그레이스 윤 칼럼

오랜 기다림 끝에 히어링을 통해 이빅션이나 보상금 오다를 받은 후 한시름 놓고 있을 때, 보드에서 다시 히어링을 해야 한다는 소식을 듣고 실망을 감추지 못하는 주인들을 많이 보고 있다.

법무사인 나도, 오다를 받은 날짜로부터 10일 동안은 마음을 놓지 못하고 있는 자신을 발견한다. 세입자나 주인이 법적으로 내려진 결정이 본인에게 억울 하다 생각하면 10일 안으로 재심(Motion)을 신청 할 수 있기 때문이다.

법무사로서 우려하는 것은 이미 내려진 결정이 재심으로 인해 바뀔 확률 때문이 아니고, 이 케이스는 이빅션 날짜가 늦추어질 것을 생각하기 때문이다. 재심을 신청했다 해서 보드에서 100% 다 들어주는 것은 아니다. 재심 히어링을 다시 해야만 하는 확실한 증거가 있어야 한다.

이번 사건은 세입자가 먼저 나가겠다고 문자(이메일)로 주인에게 통보를 한 사건이다. 어마 무시한 N9/N11에 대한 이야기 이다. 이 노티스들은 제일 확실하게 이빅션으로 이어지는 티켓이라고 소개했던 칼럼이 있다.

이 케이스는 N9 노티스는 없지만 대용할 수 있는 이메일을 기본으로 보드에 어플리케이션을 넣은 사건이다.

이 어플리케이션은 세입자에게 알릴 필요도 없이 보드에 제출할 수 있고 때로는 히어링도 없이 그냥 오다를 받는다. 왜냐하면 이미 주인과 세입자가 의견을 모았기 때문이다.

히어링 없이 이빅션 오다를 받은 후 얼마 안돼서 보드로부터 세입자가 재심(Motion)을 신청하고 멤버가 재심을 허락하였다는 비보(?)를 들었다. 주인은 히어링을 하게 되었고, 세입자는 법무사를 대동하여 여러가지 법 등을 준비하여 나왔지만 멤버는 주인의 손을 들어주었다.

세입자의 주장은 N9노티스를 준 적이 없다는 내용이고, 자기의 의견이 무시된 채(Ex parte Order- 어느 한쪽 만의 참석 또는 의견 만으로 결정) 주인의 의견만으로 오다를 내린 것은 무효라 주장하였다.

멤버의 의견은, 주인이 세입자에게 노티스 폼을 받지는 않았지만 그동안 오고 갔던 이메일을 보면, 세입자가 나가겠다는 내용이 있고, 정확한 날짜를 밝히지는 않았지만, 다음날 이메일에 주인이 8월 31일에 나갈 거냐고 물어보았는데 세입자는 YES 라고 대답했기에 노티스와 같은 효력이 있다고 하였다.

세입자 법에 의거하여 꼭 N9 노티스를 받지 못했다 하더라도 주인과 세입자가 서로의 의견에 동의 했다면 가능하다.

다시 이빅션 날짜를 받고 준비하는 중에 이번에는 세입자가 Review(판결문 재심사)를 신청하였고, 이것이 Reject 되었다는 이메일을 보드로부터 받았다. 리뷰란 히어링 없이 서면으로만 재심사를 하는 것인데, 재심사를 신청하는 것은 가끔 목격 하지만 판결을 뒤 없는 케이스는 아주 드물다고 보면 된다.

재심으로 이빅션 날짜가 거의 두 달이나 미뤄졌지만 그래도 세입자는 나갈 수 밖에 없었다. 법에서는, 역시 뚜렷한 증거를 제시하는 것보다 강력한 무기는 없다. 세입자건 주인이건 항상 증거를 남겨 놓자. 사진, 비디오, 녹음, 이메일, 영수증…

꼼꼼하게 챙겨놓고 있으면 재심으로 이어진다 하더라고 크게 걱정할 일은 없을듯하다.

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이번 사건은 오랜만에 주인의 손을 들어준 사건이고 세입자에게 실제로 $4,400 을 주인에게 지급하라는 오다를 받은 사건이다. 그동안 많은 주인들이 세입자에게 데미지 클레임을 해왔는데 실제로 보상을 받은 경우는 많지 않은 듯하다. 보상을 받아도 주인이 클레임한 것에 비해 적은 보상금을 받게 되는 경우가 많다.

이번 사건의 주인은 충분한 증거를 제시하므로 주인이 클레임한 금액을 고스란히 받았다. 주인은 하우스 인스팩션을 통하여 집에 데미지 난 것을 발견하고 사진과 비디오로 기록을 남겼다. 부엌 바닥의 타일이 7개가 깨어져 있었고, 베스탑 안이 깨어져 있었고 부엌 수납장 도어도 부서져 있었다.

주인은 베스탑을 갈아야 했고 $1,700의 경비를 쓰게 되었다. 그리고 부엌바닥 타일은 전체가 깨진 것은 아니었지만 마켓에 더 이상 같은 타일을 구하기 어려워서 전체 면적을 갈아야 한다고 주장 하였다. 바닥 전체면적이 100 스퀘어 피트이고 비용은 $1,200+HST로 견적이 나왔다.

