그레이스 윤 칼럼

이번 사건은 세입자의 범법행위로 인해 퇴거 명령을 받으려 한 내용이다. 의뢰인은 세입자가 잦은 폭력으로 주위사람을 불안하게 할 뿐만 아니라 과다 마약복용으로 병원에 실려간 사건과 경찰의 갑작스런 마약단속으로 온 집안을 엉망으로 만든 일 등등으로 인해 보드에 서류를 제출하면서 덤으로 매월 늦게 내는 노티스 를 같이 첨부하였다.

증거가 충분하다고 생각했다. 경찰의 수색과 그리고 과다 복용으로 병원에 실려갔던 내용과 그리고 공공연하게 주위 사람들에게 약을 살 것을 권하기도 했다는 사람들의 증언도 있었다. 우리는 최고로 빠르게 이빅션을 할 수 있는 모든 것을 제출하고 만반의 준비를 하고 있던 차에 히어링 날이 되었다.

멤버가 세입자를 이빅션하기로 결정하기까지는 엄청나게 심사숙고 한다. 멤버는 우리의 예상과는 다르게 불법 마약 사건에 대하여 만족해하지 않았다. 이빅션 오다를 내릴 수 없다는 결론을 내린다. 다음은 멤버의 결정 의견이다.

1. 경찰이 세입자를 마약범으로 지목하여 폭풍단속을 했지만 제일로 중요한 마약을 찾아내지 못했다는 점이다. 비록 저울, 마약을 제조하는 용기 그리고 약을 담을 수 있는 용기 등을 발견하였지만, 마약이 없다는 점으로 증거 불충분이라 결론을 내린다.

2. 세입자의 마약 과다 복용으로 병원 Emergency까지 실려간 내용은 알지만, 본인의 과다복용이 Illegal Drug Business 와는 별개의 문제라는 점이라 하였다.

3. 주위의 몇몇 사람들이 “세입자가 공공연하게 마약을 판다”고 증언했지만 직접적인 거래가 이루어진 내용은 없다는 것이다.

완전히 우리가 생각했던 내용과는 반대의 내용으로 거의 멘붕 상태가 되었다. 그리고 다음 문제인 월세 늦게 내기(Persistently late payment) 히어링으로 들어가게 되었다. 노티스를 줄 때 정확하게 몇 번이나 얼마나 늦게 냈는지 도표를 만들어 제출했다.

25개월 동안 17번이나 늦게 월세를 낸 세입자의 행동은 단순 실수로 간주하기 힘들고 세입자의 행동이 끊임 없이 이어지는 내용이라 판단하고 이빅션 오다를 내린다.

그것도 제일 빠르게 이빅션을 할 수 있는 날짜를 주었다. 오다를 받은 지 11일만에 강제 퇴거를 진행할 수 있게 하였다. 증거 불충분한 불법 마약 거래로 이빅션 노티스는 줄 수 없지만 매번 늦게 내는 월세로 퇴거 명령을 내린 것이다.

이번 결정으로 세입자들이 늦게 월세를 내는 것이 얼마나 주인들에게 불이익을 주는 것이며, 세입자들이 퇴거를 당할 수 있는 지름길이 될 수 있다는 확인이 되었다.

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이번 케이스는 조금 독특한 케이스를 소개하려 한다. 지난번 칼럼에 소개했던 “티켓 투더 이빅션”에 N9과 N11을 언급한 적이 있는데, 주인과 세입자가 같이 (N11) 아니면 세입자 혼자(N9) 사인을 하게 되면 무조건 나갈 수 밖에 없는 상황이 된다는 내용이었다.

사인을 해놓고 나가지 않을 때 주인은 무조건 L3 Application(Application to End a Tenancy - Tenant Gave Notice or Agreed to Terminate the Tenancy)을 보드에 제출하게 되면 히어링 없이도 오다를 받을 확률이 많은 어플리케이션이다.

오늘은 위의 노티스와 사인이 없이도 이빅션 오다를 받은 특별한 케이스를 보기로 하겠다.

의뢰인은 세입자에게 $12,000을 보상금으로 주고 한달 반쯤 후인 10월말에 이사 나갈 것을 제의하였다. 하루에도 여러 번의 이메일을 주고 받으며 서로의 입장인 이사 날짜와 보상금 가격을 조절하게 되었다. 세입자는 마음의 결정을 못하고 시간을 보내다가 렌트비를 낸지 하루도 안돼서 10월 말까지 나갈테니 12,000 불과 방금 보낸 월세를 돌려달라는 이메일을 주인에게 보내왔다. 의뢰인은 보상금과 받은 월세를 보내주었다.

결국 마지막 달인 10월에는 디파짓으로 대체를 하기로 하고 10월 31일이 오기를 주인은 기다리고 있는 와중에 세입자에게 이메일을 하나 받게 된다. 10월에는 나갈 상황이 아니니 11월30일까지 연장을 해야겠다는 내용이었다. 주인은 이메일을 받은 즉시 의뢰를 해왔고 즉시 L3 application 을 제출하였다.

