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그레이스 윤 칼럼

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GraceYoon
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19501
2022-12-01
세입자가 약속을 지키지 않아요

 

이번에는 히어링 때 세입자가 멤버 앞에서 약속을 하고, 그 약속을 지키지 않았을 경우 주인이 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠다.

 

예를 들어보면, 세입자들이 당장의 퇴출을 면하기 위해 히어링 때 밀린 월세를 5-6개월에 걸쳐서 내겠다든지, 앞으로 월세를 제 날짜에 내겠다든지, 또는 담배를 집에서 피우지 않겠다든지, 늦은 시간 파티 등으로 주위에 피해를 주는 일이 없을 것이란 등등 약속을 멤버 앞에서 해놓고 지키지 않는 경우이다.

 

이렇게 세입자가 맴버 앞에서 한 약속은 곧 법의 효력을 갖게 된다. 예를 들어 다음달부터 제때 월세를 낸다든지, 밀린 월세를 나누어서 다음달부터 낸다든지 했다면 하루라도 늦으면 법을 어기게 되는 것이다.

 

약속을 이행하지 않을 때는, 법에서는 30일 이내로 보드에 서류를 제출하라고 하지만 기다릴 필요는 없이 그 다음날에 제출하는 것이 현명하다. 주인으로서 혹시나 세입자가 내일이라도 이행할 수 있을 거라는 희망을 가지고 기다리는 사례도 있지만, 하루라도 빨리 어플리케이션 “Landlord's Application to End a Tenancy and Evict a Tenant failed to Meet Conditions of a Settlement or Order” 보드에 제출하는 것이 현명한 처사다.

 

통계로 보면 계속 지켜지지 않았던 약속은, 그렇게 빨리 지켜지지 않는다. 법무사로서 이런 일을 다루다 보면, 밀린 월세야 돈이 없으면 갚고 싶어도 갚을 수 없는 것은 아는데, 위의 예로 자신의 행동을 바꾸면 되는 것을 바꾸지 못해 강제 퇴거를 당하는 일이 허다하다.

 

이 경우는 주인이 이미 보드에 어플리케이션을 제출하고 오랫동안 기다린 후 오더를 받은 상황이기 때문에, 두 번째 오더는 히어링 없이 빠르게 진행된다. 멤버도 세입자가 시간을 끌면서 주인에게 경제적 또는 정신적 피해를 주는 것을 이해하기 때문이다. 더 이상 세입자의 입장을 들을 필요가 없다.

 

며칠 전에 있었던 히어링에서도, 세입자가 다음달부터 1일에 월세를 내고 15일에는 그동안 밀린 월세 금액을 6개월에 걸쳐 내겠다고 다짐을 하였다(8,000불의 월세를 밀리고 있었다).

 

히어링 도중 주인의 의견을 물었다. 의뢰인은 세입자의 의견을 받아들였다. 몇 달 동안 한번도 내지 않은 월세를 다달이 제 날짜인 1일에 내고 또 15일에는 그동안 밀렸던 월세를 낼 수 있을지 의문이다. 물론 세입자가 그런 상황이 된다면 감사한 내용이지만, 당장 히어링 때 멤버로부터 퇴거를 모면하기 위해서 이런 의견을 내놓았다면, 오히려 더 빨리 강제퇴거를 당하는 결과가 되는 것이다.

 

이렇듯 멤버 앞에서 상대편의 동의를 받아 약속한 내용들은 꼭 실행을 해야 하는 것이다. 불이행시 곧 법적인 조치가 취해지기 때문이다.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

GraceYoon
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19501
2022-11-24
시니어 차별? 오늘도 도전하자!

 

캐나다의 The Canadian Charter of Right and Freedoms (헌법) 15조 1항: 피부색깔, 종교, 나이, 성별과 관계 없이 법 앞에 똑같이 보호받아야 한다는 조항이 있다. 이 헌법은 캐나다에 존재하고 있는 모든 법과 규율의 근본이 되고 있으므로, 이 헌법에 위배되는 각종 법과 규율은 없다고 보면 될 것이다.

정치인이든 실무를 행하는 공무원, 단체, 또는 개인이라도 이 헌법 조항을 어기게 되면, 차별을 받은 개인이 국가나 단체나 또는 개인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

Human Rights Code Ontario 역시 이 헌법에 준하여, 개인의 인권을 보호하기 위해 만들어진 법이다. 온타리오 시민이 차별을 받았을 때는 온타리오 휴먼 보드에 리포트를 하면 된다.

시니어 차별은 언제 어느 곳에서도 일어날수 있다. 직장, 교육기관, 헬스 시스템, 교통, 하우징, 마켓, 식당 등. 이번에는 직장 위주로 일어나는 시니어 차별을 알아 보기로 하자.

시니어들은 직장을 구할 때부터 차별을 당하기도 한다. 모든 사람이 알고 있듯이 이력서에는 당연히 나이와 성별을 쓸 수 없게 되어 있다. 그리고 면접 중에, 사생활에 대하여 물어보는 것은 불법으로 되어있다. 특히 나이, 가족관계, 결혼을 했는지 또는 자녀가 있는지 등은 물어볼 수 없게 되어있다.

