호에 이어)


 ▶ 무 계약 기간:


 1) 임대인은 인수 하고자 하는 시기 6개월 전에 임차인에게 알린다. 2) 임차인은 통보 후 1개월 이내에 반응, 무 반응도 동의로 간주, 3) 임차인의 반대 의사 표시 후 1개월 이내에 법원에 고소. 
법정에서는 임대인의 의도가 진실하다는 것을 입증해야 한다. 실은 현 임차인을 추방하여 인상된 임대료로 신규 임차인을 유치하기 위한 수단으로 인수할 경우가 많다.
법정에서 인수를 허용할 경우 임대인은 임차인에게 손해 보상을 지불해야 한다. 보상금에 이사 비용이 포함된다.
법정에서 인수를 허용하여 임차인의 떠나는 시기, 같은 건물 안에 있거나 인근에 있거나 유사한 주택이 있으면 임대인 가족은 바로 그 주택으로 입주해야 한다. 원래 임차인은 이사 하지 않는다. 만약 인수된 주택에 원래 지정된 입주자가 아닐 경우 임차인은 손해 보상금을 받을 수 있다.

 

 

제2부 비주거용 부동산 투자

 


 서론


제1부에서 주로 주거용 부동산에 대해 집중했는데 제2부에서는 사무실용 부동산과 상업용 부동산 및 공업용 부동산에 대한 논하고자 한다. 우리 한인사회가 정착단계를 무사히 마치고 바야흐로 적응 단계에 돌입하고 있다. 이 적응단계에서의 성공 기준의 하나가 우리 동포들 사업의 다양화와 사업규모 확대와 고용 창출이다. 


캐나다 대도시의 산업구조는 제1차 산업(농업, 어업, 산림업), 제2차 산업(제조업, 건설업) 및 제3차 산업(소-도매업, 기업서비스, 소비자서비스, 금융, 보험, 부동산 업 등)으로 구성된다.


아시아계 이민자들이 할 수 있는 사업이 무엇인가? 농업, 어업 등의 제1차 산업에 종사하는 아시아계 이민자들은 드물다. 제조업의 비중은 계속 감소하고 있다. 20년 전 만 해도 제조업은 대도시 경제의 20% 정도를 차지했으나 지금은 10% 정도다. 


또한 제조업은 높은 인건비, 개발도상 국가와의 경쟁, 기술투자 부담 등으로 이민자가 경영하기에는 한계가 있다. 퀘벡주의 건설업은 이탈리계 사람들이 독점하고 있음으로 시장 진입이 어렵다. 아시아계 이민자들이 할 수 있는 사업은 제3차 산업이다. 


이들 사업은 다음으로 구분된다. 우선 노동집약적(Labor Intensive) 산업이 있다. 이는 소매업 및 소비자 서비스(이발관, 여행사, 식당 등) 등을 포함한다. 둘째, 자본 집약적(Capital Intensive) 산업이 있으며 금융, 보험 등을 포함한다. 셋째, 전문지식 집약적(Professional Knowledge Intensive) 산업은 기업체가 요구하는 서비스를 말하며 경영자문, 투자 전문 자문, 시장분석, 법률 서비스, 회계서비스 등을 포함한다. 


부동산 임대업은 자본, 전문 지식 집약도가 비교적 낮은(Weak Capital Intensive, Weak Professional Knowledge Intensive) 사업이다. 아시아 이민자에게는 낮은 자본집약도, 낮은 전문지식집약 사업이 적합하다. 이러한 형상은 실제로 아시아계 이민 공동체의 사업 발전사를 보면 알 수 있다. 


중국인의 경우는 막노동→소매업→도매업→주거용 부동산 임대업→비주거용 부동산(사무실용 부동산, 쇼핑센터) 등으로 이어졌다. 이러한 추세는 동남아계 이민자에서도 볼 수 있다. 


일본인은 다른 경로를 선택했다. 일본인은 19세기 중간에 캐나다가 동서 철도공사를 할 때 노동자로 이민 와 고생을 하다가 B.C주에서 농업/어업/산림업에 진입하여 순조롭게 정착을 했다. 그러나 제2차 세계대전시 수용소 생활을 한 후 자기들의 정체성을 포기하고 국제결혼이 보편화되어 한 공동체로서의 뚜렷한 사업 패턴을 남기지 않았다.


50년 후의 한인들에게 바람직한 사업은 무엇일까? 아직까지의 경로를 보면, 편의점→식당/꽃 상점→주거용 부동산 임대업이다. 다음단계는 주거용 부동산 임대업의 확대→비주거용 부동산 임대업이 될 것이다. 


