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그레이스 윤 칼럼

GraceYoon
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GraceYoon
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19501
2024-06-06
노티스와 어플리케이션 무시하기

이번 케이스는 참으로 어이 없지만 종종 일어나는 사건이다. N13(레노베이션)을 바탕으로 L2 어플리케이션을 낸 사건이다. 이런 케이스는 만만치 않아서 어플리케이션을 보드에 낸 주인 쪽에서 많은 증거자료를 준비하여야 한다. 일단은 해당 시에서부터 공사 허가를 받아야 하고, 공사기간을 정하기 위해서 공사를 전문으로 하는 분들의 견적을 받아 제출하여야 한다.

이 주인은 몇 년 전부터 공사를 생각하고 있었지만 준비 과정에서 포기할 수밖에 없었을 것이다. 많은 돈과 시간이 들어가는 작업이기 때문이다.

 

멤버는 공사의 목적이 단순히 하우스를 공사하여 보다 거주하기 편리하게 하려 하는 것인지 아니면 15 년 이상 산 세입자를 내보내려고 하는 것인지를 정확하게 판단하기를 원하기에, 주인은 멤버를 설득할 수 있는 짜임새 있는 입증을 해야 한다.

이번 히어링을 하기 전에 주인이 벌써 3번의 어플리케이션을 같은 세입자가 사는 주소지를 바탕으로 보드에 제출한 상황을 멤버가 알게 된다.

 

 

세 번 모두 신청만 해놓고 잠적 수준으로 대응한 것이 크게 주인에게 불리한 결과를 초래하였다. 멤버는 히어링 날짜를 받아 놓고도 매번 참석치 않는 행동에 대한 벌금 400불을 부과하였다. 주인으로서는 여러 생각으로 머리가 복잡했을 것이다. 렌트비를 마켓에 비해 거의 절반 수준으로 받고 있기 때문에 세입자를 내보내기 원했을 것이고, 또 오래된 하우스라 공사가 필요도 했을 것이다.

이해가 가는 내용이지만 대처를 잘못한 결과 히어링에서 지고 만다. 세입자 입장에서는 안도의 한숨을 쉴 수 있었다.

 

상담을 해보면 어떤 주인은 벌써 여러 번의 노티스를 세입자에게 준 이후에 상담을 하시는 분들이 있다.  물론 세입자가 법에 어긋나는 일을 하였을 때 지체 없이 상황에 맞는 노티스를 주는 것은 맞다. 기다린다고 상황이 좋게 변하는 케이스는 진짜 드물다.

쉽게 보이는 노티스지만 정확하게 작성하지 않고 세입자에게 여러 번 주었을 때 나중에 히어링에서 문제가 될 수도 있다. 대부분 세입자들은 여러 번의 노티스를 받고 나면 정신이 혼란스럽게 된다고 이야기 하면서 불만을 토로한다. 주인은 정확하게 상황을 판단하고, 그 상황에 맞는 노티스를 실수 없이 작성하여 세입자에게 주어야 한다.

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114623
19501
2024-05-16
셀프 변호

 

이번 칼럼은 소액재판에서 일어난 사건을 소개하려 한다.

‘소액재판’이란 3만5천 달러 미만의 손해배상을 청구하여 판사에게 명령을 받는 민사 재판이다.

이 사건의 시발점은 이렇다. 3 년쯤 전에 A씨는 친구가 사는 콘도에 방문을 하게 되었다. 방문을 마치고 친구의 배웅을 받으면서 로비로 내려오는 과정에 마침 1 층 로비를 청소하려 사다리에 준비해 놓았던 락스 종류의 세제가 A씨 자켓에 쏟아지며 옷에 얼룩이 생기게 되었다.

 

그 건물에 사는 친구는 사건을 콘도 매니저에 일단 보고 하였다.  이후에 A씨는 세탁소에 옷을 가지고 갔지만 얼룩이 진 옷은 수선할 수 없다는 이야기를 들었다.  친구는 자켓을 얼마에 샀냐는 질문을 하며, 콘도의 잘못이니 보상을 청구하라 하였다. A씨는 자켓은 비싸게 주고 샀지만 오래 전에 산 옷이라 가격을 정확하게 측정을 할 수가 없었다.  친구는 A씨를 대신해 200 달러를 콘도 매니저에게 이메일로 클레임을 해 주었다. 하지만 감감 무소식이었다. 답답한 마음에 전화도 해보고, 사무실에 찾아가 보기도 하였지만 여전히 이런 저런 핑계를 대며 무시 하였다.