문제는 글로 쓴 서로의 Agreement와 Sign이 없는 상황에서 위의 어플리케이션을 넣은 것이다. 물론 서로가 말로 한 계약도 성립이 된다고 하지만 아무런 증거도 없이 성립을 시킬 순 없는 내용이다. 두 달 동안 오고 갔던 이메일을 모두 골라 증거를 추려 보드에 제출하였다.

계약이 성립이 되려면 최소한 세가지 조건을 충족해야 한다:

Offer - 제의를 한다

Consideration - 조건들을 나열한다

Acceptance - 위 조건에 합의점을 찾아 동의 한 후 사인을 하게 된다.

처음에는 세입자의 반전 변론으로 조금은 힘들 수도 있지 않을까 생각 하였었다. 세입자도 돈을 받은 것은 시인하면서도 이사 날짜에는 브레이크를 걸었다. 반전 변론을 듣고 있는 의뢰인의 마음은 어땠을까 생각해본다.

하지만 멤버는 그 많은 이메일을 꿰고 있으면서 하나하나 열거하며 히어링을 진행하였다. 세입자가 부담스럽지 않은 상황에서 이메일로 쓴 내용이라 자세하면서도 구체적인 내용을 잡아 낼 수 있었다.

이메일을 통해 문서와 사인은 찾아볼 수 없었지만 멤버는 세입자가 계약을 어겼다고 판단하였다. 다행히도 히어링이 끝난 후 짧은 시간에 이빅션이 진행되었다.

이 사건을 보면서 매번 느끼는 것은 뭐든지 글로 쓰고 사인으로 남겨 놓으면 어떨까 한다. 글로 남길 때 무슨 대단한 내용을 쓰라는 것이 아니다. 주인과 세입자만의 거래를 진행해야 한다면 그 거래를 글로 써서 서로 동의하고 진행했다는 것을 남길 수만 있으면 어려운 상황을 만들 일이 없었을 것이다.

심증은 있는데 물증이 없어 손해를 보는 일이 생기는 경우가 많은 편이니, 일어난 일에 대하여는 물증을 남기는 습관을 가져야 하겠다.

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지금도 끊이지 않는 이슈는 내려준 월세 다시 올려 받기이다. 주인이 팬데믹으로 인해 월세를 내려주었다가 다시 올릴 수가 없는 상황이 되어버린 것이다. 세입자는 세입자대로 내려준 월세를 내다보니 다시 올려내기가 버거운 내용이 되었다.

언제 펜데믹이 끝났는지 아무도 알 수 없는 가운데 그저 주인은 세입자의 의견을, 세입자는 주인의 의견을 지켜보다가 1년이 훨씬 넘어버린 시점이 되었다. 2020년 그리고 2021년을 지나면서 팬데믹 시작점은 알았지만 끝난 시점은 종잡을 수 없는 상황이 되는 바람에 많은 주인이 희생을 하게 되었다.

물론 세입자도 어려운 현실을 직면하게 된 것도 부정할 수는 없지만, 주인들 중 월세를 원래대로 받지 못해 힘들어 하는 분들이 많다. 의뢰인 중에 한달 월세가 4000불로 집을 주었다가 어려운 시기를 지날 때 월세 가격이 하락을 하면서 3500불로 내려 주었다. 그때 내려줄 당시 모두가 3-4 개월 정도로 생각을 했었는데, 갈수록 팬데믹 사태가 심각하게 되어 4000불을 못 받고 계속 3500불로 일년이 넘도록 받게 되었다.

세월이 조금 안정이 되었을 때, 다시 4000불로 렌트를 올려달라는 이야기를 세입자에게 하였는데, 세입자의 태도가 완전히 달라져 있었다. 4000불로 올려줄 수 없다는 내용이었다. 계약서 상에는 아직도 4000불인데, 일년이 넘도록 주인은 세입자의 입장을 생각해서 한 달에 500불씩 내려 받은 것이 화근이 되었다.

주인으로서는 최선을 다해 세입자를 도우려 했었던 마음이었는데, 세입자는 앞으로 3500불이 공식월세(?) 라고 주장하고 있다. 주인의 말로는 지금 월세가 올라서 최소 4500불 정도는 된다고 하였다. 그런데 본인은 3500불을 받아야 한다니 이렇게 억울할 수가 있냐는 내용이었다. 주인의 입장에서는 너무 억울할 것이다.

하지만 세입자의 법으로 보면 12개월을 같은 월세로 계속 받았을 때 그 가격이 공식화되어 버리며 클레임을 걸 수 없는 내용이 있다. 이 12개월 룰은 월세 올리기 에서도 적용이 된다. 예를 들어 주인이 온타리오 월세 올리기 가이드라인을 어겨 2.5%(2023년 월세 올리는 %)를 따르지 않고 10%의 월세를 올렸을 때 세입자가 아무런 이의 없이 12개월 이상을 내었다면 세입자는 의의를 제기 할 수 없게 되어있다.

