코로나 사태 발생 초기에 주식시장이 폭락하면서 부동산시장은 매매량의 급감과 함께 소폭의 가격하락의 시기가 있었다. 그당시 공신력 있는 캐나다 정부 소속 기관인 CMHC가 18% 정도까지 가격 하락을 예상했었는데 오히려 지난 일년 동안에 캐나다, 특히 토론토지역의 부동산가격은 큰 폭으로 상승했다.

요즘은 지역에 따른 차이는 있지만 전반적으로 부동산 시장이 숨을 좀 고르면서 매매량과 가격의 상승세가 다소 주춤해진 편이다. 얼마 전까지 거의 모든 주택 매매과정에서 흔히 볼 수 있었던 복수오퍼(Multiple offers)들 즉 asking price(희망가)보다 훨씬 높은 가격에 매매되는 경우도 상당히 줄어든 편이다.

그러나 작년 대비 올해 말 기준 두 자릿수 이상의 가격상승률을 기록할 것이라는 국내 굴지의 한 은행의 전망과 같이 앞으로 소폭이라도 가격이 상승할 것이라는 것이 대체적인 전망인데 반해 국외에서는 캐나다부동산 시장을 좀 다르게 보고 있다.

토론토와 밴쿠버지역을 포함한 캐나다 부동시장은 사상최대의 가계부채율에 대한 우려와 함께 세계에서 뉴질랜드 다음으로 심각한 수준의 거품(버블)상태로 보고 있다. 하지만 만일 거품이 꺼지는 경우가 생기더라도 가격이 폭락하기보다는 연착륙 정도를 예상하고 있기도 하다.

한번도 경험해보지 않았던 코로나 시대를 지나면서 시중에 풀린 엄청난 액수의 돈은 인플레로 이어질 것이며 이런 인플레 상태는 오래 지속되지 않을 것으로 보고 있는데 만일 그렇지 않을 경우에는 전반적인 경제 상황의 악화를 막기 위해, 인플레를 잡기 위해 중앙은행들이 금리인상을 해야 할 것이다.

만일 그렇게 된다면 무엇보다도 모기지 이자율이 크게 오르게 될 것이고 가장 먼저 타격을 받을 것은 부동산일 것이다. 그 아무도 생각지도 못했던 코로나 사태와 그 이후의 여러 경제 상황에서 그랬듯이 성공적인 백신공급과 그에 따른 경제회복에 이어질 소비폭등과 경제성장 등에 대해 정확한 예상, 특히 어떻게 보면 더 많은 변수에 영향을 받게 되는 부동산시장을 예상하기는 결코 쉬운 일이 아니다.

지난 수년간 부동산 가격폭등을 경험한 전세계의 주요 도시들과 다른 토론토와 밴쿠버부동산 시장만의 특이한 점이 있는데 바로 바이러스사태가 종식된 후에는 그동안 잠정적으로 중단되었던 유입인구의 중가와 함께 장기적으로도 꾸준한 인구증가가 있을 것이라는 점이다.

이민과 유학을 포함, 많은 유입인구가 다시 크게 늘어날 것이고 이것이 다른 요소들과 함께 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것이다. 집을 살지 팔지에 대한 결정에 대해서 결론적으로 말하면 투자용이 아닌 나와 나의 가족이 살고 있는 집은 단지 이자율과 고용률 말고도 많은 다른 것들로부터 영향을 받게 되는 부동산시장에 대한 전망들은 단지 참고하는 수준에서 생각하는 것이 좋겠다.

최소 5년에서 10년 이상 나와 내 가족이 거주할 목적의 집 한 채라면 아무도 정확히 알 수 없는 미래에 대한 전망과 분석 등에 의존하기보다는 각 개인의 재정능력과 사정에 따라 무리를 하지 않는 선에서 집이 필요할 때는 사고 더 이상 필요치 않을 때에는 팔겠다는 것과 같이 상당히 단순(?)하게 기준을 따르는 것이 좋겠다는 것이 지난 26년 동안 토론토 시장에서 중개업을 하고 있는 사람의 생각이다.