 

6 개월 이상을 끌며 책임을 회피하는 콘도 매니지먼트의 소행을 지켜 보다가 결국 A 씨는 소액 법정에 소장을 넣게 되었다. 클레임은 200 불이지만 법원에 소장 제출 하는데 드는 비용은 108 불이다. 소장을 제출한 지 얼마 안돼 콘도를 변호하는 로펌에서 디펜스(소장에 대한 답변) 를 받게 되었다.  콘도 측에서는 청소업체의 잘못으로 본인들에게는 책임이 없다는 어이 없는 변호와 함께 A씨와 그 친구로 인해 콘도 매니저가 정신적인 스트레스로 인해 업무를 하는 데 방해를 받았다며 오히려 저쪽에서 말도 안 되는 액수의 손해 배상을 들고 나왔다.

 

법적인 대변인 없이 민간인을 상대로 소송을 진행하는 로펌의 자세는 이럴 수 있을 지도 모른다고 생각이 든다. 상상도 못한 액수와 함께 법적인 용어를 나열하며 써 내려간 디펜스를 보며 겁을 먹고 그냥 포기 하리라 생각했을 것이다. 하지만 이 두 사람은 그렇지 않았다.

 

결국은 재판까지 가게 되어서 판사 앞에 서게 되었다. 참고로 재판 비용은 308 달러이다. 로펌에서는 새내기 변호사가 등장을 하였다. 200 불 클레임에 나와야 하는 것에 아주 불만이 많은 듯한 표정으로 일관 하였다. A씨 는 예상을 뒤엎고 판사 앞에서 그 동안의 억울함을 상세하게 설명을 하였다. 변호사는 이미 A씨와 몇 분 전에 합의를 받아냈다고 했다. 그러니까 200불을 다 보상해 주리라는 지시를 의뢰인에게 받고 나온 듯하였다. A씨도 재판 바로 직전에 제의를 받았다고 이야기를 하였다. 소액재판의 협의는 재판 바로 1 분 전에도 성립이 가능하다.

 

이렇게 끝날 줄 알고 모두가 안심(?) 하고 있을 때, A 씨는 지금까지 본인의 시간과 노력 그리고 법적 자문 컨설팅 비용을 청구하였다. 셀프 변호 비용은 최대 500 불이다.

하지만 A 씨의 입장은 이렇다. 전에 디펜스를 받고 너무 황당하여 법조인에게 자문을 받았었고, 그 비용이 1,695 불이며 영수증도 가지고 있다고 하였다. 거기에 더하여 그동안 본인의 노력과 시간 투자 그리고 법정 비용까지 청구하며 액수가 늘어가게 되었다. 변호사는 어이 없다는 표정을 지었다. 하지만 판사는 단호하게 변호사에게 시간을 줄 테니 전화로 의뢰인에게 연락을 해 보라며 잠시 중단을 하였다.

 

잠시 후 판사 앞에 모였다. 변호사는 판사가 제의하는 보상금에 찬성하며 마무리를 지었다. A씨는 200 불과 추가로 본인이 원했던80% 정도의 비용을 받았다.

이 모든 과정을 지켜 보며 A씨 와 그 친구가 오랜 시간을 견뎌내며, 본인의 권리를 굽히지 않고 끝까지 큰 회사를 상대로 이긴 내용은 참으로 박수를 보낼 만하다. 이 사건은 변상 받은 돈의 액수를 떠나서 본인의 자존감을 지켜가려는 것이었으리라 생각이 든다.  

 

 

법적인 어려운 일이 있으시면 언제든지 전화 주세요.  

 

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114432
19501
2024-05-09
월세 안내기 작전

 

며칠 전에 히어링이 있어서 우리 차례를 기다리며 다른 케이스를 보게 되었다.

멤버는 백인의 젊은 여자 분으로, 많은 경험이 없어 보이기는 하지만 똑 부러지는 말투와 얼굴에 쓴 안경으로 인하여 더욱 더 총명하게 보였다.

케이스를 기다리며 이것 저것 다시 한번 점검하고 있던 차에, 먼저 진행하던 인도 액센트 주인의 볼멘 소리의 불만이 들리기 시작하였다.

 

내용은 이러하였다.

세입자는 현재까지 7개월 정도의 월세를 내지 않은 상황이었는데, 그러니까 주인으로서는 빨리 세입자를 내보내야 했다.

월세 받기는 포기한 듯했다.

세입자는 영어를 모른다는 이유로 멤버에게 이런 말만 계속 하는 것이었다. “인터프리터 리 퍼블릭 ㅁㅁㅁ.”

 

멤버는 계속되는 반복적인 말에 당황하는 눈치였다.