그리고 부엌 수납장의 도어가 부서져 있는 것을 발견했다. 주인은 수납장 도어만 갈수 있지만 전체적으로 가는 것보다 비용이 더 나간다고 주장하며 전체적으로 가는 것이 더 저렴하다면서 비용은 $900+HST 라고 견적서를 첨부하였다.

히어링 때 이 세입자는 주인의 클레임을 부정한다. 원래부터 깨어져 있었다 아니면 원래부터 상태가 좋지 않았다는 등등, 하지만 주인은 직접 찍어놓았던 사진과 비디오 증거로 세입자의 의견을 무산시켰다. 주인은 세를 주기 바로 직전에, 유닛을 비디오로 촬영을 해놓았었고 촬영 날짜가 비디오에 기록으로 남아있었다.

주인의 수고가 보상받는 시간이었다. 데미지 클레임의 히어링은 대부분 시간이 많이 걸린다. 왜냐하면 세입자가 부인을 하기 때문이다. 이 케이스는 증거자료가 충분하니까, 뭐 서로 내가 잘했니 네가 못했니 할 필요가 없었다. 45 분만에 히어링을 끝냈고, 2주 만에 오다를 받았다. 며칠 전 주인이 $4,400을 세입자로부터 받았다는 이야기를 전해 들었다.

이렇게 용의주도한 주인이라면 어떠한 사건에 휘말리게 된다 해도 해결책을 찾기가 용의하겠다는 생각을 하였다. 어떤 주인들은 세입자에 대하여 아는 것이 아무것도 없는 분들도 계시다. 한 달에 들어오는 월세만 기억하시는 분도 계신다. 위와 같이 앞으로 일어날수 있는 사건들을 내다보며 준비해 놓으면 자신의 재산 과 권리를 지킬 수 있을 것이다. 아무도 본인을 대신해서 지켜주지 않기 때문이다.

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이번 사건은 조금 특이한 사건이다. 주인이 집을 팔려고 계약서에 사인을 한 후 세입자에게 노티스와 1달치 보상금을 준 후, 세입자는 한달 후에 이사를 나가게 된다. 그리고 주인이 마감 날짜를 기다리고 있던 중에 바이어에게서 노티스를 받게 된다. Mortgage를 받을 수 없게 되어서 계약을 파기해야 한다는 내용이었다.

주인은 경제적인 이유로 집을 팔려고 했던 차에 갑자기 계약을 파기하겠다는 이야기에 황당함을 느끼게 된다. 이미 세입자는 내보냈고, 한 달치 보상금까지 준 상황이었다.

주인은 할 수 없이 단기 렌트 광고를 내게 되었는데, 이 광고를 세입자가 보고 보드에 Bad Faith로 2만불에 가까운 클레임을 하게 된 내용이다.

멤버는 주인의 손을 들어 주었는데, 무엇보다도 주인이 세입자에게 노티스를 줄 때의 상황에 관심을 두었다. 노티스를 줄 당시는 집 거래계약서에 사인을 했었고, 무엇보다도 새 주인이 거주할 것이라는 의견이었기에 주인은 절차에 의해 세입자를 내보낸 것이기 때문에 그 당시에 Bad Faith는 아니었다는 결론을 내렸다.

여기서 세입자에게 노티스를 주는 시점을 알아보자. 이 시점은 반드시 바이어 와 셀러가 집 거래계약서에 사인을 한 후에 주어야 한다.

 주인이 계약 파기를 알고 빨리 렌트를 줄 수 있는 단기 렌트 광고를 낸 것도 주인의 경제적인 상황을 뒷받침하는 증거이며, 집 거래 파기 계약서를 받았을 때는 이미 세입자가 이사를 나간 다음이라 주인으로서 어쩔 수가 없었던 상황이란 설명에 멤버는 수긍을 하였다.

이제 집 거래가 많아지는 계절로 들어섰다. 만에 하나 세준 집을 팔려는 계획이 있는 주인이라면, 집을 마켓에 내놓기 전에 세입자에게 알리고 그들의 계획도 들어주어 서로가 윈윈하는 상황이, 보드에 어플리케이션을 넣고 7-8개월 기다린 후 멤버로부터 오다를 받는 것보다 경제적으로나 정신적으로나 훨씬 나은 선택이라 생각한다.

하지만 어떤 세입자에게는 전혀 먹히지 않는 경우도 있기는 하다, 왜냐하면 서로를 믿지 못하기 때문이다. 사인된 계약서를 코앞에 보여주어도 거짓이라고 믿기 때문이다. 아마 그래서 멤버와 법무사들이 바쁜 이유 중 하나 일 것이다.

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이번은 주인들이 제일 난감해 하는 경우 중 하나인, 세입자들의 집 파손 문제를 들여다 보기로 한다.

세입자가 집에 물난리를 내어 아래층 유닛들까지도 피해를 주거나, 새로 산 냉장고, 세척기 또는 에어콘 등을 파손시키거나, 눈에 띄게 집안을 망가뜨리는 경우가 있다.