필자는 비주거용(Non-residential Real Estate) 부동산 투자에 대해 설명하고자 한다. (다음 호에 계속)
 

 

 

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2017-11-30
9.주택정책(8)

 

(지난 호에 이어)
임대주택 생활 고충의 하나가 이웃 임차인에 의한 소음 공해다. 처음 방문 할 때는 그렇게 조용하던 아파트 건물이 막상 입주하여 살다 보면 소음 공해가 만만치 않다는 것을 파악하게 된다.


위층의 아이들은 거실을 축구장으로 착각하고 아래층의 젊은 부부는 디시벨(Decibel) 70이 넘는 소리로 음악회를 하고 있고, 복도에서는 꼬마들이 100미터 달리기를 한다. 참다 못해 가해자한테 소음의 하향 조정을 당부하지만 그 날은 다소 조용해도 이틀 후에는 더 심한 소음 공해가 되풀이 된다. 이러할 때 궁극적 책임은 집주인에게 있다. 
집주인은 가해자에게 경고를 하여 아파트를 떠나던지 소음을 줄이라고 요구할 권리기 있다. 임차인이 우선 집주인에게 해결 요청을 문서로 한다. 집 주인이 통보를 받은 후 8일 이내로 해결을 못 하면 한번 더 통보를 하여 10일 내로 조치를 취하라고 요구한다. 조치가 없으면 임차인은 직접 법원에 고소한다. 


한편 임차인은 소음으로 인한 정신적 고통 이유로 월세의 하향 조정을 요구 할 수 있다. 법정에 가게 되면 증인(가족, 이웃, 친구)과 동행하는 것이 좋다. 그리고 그 동안에 교류한 모든 서류를 가지고 가는 것이 좋다. 한 가지 피할 것은 소음 가해자와 직접 대결하는 것은 피하는 것이다. 


아파트를 경영하다 보면 종종 대규모 수리공사를 할 때가 있다. 대형공사 (Major work)란 목욕실 및 주방의 리모델링 공사, 수도관의 교체 작업, 난방시설의 교체 등 건물의 가치 제고를 가능하게 하는 공사다. 그러나 용도변경을 목적으로 하는 작업은 제외한다. 집 주인은 작업을 시작하기 전에 합법적 절차를 준수해야 한다.


집 주인의 의무는 다음을 포함한다. 1) 만약 공사가 임차인의 임시 이주를 필요로 하지 않으면 공사 10일 전에 임차인에게 통보해야 한다, 반면에 만약 공사로 인해 임차인이 이주를 해야 할 경우 공사 3개월 전에 통보해야 한다. 


2) 공사비용을 이유로 현행 계약기간 동안 임대료 인상은 금지다. 단 계약 갱신할 때는 임대료 인상을 허용한다. 공사가 끝난 후 해당 주택을 깨끗하게 정돈해야 한다.
한편, 임대인은 임차인에게 공사의 유형, 공사 착수일자, 공사기간 등을 알려야 한다. 또한 임차인이 이주를 하게 되면 이 기간 이주관련 비용 보상액을 알려야 한다.
임차인의 임시 이주에 조건을 통보 받은 후 10일 내로 임차인은 이주 조건에 대한 승낙 여부를 알려야 한다. 10일 내에 임차인의 반응이 없으면 승낙으로 간주한다. 임차인이 반대할 경우 임대인은 임대 법원에 고소하여 임시 이주의 필요성을 입증해야 한다
만약 임차인이 임시 이주에 관한 조건에 불만이 있으면 임대법원에 고소할 수 있다. 또한 만약 공사가 잘못 되어서 임차인이 영원히 이사를 할 경우 임차인은 손해 보상을 받을 수 있다.


임차인은 다음의 경우 공사를 위해 집 주인, 그의 대표자 혹은 공사 관련 근로자들의 주택출입을 허용한다. 1) 임대인의 통보를 반대 하지 않을 경우, 2) 임대 법원에서 공사를 허용할 경우, 3) 임차인-임대인 간의 합의가 있을 경우. 


공사가 정해진 기간 내에 완공하지 않을 경우 혹은 공사 결과가 통보 내용과 다를 경우 임차인은 임대 법원에 고소할 수 있다.


한편, 공공 주택의 대형 공사의 경우는 사업 주체(지자체 혹은 정부 산하 공사)일 경우 임차인(정부 지원을 받는 사람)은 공사에 반대할 권리가 없다. 