하지만 교묘하게 나이를 알아보기도 하며, 차별 하기도 한다. “언제 학교를 졸업 했습니까?”, “회사가 실행하는 교육을 따라 갈수 있을까요?“, 아니면 “우리 회사에서 일하시기에는 경력이 너무 화려하시네요” 등등.

퇴직 문제도 나이차별을 받게 된다. 권고 퇴직문제는 노동법과 인권차별 보드에서 많이 다루어지는 주제이다. 의뢰인의 예를 들어 보면, 한 직장에서 20여 년을 넘게 근무를 하였다. 65세를 지날 즈음부터 회사에서 은근히 퇴직을 장난처럼 권고하기 시작 하였다.

본인은 처음에 대수롭지 않게 생각을 하다가 같이 일하는 사람들조차 자꾸 언제 퇴직을 할 것이냐고 물어보기 시작하였다. 회사에서는 의뢰인이 퇴직할 의사가 없는 것을 알고 다른 부서로 보내더니, 일하는 시간도 줄이기 시작하였다. 그리고 가끔 외근도 해야 하는 상황이 되었다.

노동법에 의하면, 위의 상황은 Wrongful Dismissal(불법 해고)이나 마찬가지이다. 비록 회사에서 해고를 시킨 것은 아니지만, 일하는 부서나 시간 그리고 장소 등을 본인의 동의 없이 바꾸는 것은 불법이다.

이것 만으로도 노동법으로 클레임을 할 수 있는데, 더군다나 나이를 이용하여서 사퇴를 종용한다는 것은 Human Rights Violation, 인권을 위배하는 것이다. 캐나다는 65세가 정년퇴직이라는 것이 없어진 지 오래이다(2006년 12월). 캐나다에서는 누구든지 본인이 원하고 일할 수 있는 능력이 있을 때까지 나이와 관계없이 일할 수 있다. 의뢰인은 노동법 그리고 인권법에 모두 클레임을 하였다.

통계 자료를 보면 스웨덴, 일본 그리고 미국은 이미 시니어의 67%가 현직에서 일을 하고 있어서 나라 경제에 많은 도움을 주고 있다고 한다. 캐나다도 적극적으로 시니어들의 경제 활동을 장려하고 있다.

직원을 뽑을 때 회사나 고용주의 철학이 반영될 수 있다고도 본다. 분야에 따라 젊은 직원들을 선호하는 곳이 있기도 하지만, 모든 면에 경험이 풍부한 나이 지긋한 직원을 선호하는 곳도 있다고 본다.

시니어들의 연륜에서 나오는 지혜는 그들이 몸담고 있는 단체를 발전시킬 수 있는 요소가 될 수 있기 때문이다. 이 연륜에서 나오는 지혜는 젊은 층에서는 찾아볼 수 없는 소중한 재산이기 때문이다.

 

 

 

 

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19501
2022-11-17
밀린 월세 받는 법 - 월급 차압

 

보드에서 받은 오다를 가지고 세입자에게 어떻게 돈을 받을 수 있을까? 이번에는 세입자가 직장이 있을 때 월급을 차압하는 방법을 알아보자.

오랜 시간을 들여 보드에서 받은 오다로 세입자를 퇴거시킨 후, 밀린 월세는 어떻게 받을 수 있을까. 지난번에도 언급했듯이 어떤 주인들은 그저 세입자가 나가주는 것만으로도 한시름 놓는다고 하지만, 오랜 시간을 들여 보드에서 오다를 받았다면 그 오다를 가지고 돈을 받는 것을 권하여 드린다.

많은 경우, 오다를 받아도 돈을 받을 수도 없다. 첫 번째는 세입자가 밀린 월세를 갚을 수 있는 능력이 없으면 아무리 오다에 받을 금액이 적혀있다고 해도 무용지물이 된다.

하지만 세입자가 일을 하고 있다면 Garnishment(월급 차압)을 할 수 있다. 이 차압은 꼭 Small Claims Court에서 오더를 받아야 한다. 그렇다고 다시 재판을 해야 하는 것은 아니고, 세입자 보드에서 받은 오다를 가지고 법원의 오다로 바꾸면 되는 것이다.

두 번째는 세입자의 이름이 법적 이름과 다를 경우 돈을 받을 수 없다. 그러므로 계약시 반드시 정부가 발행한 ID를 근거로 계약서를 작성해야 한다. 이때 스펠링 하나 잘못 기입하거나, 성과 이름을 바꾸어 써도 무효가 되므로 꼭 명심해야 할 내용이다.

그렇다면 어떠한 절차로 월급을 차압 할 수 있는지 알아보자.

 

Step 1: Affidavit – Entering Landlord and Tenant Board Order (with order) - $42

이 서류는 이미 멤버에게서 받은 오다를 가지고 판사에게 확인을 받는 절차이다.월급 차압은 보드 권한이 아니고, 소액재판 판사의 오다가 필요하기 때문이다.