이런 사실을 알고 있는 사람들이 얼마나 있었을까? 의뢰인은 좋은 마음으로 시작 했었는데, 이제는 배신감으로 잠을 못 이룰 정도라 하였다.

위의 사건을 보면서 공과 사를 구분해야 한다는 결론을 내리게 된다. 갈수록 악화되는 세입자와의 관계들을 보면서, 서로가 억울하다는 호소를 하기 전에 세입자법을 조금만 알았다면 위와 같은 일은 일어나지 않았을 거라 생각해본다.

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이번 케이스는 주인의 Bad Faith 행동으로 세입자가 아주 야무지게 챙긴 사건을 소개 해본다. 주인이라면 알 수 있는 N12에 관한 내용이다. 주인은 세입자에게 노티스를 주기 전에 월세 올리는 문제로 세입자와 다툼이 있었다. 2,200불에 5년 전부터 살고있는 세입자로 인해 주인은 많은 손해를 보고 있던 중에, 2,700불로 렌트비를 올리려고 시도 했다가 무산이 되자 곧바로 N12를 주게 되었다.

물론 현 시세는 3000불이 넘는 상황이다. 제발 렌트 올리려고 하다가 세입자가 동의하지 않을 때 주인이 들어와서 살겠다며 N12를 세입자에게 주지 말자. 히어링 때 멤버들도 눈치로 알기 때문에 주인이 많이 불리한 상황으로 가게 된다. 나중에라도 진짜 주인이 들어 와서 살아야 할 경우 보드에서 2년 동안 자료를 보관 하므로 불이익을 당할 수 있다.

이 케이스는, 세입자가 법을 모르는 척하며 집을 나가게 된다. 집을 나가며 주말마다 조사(?)를 하게 된다. 아니나 다를까, 드디어 온라인에 셋집이 3,200불에 올라오게 되었다. 모든 증거를 모은 후에 보드에 어플리케이션을 제출하고 히어링을 하게 되었다.

다음은 세입자가 클레임한 내용이다:

1. 1년간 렌트 차액비($2900-$2200=$700 x 12개월 = 8,400불)

2. 노티스에 명시한 1달치 보상금(2,200불)

3. 이사비용(900불)

4. 아이들이 학교를 걸어 다니지 못하고 차를 타야 하는 비용($220 x 12개월 = 2,640불)

5. 2주 동안 이사 준비로 일을 못해 손해 본 급여(1,980불)

6. 작은 장소로 이사가면서 짐을 버려야 하는 것에 대한 클레임(5,000불)

7. 집 구하고 이사가야 하는 상황에서 오는 스트레스로 인한 정신적 데미지 (2,000불)

8. 올라간 세입자 보험의 가격과 하이드로 디파짓 비용까지 청구.

물론 멤버가 다 들어주진 않았다. 하지만 주인이라면 한번쯤 생각해 보아야 할 케이스다. 예전부터 12개월 월세 차액이나 이사 비용은 공식적인 보상이었지만 위에 열거된 내용을 보면 웃어야 할지 울어야 할지 주인으로서는…

오다 내용은 주인이 세입자에게 $16,690 지급하라고 나왔다. 멤버의 주장은 이러하다: #4는 220 곱하기 10개월(학교기간) $2,200, #5는 일주에 해당하는 $990, #6에서는 만에 하나 세입자가 짐을 버리지 않고 스토리지에 저장했다면 1년 치 스토리지를 주인에게 청구 할 수 있다고 했다. 하지만 본인이 버렸기에 클레임 할 수 없다고 했다. #7은 의뢰적인 내용으로 $2,000의 정신적 피해 보상에 동의 하며 주인의 거짓으로 이사해야 하는 상황을 격은 심적인 스트레스에 대한 보상금을 타당하다고 본 내용이다.

주인들이 받는 스트레스는 별로 생각하지 않는다. 미납된 렌트나 아니면 가끔 집수리 보상금을 받아 내는 것만으로도 다행으로 생각해야 한다. 세입자들이 주인에게 주어야 하는 돈을 갚는 케이스는 30%도 안 된다고 본다. 그것도 Small Claim Court를 통해서 2년, 3 년에 걸쳐 받아야 하는데 이것도 땡큐다.

위의 예로 보면 세입자들은 주인보다 세입자 권리를 잘 알고 있기 때문에 주인으로서 책잡힐 일은 하지 않는 것이 정답이다. 그러므로 주인도 적극적으로 세입자 법을 알고 실행해야 한다.

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이번 사건은 세입자가 집을 부주의 또는 고의로 파손시킨 사연이다. 주인은 인스펙션을 하면서 다행히 알게 된 사건이다. 누누이 강조하지만 인스펙션은 주인의 의무이고 권리이다. 자기의 재산을 지킬 수 있는 사람은 본인 아니면 그 누구도 없다.