이때 주인은 세입자에게 노티스를 주는데, 이 경우 두 가지 종류의 노티스가 있으니 상황에 맞는 노티스를 주자. 그러지 않으면 케이스가 탈락될 수 있다.

그러면 N5와 N7이 어떻게 다르며, 어떤 경우에 써야 하는지 사례를 들어 알아보자. 이 케이스는 그동안 세입자와 주인이 여러 번 통보를 주고 받은 경우이다.

세입자는 집에 고양이 여러 마리를 키우는데 주위로부터 냄새 난다는 컴플레인을 받게 되어, 그때마다 주인에게 통보되었다.

세입자와 주인은 여름엔 에어콘과 냉장고 문제로, 겨울엔 히터와 변기 문제로 서로 끊임없이 컴플레인을 주고 받고 있었다.

 주인으로서는 해마다 두세 번 같은 수리를 해야 하는 번거로움에 세입자를 의심하게 되던 차에 큰일이 터지게 되었다.

결국은 변기가 넘치는 바람에 유닛과 복도까지 물이 흘러나가게 되었다. 콘도 긴급팀이 도착하여 수습하는 난리를 피웠고, 곧바로 주인에게 영수증이 날라왔다.

세입자도 당황한 나머지 본인 보험회사에 여러 번 이야기를 해보았지만 세입자 보험은 세입자 물건에 관하여 손해 배상을 해주는 것이지, 물난리로 건물이 피해본 것은 적용대상이 아니라는 말만 들었다.

주인은 이미 세입자에 대한 신임이 없었고, 세입자가 고의적으로 물난리를 냈다고 믿어 N5(부주의 또는 고의적 데메지)와 N7(고의적인 데메지)를 동시에 작성하여 세입자에게 주고 L2 application 을 보드에 제출하였다.

여기서 주인은 냄새 나는 고양이들 사건은 부주의로 판단하고 그 나머지는 고의적으로 또는 주인에 대한 보복성으로 데메지를 입혔다고 주장하며 노티스를 작성하게 되었다.

 그리고 수리비도 $25,000을 요구하였다.

여기서 멤버는 주인의 어플리케이션을 탈락시키며 이런 의견을 내놓았다:

1. 물론 변기가 넘치는 바람에 물난리가 났지만 어떻게 이 문제의 시점이 세입자 의 고의적인 행동이 될 수 있고, 주인이 그렇게 믿는다면 이 사실을 받쳐줄 수 있는 증거가 있냐는 것이다.

2. 해마다 에어콘과 히터의 문제도 기계 자체에 문제가 있을 수도 있는 것인데, 어떻게 꼭 세입자가 일부러 고장을 냈다는 근거는 무엇인지 물었다.

3. 하우스 인스펙션을 통해서 고의적 원인을 알게 되었다면 전문가의 리포트나 아니면 전문가가 증인으로 참석해서 증언을 해야 한다는 의견이었고

4. 냄새로 인해 주위에서 컴플레인을 받았다 해도 이 냄새가 어떻게 유닛에 데메지를 줄 수 있냐는 날카로운 의견이었다.

그렇다면 주인이 어떻게 준비를 했어야 수리비를 받을 수 있었을지 생각해보자. 제일 중요한 것은 증거다.

이 케이스도 세입자가 일부러 고장을 내었다고 생각했다면 뒷받침이 되는 자료를 모았어야 했다.

수리하는 사람들의 의견, 전문가의 증언, 몇 년간 계속 수리했던 이력, 세입자 와 주고 받았던 이메일, 메시지, 사진, 비디오 아니면 주위사람들의 증언 등이 필요하다.

N5나 N7이든 역시 수리비용이 누가 보든지 적당해야 하고, 수리 전문업체에서 발행하는 영수증을 첨부시켜야 한다. 이때 심증은 있지만 물증이 없으면 그냥 N5 로만 작성하자.

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이번 케이스는, 주인인 의뢰인이 콘도 매니지먼트에서 이메일을 받으면서 시작된 사건이다. 렌트를 주고 있는 1베드룸 유닛에 5명이 살고 있어 Condo Regulation과 Municipal By Law에서 규정하는 Health and Safe 법을 어기고 있다는 내용의 공문이었다. 그러니 사람수를 줄이던가 아니면 퇴거를 시키지 않을시 주인에게 책임이 돌아간다는 말이었다.

인원 초과는 세입자 법에도 위배되는 사항으로, 주인의 권리와 이익을 침해하며 같은 빌딩 이웃에게도 방해를 줄 수 있는 위법 행위이다. 가끔 주인이 빌딩 매니지먼트에서, 세입자의 부적절한 행동으로 공문을 받을 때가 있다.

이 때는 즉각 세입자에게 노티스를 보내 조치를 취해야 하며 동시에 콘도 측에게도 주인이 세입자를 상대로 조치를 취했다는 상황을 꼭 알려야 한다. 그러지 않으면 주인이 나중에 벌금이나 법률 비용을 물 수도 있다.

즉각 노티스를 만들어 세입자에게 주었지만(7일 동안의 시정기간) 세입자의 입장은 문제를 시정할 수 있는 상황이 아니었다. 이 세입자는 11년 전에 렌트를 시작하였는데 그동안 결혼도 하고 아이가 셋이나 생겨서 결국은 5명이 1베드 콘도 에 살게 된 상황이었다. 아이들이 각각 9, 7, 3살이었다.

