1. House 및 4- 5층 정도의 작은 빌딩 시공 시 준비 할일들 ( 하우스, 개인 상가, 공동주택 : Towen House, Condo.등 )
a. 대지 확보
b. 건축설계사무실 및 건설회사 선정 에 알아야 할일
c. City Permit 및 자제 및 인건비 산출(적산) 및 공정 Schedule, 공사비 지출 계획 및 General Contrator 선정.
d. 36 가지 공정의 단종업체 ( Sub- contracter ) 선정
e. 자제 발주 및 외주 자제 발주
2. 대지 확보의 토론토 유형:
1. 토론토 경우 는 하우스 즉 낡은 벙걸로 한채 사서 한채 짓는 유형
2. 낡은 벙걸로 나란히 2-3채 매입, 대지 합병후 3 채분할 Detached House 를 짓는 유형
3. 낡은하우스 나란히 여러채 혹은 상가, 플라자 건물 매입, 타운 하우스 ,콘도 . 짓는 유형 등.
4. 농지및 녹지 등 Zoning Change 등 택지 확보하는 방법. (더 깊이있는 질문은 이메일 )
위에 유형의 대지 구매및 사업성은
1. 활동적이고 분야에 밝은 부동산 업체 선정 및 서류검토. (한국은 땅 전문 부동산 업체),
2. 분야에 경험많은 전문 건축 설계 사무실및 시공회사 선정.검토(건물 배치, 동수, 평면, 층수,연면적, 등등 )
3. 사업타당성 검토. ( 대지 가격, 설계비,건축, 도로, 조경, 및 장비비, 공사비 ( 직, 간접비 ). 사업성 검토.
4. 대지 계약 전 ARCH ( 전문 설계사무실)와 대지 효율성 검토및 대지 확보.
5. 대지 분할 및 합병, 소유권이전 및 등기 변호사 선정. ( 한국은 법무사)
6. 사업 계획서 작성 : 1차 시중은행 혹 2 금융권.
2. 건축설계사무실 및 건설회사 선정 및 알아야 할일 :
대지를 계약전 1-3항 까지를 빠른시일에결정 ( 항상 좋은 땅은 누구나 찿고 기다리고 있지요 )
설계및 건설회사의 선택시 "예" 하우스를 지을려고 하면 하우스에 경험 많은 설계 사무실및 건설 회사를, 타운하우스, 콘도도 마찬가지.
즉 공장건물을 주로 시공하다 아파트 현장을 시공할려면 한동안 도면과 시공에 해메듯이, 설계또한 마찬가지 이지요.
기본적으로 도면 만 보면 오너와 설계자의 마음을 알아야 할 정도의 실력을 갗춘 시공회사 를 선정.
설계시 방향, 동선및 편리성, 경제성,합리성등 을 계획하고 또한 시공전 몇번의수정을 거쳐 시공을 하고난 후에도
아쉬움이 남는것이 설계 및 시공 이지요. 그러므로 전문 업체를 만나는것은 행운이고 팔자라고 생각합니다.
3. City Permit 및 도면에 의한 자재 산출 및 공정 스케즐 :
Owner 와 설계자와의 완성된 도면을 City 에허가 신청 하면 City 내에서도 도면 검토 과정을 거쳐서 허가과정이 일반적으로 3-5개월 정도 소요. ( 건축물 또 City 상황 따라 다를수있음 )
보통 3 개월 사이에 도면 및 Spec 검토 및 적산 , 적산이란 건물을 지으려면 자재비 및 인건비 예를 들어 도면에나온 수치 및 Spec 를보고 수치계산 하는 것
즉 터파기 (Excavation) 에 반출 및 되메우기할 토량 산출, Con'C,철근, 벽돌 등등등, 모든 자제의 수량을 계산 외주발주할 자제 까지 그리고 총공사 에대한 실행 즉 자제 및 인건비, 장비비, 잡비 까지 실행을 만들고 실행에의한 공사 스케줄을 짜고 스케즐에의한 공사비 집행을 하는 이과정이 시공전의 기본 준비 단계입니다.
4. 36 Iteam의 단종 건설 업체 ( Sub - Contracter ) 선정 :
건축물 시공에 보통 36 개 단종업체 즉 예를 들어
각종 Excavation & Frame 시공 회사부터 타일 회사, 페인트 회사, 등등 각 시공에대한 전문단종회사를 선정 및 계약.
5. 자재 발주 및 외주 자제 발주 : 특히 외주 발주 자재 는
"예" Truss, Joist, Stud, Ply wood, Windows & Frames, Special Order, Kitchen, Doors & Frames, Stair,등등 확인.
모든발주 자제 특히 Windows & Frames , Roof Truss 는 현장 공정 스케즐 및 Delivery Schedule 을 필히 확인.
6. 콘도 , 타운하우스의 경우는 모델 하우스 및 사전분양 사무실 :
1. 회사는 계약된 36개 단종 업체들이 모델하우스를 선 시공 하면서 시공할 각 세대의 도면 숙지 및 시공에 문제점을 선 확인,
2. 모델하우스에 분양은 계약된 분양 회사가 실내를 꾸미고 광고및 분양,
3. 모델하우스 오픈 전 분양 회사들은 좋은층 및 동,호수,의 위치는 먼저 Sold 표시 해놓고 분양을시작 하지요.
* 주택 사업 및 건축물 시공에 관한 관심 있으신분
* 공사전 도면에 대한 이해 및 적산 ( 물량산출 )공정 스케줄, 실행예산, 등 필요하신분.
* 개인하우스 , 개인상가, 를 가지고 싶으신분
* 건물에 대한 증축 및 개축공사 등등 계획하시는분
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감사합니다.
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