멤버는 그래도 천천히 영어로 이야기 하면서 대화를 세입자와 시도하려고 하였지만 같은 말만 되풀이 하는 세입자를 보며 어쩔 줄을 몰라 하는 눈치였다.

멤버는 세입자에게 통역이 필요하면 히어링 오래 전에 보드에다 요청을 하든가 아니면 본인이 직접 구해야 한다고 했다.

이런 경우 꼭 공식 통역관이 아니어도 된다. 대부분 친구나 자녀나 이웃이 영어를 할 줄 알면 통역으로 쓸 수 있다.

 

멤버는 말이 통하지 않는 세입자와 히어링을 계속 진행하기 힘든 상황이라 판단하고 히어링을 연기하려 하였다.

주인은 세입자의 이런 행동을 예견이나 한 듯 멤버에게 히어링을 연기할 수 없는 상황을 설명하였다.

첫째, 월세 밀린 금액이 2만 달러에 가까운 이 시점에서 히어링이 연기가 된다면 피해가 더 커질 수 있다는 것으로 주인은 완전히 패닉 상태를 보였다.

하지만 이런 상황을 아는지 모르는지 세입자는 멤버가 질문하고 있는 데도(영어가 되는 친구가 있으면 전화를 걸어 도움을 받으라고 하는데도) 계속 “인터프리터 리퍼블릭 ㅁㅁㅁ”만 외치며 딴청을 부리는 듯하였다.

드디어 주인이 마지막 한 마디를 하였다.

이 세입자는 지난번 주인에게도 똑같은 방법으로 1년 월세를 안 냈다는 이야기를 하였다.

 

듣는 멤버가 당황스러운 표정을 지었다.

듣는 나도 부끄러워 그 세입자를 쳐다보기가 민망할 정도였다.

그래도 말을 못 알아 듣는 사람을 상대로 명령을 내릴 수는 없다는 결론을 내려 다른 날짜로 히어링을 잡고, 그 대신 세입자는 꼭 통역을 할 수 있는 사람을 대동하라는 명령을 내렸다.

나이가 좀 들어 보이는 인도 주인의 표정은 처참할 정도였다. 아마도 다음 번 히어링 때는 주인이 세입자 통역관을 댈 수도 있을 것 같은 생각이 들었다.

 

이런 저런 민족의 사람들이 어울려 살다 보니 가끔 테넨트 보드에서는 별별일이 다 일어난다.

물론 주인이나 세입자가 영어를 못할 수 있다. 그렇다고 아무런 준비 없이 히어링에 나와 통역관을 내놓으라는 행동은 아니라고 생각한다.

혹시 이 세입자는 이런 상황을 연기할 수도 있겠다는 생각을 하니 마음이 씁쓸했다.

만에 하나 이 세입자가 주인에게 보상금을 요구하는 케이스라 하면 통역을 대동하였으리라. 아니면 직접 영어를?

 

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113785
19501
2024-04-18
T6 Application (maintenance issue)

 

많은 세입자들이 주인의 메인터넌스 책임을 묻는다.

세입자가 월세를 내면서 살고 있다면 주인으로서는 세입자가 어려움 없이 생활을 하게끔 해주어야 한다.

 

제일 많이 컴플레인 메뉴에 올라오는 것은 세탁기, 냉장고, 오븐, 히터, 에어컨, 물, 전기, 싱크, 화장실, 창문, 도어 등등 이다.

이번 케이스는 화재 경보기, 오븐, 창문, 에어컨, 노이즈 등이었다.

 

화재 경보기가 작동이 안 된다면 심각한 문제를 일으키기 때문에 멤버들도 유심히 보는 내용이다.

세입자는 작동이 안 된다며 주인에게 연락을 했는데, 경보기 문제가 아니고 배터리의 방전으로 세입자가 쉽게 고칠 수 있었다.

큰 사고로 이어질 수 있는 문제이기에 주인이나 세입자나 항상 주시해야 한다.

 

또 다른 문제는 오븐이 작동이 되지 않았다.

전기 문제로 인해 작동이 안 된 것이었는데 전기 기술자가 2주 후에나 점검을 하고 고치게 되었다.

그러니 세입자는 2주 동안 음식을 시켜 먹을 수 밖에 없었다.

세입자는 모든 영수증을 보아 두었는데 2000 불에 가까운 금액이었다.

그리고 에어 컨디션이었는데, 계약 당시에는 에어컨이 없었던 유닛이었다.

 

1 년 후에나 주인이 에어컨을 장치했는데, 여름 동안 작동이 안 되었므로 세입자가 어려움을 겪게 되었다.