집 주인은 자기 가족 혹은 친척을 위해 해당 주택을 인수할 권리가 있다. 반면에 임차인은 법이 부여한 거주권리(The right to maintain occupancy)가 있다. 이러한 상충되는 권리로 인해 분쟁이 발생한다. 


임대인은 다음의 경우 주택을 인수할 수 있다. 1) 자기가 직접 입주, 2) 양 배우자의 부모 및 자녀, 3) 임대인이 부양하는 친척, 4) 임대인이 부양하는 전 배우자. 
임대인은 임차인에게 다음의 사항을 통보한다. 1) 인수 일자(현행 계약 종료 일자), 2) 입주 대상자의 성명, 3) 임대인과의 가족 관계. 


인수 절차를 보자. 


▶임대차 계약 기간이 6개월 이상: 1) 임대인은 계약 6개월 전에 임차인에게 통보, 2) 임차인은 1개월 내에 반응. 반응이 없으면 동의로 간주, 3)임차인이 반대할 경우 반대 통보 1개월 이내에 법원에 고소.


▶임대차 계약기간 6개월 이하: 1) 임대인은 계약 종료 1개월 이내에 임차인에게 통보, 2) 임차인은 통보 후 1개월 이내에 임대 법원에 고소. (다음 호에 계속)
 

 

 

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2017-11-24
9.주택정책(7)

 

(지난 호에 이어)
임대료 상승폭 때문에 분쟁이 임대인-임차인간의 갈등의 주요한 요인변수다. 앞에서 언급한 바 임대 법정(Rental Board)이 하는 것은 임대료 통제가 아니다. 임대 법정에서 하는 것은 물가상승 폭, 유지관리비 상승, 보험료 상승 등을 포함한 일정 수의 변수를 감안하여 적합한 임대료(Fair Rent) 상승률을 제시 한다. 


예를 들어 2005년에 임차인이 난방비를 지불하는 경우는 0.8%, 집주인이 난방비를 지불하는 경우는 0.5-2.0%의 임대료 인상률을 제시한다. 임대 법정은 이러한 임대료 상승을 매년 1월말에 제시한다. 임대인은 제시된 임대료 인상폭을 그대로 따를 필요는 없다. 제시된 임대료 인상폭은 임차인의 정상적 이익을 보장하는 임대료 지표(Index of Fair Rent)다.


임차인은 이 지표를 감안하여 인상폭을 임차인에게 통보한다. 주목할 것은 이러한 지표가 1월 말에 나오는데 상당 수의 임대인은 1월 초에 통보한다. 이유는 지표가 나오지 않아서 임차인이 적합한 인상폭을 예측 못 할 때 인상폭을 최대로 하자는 욕심에서 나오는 행동이다.


임대인은 현행 계약종말 전 일정한 시기에 계약 갱신 내용 특히 임대료 인상폭을 임차인에게 통보한다. 인상폭을 포함한 절대 임대료(예: $525) 인상 금액($25) 혹은 인상률(5%) 등 형식으로 통보한다.


임차인은 통보 접수 후 1개월 이내로 응답한다. 1)무응답. 갱신 내용을 포함한 계약갱신이 자동적으로 이루어진다. 혹은 갱신내용을 받아드린다고 통보 해도 된다. 2)임차인은 갱신내용을 받아드리지 못하고 계약종료 시 이사한다고 통보.


3)갱신 내용은 받아드리지 못 하지만 현 주택에 계속 거주한다고 통보. 여기서 주목할 것은 임대료 인상폭에 대해서는 반대하지만 해당 주택에 계속 거주하겠다는 권리는 법이 보장하는 권리다. 단 신규 건물 및 주택 조합 건물 혹은 비 주거용 건물이 주거용 건물로 용도 전환되는 경우에는 임차인이 임대료 상승폭에 대해 반대하면 해당 주택을 떠나야 한다.


만약 임차인의 해당 주택에 계속 거주하지만 임대료 상승폭에 대해서는 반대할 경우 임차인은 임대인에게 반대 의사를 통보, 양자간에 합의가 없을 경우 임대인은 법원에 고소하여 임대료 인상 폭을 합리화 한다. 소송할 때 임대인은 법원에서 작성한 방식에 따라 임대료 인상 폭을 산정해야 한다. 산정 원칙은 간단하다. 해당년도의 (순소득) – (총지출의 증가분) + (조정 금액).