 

Step 2: Affidavit for Enforcement Request

이 폼에는 구체적인 숫자가 적혀있다. 그동안에 쌓여있는 정확한 이자와 원금과 그리고 코트에 제출할 때 발생하는 비용도 함께 적을 수 있다. (총비용: $42+136)

 

Step 3: Notice of Garnishment - $136

이 폼은 코트 클락에게서 스탬프를 받아야 한다. 요즘은 E-Filing 으로 하지만, 시간이 걸리므로 직접 코트에 가서 도장을 받아 그날로 직장에 전달해주고 5일 안으로 세입자에게 전해주면 된다.

직장에서는 이 노티스를 받은 날로 10일 안에 월급의 얼마(20% 안쪽)를 법원으로 보내야 한다. 그러면 법원에서는 받은 돈을 주인에게 우편으로 전달한다.

이 노티스는 6년 동안 효력을 발생할 수 있다. 모든 돈을 다 갚을 때까지 사용할 수 있는데, 혹시 6년이 넘어도 돈을 다 받지 못할 때는 6년을 다시 연장하면 된다.

모든 의뢰인들에게, 지금은 세입자가 직장이 없어 갚을 능력이 없다 하더라도 오다 받은 날로 클레임 할 수 있는 2년의 기간이 있다. 그러므로 당장 포기하지 말고 지켜 보고 있다가 직장을 다니게 되면 위의 예시한 절차를 통해 받을 것을 말씀 드린다.

 

 

 

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19501
2022-11-10
불법 서블렛이 가져온 비극

 

불법 서블렛으로 인해 세입자가 삼만 오천불을 주인에게 보상하라는 결정을 받은 사건이다. 세입자에게는 하늘이 무너지는 명령이 되었을 것이다. 주인 허락없이 불법 서블렛을 준 일로 세입자가 겪을 수 있는 가장 심각한 사건이었다.
 

세입자는 대학을 갓 졸업한 청년이었다. 세를 얻은 지 얼마 안되어서, 출퇴근하기에는 거리가 먼 곳에 직장을 찾게 되었다. 여기서부터 비극이 시작되었다. 주인에게 이야기를 하지 않고 본인 대신 셋집에서 살 사람을 찾아 서블렛을 주었다.


세입자가 주인 모르게 서블렛을 준지 몇 달 안돼 주인은 경찰에서 연락을 받았다. 세준 집에서 불법 마약을 제조하고 있어서 세입자를 체포했다는 내용이었다.


집을 봉쇄하고 사람들의 출입을 막은 상태이었다. 불법 마약 중에서도 가장 위험한 Fentanyl이 검출되어 일반 사람들을 통제하였다. 이 성분이 배관이나 수로 등을 통해 집안에 퍼져있을 시 인체에 치명적인 해를 줄 뿐만 아니라, 집 자체를 완전히 망가트리는 성분이란 것이다.


Fentanyl 성분을 검출하는데 8천불이 들고, 청소하는데 4만불이 들었다. 이 성분은 일반 업체에서 검출할 수 없고, 청소를 할 수도 없는 불법 마약 중 가장 위험한 것 중 하나이다. 주인은 전문업체의 검출 리포트와 영수증 등을 근거로 히어링에 참석하였고, 이 사건으로 인해서 6개월 동안 월세를 받지 못한 것까지 총 6만불의 손해를 주장하였다.


히어링 날이었다. 주인의 증언이 시작 되었다. 주인은 나이가 많은 분이었고 월세를 받아서 살고 계신데, 위와 같은 일을 당하면서 병원에 입원할 정도로 스트레스를 받고 있었다.


멤버는 3만5000불의 손해배상금을 명령하였고, 총 보상금을 원하면 더 높은 법원(Divisional Court)으로 신청하라는 이야기도 하였다. 세입자 보드에서 내릴 수 있는 최고의 보상 금액은 3만5000불이다 (소액재판도 최대 클레임이 3만5000불).


이 이상의 보상금을 받기 위해서는 더 높은 법원으로 가야 한다. 하지만 주인은 멤버 결정인 3만5000불만 받기로 하였다. 더 높은 법원으로 갈수 있지만 비용과 시간이 너무 많이 드는 내용이므로, Small Claims Court 를 통하여 세입자가 다니는 회사에 Garnishment (월급 차압)을 해놓아, 다달이 조금씩 나누어 받고 있다.


아무 생각 없이 불법 서블렛을 주는 세입자들에게 큰 경각심을 불러 일으켰던 사건이다. 만에 하나 주인에게만 이야기 했어도, 이 모든 경제적인 책임은 실제 불법으로 약을 만들었던 서블렛 세입자에게 물었을 것이다.

 

 

 

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GraceYoon
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100562
19501
2022-11-03
한인 집주인을 노리는 세입자들

 

요즘 점점 늘어나는 하소연 중 세입자의 모든 서류가 가짜인 것을 뒤늦게 알아내고 경악을 금치 못하는 한인 집주인들의 전화다. 이미 일은 벌어진 상황이라 안타까운 마음이지만 이럴 때일수록 주인으로서 세입자에게 감정적으로 휘둘리면 안 된다고 말씀 드린다.