주인은 인스펙션을 하는 와중에 많은 문제점을 발견하고 목록을 작성하고 사진으로 찍어 모든 증거를 남겨놓았고, 전문가를 통해 수리 비용과 대체 비용을($22,000) 계산하여 보드에 노티스와 함께 제출하였다.

이 노티스를 세입자에게 줄 때 주인이 지켜야 할 규칙이 있다. 이것이 지켜지지않을 때 아무리 많은 돈을 손실했어도 멤버가 주인의 손을 들어주지 않는다.

1. 보통사람들의 눈을 통해 보여질 때, 과연 이 파손이 오래 쓴 관계로 된 것인지 아니면 세입자가 고의나 부주의로 파손한 것인지 보게 된다. 예를 들어 오래된 세탁기가 기능을 다해서 작동이 되지 않을 때는 주인에게 책임을 물을 것이다. 하지만 세탁기 안에서 다량의 머리카락이나 아니면 이물질로 인하여 세탁기 작동이 멈추었다면 세입자에게 책임을 물을 것이다.

2. 주인 판단으로 고의나 부주의로 파손이 됐다면 세입자에게 노티스를 준다. 이때 노티스 안에, 주인이 고치고 비용을 청구하든지 아니면 세입자 본인이 고치도록 하는 난이 있다. 세입자에게 어떠한 문제로 주는 첫 번째 노티스라면 무조건 7일을 기다려 주어야 한다.

세입자가 7일 안에 세탁기를 고치거나 아니면 주인에게 수리비용을 지불한다면 보드에 어플리케이션을 낼 수가 없다. 하지만 같은 이유로 두 번째 노티스라면 7일 동안 기다려 줄 필요 없이 보드에 제출하면 된다.

이 법은 세입자에게 시정할 수 있는 시간을 주라는 내용이다. 7일 동안 기다리지도 않고 확인도 없이 어플리케이션을 제출했을 때, 히어링에서 멤버가 알게 되면 그냥 Dismiss가 되어 버린다.

3. 수리 비용을 클레임 할 때, 법무사로서 권장해 드리는 것은 비용을 한 곳에서 책정하지 말고 2-3곳에서 알아보면 좋을 듯하다. 그래서 적당한 수리비용을 세입자에게 통보한다.

 이 사건은 멤버가 20여 가지가 넘는 문제점을 일일이 집고 넘어가게 된다. 예를 들어서 화장실의 전구 하나하나 화제 알람의 배터리 체인지, 도어의 손잡이가 오래되어서 떨어졌는지 아니면 세입자가 일부러 고장을 냈는지 등등…

결론은 $22,000 불에서 $9,850로 줄여진 가격의 오다를 받았다. 멤버는 이 비용이 reasonable cost라고 하였다. 주인이 원하는 가격보다 낮게 나오는 케이스를 많이 보고 있으니, 데미지 비용은 여러 업체에서 자문을 구하여 증거로 제출하는 것이 현명한 일이다.

증거가 있으면 멤버의 마음을 바꿀 수 있다고 본다. 데미지 비용 $9,850를 45 일안에 주인에게 갚지 않으면 퇴거 조치를 하겠다고 하였다.

팬데믹을 지나가면서 모두가 날카로운 모습으로 히어링에 참석한다. 주인으로서는 세준 집이 아주 귀중한 재산 중에 재산인데 세를 살면서 집을 고의나 부주의로 훼손시켰다면 마땅히 퇴거 조치를 취해야 한다.

월세를 못 내는 내용과는 또 다른 법적인 문제이다. 다음은 월세도 1년 밀리고 집을 초토화시키고 도주한(?) 세입자의 이야기를 다루어보기로 하겠다.

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세입자가 주인 모르게 불법으로 세를 놓아서 부당이익을 챙기고 있다면 이것도 강제퇴거의 조건이 될 수 있을까? 이 사건은 작년에 히어링을 하고 얼마 전에 오다를 받은 사건이다. 주인은 세입자가 인터넷에 내놓은 광고를 발견하면서 보드에 이빅션 어플리케이션을 제출하였다. 세입자가 주인에게 내는 월세는 한 달에 2800 불인데 세입자가 낸 광고를 보면 Short -term 이나 Holiday rent 를 구하면서 하루에 160-180 불을 받고 있었다.

세입자가 광고를 한 이유는 본국에 잠시 가게 되었을 때만 광고를 내었다고 이야기 하였다. 조금이라도 렌트비를 아끼자는 의도였지만 계속 광고를 낼 생각은 없었다고 변명을 하였다.

멤버는 히어링 때 아무리 세입자가 불법으로 부당 이익을 취했다 하더라도 자동으로 세입자가 강퇴가 되는 것은 아니라 하였다. 이 사건에서 부당 이익이란 세입자가 내는 월세보다 더 많은 돈을 불법 거주자에게 받는 내용이다. 예를 들어 본인 세입자가 주인에게 내는 월세는 하루에 2800/30 = 93 불인데 광고에 보면 하루에 160-180 불을 불법 거주자에게 부가한 것이다.