주인은 이 에어컨은 계약 후에 달아준 것이니 세입자가 컴플레인을 할 부분이 아니라고 하였다.

하지만 멤버는 정상적인 사람이라면 한창 더운 여름에 에어컨 작동 없이 살아가는 것은 비정상적인 것이라 이야기 하면서 당연히 세입자가 클레임 할 수 있는 부분이라 결론을 내렸다.

 

마지막으로 소음과 전기세에 관한 내용이었는데, 유닛 창문 틈새가 많이 벌어져 있다고 주장하며 틈새로 바람이 빠져 나가므로 전기요금이 많이 나오게 되며 밖에서 들어오는 소음으로 잠을 설칠 정도라 하였다.

그렇다면 세입자가 빌딩의 컨디션이 The City or the Building Code 위배 되는 그어떤 것도 증거로 내놓지 않고 컴플레인 하는 것은 받아 들이지 않았다.

 

멤버는 렌트 리베이트로 3000 불을 책정하고 세입자가 내놓은 영수증을 증거로 2500 불을 더하여 5500 불을 세입자에게 지급하라는 명령을 내렸다.

주인은 세입자가 메인터넌스 문제로 전화나 메시지로 알렸을 때 빠른 조치를 하여야 한다.

그리고 세입자에게, 네가 고쳐야 한다는 메시지는 절대 하지 말자.

 

일단 세입자의 부주의로 일어난 일이라 해도 먼저 인스펙션을 한 후에 결론을 내려야 한다. 주인 생각으로만 결론을 내릴 수 없는 것이다.

세입자는 유닛에 문제가 생겼을 때 지체하지 말고 주인에게 메시지로 알리는 것이 나중에 증거를 제시하기가 편하다.

어떠한 문제라도 본인이 고칠 생각 아니면 주인에게 빨리 알리는 것이 현명한 자세이다.

 

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113572
19501
2024-04-11
Section 48.1

 

최근 끝난 히어링을 살펴보기로 하자.

요즘 펜데믹으로 인해 캐나다에 들어오는 것을 꺼리던 집주인들이 속속히 본인이 소유하고 있는 렌탈하우스나 콘도로 들어오기를 희망한다. 그러므로 N12(본인이나 가족이 들어와 살기 원할 때 세입자에게 주는) 노티스를 바탕으로 많은 건수의 히어링이 진행되는 것으로 알고 있다.

 

또 다른 이유로 주인들의 사정을 이해하기도 한다. 월세가 갑자기 뛰면서, 다른 주인은 같은 조건에서 3,000불 받는데 본인만 2,300불 렌트비를 받고 있다면 이것도 주인이 자선가가 아닌 이상 여러 가지 방법을 생각하여 세입자를 내보내려 하게 될 것이다. 이때 쓰는 방법이 N12일 수 있다.

 

최근의 케이스는 주인이 중국 사람인데 자기 나라에서는 이런 일들이 일어날 수 없다며, 왜 세입자가 주인이 들어온다는데 나가지 않고 버티냐며, 호소 반 분노 반의 울분에 찬 목소리로 멤버 앞에서 연설을 하다가 결국은 울고 말았다.

아주 공감이 안 가는 것은 아니다. 하지만 세입자 입장도 생각을 해야 한다.

 

같은 집에서 5-6년, 8-9년 또는 10년 이상을 살며 생활터전을 마련해 온 세입자에게 갑자기 나가라고 하면, 물론 경제적인 타격도 있지만 일상의 주위 환경을 모두 바꾸어야 할 위기에 처하게 되어 근심이 이만 저만이 아니게 된다.

그러니 결정하는 멤버로서는 고심을 할 것이다. 증거를 정확하게 파악하며 결론을 내려야 하겠지만 다행히 주인이 어플리케이션을 내는 과정에서 제일 중요하게 보는 것이 터미네이션 날짜와 한 달치 보상금을 터미네이션 날짜 안에 주는 것이다.

그렇지 않으면 자동으로 히어링이 종료된다.

 

소개하는 Section 48.1:

48.1 A landlord shall compensate a tenant in an amount equal to one month’s rent or offer the tenant another rental unit acceptable to the tenant if the landlord gives the tenant a notice of termination of the tenancy under section 48. 2017, c. 13, s. 8.

 

왜 그리 많은 케이스들이 탈락 되는지, 그 이유는 이 간단한 룰을 주인들이 몰라 일어나는 경우가 대부분이기 때문이다.

이번 케이스의 멤버는 터미네이션 날짜가 잘못된 것을 감지하며 히어링도 진행하기 전에 본인이 먼저 이의를 제기하며 나왔다.