하루라도 빨리 법으로 대처를 하는 편이 현명하다. 이미 이런 범죄를 저지른 세입자는 계획적으로 Minority 주인들을 타겟으로 삼아 1-2년 동안 정신적 고통과 경제적인 손해를 입힌 후에 다시 새로운 주인을 찾아 나서기 때문이다.

이번 사건은 세입자의 가짜 운전면허증, Employment Letter, 월급명세서 그리고 크레딧점수로 한바탕 소동이 났던 사례다. 의뢰인은 2베드룸 아파트를 세입자에게 주었고, 세를 주기 전에 세입자의 모든 서류를 받았고 보관하고 있었다.

어떤 주인은 아예 세입자의 서류가 없다. 이런 경우 문제가 발생하면 아무것도 할 수 없다. 오더를 받아도 진짜 이름을 모르니 어디 가서 하소연 할 데도 없다.

세를 준지 3개월 정도 지나자 월세를 밀리기 시작하였다. 의뢰인도 처음에는 며칠 늦어질 수 있다고 생각했고 의심하지 않은 상황이었다. 세입자의 연봉이 십오만불이 넘기 때문이었다. 하지만 두 달째 밀리자 주인은 우리에게 의뢰를 하였다.

모든 서류를 준비하여 보내왔다. 세입자의 ID를 가지고 배경을 조사해 본 결과 소름이 돋았다. 가짜 ID 였고, 직장에서 받아온 모든 서류, 월급명세서까지 가짜 이었다. 회사이름은 있었지만 세입자 이름의 직원은 없었다. 그렇다면 크레딧 점수도 가짜일 것이다.

요즘 극성을 피우는 여러 종류의 스캠(17,000 여 가지가 넘는 종류의 사기 수법 이 있다고 한다)에 대하여 세미나를 준비하면서, 그 중 RCMP 사이트의 렌트 스캠에 관한 내용이 눈에 들어왔다. 위의 의뢰인 생각이 스쳤다.

RCMP 사이트에 의하면, 주인이라 가장하고 렌트를 원하는 사람들에게 ID, Employment Letter, 크레딧 점수와 디파짓을 온라인으로 보내라고 하고, 디파짓 만 받고 없어지는 사례가 많이 신고된다고 한다. 돈도 돈이지만, 그 많은 ID와 서류들은 어떻게 되었을까? 범죄에 쓰였을 높은 가능성을 시사한다.

서둘러서 서류를 보드에 제출하여, 6개월쯤 기다린 후 히어링을 하게 되었다. 그동안의 세입자와 소통을 하려고 이런 저런 방법으로 노력했지만 연락이 없었다. 이미 밀린 월세는 2만불이 넘어가게 되었다. 세입자 보드나 스몰 클레임 법원을 통해서 받을 수 있는 최대의 보상금액은 3만5천불이다.

히어링에 세입자가 나오지 않았다. 그래서 빠르게 진행이 되었고 멤버가 Standard Order(11일 후에 축출)를 내려주는 빠른 결정을 받았다. 지난 번에도 언급했듯이, 축출 날짜는 히어링 날짜로부터가 아니라 멤버가 오더를 작성(히어링 끝난 후 약 4-8주 걸림)하는 날부터다.

히어링이 끝난 후 의뢰인과 어떻게 밀린 월세를 받아야 하는지 등을 논의한 후 며칠이 안돼 보드에서 서류가 날라왔다.

세입자가 Motion을 신청했다는 것이다. Motion to Set Aside an Ex Parte Order 폼은 세입자가 자기 의견이 반영되지 않은 오다에 수긍할 수 없으므로 재심사를 원할 때 내는 것이다. 이유인즉 Technical Problem으로 본인이 히어링 때 들어올 수 없었다는 어처구니 없는 이야기였다.

아주 가끔 컴퓨터나 전화의 연결 상태가 안되어 히어링에 참여하기 어려울 때도 있지만(요즘 히어링은 컴퓨터 줌 아니면 전화로 한다), 이 세입자는 믿을 수가 없었다. 하지만 보드는 세입자의 말을 들어 주었고 또 몇 달을 기다려야 했다.

주인은 언론사에게 이 억울한 사연을 이야기 했고, 이 사건이 신문, 방송에 보도가 되기까지 하였다. 두 번째 히어링 날이었다. 드디어 세입자가 나왔는데, 얼굴은 볼 수 없었다. 자기 사연을 이야기 했다. 회사를 그만두게 되었고, 임신을 하게 되어서 아이를 출산해야 하니 두 달 정도의 시간을 달라고 하였다.

우리는 가짜 서류 등을 거론하였지만, 멤버는 이런 사건은 세입자보드에서 다룰 내용은 아니라 하였다. 가짜 서류에 대한 아무런 답변을 세입자에게 듣지 못한 채 히어링이 끝났다.

하지만 빠른 퇴거 명령을 받았다. 멤버도 모든 상황을 알고 주인의 경제 손실을 인정하여 그 달 말에 나가라는 오더를 내렸다. 하지만 주인은 지칠 때로 지쳐있었다.