본인의 소견으로는 세입자가 부당이익을 취했으므로 이 사실 하나만으로도 강퇴의 소지라 생각을 하는데(법에 Offence 라 명시), 멤버는 부당이익도 요인 중에 하나이기는 하지만 다른 문제를 들고 나와서 세입자에게 퇴거 조치를 취하게 된다.

첫 번째로 빌딩의 안전을 삼았다. 이 빌딩은 콘도이었는데, 이렇게 많은 단기 거주자들이 콘도를 드나들게 될 때 일어날수 있는 안전 문제를 내세웠다. 장기 거주자들이 살고 있는 콘도를 호텔처럼 이 사람 저 사람 드나들게 만들 때, 주민들의 안전과 역시 빌딩 자체의 안전도 위협받을 수 있다는 결론을 내려 세입자를 내보낸다는 오다를 주었다. 물론 당연히 주위의 주민과 건물의 안전을 생각해야 한다고 생각하는데 그러면 주인은?

가끔 광고에 보면 단기 광고들이 올라온다. 만에 하나 세입자가 내는 단기 광고라면 부당이익을 챙기는 내용이 될 수도 있고, 또 안전 문제도 생각 안 할 수가 없다.

그렇다면 주인들은 어떠한 조치를 취해야 권리를 잃지 않고 본인을 이용해서 부당이익을 취하는 것을 막을 수 있는 것일까?

위의 경우도 집 인스펙션을 추천한다. 하지만 현실은 인스펙션을 주인의 의무와 권리로 법에 명시 해놓고, 주인은 인스펙션을 하기 위해 24시간 노티스를 세입자에게 주며 허락을 구걸하듯이 해야 한다는 것이다. 많은 세입자들이 거부를 하고 있어 주인이 제때 인스펙션을 할 수 없다. 거듭되는 세입자의 거부로 주인도 포기를 하는 경우가 생기므로 주인은 세준 집에서 무슨 일이 일어나는지 알 수 없게 되어 버렸다.

물론 시도 때도 없이 찾아오는 주인들도 있어 Illegal Entrance 가 세입자들의 Top 5, 클레임 단골 메뉴가 되기도 한다.

현명한 주인이 되려면 처음부터 계약서를 작성할 때 조건을 다는 것이 어떨까?

1. 앞으로의 모든 Correspondence는 이메일로 하는 조항에 동의를 하고(24 Notice 포함)

2. 일년에 집 인스펙션 시기와 횟수를 적어 넣어서 사인 받는 것도 좋은 방법이다.

3. 심지어 렌트 올리기도 세입자가 동의한다면 Ontario Guideline를 따를 이유는 없다.

4. 기타 등등…

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이번 사건은 용감한? 주인의 행동으로 이루어진 사건이다. 사건의 발단은 이렇다. 2019년에 개인이 아닌 회사 이름으로 세를 주게 되었다. 한달 렌트비는 $18,000 이었다. 이 정도의 월세라면 개인이 세입자가 되기는 어려울 듯, 물론 주인은 세준 하우스가 대 저택이기에 관심을 가지고 지켜 보았으리라 생각된다.

세입자는 듀바이에 사업 근거를 둔 CEO 이었다. 듀바이와 토론토를 왕래하면서 사업을 하고 있던 차에 COVID가 시작 되었다. 세입자는 본의 아니게 토론토로 오랫동안 돌아올 수 없게 되었고, 듀바이 호텔에서 장시간 체류할 수밖에 없었다.

어느 날 주인은 집수리를 위해서 집을 방문한 후 집이 오랫동안 비워져있던 것을 발견하고, 또한 침실 중 한 곳에 사무실이 차려져 있는 것을 발견하게 되었다. 토론토에 있었던 세입자의 개인 비서는 혼자 세입자 집으로 출퇴근을 하며 사업을 돕고 있었다.

주인은 보드에 N12/L2을 제출하고 히어링을 하기 위해 몇 개월을 기다리고 있는 와중에 두 번의 히어링이 미루어지게 되었다. 한 번은 세입자의 요청이고, 두 번째는 멤버의 잘못으로 히어링이 실패하게 되자 주인은 히어링을 포기하고 변호사를 선임하여 세입자에게 이빅션 통보를 하고 주인 본인이 들어와 살게 되면서 월세를 거부하기 시작하였다.

하지만 세입자는 계속 월세를 보내고 주인은 계속 거부를 하는 웃지 못할 일이 몇 달 동안 벌어진 후, 드디어 세입자가 주인을 상대로 10 Million 손해배상을 법원에 제출하게 된다.

그리고 Landlord and Tenant Board에 세입자는 주인이 세입자의 권리를 위배하는 T2, 주인은 주인대로 A1(세입자의 어플리케이션의 타당성 여부) 어플리케이션을 제출하고 히어링을 하게 되었다. 세입자의 가장 큰 클레임은 본인의 동의 없이 주인이 세입자의 가구와 집기 등을 창고로 옮기고 주인이 이사를 들어오면서 집 열쇠를 모두 바꾸어버린 사실이다.