요즘 부동산 중개인들이 느끼는 광역토론토 시장은 Seller’s Market이라고 할 수 있는데 점점 수요와 공급이 균형을 이루는 쪽으로 가고 있는 과정으로 보이며 요즘도 시세에 맞게 나온 집들은 비교적 잘 팔리고 있다.

일년 중 대표적인 부동산 매매의 성수기인 Spring Market과 Fall Market중에서 이번 4-6월 정도의 Spring Market 대신 금년에는 좀 더 일찍 1-4월 사이에 성수기가 지난 것으로 보이며, 곧 다가올9-11월의 Fall Market에서 앞으로의 방향을 점칠 수 있을 것으로 보인다.

 “일년 중 몇 월에 집을 팔거나 사는 것이 좋으냐?”라는 문의를 받을 때가 있다. buyer와 seller들의 수가 적당할 때, 수요와 공급에 큰 변화가 없을 때에 고려해 봐야겠지만 지난 2년 동안 그리고 현재 정상적인 시장이라고 할 수 없는 때에는 전체적인 시장의 흐름을 먼저 고려해야 한다.

이미 소득대비 적정한 집값을 따져보는 것도 별 의미가 없게 되었고 과거와 달리 지난 몇 년 전부터는 캐나다에서 오랫동안 살았던 사람들(원주민)도 집을 거주보다는 투자성을 우선으로 생각하게 되었다. 20년 이상 큰 폭으로 상승한 부동산가격 때문에 많은 사람들이 잊고 있는 것 “가격과 매매량의 등락이 주기적으로 반복되는 Cyclical Business의 가장 대표적인 것이 부동산”이다.

물론 캐나다 특히 토론토의 집값은 장기적으로는 올라갈 것이지만 지난 25년 동안 괄목할 정도의 주기적인 반복을 보이지 않았다는 것도 함께 알아야 하겠다. 부동산에서 큰 손해를 본 대부분의 경우는 모기지 이자율이 올랐을 때 유지하기가 힘들 정도의 부동산을 갖고 있으면서 어려운 시기가 닥쳤을 때 다시 회복되기 까지를 견디지 못했기 때문이다.

또한 내가 원하고 필요할 때 즉 꼭 팔아야 할 때 헐값에 팔지 않으면 당장 현금화 할 수 없는 자산(illiquid asset)이라는 점도 한번쯤 생각해보는 것이 좋겠다.

Seller’s market인 현 부동산 시장에서 리스팅 한 후 큰 결점이 없는 집인데도1-2주 정도가 지나도 문의가 없고 한달 동안 오퍼도 한번 안 들어왔다면 시세보다 너무 높은 가격에 내놓지 않았는지를 생각해 봐야 한다.

만일 큰 결점이 있다면 결점이 반영된 가격인지를 검토해보도록 한다. 리스팅 중개인으로서 해야 할 일들을 다했고 특별히 잘못(?)한 것도 없었지만 Asking Price보다 훨씬 낮은 가격에 팔게 되거나 아니면 시장에서 거두어들인 후 다른 중개인을 새로 고용해서 낮춘 Asking Price에 팔게되는 경우들도 종종 생긴다.

혹은 시간이 좀 지나면서 전반적인 부동산가격이 올라갔기 때문에 팔리기도 하면서 Seller는 처음의 중개인을 탓하기도 한다. 집을 사려고 하는 Buyer가 자신이 원하는 집을 못 찾게 되기도 하는데, 집을 보러 다니기 전 기대했던 그런 집들은 생각했던 가격보다 비싸기 때문이다.

그래서 예산을 올려 더 높은 가격대의 집을 보러 다녀도 마음에 드는 집을 찾기가 쉽지 않은 것은 막상 집을 보러 다니면서 자신이 생각했던 것보다 비싸다고 느꼈기 때문이다.