의뢰를 해오는 한인 교민들 중, 많은 분들이 돈 받을 생각을 포기한다. 너무 정신적으로 시달린 결과 그저 세입자가 아무런 문제 없이, 예를 들어 집을 많이 훼손하지 않고, 제 날짜에 나가주기만 학수고대하는 분들이 늘어나는 추세이다. 그러므로 어떤 세입자들은 주인의 위와 같은 약점을 이용하기도 한다.

법무사로, 주인의 어려움을 지켜보면서 일을 진행하였기 때문에 주인들의 포기하는 마음을 이해하게 되었다. 하지만 의뢰인들에게 처음부터 포기하지 말고 시간을 가진 후, 정신적으로 준비가 되었을 때 슬슬 시작하여도 된다고 말씀 드린다.

오더를 받으면 2년 동안 효력이 있으므로, 세입자의 소제와 직장만 파악되면 받아내는 방법이 있다. 법원을 통해 월급 차압이나 재산압류를 해두면 시간은 걸리지만 받을 수가 있다. 세입자가 갚을 능력이 없으면 할 수 없지만, 절대로 포기 하지 말라고 말씀 드린다. 그러지 않으면 또 다른 피해자가 생기기 때문이다.

 

 

 

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19501
2022-10-27
범죄자라 퇴거명령?

 

세입자가 범법자라 하여도, 주인이 마음대로 세입자를 퇴거시킬 수 없다. 실제 사례를 들어 보겠다. 

세입자가 법을 어긴 이유로 감옥에서 4개월 형을 살게 되었다. 이 세입자는 수감 중 감옥 에서 주인에게 편지를 썼는데, 출소 후 다시 돌아오겠다는 내용이었다.

주인은 이미 퇴거 신청을 해놓은 상태로 히어링을 기다리고 있었다. 주인은 당연히 세입자를 내보낼 수 있으리라 생각 했지만 멤버는 세입자의 손을 들어주어, 주인의 퇴거신청을 거절하였다.

멤버의 결정은 이러하였다. 세입자가 집을 파손시키거나, 주인 또는 다른 세입자에게 직접 피해를 준 범죄가 아니며, 감옥에서 편지로 본인 의사를 알린 점과 밀린 월세를 다 갚은 상태이므로, 퇴거시킬 수가 없다는 것이었다. 

두 번째 예는, 경찰이 대대적으로 불법 마약을 제조하고 파는 범법자들을 체포하였는데, 그 범죄자 중 한 명이 세입자 이었다. 여러 방송과 신문들이 이 사건을 다루는 과정에 세입자의 이름이 거론되어 주인이 알게 되었다.

그리고 경찰의 강제 진압과 증거 수집을 하는 과정에서, 세준 집의 출입문도 크게 파손을 시켰다. 동네의 아는 지인의 증언은 10대가 넘는 경찰차들이 한꺼번에 집을 포위하고 세입자를 연행해갔다는 내용이었다.

주인은 보드에 퇴거 명령을 신청하였다. 그리고 여러 신문에 나온 기사들과 부서진 문을 증거로 하여 멤버의 결정을 기다렸다. 이런 경우는 Illegal Acts 중 가장 심각한, 주인이나 다른 세입자에게 피해를 줄 수 있는 Illegal Drug Business 였기 때문이다.

하지만 결과는 주인의 퇴거명령을 무효 시킨다. 멤버의 의견은, 물론 세입자의 이름이 기사에 나왔지만, 범죄 발생의 주소지는 나와 있지 않다고 하였다. 멤버가 보는 관점은 과연 이 세입자가 셋집을 토대로 불법 비즈니스를 했냐는 것에 중점을 두었다.

노티스에 보면 이 불법 비즈니스를 통해 주인 또는 같이 살고 있는 다른 세입자 와 건물에 피해를 주었는지에 관점을 둔다. 세입자가 불법 마약을 집에서 제조를 했거나 팔거나 해서 집을 파손 하거나, 같은 집에 살고 있는 다른 사람의 권리를 침해한 일이 없다면 강제 퇴거를 할 수 없다는 이야기이다.

위의 두 가지 예를 보면, 세입자 법에 있는 Illegal Act 또는 Illegal Drug Business로 세입자를 퇴거까지 진행시키려면, 이 범법 행위가 살고 있는 건물이나, 주인 아니면 같이 살고 있는 다른 세입자에게 직접적인 피해를 주어야 한다. 그렇지 않으면, 범법자라 하여도 퇴거명령을 받기 어렵다.

 

 

 

 

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100139
19501
2022-10-20
세입자 권리 - Right of First Refusal

 

며칠 전 히어링에서 두 시간 넘게 공방전이 벌어진 사건이다. 세입자는 변호사를 대동하고 나왔다. 세입자는 차이나타운에 있는 하우스에 방 하나를 월세로 산지 8년 정도 되었다.

의뢰인은 집이 너무 오래 되어서 시에 허락을 받고 대대적으로 레노베이션을 하려고 기다리고 있는 중인데, 문제는 세입자가 나가지도 않으면서 Right of First Refusal 을 주장하고 있다. 이것은 법에 명시 되어있는 세입자 권리인데, 집 수리 후에 세입자가 원하면 다시 그 월세 가격에 들어올 수 있다는 내용이다.