주인은 집을 방치하였다고 주장하고 세입자는 계속 월세를 내면서 토론토로 다시 돌아올 날을 기다렸다는 공방전이 펼쳐졌다. 주인의 의견은 세입자가 이미 법원을 통하여 10 Million 데미지 클레임을 진행 중인데, 같은 이유로 테넨트 보드에서 다룬다는 것은 법 체계를 혼란 시킨다는 내용이었고, 세입자가 자신의 집을 커머셜 목적으로 쓴 것도 법에 위배되는 일이라고 덧붙였다.

이에 멤버는 주인의 의견에 반박하게 되는데 이유는 이러하다.

1. 집 열쇠를 세입자 동의 없이 아니면 보드의 이빅션 오다 없이 바꾸는 것은 세입자 법에 위배 되는 일이며,

2. 세입자는 집 방치를 이유로 퇴거를 당할 수 있지만 이 케이스는 계속 렌트비 를 내고 있었으므로 방치라고 볼수 없다고 하였다.

3. 법원에 세입자가 클레임을 진행하고 있는 경우지만 이 사건의 T2, A1 application은 테넨트 보드 멤버의 판단으로 진행할 수 있다는 결론으로, 세입자의 손을 들어 주었다.

이 멤버 오다에 보면 세입자에게 집을 돌려주라는 이야기와 함께 집을 돌려 주지 않을 때는 Sheriff를 통하여, 세입자가 주인을 강제 퇴거할 수 있도록 명령을 내렸다.

그러면 법원에서는 판사가 어떤 결정을 냈을까?

위의 멤버 오다에 의하면 10 Million 전액은 아니지만 주인이 세입자에게 손해배상을 하라고 결정이 나왔을 것이지만 판사는 주인의 손을 들어 주었다.

판사의 의견은 이러하다:

1. 10 Million의 손해배상을 청구한 세입자에게 어떠한 데미지를 입었는지 물었다. 꼭 이 집이 아니라 해도 세입자는 토론토 어느 곳에서도 사업을 할 수 있다고 하였다.

2. 하우스의 가격이 5 Million(2014 매입가격)인 대저택을 소유한 주인 입장에서 볼 때 세입자가 일년 가까이 방치시켜 놓는다는 것은 주인에게 큰 손해를 가져올 수 있는 사건이라며 주인의 손을 들어 주었다.

법원에서는 세입자의 10 Million 클레임을 Dismiss 시켰지만 거기까지이다. 그 외의 세입자의 퇴거 문제는 테넨트 보드의 영역이라며 마무리를 하였다. 다시 한번 Landlord and Tenant Board의 위력을 느끼는 사건이었다. 온타리오의 많은 주인들이 어려운 시기를 보내는 한 예이다.

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많은 사람들이 서블렛(Subletting) 과 어사인(Assignment)의 다른 점을 모르기에 일어나는 사건들이 많다. 세입자가 계약기간 중 본인의 사정으로 집을 나가야 할 때, 주인의 동의를 받아 새로운 세입자를 본인이 찾아 남아있는 계약기간을 메우어 놓으면 끝나는 일이라고 생각을 할 수도 있는데 사실이 아니다. 그렇다면 서블렛과 어사인이 어떻게 다른지 알아보기로 하자.

A. 서블렛이란

서블렛이란 세입자가 사정이 생겨 몇 달 동안 집을 비우게 되면서 서브 테넌트를 주인의 동의를 구한 후, 그 몇 달이 끝나면 본인이 셋집으로 다시 돌아와서 살기를 원할 때 사용하는 시스템이다. 그러므로 서브 테넌트는 서브 계약서에 서명 되어있는 퇴거 날에 꼭 나가야 한다.

물론, 서브계약서는 주인의 동의를 꼭 받아야 하고, 서브 계약기간에 일어나는 모든 책임은 세입자에게 있다. 예를 들어 렌트비는 물론이고, 서브 세입자가 집에서 불법 비지니스를 했거나 또는 데미지를 냈을 때 그 책임은 서브 테넨트에 있는 것이 아니고, 세입자가 주인에게 그 책임을 져야 한다.

다시 말하면, 주인과 서브 테넌트는 법적인 아무런 관계가 없다는 말이다. 세입자가 서브 테넌트에게 보상을 받을 수 있기는 하지만, 신중하게 서브 테넌트를 찾아야 할 것이다.

지난 번에 세입자가 불법 서블렛을 준 이유로, $35,000을 주인에게 보상하는 사연을 소개한 적이 있었다. 이 세입자가 주인에게 서블렛 동의를 받았더라면, 사정이 많이 달라졌을 것이다. 주인에게 보상해야 했던 $35,000을, 불법 마약을 집에서 제조한 서브 테넨트에게 나중에라도 어떻게 보상받을 수 있는 방안을 강구해볼 수 있었을 것이다.