주인은 알고 있었지만 그동안 별 신경은 쓰지 않았다. 언젠가는 아이들이 커감에 따라 세입자가 집을 옮길 것으로 생각하고 있던 차에 콘도로부터 이메일을 받게 되어 노티스를 세입자에게 주게 되었다.

멤버들은 어린 자녀들로 인해 인원 초과시, 이빅션 오다를 잘 내리지 않는다. 멤버에 따라 어린아이는 아예 카운트를 하지 않는 경우도 있다. 하지만 이 경우는 주인이 콘도 매니지먼트로부터 벌금을 받을 수 있기 때문에 세입자를 내보내는 오다를 주게 되지만, 이사 나가는 기간을 7개월이나 주었다.

이 멤버는 아이들을 포함하여 5명이 살 때, 과연 어떤 불이익을 주인과 또는 주위의 사람들에게 주는지 따져 물었다. 예리한 관찰인 듯했다. 세입자는 평수가 5 명이 살수 있다고 주장하고, 주인은 법에 의하면 1베드에는 2명, 그리고 2베드는 5명이 살수 있는 최대의 숫자라고 주장을 하였다. 하지만 이 멤버는 둘의 의견 중 어느 것 하나 만족되는 것이 없다고 하였다.

좁은 공간에 성인 여러 명이 살게 된다면 안전 문제가 일어날수 있다. 언제든지 이런 상황을 주인이 알게 되면 노티스를 작성하여 세입자에게 주고 문제를 시정하도록 하자.

위와 같이 어린 자녀들의 숫자로 주인이 문제를 처음에 제기했었다면, 아마 이빅션 오다는 받기 힘들었을 듯한 느낌이다. 그래도 이빅션 오다를 내린 것은 콘도 매니지먼트에서 문제를 시작하였고, 시정이 되지 않을 시 주인에게 불이익이 돌아갈 상황이었기 때문일 것이다.

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세입자가 유틸리티 빌(물, 전기, 가스비 등)을 내지 않아서 주인에게 손해를 주는 경우를 보았다. 이번 케이스는 주인과 세입자가 모두 알아야 할 내용이다. 이번 의뢰인은 세입자가 계약서에 명시된 물세를 내지 않아 본인에게 이자까지 합하여 시에서 노티스를 받게 된 경우이다.

본인은 이 노티스를 받아보기 전까지는 세입자가 물세를 당연히 내리라 생각하고 있었다. 주인은 위의 노티스를 통해 2,200불 정도의 물세가 밀려있는 것을 알고 세입자에게 노티스를 주게 되었다.

이번 사건도 팬데믹을 지나며 일어난 경우라, 주인 본인이 월세를 내려주겠다는 이메일을 세입자에게 보내게 된다. 이 세입자는 아무런 답을 하지 않았지만 다음달에 주인이 명시했던 내린 월세 4,500불을 보내온다. 그 후 한달 쯤 이 물세 사건을 알게 되었다. 물세로 인해 노티스를 보낸 후, 여러 번의 이메일을 세입자에게 보냈지만 감감 무소식이었다.

시간이 흘러 히어링을 하게 되었고, 세입자는 주인의 어플리케이션이 잘못되었기에 무효라는 주장을 펼쳤다:

1. 7일 동안의 Remedy 시간에 2,200불(실제는 4,500불)을 냈다는 주장을 하였다.

2. 4500불을 낸 자료를 증거로 보여주며 이 돈은 월세가 아니라 물세라고 우겼다. 더 많은 돈을 보낸 이유는 돌아올 물세를 한꺼번에 낸 것이라 했다.

지난번 칼럼에서도 7일이란 시간이 중요한 내용이라 명시한 적이 있다. 세입자가 7일 동안(이번 경우는 물세를 내는 내용이지만) 주인이 클레임한 내용을 시정하게 되면(Remedy) 어플리케이션을 낼 필요가 없게 된다.

이런 경우 주인이 7일 동안 세입자의 시정을 주시하지 않고 무조건 어플리케이션을 낸 경우, 8~9개월 후 히어링 때 멤버로부터 Dismiss 오다를 받는 최악의 경우를 맞이하게 된다.

이런 이유로 이번 세입자도 자기가 7일안에 물세를 냈기 때문에 이 히어링이 무효라 주장하는 해프닝을 벌였다. 멤버는 다음과 같이 세입자에게 퇴거될 수 있는 경고를 하였다:

1. 세입자가 계약서에 명시된 사항(세입자가 유틸리티를 낸다는 조항)을 불이행 하므로 주인의 법적인 권리와 이익에 손해를 입혔다면 세입자가 퇴거될 수 있는 경우를 시사하였다.

2. 지금까지 밀려있는 물세를 10일안으로 내고, 다음달부터 일년 동안 제 날짜에 물세를 내지 않을 경우, 주인은 세입자에게 통보 없이 보드에 이빅션 어플리케이션을 제출하라는 내용이었다.