 

하지만 이 케이스는 월세 내는 날짜가 조금은 헷갈릴 수 있었기 때문에 그랬을 것이다. 주인도 두 번이나 잘못 기제하여 세 번째 노티스로 어플리케이션을 냈었기 때문이다. 그만큼 멤버가 히어링 하기 전에 두 가지 사실을 걸러내는 과정을 거친다.

8-10개월 걸려 히어링을 진행하려 하는데 이런 기본적인 실수로 무산된다면 너무나 허망할 것이다. 여러 번 칼럼을 통해 주인도 세입자도 기본적인 법을 알고 진행하여야 한다고 말씀 드렸다.

많은 분들이 자문을 요청 하신다. 법무사로서 성심껏 알려 드린다. 그런데 본인들이 진행하면서 꼭 한두 가지 잘못을 하는 바람에 처음부터 진행을 다시 시작해야 하는 주인 분들을 종종 보게 된다.

무료 자문과 본인의 법적인 지식이 같이 어우러질 때 만이 성공할 확률이 있게 되는 것이다.

위의 Section 48.1 은 제일로 중요한 주거법 중에 하나이니 꼭 기억하셔야 한다는 마음으로 소개 한다.

 

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113379
19501
2024-04-03
집주인 35,000불 벌금

 

이번 이야기는 집주인에게 최고의 벌금을 부과한 내용이다. 본인의 경험으로는 처음 보는 큰 액수의 벌금이다. 많은 세입자들이 주인을 상대로 클레임을 하면서 주인의 행동이 주거법에 저촉이 되면서, 세입자의 권리를 무시하며 세입자를 난관으로 몰아 넣을 때

보드에서는 벌금을 생각하게 된다. 그래도 보드에서는 어느 정도 세입자의 책임도 있다고 생각하기에 그리 큰 벌금은 부과하지 않았다.

 

이번 사건의 개요는 이렇다.

세입자의 부주의로 유닛에 불이 나게 되었다. 소방관이 즉각 출동을 하였고 다행히 큰불로 이어지지는 않았다. 하지만 모든 가재도구와 의류, 소지품들이 소방관들이 뿌린 물로 인해 데미지를 받게 되었고, 주인은 세입자를 내보낸 후 유닛을 고치게 되었는데, 유닛을 고치는 과정에서 시간을 소비하게 되었다.

 

세입자는 주인에게 본인의 소지품을 챙겨야 한다며 유닛에 들어가기를 원했는데 거절당했다. 주인은 세입자 보험이 없는 것을 알게 된 후로 세입자의 출입을 거부하였다. 세입자는 정부 보조로 살아가는 상태였고 150일 동안 세입자가 들어올 수 없도록 주인은 허락을 하지 않았다. 심지어 열쇠를 바꾸어 버리는 일을 하였다. 하지만 정부에서는 계속 렌트비를 주인에게 지급한 상태이었다.

 

여기에서 끝나는 것이 아니라 세입자가 건강 문제로 인슐린이 필요한 상황이었다. 주위 자선단체의 도움으로 처음에는 호텔에, 나중에는 여기저기 쉘터로 옮겨 다니는 상황이 되었는데, 마지막으로 지낸 쉘터에는 냉장고가 없으므로 세입자의 약을 보관할 수 없었다. 제차 주인에게 건강의 이런저런 이유로 유닛으로 들어갈 수 있도록 요청을 하였지만 주인은 거부 하였다.

드디어 세입자는 보드를 통해 법에 호소하는 단계가 되었고, 보드는 다시 세입자를 유닛에 들이라는 명령을 내렸는 데도 불구하고 주인은 세입자의 출입을 거절하게 되었다.

 

세입자는 Divisional Court에 상소를 하였는데, 이 코트는 사건을 다시 보드로 내려 보내 보드에서 결정을 하게 하였다. 이번에는 세입자에게 유닛을 돌려주라는 판결에다 보상금과 벌금까지 부과하였다. 아래는 보드에서 주인에게 부과한 보상금과 벌금의 내용이다:

 

The total amount the Landlord / Landlord’s Agent / Superintendent shall pay the Tenant is $20,243.77. This amount represents: 

 

- $1,084.70 for a rent abatement.

- $2,924.07 for out-of-pocket expenses.

- $700.00 for the cost of filing the application, locksmith fees and other disbursements.

- $15,535.00 for General Damages. (pain and suffering)

 

제너럴 데미지란 세입자가 그동안 고통과 어려움울 당해온 것에 대한보상금이다.