 이 말은 결국, 주인이 많은 돈을 들여 집을 수리하여도 전 세입자가 원하면 다시 그 월세로 받아들여야 한다는 것이다. 물론 상황에 따라 주인이 조금 월세를 올릴 수도 있지만 법에서 기준하는 대로 올릴 수밖에 없다.

이 케이스는 수리를 하는 가운데 세입자 방이 없어지는 내용이다. 2층과 지하에 다른 세입자가 살고 있고, 메인층에는 부엌과 화장실만 있어야 하는 구조인데, 방을 만들어 이 세입자에게 주고 있었다. 그러기에 이 방을 헐어야 하는 상황이었다.

의뢰인은 건축설계사를 대동하여서 도면을 가지고 증언을 하였는데, 멤버도 설계도면을 잘 읽을 줄 모르는 상황이었다. 멤버와 세입자 단체의 무료 변호인의 질문은 수리는 이해가 가는데, 어디에 방을 허물 수 있는 허락을 받은 내용이 있느냐고 계속 설계사에게 질문을 하였다.

설계도면을 보면 방이 없어지고 부엌과 화장실이 넓어지는 구조이다. 그러니 방을 헐어야 하는게 당연하지 않을까? 하지만 멤버는 방을 헐 수 있는 (Demolition) 허락서 없이는 퇴거 명령을 할 수 없다며 히어링을 연기하였다. 멤버가 건축 전문가에게 자문을 구한다고 하였다.

방이 없어지는 문제는 세입자에게 심각한 결과가 초래될 수 있기 때문에, 멤버는 신중하게 명령을 내릴 수밖에 없는 것이다. 세입자가 수리 후에 다시 들어올 권리를 사용해도 들어올 방이 없어지기 때문에 이 권리는 소용이 없어지는 것이다.

 주인이 대대적인 집수리를 생각한다면 어떤 절차를 밟아야 하는지 알아보겠다.

  1. 세입자에게 노티스
  2. 보드에 어플리케이션 제출
  3. 수리 계획과 시의허락
  4. 한달치 보상금
  5. 대처 - Right of First Refusal

첫 번째는 노티스를 주어야 하는데, 퇴거날짜를 120일을 주어야 한다. 물론 마지막 렌트 날짜이거나, 계약 만료일이어야 한다.

두 번째는 노티스를 준 후 바로 보드에 어플리케이션을 제출한다.

세 번째는 어플리케이션에서 수리나 철거를 시에서 허락을 받았냐는 질문사항이 있다. 주인이 벌써 받았을 수도 있고 아니면 히어링 때까지만 받아도 된다. 이 허락을 받기 위해서는 전문가의 도면이나 계획서가 필요하다.

네 번째는 당연히 한 달치에 해당하는 보상금을 퇴거 날 전까지 꼭 주어야 한다.

마지막으로, 세입자의 권리인 Right of First Refusal은 오직 세입자가 이사 나가기 전에, 주인에게 글로 이사 갈 주소를 남겨야 한다. 그렇지 않으면 세입자는 이 권리를 주장할 수 없다.

케이스들을 보면, 세입자가 글로 남기지 않고 말로만 주인에게 통보하여서 주장이 무효가 된 사건들이 많다.

 

 

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GraceYoon
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99950
19501
2022-10-13
집을 못 팔게 하는 세입자

 

집주인은 몇 해 전에 돌아가시고, Estate Trustee(상속인)이 집을 팔기를 원해서 마켓에 내놓은 상황이었는데, 문제는 세입자의 결사반대로 포텐셜 바이어들에게 집을 보여주지 못하고 있었다.

이 세입자는 에이전트에게 집을 본인이 사겠다며, 좀 기다려 달라고 했었다. 본국에 가서 집을 팔아가지고 오겠다는 이야기도 하였다. 처음 몇 달은 기다려 주었지만, 약속을 미루는 세입자만 믿고 있을 수는 없었다. 집을 마켓에 내놓자 마자 많은 사람들이 집을 보기를 원했다.

24시간 노티스를 주고 집을 보여주려고 해도 매번 세입자가 거절을 하니, 집에 관심있는 바이어들에게 보여줄 수 없는 상황이 되었다. 그렇다고 무작정 집을 열고 바이어들에게 보여줄 수는 없다. 세입자의 동의 없이 문을 여는 순간, 불법침입이 된다.

세입자는 자기가 이 집을 살 권리가 있는 사람이라며, 집을 팔려는 에이전트에게 무례한 행동과 말을 하게 되었다.

경찰도 불러 보았지만, 세입자가 문을 열어주지 않으니 어찌 해볼 도리가 없는 일이었다. 요즘 부쩍, 주인도 세입자도 여러 가지 불미스러운 이유로 경찰을 서로 부르지만, 주인과 세입자 문제는 Landlord and Tenant Board에서만 결정권을 가지고 있으므로 경찰도 어찌할 수가 없다. 결국 이런 문제도 보드에서 명령을 받을 수밖에 없는 일이다.