하지만 주인의 동의를 구하기는커녕 주인에게 알릴 생각도 하지 않았던 불법 서블렛이 불러온 책임은 불법 서브 테넌트에게 지울 수 있는 방법이 희박하다. 이제 막 사회생활을 시작한 그에게 트라우마로 남아있지 않을까 생각해본다.

주인은 세입자에게, 세입자는 서브 테넌트에게 책임을 지울 수 있는 것이 서블렛의 특징이다.

B. 어사인먼트란

주인의 동의를 얻은 어사인먼트는 세입자가 남아있는 계약을 주인과 파기하면서 새로운 세입자를 본인 대신 계약서에 올리는 것이다. 어사인 세입자가 사인해서 살기 시작한 그날로부터 오리지날 세입자는 계약서에 명시된 모든 책임에서 해방 되는 것이다.

다르게 이야기하면, 어사인 세입자는 계약서에 명시된 사는 날부터 주인과 직접적인 관계가 형성되어 모든 책임과 권리를 주인과 거래하면 된다.

세입자가 남은 계약을 파기하고 완전 이사 나오기를 원할 때는 서블렛이 아니고 어사인먼트가 되어야 한다. 위의 다른 두 계약서를 잘못 알고 썼을 경우 본인에게 돌아오는 여파가 클 수 있으므로 기본적으로 주인이나 세입자가 알아두어야 하는 법이다.

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주인의 동의를 받지 않고 서블렛을 주는 사연들이 많이 일어나고 있다. 불법 서블렛으로 심각한 일들이 일어날수 있는데 세입자들은 크게 생각하지 않고 당장만 생각하는 세입자가 늘어난다. 불법 서블렛 세입자로 인해 일어나는 밀리는 월세, 건물 파손 또는 주위환경에 피해는 오로지 세입자가 전적으로 책임져야 한다.

의뢰인은 아무래도 세준 콘도에 다른 세입자가 사는 것 같다고 문의를 해왔다. 5년 전부터 같은 사람에게 세를 주기 시작하였는데, 세준 건물에 사는 지인으로부터 들은 이야기는 많은 사람이 그 집에 사는 듯하다는 내용이었다.

주인은 무엇보다도 오래된 건물이라 혹시 사고가 나지 않을까 염려를 하게 되면서 세입자에게 처음으로 인스펙션 노티스를 주었다. 물론 세입자는 인스펙션 하는 것을 거부하였다.

세입자 권리가 강한 온타리오에선 24시간 노티스를 주었다고 주인이 세입자의 동의 없이 들어갈 수는 없다. 동의 없이 들어갈 수 있는 것은 오직 Emergency 상황뿐이다.

주인은 인스펙션을 포기하고 의구심만 품은 채 일년 정도 시간을 보낼 쯤, 건물 매니저로부터 연락이 왔다. 주인의 유닛으로부터 물이 새서 아래층 거실과 부엌에 물이 고이기 시작한다는 내용이었다. 주인은 부랴부랴 세준 아파트에 가서 수습을 시작하였다. 그 와중에 세입자들을 만날 수 있었는데 5년 전에 계약했던 세입자가 역시 아니었다.

사연을 알아보니, 세입자는 2년 전에 집을 나간 상태이었고 여러 번 불법 거주자들로 바뀐 것을 알게 되었다. 그리고 주인이 받고 있는 월세보다 1000불이나 높게 불법 거주자에게 받고 있었다. 세입자가 주인 몰래 이득을 취하고 있었던 내용이다.

이런 일들이 흔히 일어나고 있는 듯하다. 특히 요즘 렌트비가 많이 오른 경우 어떤 세입자들은 주인의 동의 없이 불법으로 세를 놓아 이득을 취하고 있다. 온타리오 주거법에, 주인 모르게 서블렛을 준 것도 불법인데, 월세를 본인이 내는 것보다 더 많이 받아 부당이익을 취하는 것은 Offence로 간주되어 퇴거를 당할 지름길이다.

여기서 주인이 꼭 알아야 할 온타리오 주거법은, 불법으로 사는 거주자를 발견했을 때 세입자와 불법 거주자를 동시에 퇴거시킬 수 있지만 법에 명시한 타임이 중요하다. 주인이 불법으로 살고 있는 거주자를 발견한 날로부터 60일안에 어플리케이션을 보드에 제출해야 한다.

주인이 알고도 60일이 지나면 법에서는 주인이 불법 거주인들의 거주를 동의하는 것으로 간주하기 때문에 불법 거주자를 퇴거시킬 기회를 놓치게 된다. 지난번 글에서도 세입자가 법에 명시한 기간을 알지 못해 손해 본 사건을 다루었지만 이번은 주인이 법에 명시된 60일 안에 조치를 취하지 않으면 이렇게 피해를 입게 된다.

세입자 주거법은 타임라인이 무척 까다로워 시기를 놓치거나 잘못 날짜를 계산하였을 때 오는 여파는 실로 대단한 것이니, 본인이 법을 꿰고 있지 않는 한 법무사 자문이 필요하다.

