부동산 에이젼트 생활 26년동안가장 자주 들었던 질문은…

지금 집을 사도 될까요? 떨어질때까지 기다려야 할까요? 이다.

장기간 지속되었던 이자율의 상승 가능. 코로나 19 이후 기축통화국로서 미국은 물론 세계 여러 국가들의 양적 완화(통화공급), 인플레이션, 스테그플레이션(stagflation), 위험수위의 국가, 기업, 가계 부채들은 부동산, 증권 등 여러 자산의 폭락가능과 같은 말들을 흔히 듣게 되었다.

캐나다부동산은 전 세계적으로 두 번째로 큰 버블상태라는 말이 무색하게 집값은 계속해서 고공행진을 하고 있고 상승세가 꺾일 기미를 보이지 않고 있다.

한 가지 분명한 것은 Economist들을 포함 소위 “전문가”들, 공신력을 인정받는CMHC와 같은 기관들의 이런 예측이 정확히 맞았던 적이 거의 없었다는 점이다.

증권과 같이 부동산시장 역시 예상치 못했던 어떤 경제, 정치적인 변수 등에 의해 언제든지 변할 수 있다는 사실은, 예측과 전망들은 단지 참고하는 정도로만 여기고 투자/투기목적이 아닌 자신과 가족의 실거주용이라면 각자의 사정에 따라 결정하는 것이 좋을 것이다.

지극히 단순한 말 같지만 “살기 위한(거주용)집은 필요할 때 사고 필요하지 않을 때는 파는 것”이 크게 틀리지 않다고 생각한다.

광역토론토지역을 기준해서 몇 가지를 생각해보면…

-광역토론토지역은 국외와 국내 여러 지역에서의 유입인구가 늘어나면서 앞으로 상당기간 공급이 수요를 따라가기는 어려울 것이다. 지난 20년 이상 지속된 집값 상승은 앞으로 공급이 늘어나더라고 수년간 거주용 외에 대폭 늘어난 투자/투기의 수요가 늘어나는 공급을 흡수할 것이다.

-집값의 상승폭보다 더 많이 오른 땅값, 건축비용 등은 이미 중산층의 소득으로 감당할만한 가격대의 주택들을 보기 어렵게 되었고, 주택건축의 걸림돌인 용도제한, 용적률 규제, 건축 관련법규, 과다한 건축허가비용들은 수년간 향상되기 어려워 보인다. 다만 가장 큰 변수인 모기지 이자율이 예상 수준 이상의 폭으로 오른다면 가격상승이 중단이나 하락될 것이다.

-신축콘도는 위치와 건물/단지에 따른 차이는 있지만 50%-80%는 투자/투기용으로의 매입이라고 할 수 있는데, 지난 수년 동안 콘도아파트외 임대나 시세차익을 얻기 위한 타운홈이나 단독주택들의 매입이 많이 늘어났다.

경제에 큰 변화를 가져온 코로나19 이후에도 집값은 폭등 수준을 이어왔지만 만일 모기지 이자율이 다소 올라가더라도 가격 상승은 계속될 거라고 많은 사람들이 생각하고 있다.

만일 이와 달리 집값이 하락을 하더라도 특히 캐나다경제의 수도라고 할 수 있는 광역토론토지역의 오랫동안 가격상승을 이어왔던 부동산에 대한 기대와 믿음은 쉽게 바뀌지 않을 것이며 “강남부동산불패”와 같이 많은 사람들한테 각인된 “토론토부동산 불패”라는 인식은 큰 폭의 하락가능성을 낮게 할 것이다.

IT, High Tech, 금융분야 등의 고임금 노동자들, 높은 고용률 및 임금상승의 지속과 함께 집값상승과 동반해서 오른 높은 월세, 물가, 개인소득 역시 부동산 시장이 하락을 하더라고 심각한 정도의 하락은 쉽지 않을 것으로 보인다.

단 최고로 상승했던 시점에 매입을 한 후 추가로 모기지 이자율이 올라갈 때 월세소득으로 모기지 이자를 감당하기 어렵고, 투자성이 떨어지는 투자용 부동산의 매물량이 늘어날 수 있으며 시장에도 전반적인 영향을 미치게 될 것이다.

-고용소득, 은행이자, 주식배당금과 시세차익 등은 낮은 소득에 대해서도 소득세를 내야 하지만 캐나다에서 부동산투자의 큰 장점 중 하나인 일가구 일주택의 시세차익에 대한 면세와 함께 그 외의 부동산도 시세차익의 반만이 과세 대상이라 점은 부동산투자의 큰 장점이다.

-코로나19 이후 통근에 대한 부담이 없어진 외곽지역의 집값 상승세는 예전 같지는 않겠지만 점차 중심가 위주로, 지하철이나 GO Station, 완공예정인 LRT(경전철)에 접근성 선호로 다시 돌아설 것이다.

-가격과 매매량의 상승/하락이 반복되는 Cyclical Business이라는 말이 무색할 정도로 지난 25년은 상승만 있었지만, 부동산은 시장이 크게 침체될 때에는 단시일 내 현금화(liquidity) 하기 어렵고 예상치 못했던 상황 발생시 가격이 하락할 가능성도 전혀 배제할 수 없는데 집값의 변동은 주식시장과 달리 상당한 시간을 두고 변하지만 가격이 오를 때는 더 많이 오를 것으로, 가격이 떨어질 때는 더 많이 떨이질것을 생각하는 경향이 있다는 것도 알 필요가 있다.

-집을 사고 팔 때 들어가는 여러 비용(중개수수료, 취득세, 이사비용, 변호사 수수료 등)과 특히 팔 때 여러 종류의 세금들, 그리고 홈인스펙션 등을 하지 않고 큰 문제가 있는 집을 모르고 샀거나 가격이 하락하는 기간에 더 하락할 것을 우려해 서둘러 팔았던 경우로 또한 부동산 투자는 장기적인 투자라는 점을 다시 한번 상기시킨다.

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