예를 들어 120만불 정도까지의 집을 보던 buyer가 150만불 정도까지 가격대를 올려도 마음에 드는 집을 찾기 쉽지 않기도 하는데 어떤 가격대의 집이라도 장점들과 함께 단점들이 있게 마련이고 사람마다 선호기준과 견해가 각각 다르기 때문이다.

중요한 것은 이런 장점과 단점이 대부분의 사람들이 인정하는 객관적인 것들과 개인의 주관적인 것들을 구분할 수 있을 때 집의 시세(market price)에 대한 비교적 정확한 판단을 할 수 있다.

지난 중개업무의 경험에서 보면 많은 경우에 buyer는 비싸게 산다고, 그리고 Seller는 너무 싸게 판다고 생각하곤 하는데 중개인을 통하지 않은 개인들끼리의 매매(private deal)의 낮은 성사율과 함께 buyer나 seller 중 공정한 매매가가 아닌 한쪽이 손해를 보게 되는 것을 피하기 위해서 결국 적지 않은 중개수수료라는 비용을 감수 하면서(팔 때에 Seller가 전액을 지불하게 되지만) 각자의 중개인들을 통한 가격과 여러 다른 조건들에 대한 협상과 조율을 한 후에 매매계약을 맺게 되는 이유이기도 하다.

그러면 Seller는 가장 좋은 결과를 얻기 위한 Asking Price를 결정할 때 어떤 것을 알아야 할까? 최근의 매매기록과 지역의 특성, 거래동향 등 시장조사를 종합적으로 검토한 후 Asking Price정했더라도 단 며칠 사이에 집값이 바뀌게 되기도 하는데 때론 주변에 팔려고 새로 나온 비슷한 수준의 집들의 Asking price, 최근 매매가(sold price)에 직접 영향을 받기 때문이다.

때론 객관적인 여러 자료들을 기준해서 정한 가격보다 많은 Seller들이 그렇듯이 자신의 집은 비슷한 수준의 다른 집보다 가치가 높다고 생각해서 이거나 혹 리스팅을 못 받게 될걸 우려한 중개인이 마지못해 너무 높게 정해놓은 Asking price의 집이 잘 팔리거나 그와 반대인 경우들도 가끔 생긴다.

“경제는 살아있는 생물이라는 말”이 있듯이 집값 역시 실시간으로 변한다. 단지 실시간으로 알 수 있는 주가(stock price)와 달리 통계자료가 나오기까지 더 시간이 걸리기도 하고 주변상황에 의한 변화를 알기 어려울 뿐이다.

따라서 리스팅을 한 후 집을 보여주기 시작한 순간부터 하루에도 몇 번씩 주변 집들의 매매동향을 살펴보지 않으면 다른 집이 잘 팔리도록 도와주는 들러리 역할을 하거나 반대로 한동안 집을 보러 오는 사람들이 별로 없었는데 갑자기 좋은 조건의 오퍼가 들어오는 이유를 모르게 된다.

26년 이상의 중개업무 경력의 필자도 부동산 업무 중에서 가장 심사숙고 하는 부분이어서 집을 내놓기 전에 해야 하는 준비작업들을 마치고 MLS에 올리기 바로 전까지 Asking Price에 대한 결정을 미루기도 한다.

첫 Asking Price가 잘못 정해지면 첫 단추를 잘못 낀 것처럼 누구보다 Seller가 가장 큰 손해를 입게 된다. 팔려고 나온 집은 슈퍼마켓의 채소나 과일과 비교할 수 있다. 시간이 갈수록 가치가 떨어진다. 여러 집을 본 후 마음에 드는 집에 대해 첫 번째로 자신의 중개인한테 하는 질문은 팔려고 나온지 얼마나 되었는지 이다. 그리고 왜 아직까지 안 팔렸는지? 자신만 모르는 어떤 문제가 있는지? 시세보다 너무 높은 가격에 나온 집인지? 등이다.

물론 그 외에도 Seller가 집을 파는 이유, 얼마나 살았던 집인지? 등을 궁금해 하기도 하는데 이런 것들에 대해 seller측 중개인으로부터 솔직한 답을 기대하기는 어렵다.