예를 들어보자. 연립주택: 3개 아파트, 1채는 집주인이 거주, 1채는 월 $350로 임대, 1채는 월 $750로 임대, 난방은 집주인의 책임, 전기방식: 전기, 건물 전체의 수리, $750 아파트 특별 수리 공사. 

 


(1)2008년의 월 총소득: 임차인이 지불하는 임대료 + 집주인이 사는 아파트의 임대료 가치($1,300) = $350 + $750 + $1,300 = $2,400
(2)2008년도의 연 총소득: $2,400 x 12개월 = $28,000
(3)지출 증가액: 2008년도 총 지출 = $12,542.40


     3.1 부동산 세금: $158.40
     3.2 교육세: $36.43
     3.3 보험: $29.03
     3.4 난방비: $38.02
     3.5 유지관리비: $21.43
     3.6 행정비: $15.94

 


 (4) 총 비용 증가: $299.15
 (5) 순소득: (1) minus (3) = $28,000 - $12,542.40 = $16,257.60 x 0.6% = $97.55 (순 소득을 0.6% 상향조정)
 (6) 건물 전체 수리공사 비의 4%(건물의 정문 교체 비용 $1,300, 4%는 문짝의 경제 수명을 25년으로 가정): $1,300 x 4% = $52
 (7) 건물 전체의 비용 증가액 = (4) + (5) + (6) = $299.15 + $97.55 + $52 = $488.70
 (8) 2008년도 총소득 대비 2008년도 총비용 증가액 비율: (7) ÷ (2) x 100% = $488.70 ÷ $28,000 x 100% = 1.56 %
 (9) $750 형 아파트 임대료 인상 폭: $750 x 1.56% = $11.70
(10) $350 아파트 임대료 인상 폭: $350 x 1.56% = $5.60
(11) 그런데 $750 형 아파트를 위해 목욕실에 새로운 타일을 깔았다. 비용은 $1,000일 경우: $1,000 x 4% = $40, 월 금액: $40 ÷ 12= $3.33
(12) 따라서 $750 형 아파트의 임대료 인상액 = $11.70 + $3.33= $15.03 

 


임대 법원은 이러한 자료를 검토하여 적합한 임대료 인상 폭을 건의한다. 만약 그래도 임차인이 반대하면 법원은 양자 간의 협의를 유도하다가 안 되면 결정을 한다. 추가 고소는 안 된다. 결정된 금액이 임대인이 최초에 제안한 금액보다 클 수도 있다. 임차인은 받아들여야 한다.(다음 호에 계속)
 

 

 

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2017-11-17
9.주택정책(6)

 

(지난 호에 이어)
동거 임대제도는 학생 혹은 미혼 청년층이 이용한다. 법에 따라 동거인은 주어진 권리와 부과된 의무를 동등하게 시행한다. 임대료는 동등하게 지불 해야 한다. 만약 임대료가 $800 일 때 동거인 수가 A와 B라는 2명이라면 각 동거인은 $400을 부담 해야 한다.  


만약 동거인 A가 임대료를 지불하지 않을 때 누가 책임을 져야 하나. 답은 동거 임대의 책임 유형에 따라 다르다. 공동 책임제(Joint Responsibility) 일 때는 A만이 책임진다. 집 주인은 A에게 책임추궁을 한다. 반면 합동책임제(United Responsibility)에서는 A 및 B도 책임진다.


한편 재계약시 집 주인은 동거인 모두에게 계약 갱신 혹은 변경을 통지한다. 각 동거자는 개별적으로 반응을 해야 한다. 만약 동거인 중에 한 사람이 재계약을 거부할 경우 남아있는 동거자가 떠나는 동거자의 임대료를 지불 해야 한다. 아니면 새로운 동거자를 구해야 한다. 
한편 동거자 중에 한 사람이 임대료 인상에 동의 안 할 경우 개별적으로 임대 법원에 고소할 수 있다.


공동 임대를 할 때 동거임대인과의 권리 및 의무 분담을 분명히 할 필요가 있다. 전대(Sub-let)도 가능하다. 전대란 남아 있는 임대기간 본인 대신 다른 사람이 와서 거주하는 것을 말한다. 주의할 것은 이러할 경우 현장에 없어도 원래 임차인이 공식적 임차인으로 남아 있게 된다. 전대 받은 자 입장에서 볼 때 임대인은 집 주인이 아니고 원래 임차인이다.


