CIBC은행 30%, BMO 32%, RBC 25%. TD은행은 최장 40년까지도 연장

금감원 “은행 ‘더 큰 손실위험’에 처할 수 있어”

모기지 업계 “이미 규제하기 늦었다” 주장

 이자율 상승 부담에 주택소유자 1/3은 30년 이상의 장기 모기지로 갈아 타고 있다. 이에 금융감독원(OSFI)은 표준적인 25년 모기지가 사라지고 금융기관이 '더 큰 손실위험'에 처할 수 있음을 우려하고 나섰다.
 

 이러한 장기 상환 기간은 금감원의 최근 관찰 대상이다. 현재 CIBC은행은 30년 이상 모기지 비율이 30%, 로열(RBC)은행 25%, 몬트리얼(BMO)은행 32%를 각각 넘어섰다.

 TD은행은 모기지 월 상환액을 감당하지 못하는 고객에게 최장 40년까지도 연장해주고 있다. 많은 주요 시중은행들이 어려움을 겪는 고객들의 모기지 대출 전액 상환기간을 늘려주고 있는 것.

 캐나다에서는 주택소유자가 처음 모기지를 받을 때 일반적인 상환기간이 25년이다. 하지만 다운페이먼트를 20% 이상 하면 더 길어질 수 있다.

 RATESDOTCA의 모기지 전문가 빅터 트랜은 “일단 모기지를 받으면 주택소유자는 상환기간을 25년 이상으로 연장할 수 있고, 대출기관은 갱신 시점에 특정 고객에 대해 예외를 둘 수 있다”고 설명했다.

 그는 "대출기관이 고객에게 원래 계약기간으로 갱신을 강요하면 높은 상환액을 감당하지 못해 잠재적으로 집을 잃을 수 있다. 이 경우 은행은 예외를 만들 것이다"고 말했다.

 특히 변동 모기지를 가지고 있는 주택소유자들이 이자율 급등으로 인한 월 상환액 부담을 낮추기 위해 상환기간을 연장하는 사례가 늘었다.

 비록 주택소유자가 강제매각을 피하면서 디폴트(채무불이행)를 방지할 수 있는 수단이나, 이는 더 많은 이자를 내면서 원금을 느리게 갚아나가는 것을 의미한다.

 트랜은 “모기지가 트리거율(trigger rate)로 상환 연장되면 고객은 대부분 이자만 지불하고 원금은 거의 갚지 못한다. 결과적으로 대출 빚은 그대로 남아 있는 것이다. 심지어 어떤 경우에는 월 지불액이 이자도 충당하지 못해 빚만 늘어나기도 한다”고 조언했다.

 최근 OSFI는 연간 위험평가보고서를 발표하면서 주택시장을 내년에 관찰할 1순위 위험으로 지정했다. 특히 변동 모기지 상환에 대해 주시할 것이라고 밝혔다.

 금감원이 금융기관을 규제해 주택소유자가 모기지 갱신시 원래 계약된 상환기간을 지키도록 하는 것은 주택시장의 위험을 줄이는 한 가지 방법이다.

 OSFI는 “모기지 상환기간을 늘리는 것이 단기적으로 고금리에 대처하는 한 가지 방법이지만 큰 위험을 내포하고 있다. 연장된 상각은 더 많은 미납액의 지속과 대출기관에 대한 더 큰 손실위험으로 이어질 수 있다”고 경계했다.

 그러나 업계 관계자는 “상환기간을 연장한 덕분에 많은 변동 모기지 소유자들이 지난 1년 동안 집을 지킬 수 있었다. 은행도 자산을 청산하고 싶어하지는 않는다"고 반박했다.

 그는 “대출기간을 연장하는 것은 월 상환액에 어려움을 겪는 주택소유자를 돕기 위한 주요 솔루션 중 하나다. 그렇지 않으면 모기지를 갚기 위해 다른 지출을 줄이려 허리띠를 조이는 방법밖에 없다. 아직 시장에 강제 매각이 넘치지 않기 때문에 효과 있는 솔루션이다”고 덧붙였다.

 모기지 브로커 론 버틀러는 “현재로서는 주택소유자가 월 상환액을 도저히 감당할 수 없어서 신청할 때만 금융기관이 30년 이상으로 연장시켜 주고 있다. 금감원이 이를 규제하기에는 이미 너무 늦었다”고 주장했다. (김효태 기자 | [email protected])

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