보상금 내역이 요즘 보기 드문 큰 액수이다. 그리고 보드에 $35,000를 벌금으로 내라는 명령을 받았다. 여기서 주인은 개인이 아니고 여러 유닛을 가지고 있는 회사라서 벌금이 큰 것은 사실이다. 하지만 주인이 개인이라서 그냥 넘어가지 않을 것이다.

 

이 사건을 보면서 주인의 피해는 그리 다루지 않는 듯한 내용이다. 세입자의 부주의로 물이나 아니면 불로 인해서 유닛이 피해를 입는 사례들이 많이 일어나고 있지만 당연히 주인 보험으로 피해를 커버 하리라 생각하고, 세입자의 잘못은 잘 따지지 않는 편이다.

보험은 이런 때 쓰는 것은 알지만 주인으로서는 억울할 수도 있다.

위의 사례를 밝히는 것은 본인이 억울한 것이 있다 하여 법을 어겨가며 상대편을 몰아 세우게 될 때 최악의 결과를 가져올 수 있음을 상기하자.

 

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19501
2024-03-21
세입자의 불법 비즈니스

 

이런 사연이 처음은 아닐 것이다. 워낙 여러 가지 일들이 세준 곳에서 주인도 모르게 일어나고 있으니, 사연을 자주 소개 했어도 새로운 일들이 계속 올라 온다.

이번 사건은 세입자가 주인 모르게 1 배드룸과 덴에 3명 또는 5 명의 불법 세입자를 들인 사례이다. 더군다나 본인이 내는 월세에 거의 150%의 월세를 불법 세입자에게 받고 있었다.

 

그러니까 불법 비즈니스를 세입자가 하고 있었던 내용이었다. 월세에서 이익을 챙기고 있었던 것이다.

불법 세입자를 들인 것도 퇴거를 당하는 내용인데 거기다가 경제적으로 불법 이익을 취하고 있었으니 완전 퇴거 명령을 받아 마땅한 사건인 것이다.

 

이런 경우 제일로 주인에게 어려운 일은 불법 비즈니스를 하고 있는 것을 알아내는 것이다.

그러니까 계약서에 있는 세입자가 아니라 모르는 사람들이 살고 있는 것을 어떤 콘도들은, 매니지먼트에서 철저하게 조사를 하기도 한다.

어느 유닛에 기록되어 있지 않는 사람들이 오고 가는 것을 FOB Key로 감지하는 것이다.

 

어떤 경우는 콘도 매니저에게서 이메일을 받게 되어 알게 되는 경우도 있다.

하지만 주인은 알 수가 없는 경우가 대부분이다. 알게 된다 하더라도 아주 시간이 흐른 후에 우연히 알게 될 수도 있다.

온타리오 주거 법에 의하면 주인이 불법 거주자가 유닛에 사는 것을 발견한 후 60 일을 넘기기 전에 어플리케이션을 내야 한다.

 

60일을 넘기게 되면 주인이 자동으로 거주를 동의하는 것으로 되어 있으니 참으로 주인이 알아야 할 법들이 소소하게 많다.

물론 위의 케이스는 퇴거 명령을 받았고 세입자와 불법 거주자가 모두 나간 상태이다.

주인은 지금 당장 세입자 들이기가 무섭다고 한다. 그러니 세입자를 선택할 때는 세입자의 서류를 철저하게 조사해야 될 것이다.

 

특히 직장 부분은 꼭 전화해서 알아 보는 것이 안전한 방법이며, 일년에 한두 번 세준 곳을 전반적으로 인스펙션해야 한다.

 

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19501
2024-03-07
보상금 제대로 주기

 

보상금이란 Landlord and Tenant Board 에서 참으로 중요하게 다루는 부분이다.

보상금을 제때에 정확하게 세입자에게 주었는지가 관건이 될 때도 있다. 특히 N12 나 N13 을 바탕으로 세입자를 내보내야 할 때, 법에 준하여 한 달치 렌트비에 해당하는 보상금을 제때 주는 일이 제일 중요한 요인 중에 하나이다. 그런데도 아직도 실수를 하는 주인이 있다.

 

주인과 세입자의 단골 분쟁은, 보상금과 노티스를 받았느니, 못 받았느니 하는 것으로부터 시작된다. 주인은 세입자에게 주었다고 하고, 세입자는 받은 사실이 없다는 뻔한 공방이 시작된다.

하기에 증거 자료를 꼼꼼하게 남겨야 한다.

이번 사건은 노티스와 함께 보상금을 여러 번 주었지만 결국은 주인이 법을 잘못 이해하는 바람에 케이스가 히어링에서 무효가 된 사건이다.