따라서 전대 받은 사람이 임차인으로서의 의무 사항을 시행하지 않을 경우 원래 임차인이 책임을 져야 한다. 그러나 경우에 따라 집 주인이 동의한다면 전대 받은 사람이 임대계약을 하면 원래 임차의 책임은 없어진다. 


한편 하숙 집에서 한 개의 방을 임대할 경우 주택과 동일한 권리와 의무가 부여된다. 학교 기숙사의 경우 주택과 동일한 조건하에 임대가 되나 전대는 못 한다. 또한 학교측에서 새로 학기가 시작될 때 전 학기 때와 동일한 방을 제공할 의무는 없다


임대료 지불: 가장 비중이 큰 의무가 임대료 지불이다. 주의해야 할 것은 임대료 지불이 하루만 연체되어도 임대인은 임대 법원에 고발하여 미지불임대료를 받을 수 있다. 그러나 고소 비용이 있기 때문에 임대인은 고소 전에 임차인으로 하여금 임대료 지불을 강요할 필요가 있다.


임대료 지불법원에 고소를 하여 2-3주 연체되면 임대인은 임대료를 받을 수 있으며 혹은 임대차 계약을 해약하여 임대료 미지불 임차인을 추방할 수 있다


또한 임대료 지불연체 빈도가 비정상적으로 심할 때도 임대인은 고소할 수도 있고 연체로 인한 손해를 보상받을 수 있다. 주의할 것은 임대료 지불 문제로 추방 당해도 전 임차인은 미지불 임대료 그리고 신규 임차인이 입주 할 때까지의 유지관리비용 (난방비, 전기비용 등)을 지불해야 한다.


임대차 계약 시 임대료를 어디에 및 누구에게 지불해야 하는지를 분명히 해야 한다. 만약 집 주인이 부도를 내서 건물이 타인에게 인수되었을 때 전 집주인에게 지불을 하면 복잡한 문제가 발생한다. 


임대차계약의 변경 및 임대료 인상: 현행 임차계약의 유효기간에는 원래 계약 내용 특히 임대료에 대한 변경은 불법이다. 계약 조정은 계약 유효기간이 종료되고 재계약 때만 가능하다. 임대인은 계약 만료 전 일정한 기간 내에 갱신 내용을 임대인에게 문서로 전달해야 하며, 임대인은 일정 기간 내에 응답을 해야 한다. 이러한 기간은 임대차계약의 유효 기간에 따라 다르다. 

 


 

 

임차인은 계약 갱신 및 조정 통보를 받으면 상기 기간 내에 다음과 같이 응답한다.


1) 임대료 상승폭을 포함한 갱신 내용을 그대로 받아 드린다.
2) 이사 한다
3) 임대료 상승 폭을 포함한 갱신 내용에 반대 하지만 계약을 갱신하여 해당 주택에 남아 있겠다.


매우 중요한 사항은 만약 임차인이 통보를 받은 후 1 개월 내에 반응을 하지 않으면 갱신 내용은 법적으로 집행된다. 많은 이민자들이 이러한 조항을 몰라서 악용 당한다. 
그리고 응답을 할 때 등기 우편으로 발송하는 것이 유익하다. 왜냐하면 임차인의 응답을 받아도 안 받았다고 우기는 집 주인이 있기 때문이다. (다음 호에 계속)
 

 

 

 

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2017-11-09
9.주택정책(5)

 

(지난 호에 이어)
소득이 없거나 이민자 이거나 신용도가 낮은 임차인 혹은 18세 이하의 임차인일 경우 보증인을 요구한다. 보증인의 의무는 임대계약이 종말 되면 없어진다. 임대인은 임대 계약 전 가계약을 요구할 수 있다(Bail Conditional Lease). 


가계약의 목적은 임차인의 신용도를 확인 하는데 있다. 만약 가계약에 서명하면 그리고 임대인이 받아 주면 실제계약이 이루어진다. 단 실 계약이 체결 되기 전에 또 다른 아파트 임대인과 계약을 할 경우 두 개의 계약을 하는 상황이 벌어지기 때문에 주의해야 한다. 가능하면 가계약을 피하는 것이 좋다.


주요 권리와 의무: 임차인의 의무는 다음을 포함한다. 1)일정 시기에 임대료를 지불 하는 것, 2)거주하는 동안 주택을 책임감을 가지고 사용하는 것, 3)소규모의 수리를 직접 하는 것, 4)내부시설의 배치는 변경하지 않을 것 혹은 허락 없는 수리는 하지 말 것, 5)임대차 계약 종말 시 주택을 원상복구, 6)이웃 임차인에게 방해가 되지 않게 하는 것.