이번 유틸리티 사건은 큰 액수는 아니지만, 주인의 권리에 손을 들어준 케이스가 되었다. 밀린 물세로 인해 주인에게 손해를 입혔다면 당연히 세입자에게 책임을 물으며 이빅션을 진행하겠다는 멤버의 견고한 의지를 보여준 사건이었다.

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이번에는 주인이 정확하게 24 시간 방문 노티스를 주어도 이런 저런 이유로 주인 방문을 금하는 세입자 이야기이다. 팬데믹이란 어려운 시간을 지나면서 식구가 아닌 사람이 방문하는 것을 마치 걸어다니는 바이러스가 오는 게 아닐까 의심 할 때도 있었다.

그러므로 집을 팔려고 해도 자유로이 쇼잉을 할 수가 없었고, 심지어 집에 문제가 있어 기술자를 보내도 세입자가 문을 열어주지 않아 헛걸음을 할 때도 있었다.

집에 문제가 심각해지기 전에 주인이 일년에 2-3번 정도 하우스 인스펙션을 할 수만 있어도 집이 초토화 되는 것을 막을 수도 있는데, 매번 세입자의 거부로 집 내부로 들어가 볼 수가 없었다. 하지만 지금은 많이 상황이 좋아져서 더 이상 방문자를 위험(?)하다고 생각하는 시기는 지났다.

근래에 받은 오다 중에서 주인의 방문을 여러 번 거부한 이유로 히어링을 하였는데, 세입자에게 퇴거 명령이 내려졌다. 세입자는 주인이 자주 집을 방문할 필요가 없지 않느냐는, 그러니까 본인들의 Enjoyment, Privacy 그리고 Tenant’s right 에 주인의 방문이 위배된다는 지론을 펼쳤다.

하지만 주인의 Responsibility, Landlord’s Right와 Interest도 법으로 보호를 받아야 한다. 이번 케이스는 두 달 동안 8번의 24시간 노티스를 주었는데 한번도 허용을 하지 않고 어느 날은 세입자가 출입문에 바리케이트까지 치며 주인방문을 철저하게 막기까지 하였다.

주인으로서의 의무는 세를 준 집에 사람이 거주할 수 있도록 안전해야 하며, 모든 기본 시설을 잘 관리해 주어야 하는 것이고, 또한 주인의 권리를 위해서는 그때 그때 문제를 찾아 조금씩 집을 손보는 것이 시간과 경비를 절약할 수 있는 방법이다.

멤버는 세입자의 행동이 법에 어긋난다고 보며 이빅션 오다를 내린다. 그렇다면 여기서 어떻게 24시간 노티스를 세입자에게 써서 주어야 하는지 알아보자.

1. 시간, 날짜를 정확하게 명시하자(법에서 권하는 시간은 오전 8시부터 오후 8시까지 방문 허용). 무언가를 고쳐야 하는 시간이 아니라면 방문하는 시간은 대략 1-2시간 정도로 잡자.

2. 방문이유를 명시하자(점검, 수리, 오픈하우스 준비, 쇼잉 등).

3. 노티스는 눈에 띄게 문에 붙여놓고 이메일이나 메세지로 한번 더 알리자.

4. 세입자에게 알리는 시간은 최소 24시간 전이어야 정확한 노티스가 된다.

지난날(팬데믹)을 돌아보면 주인들이 세준 집을 방문하지 못해 일어난 여러 사건들이 주마등처럼 지나간다. 어떤 때는 세입자 편에서 어떤 때는 주인 편에서 사건을 맡으면서 24시간 노티스가 단단한 벽같이 느껴질 때가 있었다.

주인들의 최고의 고충은 집을 살 사람들에게 제시간에 집안을 보여줄 수 없었던 것이고, 세입자들은 정확한 노티스 없이 아니면 일주일에 2-3번 집을 공개해야 하는 두려움과 괴로움으로 힘든 경우도 있었다. 이제는 서로가 더 이상 변명을 만들기 어려운 시간이 되었다.

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이번 케이스는 N13 레노베이션 노티스이다. 그러니까 주인이 세준 집을 수리를 해야 하는 가운데 세입자가 거주할 수 없고 나가야 할 때 주는 노티스이다. 이 노티스도 조금은 까다로울 수 있다. 어떻게 얼마나 고쳐야 하는지, 메이저 레노베이션인지 아닌지를 증명하여야 한다.

제일 중요한 포인트는 시에서의 퍼밋과 공사할 부분의 리스트, 비용과 공사기간 이다.

온타리오에서 레노베이션을 할 때 빌딩 퍼밋이 요구되는 부분은 외벽의 공사, 바깥의 문을 새로 만들거나, HVAC duck work, 집의 기초를 새로 고치거나 등등… 그리고 이번 케이스의 지하실일 경우는 시에서 세를 줄 수 있다는 빌딩 퍼밋을 화재법과 더불어 받아야 한다.

 메이저 개조공사라면 히팅과 에어콘, 전기, 물이 새는 것 등이다. 여기서 코스메틱(페인팅, 새 어플라이언스, 바닥 새로깔기…)은 메이저라고 보기 어렵다. 이 케이스는 4달의 공사기간을 주인이 산출하여 이빅션 노티스를 세입자에게 준 케이스였다.