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서블렛 문제로 많은 사건들이 일어나고 있어 어려움에 처한 사람들이 늘어나고 있다. 종류도 많고 사연도 많은 내용이라 다루어보기로 한다. 이번 사연은 세입자가 서블렛을 주인에게 요청했지만 동의를 받지 못하여서, 보드에 자신의 권리를 침해 받은 이유와 그동안 억울하게 월세를 내었던 것을 돌려 받기를 원했던 사연이다. 하지만 법의 절차를 몰라 보상을 받지 못하고 클레임이 Dismiss가 된 안타까운 내용이다.

이야기는 이렇다. 세입자 중 한 분이 갑자기 사고로 돌아가시게 되었다. 남은 한 분은 도저히 그 집에서 혼자 살기가 힘이 들어 자녀 집으로 들어가서 살기로 하였다. 하지만 월세 기간이 4달 남아있었다. 자녀의 도움으로 주인에게 서블렛/어사인(다음에 서블렛과 어사인의 다른 점을 다루어보기로 하자)을 주는 것에 동의할 것을 부탁한다.

마침 주인은 여행 중이어서 주인 에이전트와 이메일이 오고 갔었다. 저렴한 월세 때문인지 계속 사람들이 관심을 갖고 신청을 하였다. 하지만 막상 주인이 원하는 모든 서류를 제출하는 세입자 후보가 많이 없었고, 주인은 렌트비를 200불 더 올리기를 원하였기 때문에 포텐셜 세입자들을 놓치게 되는가 하면, 주인의 허락을 기다리다 못해 포기한 후보도 있었다. 이래저래 시간만 흘러가게 되었고 세입자는 계속 월세를 내야 했다.

마음이 급한 세입자가 실수를 하고 만다. 다급해 주인에게 60 days 노티스인 N9(세입자가 계약 파기 전 60일 전에 주는 노티스)를 주게 된다. 왜냐하면 계속 지체를 하면 계약 기간이 끝나도 Month to Month로 넘어가니 월세를 계속 내야 할까 봐 걱정을 했을 것이다.

그동안 주인과 계속 엇갈리는 의견으로 서블렛/어사인먼트 세입자를 찾지 못해 시간만 보낸 후 거의 계약이 끝나는 60일전이 되었다. 당연히 위 N9에 적혀 있는 날짜까지는 월세를 내야 하는 상황이 온 것이다. 결국 빈집으로 둔 채 4개월 월세를 내었다.

멤버도 안타까운 심정으로 세입자의 요청을 Dismiss 한다. 그러면 어떻게 세입자가 법 절차를 밟아야 보상을 받을 수 있었을까 알아보자.

1. 서블렛/어사인먼트를 주어야 하는 상황이 오면, 포텐셜 세입자를 찾아 주인에게 꼭 문자로 동의를 요청한다. 이때 주인은 7일 내에 요청에 응답하여야 한다. 만에 하나 7일이 지나도 감감 무소식이면, 주인에게 최초로 요청한 날로부터 30일 안에 터미네이션 노티스를 주인에게 준다. 이때 이사 나갈 날짜는 노티스 작성일로부터 30일 정도면 된다. 위의 예로 법에 명시되어있는 보상 타임 라인을 살펴보기로 하자.

4월 10 일 – 세입자가 본인 의지로 집을 나간다.

4월 18 일 – 위의 세입자는 주인에게 서블렛 후보의 서류를 준비하여 주인에게 보냈다.

4 월 29 일 – 11일이 지난 후에야 주인은 세입자 후보의 Photo ID를 다시 보내라며 연락을 주었다. 법으로 주인이 응답해야 할 의무가 있는 시간은 7일이다. 그러니 세입자가 7일 후인 4월 25일까지 주인의 연락이 없을 때 다음날 26일에, 30 일짜리(법에서 권하는 일수) 노티스를 주었다면 5월 25일이 마지막 날이었을 것이다.

법을 모른 관계로 계속 주인과 문자를 주고 받으며 적당한 세입자를 구하지 못하며 시간만 보내면서 6, 7, 8월의 월세를 지불하게 되었다.

6월 30일 - 계약 말일인 8월 31일을 이사 날짜로 써서 N9을 주인에게 보냈다. 이때부터 주인은 서블렛을 찾을 이유가 없어진다. 어차피 세입자가 나가는 날짜까지 월세를 내야 하기 때문이다.

2. 주인이 서블렛/어사인먼트에 동의를 하지 않을 수도 있지만 만에 하나 그 이유가 세입자에게 불공평했다면 세입자는 주인을 상대로 보드에 클레임을 하여 보상을 받을 수 있다.

주인의 시간지연뿐 아니라 공정하지 않은 이유로 계속 거부를 한다면 세입자는 계약을 파기할 수도 있고, 그동안 억울하게 냈던 월세를 보드를 통하여 배상을 요구할 수 있다.

위의 예는 세입자가 주인에게 서블렛/어사인먼트의 허락을 받으려고 노력했던 사건인데, 기본적인 세입자법을 몰라 많은 손해를 본 예이다.

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