 

세입자는 N12 노티스만 세 번이나 받았다. 주인이 작성한 노티스는 매번 실수를 하게 된다. 그러니까 Termination Date를 다르게 기입을 하였거나 등등으로 인해, 그 잘못 기입한 노티스로는 어플리케이션을 제출할 수 없었을 것이다.

최종적으로 법무사를 고용하여 드디어 정확한 노티스를 세입자가 받게 되었다. 이번엔 문제가 보상금이었다. 주인은 매번 노티스를 줄 때마다 한 달치 보상금을 주었었다. 물론 세입자는 수표만 받아 놓고 은행에 입금은 하지 않은 상태이었다. 하지만 마지막으로 제대로 된 노티스를 주면서는 보상금을 주지 않았다. 아마도 전에 주었던 보상금으로 대체를 할 수 있을 거라 생각하였을 것이다.

 

하지만 멤버는 “fresh compensation” 을 언급하였다. 예전에 준 노티스에 관한 보상금을 새로운 노티스의 보상금으로 대처할 수 없다는 결론을 내렸다.

주인의 대변인은 유능한 법조인이지만 아마도 여러 번 주인이 보상금을 준 사실을 알고 이 부분을 주의하지 않았을 것이다. 주인으로서는 굉장히 실망스러운 시간이었을 것이다. 7-8개월 기다린 히어링이 이런 실수로 무효가 되어 버리는 것이다.

주인이 진정으로 렌트 준 유닛으로 들어와야 한다면, 처음부터 다시 시작을 해야 할 것이다.

 

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GraceYoon
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2024-02-29
퇴거 늦추는 재심사

 

최근에 오래된 케이스가 다시 살아온 듯한 사건이 있어서 소개하겠다.

코로나19로 인하여 사람과 사람 관계가 단절된 시간이 있었다. 주인은 주인 대로, 세입자는 세입자 대로 힘든 시간이었다. 특히 월세를 내지 못한다는 이유로 세입자를 강제 퇴거시켜야 할 때는 멤버도 썩 흔쾌히 명령을 내리지 못하고, 이것 저것 따지며 조금이라도 시간을 세입자에게 주려는 입장을 취하는 경우가 많이 있었던 것으로 기억을 하고 있다.

더불어 세입자는 이런 저런 명목으로 보드나 Divisional Court 에 재심사를 요청하여 퇴거 명령 받은 날짜를 계속 연기해 가며, 물론 월세는 내지 않아 주인을 완전히 경제적인 어려움으로 몰아 가기도 했었다.

 

이번 세입자는 월세를 내지 못하는 이유로 2023 년 9월에 히어링을 하고 12월1일에 명령서를 받았다. 대부분 이런 경우는 별다른 일이 없는 한, 스탠다드 명령서를 내린다.

스탠다드란 멤버가 명령서를 쓰는 날로부터 매우 빠른(7-8일 이후) 퇴거 명령을 내리는 것이다. 하지만 세입자는 12월3일에 보드에다 Request a Review Order 를 내놓은 상태라 다음날 Granting an Interim Stay 를 받게 되었다.

이런 케이스는 새로운 멤버가 다시 히어링 녹음을 들어 보아 전 멤버가 명령을 내리는데 실수가 없었는지 살펴 보고 결론을 내리는 절차로(다시 히어링을 할지 아니면 세입자의 클레임을 무효화 시킬지), 결론을 내릴 때까지는 전 명령서가 효력을 발휘하지 못하여(Granting an Interim Stay) 세입자가 자동으로 더 거주할 수 있게 되는 어플리케이션이다.

 

하지만 멤버는 빠르게 명령을 내린다. 12월18일에 세입자의 클레임을 무효화 시키고 전 결정의 명령을 당장 이행할 수 있도록 한다. 자유롭게 세입자든 주인이든 보드의 결정에 이의를 제기할 수 있지만 이유는 정확하게 있어야 한다.

예를 들어 멤버가 법을 잘못 해석하여 명령을 내리거나, 멤버의 재량권을 잘못 사용하였거나 또는 새로운 증거(결론을 뒤집을 만한 증거)가 나왔거나 등등이다.

이런 이유가 아니고 사건을 계속 지연시킬 목적이거나 본인의 어려운 환경만(어린 자녀가 있어서 집을 얻기 힘들다는) 주장하며 멤버의 결정에 불복하고, 주인의 입장을 생각하지 않는 등의 클레임은 통용되지 않는다고 못 박았다.

 

예전에 비하면 멤버의 강력한 자세를 보이는 케이스였다. 몇 년 전에 있던 어떤 케이스는 명령을 받아 놓고 7-8개월 씨름을 하던 사건으로 세입자가 계속 고등법원까지 재심을 청구하는 바람에, 주인은 이미 10개월 동안 받지 못한 월세에 8개월이 추가되어 있을 수 없는 상황으로 끌고 나갔던 케이스도 있었다.