베이스먼트이므로 여러 가지 문제가 있는 곳이었다. 무엇보다도 일년에 3-4번 우기철에 물이 샌다는 것이다. 문제는 여기서 발생을 하게 된다.

세입자는 6년 동안 살고 있었는데 해마다 우기철에 작든 크든 물이 스며들곤 하였다. 초기에 주인에게 몇 번은 이야기를 하였지만 별로 대수롭게 생각하지 않는듯한 주인의 태도에 세입자도 별말 없이 지내고 있었던 차에, 작년에 1200불이었던 월세를 1650불을 내라는 통보를 받았다.

당연히 세입자는 거부를 하였고, 그 후 주인은 협상을 하였다 얼마를 줄 테니 나가라는 이야기였다. 주인은 이것도 저것도 실패를 하자 N13을 주었다.

세입자에게 노티스를 주고 8 개월 후에야 시에서 퍼밋을 받고 공사비를 산출하였으며, 이것 저것 공사할 부분을 불려서 공사 비용이 6만불을 넘게 산출이 되었다. 그러니까 노티스를 줄 때는 물이 스며드는 것을 공사하겠다는 내용이었는데 막상 히어링에서는 12가지가 넘는 공사가 필요하다고 증언을 하게 되었다.

여기서 멤버는 세입자와의 히스토리를 보게 된다. 세입자는 월세 올리기를 증언 하였다. 멤버는 주인의 어플리케이션을 Dismiss 해버린다. 멤버의 이유는 이렇다.

1. 주인은 이미 집에 물이 새고 있는 내용을 처음부터 알고 있었으면서 아무런 조치를 6년 동안 하지 않았다.

2. 노티스를 줄 때 다른 곳의 메이저 공사는 언급하지 않았다. (멤버는 주인이 자기 집을 미래를 위해서 이곳 저곳 손을 볼 수 있다고 생각은 하지만, 계획에 없었던 공사를 12가지나 더 첨부했다는 것은 일단 주인의 말을 듣지 않은 세입자를 내보내기 프로세스라 믿게 된다.)

3. 시에서 받은 공사 퍼밋은 실제로 필요한 공사와는 좀 다르다고 보게 된다.

4. 공사비와 기간을 산출한 레노베이션 컴퍼니를 조사한 결과, 이 회사는 전기시설과 관계되는 회사임을 멤버가 찾아내게 된다.

5. 주인은 4-5개월 걸리는 레노베이션 후에 세입자가 다시 살기를 원하면 (The First Right Refusal) 같은 월세로 올 수 있다고 거듭 강조는 하였지만, 멤버는 이미 여러 번 월세 올리기를 시도했었고 주인의 말에 따라 6만불을 들여 공사 후 같은 가격으로 세입자를 들일 것인지 의문을 품었을 것이다.

주인은 집을 수리할 권리와 의무가 있다. 어떤 때는 집수리 동안 세입자를 내보낼 필요도 있다. 그래서 노티스를 주며 나가기를 원하는 것이고, 세입자가 수리 후에 들어온다고 해도 주인은 그 결정에 동의를 할 수 밖에 없다(세입자의 권리).

하지만 세입자 입장에서 보면 엄청 까다롭고 비용이 드는 일이다. 한 달치 월세 보상금으로는 충분하지 않다고 여길 수도 있다. 어디에서 Short-Term 월세를 얻을 것이며, 요즘 수리기간은 누구든지 장담하기 힘든 현실이다. 무엇보다도 세입자는 움직일 때마다 비용이 드는 내용이다.

하지만 집수리를 포기할 수는 없는 노릇이다. 주인은 집에 문제를 발견했다면 차근차근 계획을 세워서 세입자에게 노티스를 주기 전에 모든 준비를 하자. 노티스에 보면 시의 퍼밋은 나중에 받을 것이란 난이 있다. 물론 노티스 준 후에 받을 수도 있다. 하지만 노티스에 명시한 메이저 레노베이션 리스트에 맞는 정확한 퍼밋을 받고 비용과 공사기간 산출은 정확하게 여러 공사 회사에서 알아보자.

집수리를 들어간다면 3곳 정도는 알아보고 그 중 제일 좋은 곳으로 계약을 할 것을 권한다(주인과 레노베이션 계약자 사이의 클레임은 소액재판에 올라오는 단골 손님이다). 서로 비교 분석하여 멤버 앞에 증거로 제시하면 수긍할 것이다.

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역시 이번도 탈락된 케이스를 알아 보겠다. 열띤 공방이 이루어진 내용이었는데 결국은 멤버가 세입자의 손을 들어주는 내용으로, 주인은 어쩔 수 없이 두 손을 들게 되었다. 사건의 이야기는 이렇게 전개된다.

주인은 N12 / L2를 정확한 절차로 세입자에게 주고 한 달치 보상금을 주었다. 왜, 주인의 자녀가 이곳으로 들어가서 살아야 하는지 Declaration도 만들고 사인을 하여 보드에 제출하였다. 그리고 8 개월을 기다린 후 히어링을 하게 되었다.

항상 이런 종류의 히어링은 다른 케이스보다 까다롭게 다루어진다. 왜냐하면 멤버가 히어링을 통해 Good Faith 인지 아니면 Bad Faith 인지를 가려내기 때문이다. (진짜 자녀가 들어와서 살 것인지 아니면 거짓으로 세입자를 내보낼 요령으로…)

세를 준 유닛은 한 하우스를 둘로 나누어서 만든 것으로 위쪽은 주인 부부와 딸이 아래쪽은 세입자인 젊은 부부가 사는 하우스였다. 주인은 2 베드룸에 살고 있었는데, 주인 남편이 너무 코를 골아 결국 주인 부인은 딸과 함께 방을 쓰게 되었다.

하지만 딸이 박사학위 공부를 시작하면서 도저히 같은 공간에서 잠을 잘 수가 없는 상황이 되었다고 한다. 엄마는 일찍 잠자리에 들어야 하는데, 딸은 새벽 2-3 시까지 공부를 하는 습관이 있어 도저히 같은 공간에서 잠을 잘 수 없는 상황이 되어 세입자에게 노티스를 주게 되었다.

여기까지가 주인의 스토리이고 세입자의 이야기는 아주 다른 것이었다. 7년 동안 같은 집에서 살며, 젊은 부부라 가끔 친구들과 파티도 하던 중, 세입자 친구가 술에 취해 문을 부수는 일이 일어났었다. 주인은 N7 노티스를 그동안 여러 번 세입자에게 주었으며 어플리케이션도 내었다가 취소를 하는 등 사이가 나쁜 관계였다.

급하게 렌트를 주는 바람에 렌트 유닛의 마감을 제대로 하지 않아 Maintenance 에 문제가 일어나게 된다. 세입자가 주인에게 요청할 때마다, 주인은 문을 부순 사건에 대하여 이야기를 하면서 제대로 고쳐주지 않은 상태로 지내게 되었다. 그러던 중 세입자가 토론토 시에 빌딩 조사를 요청하였고, 시 직원들의 조사 후 주인은 Notice of Violation을 시에서 받게 된다.

주인은 벌금 고지서를 받은 지 얼마 안되어, 딸이 살아야 한다며 N12를 준 내용이었다. 그러니까 이미 세입자와 주인의 관계는 바닥으로 치닫는 상황이었다. 이런 상황에서 주인 자녀가 살아야 한다며 나가라고 했으니 멤버가 고운 눈으로 주인 상황을 볼 수가 없었을 것이다.

언제나 그렇듯이 보드의 지침은 세입자를 쉽게 내보내지는 않는다. 지난번 칼럼에서 언급했듯이 가이드라인보다 훨씬 올린 렌트비를 세입자에게 요구하다가 세입자가 NO를 한 후 곧이어 N12를 주지 말라고 한적이 있었다. 이렇듯 멤버는 세입자와 주인의 히스토리를 알려고 한다.

왜 갑자기 주인이나 가족이 렌트를 준 곳으로 들어가 살기를 원하는지를 위의 예로 보면, 주인의 이유도 타당하다고 여겨지는데 결국은 세입자를 내보낼 수가 없게 되었다.

멤버는 이런 결론을 내린다. 주인은 이미 문제를 일으키고 있던 세입자를 N12 를 빌미로 내보내려고 한다는 것으로 판단하였다. 주인은 어떠한 이유가 되었던지 보복성(?) 퇴거는 용납되지 않는다는 결론을 내린다.

주인과 세입자와의 관계를 악화시켜 좋을 일이 하나도 없다. 특히 메세지, 이메일 혹은 대화를 주고 받을 때 조심하자. 서로가 문제를 일으켰을 때 보드에서 원하는 노티스나 어플리케이션을 주는데 사건에 따라 법무사를 대리인으로 세워서, 정확한 방법으로 서류를 준비하고 또한 서로 직접 대면하지 않는 것도 문제를 부드럽게 해결할 수 있는 방법 중에 하나다.

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이번에는 제일 다루기 힘든 사연 중에 하나인 Dismiss the Case사연이다. 세입자에게 노티스 주고 어플리케이션을 보드에 제출하고 7-9개월 기다린 후 히어링을 하게 되는데 여기서 노티스나 어플리케이션이 잘못된 것을 멤버가 발견했을 때 케이스 자체가 탈락되어 버리는 경우가 종종 있다. 최고로 난감한 사연을 겪게 되는 것이다. 처음부터 다시 시작하려면 7-9개월을 또다시 기다려야 하는 최악의 상황이 오게 된다.

이번 의뢰인은 세입자로서 N12/L2 Application을 받고 의뢰를 한 내용이라 세입자에게는 빅토리를 이룬 사연이다. 주인의 어플리케이션을 보니 주인의 딸이 집으로 들어와 살겠다는 내용이었다. 이 어플리케이션에는 꼭 들어와서 살겠다는 사람의 Declaration을 첨부해야 한다.

이 내용에는 최소한 일년 동안 이곳을 주요 주거지로 이용하겠다는 내용에 사인을 하여야 하는 것이다. 이런 경우 멤버들은 정밀하게 이유를 알아본다. 왜 주인의 딸이 꼭 이 렌트 주었던 곳으로 이사를 올 수 밖에 없는 상황인지를 정밀하게 따진다. 여기서 멤버의 결정으로 진실과 거짓이 판명이 난다.