 세입자법에 따르면 이 경우 집을 보여주지 않는 것은 당연히 주인의 권리와 이익을 방해하는 일이므로, 퇴거를 당할 수 있는 행동이다. 노티스를 주고 보드에 퇴거명령을 의뢰하였다. 집은 제때 팔아야 하는 것이 관건인데 6-7개월 기다려야 할 방법뿐이 없었다.

히어링때 세입자의 온 집안식구가 나와서 별별 이유로 집을 나갈 수 없다는 이야기를 하였다. 그러면서 이사할 기간을 2년을 달라고 하였다. 이 기간 안에 집을 사든지 아니면 포기하고 이사를 가겠다는 내용이다. 본국에 다녀왔다는 비행기표 도 가지고 나왔다. 10년 이상 살면서 한번도 월세를 올린 적이 없는 이 집은 마켓에 비해 절반도 안 되는 월세를 내고 있었다.

멤버는 세입자에게 24시간 노티스를 받으면 집을 보여주라는 명령을 내렸고, 만약 이것을 거부하면 퇴거 명령을 받을 수 있다는 오더를 내렸다. 다행히도 오더를 기다리는 중에 집이 팔리게 되었다. 바이어가 세입자의 이야기를 알고 있어서, 집안을 본적도 없이 세입자를 안고 사는 방법으로 일을 진행시켰다. 새로운 주인은 집을 헐고 다시 건축할 계획이 있었던 것이다.

만약 이 경우에 주인이 집을 수리만 하면, 세입자가 수리 후에 다시 돌아와서 살겠다고 할 경우 어쩔 수 없는 상황이 발생한다. 이것이 바로 “Right of First Refusal” 이다. 다음 번에 이 문제를 다뤄보기로 하겠다.

누구든지 월세를 저렴하게 내면서 살기를 원하는 것은 모든 세입자의 소망일 것이다. 이해는 가지만 그렇다고 다른 사람의 권리와 이익을 침해하면서까지 본인들만의 이익을 주장하는 것은 아닌 듯하다.

위와 같은 일들을 매일 다루다 보니, 아마 캐나다에서만 일어날수 있을 듯한 사연들이 아닐까 생각해본다.

 

 

 

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GraceYoon
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99778
19501
2022-10-06
5만불 요구하는 세입자

 

의뢰인과 법무사의 바램이 관철되었던 결과로 모두가 보람을 느낀 이야기이다.

의뢰인은 집을 산지가 2개월이 지났는데, 세입자가 나가지 않는다고 하였다. 요즘 흔히 일어나는 일이다.

 

이야기는, 전 주인이 집을 팔면서 세입자가 나가리라 믿고 의뢰인과 계약을 하였다. 전 주인은 세입자와 1만불부터 협상을 시작해, 3만5천불까지 제의를 했지만 세입자는 계속 5만불을 요구하며 나가지 않았다.

 

전 주인은 노티스도 주고 보드에 어플리케이션도 제출한 상황이었다. 의뢰인도 살고 있던 집을 팔고 이 집을 산 관계로 이사를 와야 하는 급한 경우가 되었다.

 

의뢰인은 클로징을 하면서, 전 주인으로부터 세입자와 협의할 돈을 받게 되었다. 그 후로 세입자를 퇴거시키는 일은 의뢰인의 일이 되었다. 세입자가 전 주인을 많이 힘들게 했었다는 이야기를, 전 주인의 중개인을 통해 알게 되었다. 의뢰인과 협의 절차를 논의하는 과정에서, 차라리 그 보상금으로 세를 구해서 당분간 사는 방법을 연구하게 되었다.

 

이 세입자는 자기 생각만 옳다고 주장하는, 소통하기 힘든 사람이었다. 그리고 어디서 온 생각인지는 모르겠지만 주인이 집을 팔아서 많은 돈을 벌었으니, 몇 년간 집을 잘 관리해준 자기에게도 돈을 주어야 한다는 주장이었다.

 

그리고 지금과 같은 집을 렌트하려면 한 달에 2천불을 더 내야 하고, 이사 비용 등등 해서 5만불을 고집하고 있었다. 법의 보상금은 한달치이다.

 

의뢰인은 히어링 날짜만 기다리며, 모든 소통을 닫았다. 당황했던 세입자는 연락을 해왔지만, 의뢰인은 앞으로 멤버의 결정을 따를 것이라 전하였다. 히어링 1주일 전쯤 증거자료를 만들어 세입자와 보드에 제출하였다.

 

제일 중요한 증거자료 중 하나는, 전 주인과의 협상 메시지, 의뢰인이 이 집을 산 서류와 살고 있던 집을 판 서류, 그리고 지금 세를 살고 있는 3개월짜리 계약서와 몇 장의 사진도 첨부하였다.

 

공방이 시작 되었다. 세입자의 증거자료는 주위의 월세 시세, 이사 비용, 스트레스로 인한 정신과 진단과 본인의 수술 자료를 내세웠다. 하지만 멤버도 세입자 가 보낸 협박에 가까운 협상 메시지(멤버는 협의 액수는 크게 관계 안 함. 본인들의 자유의사로 생각)와 의뢰인이 지금 세든 집이 전 집의 반 정도의 크기라, 이삿짐을 다 풀지 못한 박스가 방마다 쌓여있는 사진을 보고 빠른 퇴거 명령을 내렸다. 2주 정도의 이사할 시간을 주겠다고 하였다.