하지만 이제는 목적이 잘못된 재심사는 상황에 따라 멤버들이 발 빠르게 해결하여 피해를 줄이고 있는 듯하다.

 

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2024-02-15
법적으로 마리화나 키우는 세입자

 

주인은 직장으로 인하여 다른 주로 이사를 가게 되었고 그동안 세입자를 두게 되었다. 어느 시기부터 터무니 없이 전기세가 많이 나오는 것을 깨닫게 되어 고심을 하던 차에 집 주위의 사는 지인을 통하여 알아본 결과 심상치 않은 상황을 알게 되었다.

주위 사람 들이 집에서 마리화나 피는 냄새 때문에 컴플레인 하는 사람이 있다는 것을 알게 되었다.

 

주인은 증거 자료를 모우기 위해 인스펙션을 하였다. 지하에 2 개의 텐트가 쳐져 있었고, 거기에는 15 개 마리화나 플렌트를 키우고 있었다. 지하는 전체가 덥고 축축한 상황이었다.

결국 N6 노티스를 주고 히어링을 하게 되었다. 히어링에서 세입자는 당당한 입장을 밝혔다. 자기는 Cannabis for Medical Purposes Registration – Personal Production 라이센스가 있으므로 집에서 법적으로 키울 수 있다는 내용이었다. 주인으로서는 하늘이 내려 앉는 기분이었다고 한다.

 

19 살 이상인 성인은 집에서 법적으로 4 개의 플란트 마리화나를 키울 수 있도록 허용한 캐나다에서, 만에 하나 개인이 메디칼 목적으로 마리화나를 키워야 할 경우는 의사의 진단서를 가지고 정부에 라이센스를 신청할 수 있다. 그러면 4개 보다 더 많은 수를 키울 수 있게 되어 있다.

하지만 이런 경우 세입자는 반드시 주인과 지역을 관장하는 law enforcement  에 보고를 해야 할 의무가 있다.

 

세입자 노티스를 받던 그 당시에는 라이센스가 없었던 것으로 생각 되어진다. 하지만 이 일 이후로 정부에서 라이센스를 받아 가지고 히어링에 참석 하게 되었다. 세입자는 그 당시에도 라이센스가 있었지만 쓰레기 통에 버렸다는 내용으로 일관하였다.

잠시 어제 있었던 히어링이 생각이 난다. 본인의 차례를 기다리는 동안 잠시 다른 케이스를 보게 되었는데, 세입자의 법무사가 주인을 혼내는 장면이 생각난다.

 

세입자의 건강에는 아랑곳하지 않고 (법적으로 세입자가 집에서 마리화나를 키움) 오직 본인의 집이 망가지는 것에만 고심 한다며 흥분하며 본인의 클라이언트를 변호하는 장면이 스친다. 웃어야 하는지 울어야 하는지 ….

어쨌든 멤버는 강력하게 조치를 취할 수 없는 난관에 봉착하게 되었다. 주인이 그 당시 핸드폰으로 찍었던 증거 사진이 없어지는 이유도 있었지만, 위의 세입자처럼 메디칼 목적으로 마리화나 를 세든 집에서 키운다는 이유를 불법으로 간주하여 이빅션을 할 수 없다는 판례가 나왔기 때문이다.

 

하지만 멤버는 현명하게 컨디션을 곁들이는 명령서를 내렸다.

랜드로드 이빅션 어플리케이션은 취소 되었지만 아래와 같은 컨디션을 둔다.

 

1. 세입자는 Cannabis for Medical Purposes Registration – Personal Production 라이센스를 보유 하고 있을 때만 마리화나를 키울 수 있고 항상 주인과 law enforcement 에게 보고를 해야 한다.

2. 세입자는 주인의 24 시간 방문 노티스를 받았을 때는 방문을 허락한다.

3. 위의 컨디션을 12 개월 안에 어겼을 때는 주인은 어긴 날로부터 30 일 안에 이빅션 노티스를 줄 수 있고 이빅션을 진행할 수 있다.

 

완전 충분한 명령서는 아니었지만 그래도 주인에게 조금이라도 희망이 있는 상황이 되었다. 컨디션을 어긴다는 것은 빠르게 강제 퇴거로 이어질 수 있기 때문이다.

하우스를 세 놓은 주인은, 하우스 인스펙션을 주기적으로 하는 것이 본인의 재산을 지키는 일이 된다.

 

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