이 케이스의 탈락은 주인 딸의 Good Faith 문제가 아니라 법에서 요구하는 한 달치 보상금 문제에 걸리게 된 내용이었다. 의뢰인인 세입자는 9년 동안 세입자로 살고 있었다. 단 한번도 렌트를 밀린 적이 없었던 굿 테넨트이었다.

그런데 지난 2년 동안 계속해서 N12를 3번을 받았다. 첫 번째는 노티스를 받은 후에도 아무런 일이 벌어지지 않았고, 두 번째 노티스를 받고 몇 달 후에 한 달치 렌트비를 주인이 제하여 주었다. 그리고 또 아무런 소식이 없다가 다시 세 번째 N12를 받았고 히어링까지 오게 되었다.

멤버들이 결정을 내리려 할 때 중요하게 살펴보는 4가지 요인이 있다.

1. Declaration이 진짜인지 가짜인지, 들어와서 살겠다는 이유가 누가 보든지 타당 한지의 Good Faith를 저울질한다.
2. Termination Date가 정확하게 노티스에 기입이 되었는지를 보게 된다. 여러 번 칼럼에서 다룬 이야기이다. 날짜가 정확하지 않으면 물론 탈락시킨다.
3. How to serve the Notice 문제도 많이 다룬 주제. 직접 갔다 주었을 때보다 우편으로 보냈을 때 5일을 더해야 하는 내용으로 터미네이션 날짜가 바뀔 수 있기에, 실수하면 처음부터 다시 시작하여 역시 7-9개월을 기다리게 된다.
4. 한 달치 보상금 그리고 이 보상금을 노티스에 적힌 터미네이션 날짜 전에 주어야 한다는 법이 있다.

위의 항목 중 한가지라도 미흡하게 되면 Dismiss가 되어버린다.

이번의 케이스는 한 달치 보상금 문제에 빨간 불이 들어오게 된다.

1. 첫 번째 N12를 2021년 11월에 받는다(보상금 없음)
2. 두 번째 N12를 2022년 3월에 받는다. (보상금을 6월에 받는다. 터미네이션 날짜 후)
3. 세 번째 N12를 2022년 7월에 받는다. (따로 보상금은 받지 않았다.)

멤버가 다루는 내용 중 다른 요인들도 중요하지만 역시 보상금 문제를 정확하게 짚고 넘어간다. 그러니까 위의 내용을 보면, 첫 번째는 노티스만 주고 그만둔 내용이고 두 번째는 노티스와 보상금까지 주면서 프로세스를 진행하려 하였지만 주인이 뒤늦게 보상금을 준 것을 깨닫게 되어 스스로가 진행을 포기한 상황이다. 그래서 다시 새로운 노티스를 주며 새로 어플리케이션을 진행하려 한 내용인데, 주인은 이미 한 달치 월세를 보상금으로 준 것으로 여기게 되어 새로운 세 번째 노티스에 준한 보상금을 주지 않는 실수를 하게 된다.

당연하게 멤버는 케이스 탈락을 시킨다. 이유는 이렇다. 6월에 주었던 보상금은 두 번째 노티스에 관한 보상금이었고(어플리케이션을 진행했든지 포기했든지), 7월에 세 번째 노티스에 관한 보상금은 주지 않았다는 의견이었다.

물론 같은 세입자이지만 6월에 주었던 보상금은 세 번째 노티스에 관한 보상금이라 보기 힘들다는 내용이다. 그것도 두 번째 준 노티스로 진행하려다가 뒤늦게 잘못을 발견하고 포기한 내용일 것이란 것을 멤버는 꿰뚫어보고 있었다.  

세입자는 한시름 놓게 되었다. 9년을 살아왔기 때문에 지금의 월세가 시장 월세의 3분의 2 수준으로 내고 있다고 하였다. 물론 다시 주인이 N12/L2를 시작할 수는 있지만 많은 시간을 기다려야 하고 무엇보다도 멤버가 더 세밀하게 진실을 따질 것이 분명하다.

주인으로서 정확한 준비 없이 이런 저런 노티스를 세입자에게 줄 때가 있다. 특히 N12는 세심하게 고려해야 할 내용이다. 왜냐하면 L2 어플리케이션을 제출할 때 그동안 몇 번이나 세입자에게 N12를 주었는지 물어보게 된다. 주인은 같은 주소의 세입자뿐만이 아니라, 다른 주소의 세입자(렌트 하고 있는 곳이 여러 곳일 때)도 신고를 해야 하는 내용이다. 2년 동안 여러 곳을 돌아가면서 N12를 주었다면, 주인이 세입자를 거짓으로 내보내 집을 팔거나 아니면 월세를 올리려는 목적이 아닐까 의심하게 될 것이다.

7-9개월이 걸리는 프로세스이니 정확한 절차를 밟아나가는 일이 우선이다. 특히 노티스에 무언가를 잘못 기입하거나, 법에서 원하는 스텝을 밟지 않으면 결국 케이스 자체가 탈락이 되어버려 주인이 손해를 보는 상황이 오게 된다.

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