Seller측 중개인은 seller가 언제까지 집을 팔지 못하면 은행에 집이 넘어간다든지 같은 이유가 아니라면 seller한테 불리한 대답을 하지 않아야 되는데 간혹 그렇지 않은 경우를 있는데 seller보다는 중개인 자신의 이익을 우선을 생각하고 있기도 하며buyer측 중개인이 비교적 buyer한테 유리한 계약을 맺게 해줄 가능성이 높게 된다.

Asking price를 정할 때 만일 고의든 아니면 간혹 시세파악을 잘못해서 시세보다 낮은 asking price의 집은 부동산이 활황일 때에는 팔려고 나온지 하루나 이틀 안에 오퍼가 들어오면서 굳이 복수 오퍼를 받을 목적으로 오퍼를 HOLD하지 않더라도 자연히 여러 buyer들의 오퍼를 받게 되면서Asking Price보다 높은 가격에 팔린다. 얼핏 이해하기 어렵지만 시세보다 높게 정해진 asking price보다는 오히려 낮은 asking price가 Seller한테 더 좋은 결과를 가져올 가능성이 높다.

Seller는 MLS의 자료 검토와 함께 현재 주변에 팔려고 나와있는 비교될만한 다른 집들을 리스팅 하기 전과 리스팅 한 후에도 중개인과 함께 직접 가서 보고 분석을 하는 것도 Asking Price를 정하기 전에 할 수 있는 방법이다. 팔려고 나와있는 다른 집들은 곧 내 집과 경쟁이 될 것이기 때문이다.

지난 20년 동안 토론토지역에서는 그런 적이 거의 없었지만 만일 상당한 침체기가 오더라도 가격만 맞으면 집은 팔린다. 심각한 부동산시장의 상황에서도 세세보다 조금만 낮게 내놓으면 팔린다. 시세보다 좀 낮은 가격에 나온 집을 찾기 위해 인터넷을 주시하면서 기회를 기다리는 사람들은 언제나 있다.

만일 집 값이 떨어질 때 좋은 조건에 나온 집을 살 수 있는 기회를 기다리고 있다면 시세보다 낮은 가격에 살 수 있는 가능성은 현실적으로 그리 높지 않다고 할 수 있다. 많은 자본과 자료 그리고 시간을 투자해서 이런 좋은(?) 기회를 노리는 소위 선수(?) Buyer들과 경쟁에서 이기기는 쉽지 않다.

다시 말해 토론토와 같이 많은 buyer와 seller가 상존하고 있는 규모가 큰 시장에서는 시세보다 아주 낮은 가격, 혹은 아주 높은 가격에 팔았거나 살 수 있는 경우는 아주 드물다. MLS가 아닌 개인들 사이의 매매(Private deal)가 아니라면 거의 불가능한 일이고 단지 그렇다고 본인만 잘못 알고 있을 가능성이 높다.

MLS를 통하지 않은 Private Deal이나 소수의 Buyer와 Seller들이 사는 작은 지역 내에서 매매에는 융자기관이 모기지를 승인하기 위해 보다 확실한 감정과 함께 철저하게 매매 내용을 검토하는 사실에서도 알 수 있다.

집값은 수시로 변하고 그 누구도 이의를 제기할 수 없는 정확한 시세를 정할 수 없다. 모든 매매가는 거래한 당사자들만 알고 있는 이유들 때문이나 그때그때 여러 사정에 따라서 결정된 것이다.

그래서 MLS에서 알 수 있는 이미 팔린 집의 매매가는 참고할 자료 정도로 생각해야 한다. 모기지를 승인하는 은행이나 국세청 그리고 혹 소송으로 이어져 법원에서 판결을 할 때 인정받는 전문교육을 받은 주택감정사(licensed appraiser)들에게도 같은 집을 대해 다른 감정가(appraisal value)를 얻게 될 때도 자주 있다.

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >