" 식지않는 열정으로... " 이동형

전편에 LTB의 재판결과는 대개 당일에 나오는 경우는 극히 일부이고,  재판일로부터 한 달 이내에 서면으로 보내온다고 했습니다. 그리고, 신청자가 재판결과에 만족하지 않으면 한 달 이내에 일정비용을 내고 재 검토를 요청할 수 있다고 했습니다. 오늘은  이 재 검토에 대해 추가적인 얘기를 하겠습니다.

재 검토란 재판결과에 중대한 실수가 있음을 발견했다거나 재판진행 도중에 중대한 실수가 있었다던가 또는 재판과정에 오류가 있었다던가, 또는  신청자가 특수한 이유로 참여하지 못했을 때 적용할 수 있는 조치입니다. 재 검토를 요청할 수 있는 사람은 부당한 재판결과를 받은 세입자 또는 집주인, 재판결과에 따라 손해를 본 제 3자를 포함한 어떤 사람, 그리고 멤버라고 불리는 의장과 부의장들이 재검토를 요청할 수 있습니다.

재 검토요청에 기한이 있는가? 재판결과가 나온 지 30일 이내에 신청서를 접수해야 합니다.

그렇다면, 만약 30일 이내에 신청해야 하는 재검토를 요청하지 않았다면? 재 검토를 요청하는 신청서와 함께 기간 연장을 요청하는 신청서를 제출할 수 있습니다. 이 신청서에는 왜 기간 내에 재 검토를 신청하지 않은 타당한 이유를 적어야 하며, 늦은 기간 등을 멤버들이 신중하게 고려하여 허가를 합니다.

재검토 요청은 어떻게? 서면으로 해야 하며, 요청양식을 LTB사이트에서 다운받아 사용할 수 있으며, 놀랍게도 이 양식을 사용하지 않고 편지로도 요청을 할 수 있습니다. 다만, 편지로 요청할 때는 재판번호, 임대지의 주소, 신청자의 이름, 연락처, 서명이 있어야 합니다. 당연히, 이 편지에는 재검토를 요청하는 이유와 원하는 재검토의 결과를 적어야 하며, 신청 시 소정의 신청비를 내야 합니다.

어떤 절차로 진행이 되는가? 부의장으로부터 요청받은 선임멤버들이 사전검토를  하는데, 재판결과를 처음에 한 멤버재판장은 제외됩니다. 즉, 공정성을 위해 다른 사람이 재판결과를 검토한다는 말입니다. 또한, 재판결과에 중대한 실수가 없다면 재검토 요청이 불허될 수 도 있으며, 중대한 실수가 발견되면, 재검토를 통하여 재판결과가 변경될 수 있습니다. 심지어 재판이 다시 열릴 수도 있습니다.

재검토의 결과에도 만족하지 않는다면, 경우에 따라서 30일 이내에 법원에 항소를 할 수 있습니다. (캐나다경제 2024년 7월 19일자 1면)

전편에 세입자 관련 재판은 LTB(Landlord & Tenant Board)에서 담당한다고 했으며, 세입자가 어떤 경우에 재판을 신청하는지 알아보았습니다. 그렇다면, 이번에는 어떤 이유로 집주인이 재판을 청구하는지 보겠습니다.

-주인과 세입자가 계약을 끝내기로 서로 약속을 해놓고도, 세입자가 나가지 않는 경우

-세입자가 스스로 나가겠다고 공지서(notice)를 주고도, 나가지 않는 경우

-주인이 계약을 만료시키겠다는 안내장을 세입자가 받고도, 나가지 않는 경우

-중재관입회 하의 합의결론이나 재판장의 명령에 따라 세입자가 나가야 되지만, 나가지 않는 경우

-세입자가 임대장소를 방치하는 경우

-주인이 불법거주자를 발견한 경우(60일 이내에 재판을 신청해야 함)

-써브렛(Sublet) 기간이 끝났는데도 안 나가는 경우(60일 이내에 신청해야 함)

-밀린 렌트비, 밀린 공공요금, 세입자의 잘못으로 인한 수리 비용 등을 청구할 때

-가이드라인 이상으로 렌트비를 올린 판결을 받을 때

-세입자가 주인의 허락 없이 자물통을 바꿨을 때 등입니다.

일반적으로, 위와 같은 이유로 주인이 재판을 신청하려면 일단, 세입자에게 계약을 만료하겠다는 공지서와 공지서를 전달했다는 확인서 그리고 경우에 따라서 공증서(또는 서약서)를 전달해야 합니다. 그 후에, LTB에 계약을 끝내고 세입자를 내보내기 위한 신청서를 제출해야 합니다. 물론 신청비도 같이 납부해야 하는데, 집주인의 신청비(대부분 $201)가 세입자의 신청비(대부분 $53) 보다 더 비쌉니다.