 

여기서 결정과 실행에 대하여 알아보자. 이 결정은 꼭 문서로 받아야 실행 효력이 있다. 예를 들어, 오늘 히어링에서 결정을 내렸다고 오늘부터 2 주가 아니고, 멤버가 오더를 쓴 날짜로부터 2주가 되는 것이다. 요즘 멤버들의 과중한 스케줄로 오더를 쓰는 날짜가 늦어지고 있다.

 

위와 같이, 많은 보상금을 요구하는 세입자가 늘었다. 어떤 주인은 집을 파는데 세입자의 방해를 염려하여 협상을 시작하게 된다. 물론 상황에 따라 협상도 필요 하다. 하지만 섣불리 주인 혼자 시작했을 때, 점점 올라가는 협상금액을 생각해야 한다. 협상을 고려한다면 주인이 직접 나서는 것보다 법무사나 전문가를 통해 진행하는 것이 안전하고 효과적이라 생각한다.

 

 

 

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99614
19501
2022-09-29
매년 새로 쓰는 계약서

 

 의외로 많은 주인이나, 심지어 세입자들도 1년 Fixed Term 계약이 끝나면 나가야 한다고 생각한다. 상담을 들어보면, 지난달에 일년 계약이 지났는데 아직까지 세입자가 안 나가고 있어서 어떻게 하면 내보낼 수 있느냐는 내용이다.

세입자가 자발적으로 나가기 전에는, 그냥 내보낼 수 있는 방법은 없다. 일년이 지나면, 매월 연장으로 넘어가기 때문이다. 그러므로 많은 세입자가 계약서를 5, 10, 20, … 년 전에 한번 작성하고 지금까지 산다.

어떤 주인은 해마다 계약서를 같은 세입자와 새로 작성하는 경우도 본다. 주인 마음이긴 하지만, 별로 달라지는 내용도 없이 계약 기간만 Fixed Term으로 변한다. 이번 케이스는 부지런하게 계약서를 해마다 작성한 것이 주인의 발목을 잡은 이야기이다.

주인은 10년 동안 같은 세입자를 단독 하우스에 월세 주고 있었다. 세입자와의 관계도 좋았고 언젠가는 본국에 살고 있는 부모를 초청하여 세준 집에서 같이 살 것이란 뜻도 전했다. 오랜 노력 끝에 드디어 부모님이 오실 수 있게 되었다.

주인은 세입자에게 두 달 정도 이사할 수 있는 시간을 주었다. 부모님이 오시는 시간과 거의 같은 시간이었기 때문이었다. 하지만 세입자는 먼저 노티스를 달라고 하였다. 그 노티스에는 세입자에게 한 달치 보상금을 주게 되어있다.

주인은 세입자가 아마 한 달치 보상금 문제 때문일 것이라 생각을 하고 한달 치 월세를 받지 않을 거라고 이야기를 했다. 하지만 세입자는 노티스를 달라는 요구를 거듭 하였다.

주인은 노티스를 주었다. 이 노티스는 60일의 기간을 세입자에게 주는 것이라, 두 달이나 60일이나 같다고 생각했을 것이다.

노티스를 받은 세입자는 이 집에서 법으로 10개월을 더 살수 있다는 이야기를 하며, 법으로 내보낼 수 있으면 해보라고 하였다. 놀란 주인은 작은 콘도에 세 들어 사는 중이라 부모님이 오시면 이 하우스가 당장 필요한 상황이었다.

의뢰를 받은 후, 세입자에게 준 노티스를 보니 퇴거 날짜를 잘못 기입하였다. 60 일 후가 아니라 세입자 말대로 10개월 후였다. 이 노티스에 보면, 60일을 세입자에게 주어야 하는데, 그 날이 월세의 마지막 날짜이어야 하고 계약기간의 마지막 날이어야 한다는 내용도 있다.

주인은 자기가 해마다 계약서를 작성했다는 생각은 잊고, 세입자가 10년을 살고 있는 것만 생각을 하였던 것이다. 그러나 두 달 전에 새로 계약서를 작성했던 것이다. 그러니까 계약 만기일이 앞으로 10개월이 남은 것이다. 이런 경우 절차를 통해 멤버의 퇴거 결정을 받을 수 있지만, 만기일 전에 받는 것은 어렵다고 보면 된다.

매년 작성한 계약서만 없었으면, 다른 케이스보다 조금은 빠르게 퇴거 명령을 받을 수도 있었을 것이다. 부모님 초청에 대한 모든 증거 자료를 준비하여, Request to Extend or Shorten Time을 보드에 제출하면 멤버에 따라 빠르게 히어링을 진행시켜 퇴거 날짜를 받을 수도 있다.

의뢰인은 지금 법무사를 통해 협의를 세입자와 하고 있는 중이다. 좋은 결과가 이루어져 부모님이 오셔서 불편함이 없기를 바라고 있다.

 

 

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