한편 임대인의 의무는: 1) 안정하고 하자가 없는 주택을 제공 할 것, 2)임차인의 평화스러운 주거 생활을 가능하게 하는 것, 3)소규모 이외의 수리 공사를 하는 것, 4)임차인의 동의 없이는 중요 수리공사(수도관, 문짝 등)를 하지 않을 것. 임차인의 가장 핵심적 권리는 주거권 보장이다(droit au maintien dans les lieux-Right to Stay).


이 권리에 따라 임차인이 원하는 한 언제나 해당 주택에 거주할 권리가 있으며, 특별한 이유가 없으면 임대차 계약은 자동적으로 갱신된다. 또한 임대인은 자기 혹은 자기 식구, 친척 등이 해당 주택에 입주 하고자 해도 임차인을 퇴거 시키지 못한다


임차인은 임대 법원에서 제공하는 계약서만을 이용할 수 있다. 왜냐하면 본 계약서에는 일반적으로 필요한 계약 대상 항목이 다 들어있기 때문이다. 계약서가 작성되면 10일 이내로 복사판을 임차인에게 보낸다.


계약서의 내용을 보자. 일반적으로 필요한 사항은 다 포함되어 있지만 모든 사항을 시간이 소비 되더라도 면밀히 읽어야 한다. 임차인이 필요한 사항은 단서로 추가 해야 한다. 애완동물 문제, 수리해야 할 사항 등을 추가로 기재 하는 것이 현명하다. 


그리고 건물사용에 관한 규칙이 있으면 임대인은 의무적으로 설명해야 한다. 그리고 임대인이 무리한 요구를 하면 타당성을 임대 법원에 의뢰해서 알아내야 한다. 예를 들자면 연체된 임대료에 부과시키는 이자 비용, 임대인이 할 수리 공사를 임차인에게 전가하는 것, 임대 계약기간 중에 임대료를 변경시키는 것, 동거자 수가 증가했다 해서 임대료를 인상하는 것, 계약이 이유 없이 갱신되지 않는다는 것 등을 자세히 확인해야 한다.


 법률상 임대인은 1개월 치 이상의 예치금을 요구할 권리가 없다. 놀라운 사실은 임대인이 임차인에게 1년 임대료를 지불하라고 강요하는 경우가 종종 있다. 이것은 민법을 위반하는 요구다. 이러할 경우에는 임대 법원에 호소 할 수 있다.


법에 따라 임대인은 새로 입주 하고자 하는 임차인에게 지난 12개월 동안 받은 가장 낮은 임대료를 계약 G Section 에 기입해야 한다. 만약 부과된 임대료가 전 임대료보다 높으면 하향 조정을 요구할 권리가 있다. 


임차인은 계약체결 후 10일 전에 임대 법원에 고소할 수 있다. 만약 임대인이 G Section을 채우지 않으면 임차인은 2개월 이내로 법원에 고소 가능하다. 또한 임대인 G Section 에 임대료를 기재했는데 허위적 임대료를 기재할 경우 계약체결 후 2개월 이내로 고소 가능하다.


전 임차인이 할 수 있는 것은 떠날 때 차기 임차인에게 임대료를 알리는 것이 좋다. 임대료를 적어서 부엌 서랍에다 놓고 갈 수도 있다. 또 하나 할 수 있는 것은 전 임대료에 대한 정보를 인근 Comite du logement 혹은 임차인 협회에다 맡기고 가는 것도 좋다. 임대인은 많은 임차인이 사실을 알면서도 고소를 하지 않는 것을 악용한다.


 2004-2005년도에 불과 576건 만이 고소되었다. 임차인이 고소를 피하는 이유는 임대인의 보복, 임대인과의 갈등 기피 등이다. 한 가지 임차인이 할 수 있는 것은 G Section을 이유로 좀더 유리한 임대조건을 흥정하는 것이다.


 임대 유형(Various types of lease: differente forme de location) : 퀘벡 주의 법에 따라 같은 주택을 동거인(Co-tenant: Colocataire)과 나눌 수 있다. 동거인은 동일한 권리와 의무를 수행한다. 


장점은 임대료 비용과 생활비 부담을 나눌 수 있는데 있다. 단점은 한 동거자가 주어진 의무를 수행하지 않을 경우 나머지 동거자가 대신 떠맡아야 한다는데 있다. (다음 호에 계속)
 
 

 

 

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