또한, 전편에 잠깐 언급했듯이 팬데믹 이후 거의 대부분의 작은 재판들은 Zoom으로 하는 화상재판과 서류로 하는 서면재판으로 진행되는데, LTB의 경우도 마찬가지입니다. 다른 준사법재판소와 마찬가지로 Adjudicator라고 부르는 재판장이 재판을 진행합니다. 바로 그 자리에서 결과를 받는 경우는 드물며, 대개 재판결과는 30일 이내에 우편으로 통보됩니다. 재판결과에 만족하지 않으면, 30일 이내에 Review of the order (재고)를 LTB에 신청할 수 있으며, 법원에 항소(appeal)를 할 수 있습니다. (캐나다경제 2024년 7월 5일자 1면)

현 세입자 또는 전 세입자가 집주인의 주거법위반에 대해 또는 기타 이유로 LTB에 신청서를 제출할 수 있다. 대개는 금전적인 보상을 요하는 것으로서 주로 이런 경우에 신청한다; 여러 가지 이유로 세입자가 렌트비 환불을 원할 때, 세입자가 권리를 침해당했을 때, 합당한 이유로 렌트비 인하를 원할 때, 주인이 렌트비를 가이드라인 이상으로 올렸을 때, 주인이 악의로 세입자를 퇴출시킬 때 등이며, 계약 전이라도 세입자가 계약을 끝내고 나가고 싶을 때 사용하는 양식(N15) 이 있다. 이것은 세입자 또는 자녀들이 어떠한 폭력사건 또는 성범죄를 당했거나 당할 위험을 느꼈을 때 제출할 수 있지만 거짓으로 제출하면 큰 벌금을 감수해야 한다.

신청절차: 세입자들은 LTB에 신청서를 접수하기 전에 주인에게 미리 알릴 필요가 없다. LTB에 양식을 접수하면, 일정한 시간(지역과 진행상황에 따라 몇 개월이 걸릴 수 도 있음)이 지난 후에, LTB에서 집주인과 세입자에게 재판일자를 우편 또는 이메일로 보내준다. 물론, 접수번호와 화상재판에 접속할 수 있는 링크와 필요시 핀번호가 제공된다. (팬데믹 이후 대부분은 화상으로 재판을 진행한다. ) 집주인은 LTB 포털사이트에서 세입자가 제출한 신청서 내용을 확인할 수 있다. 일반 법원에서는 소송장을 받으면 받은 사람이 답변서를 법원과 상대방에 전달해야 하지만,  이 LTB의 경우에 집주인은 답변서를 상대방에 전달할 의무는 없다. 재판 시, 집주인은 세입자가 제시한 문제점들에 대해 답변을 해야 하는데, 흔한 문제점들은 이런 것 들이다; 부당한 렌트비 또는 불법 디파짓, 집주인의 무단 방출입, 사생활방해, 각종 위협, 전기/가스/물/냉난방 같은 필수서비스 중단, 위생이나 안전에 대한 수리/ 요청사항의 미시행, 집주인의 악의적인 행위(예: 거짓으로 집주인 또는 가족이 방이 필요하다고 하거나 집수리가 필요하다면서 세입자를 내보내는 경우) 등이다. 만약 세입자가 지목한 문제점들이 사실로 입증되면, 그에 합당하는 손해배상을 집주인이 해야 한다. 또한, 주인이 악의로 세입자를 내보냈을 경우에는 전 세입자에게 일 년 치 렌트비 차액과 이사비용 등을 지불해야 하며, 경우에 따라서 LTB로부터 벌금을 받을 수도 있다.

세입자들 본인들이 법적대리인(변호사나 법무사)들의 도움을 받지 않고 본인들 스스로 신청서를 작성하여 제출하는 경우가 있다. 이런 경우, 종종 신청서에 실수를 하곤 한다. 이름의 스펠링을 잘못 쓰는 경우같이 단순한 실수는 재판관(Adjudicator)의 아량으로 그 자리에서 수정하여 재판을 계속 진행할 수도 있으나, 실수의 정도에 따라 재판일정이 연기되기도 한다. 하지만, 일례로 지하에 있는 방주소를 제대로 표기하지 않아 지하방이 집 전체로 간주되어 신청서 자체가 무효가 될 수도 있으니 신중을 기해야 한다.   (캐나다경제 2024년 6월 21일자 1면)

LTB(Landlord and Tenant Board)란?

온타리오에는 현재 13종류의 준사법재판소(Quasi-Judicial Tribunal)가 있는데, LTB는 그중의 하나다.  그리하여 집주인과 세입자사이에 발생한 문제가 온타리오주거법에 저촉되면 LTB에 제소하여 해결할 수 있다. (예를 들어, 집주인과 세입자가 화장실이나 부엌을 공용으로 사용한다면 주거법의 혜택을 받지 못하므로 LTB는 관여할 수 없다. ) 이 LTB는 온타리오 전역에 걸쳐서 멤버들에 의해 구성되어 있는데 한 명의 의장과 몇 명의 부의장으로 이루어져 있다. 멤버들은 판사들은 아니지만 3년 임기로 정부로부터 임명되었고 제소장을 해결해 줄 수 있다. 즉, 제소장에 대해 재판을 진행하고 결론을 낼 수 있다. LTB는 수신자 부담의 전화번호(1-888-332-3234)가 있으며, 토론토 지역에서는 416-645-8080으로 연락하면 된다. LTB는 온타리오 전역에 8개의 지역사무소가 있는데 런던, 해밀턴, 오타와, 서드버리, 미시사가와 토론토에 3군데가 있다.  웹사이트는 https://tribunalsontario.ca/ltb이며, 이곳을 통하여 각종신청서를 제공받을 수 있으며, 온라인으로 신청서를 접수할 수도 있으며 신청서의 현재상황 등을 확인할 수 있다. LTB 지역사무소가 하는 일은 신청서 접수/진행, 중재, 재판이 주임무지만, 대중들을 위해 각종 양식과 주거법에 대한 일반적인 정보도 제공한다. 하지만, LTB에서는 대중들을 위해 각종 문제들에 대한 상담을 해주지는 않기에, 상담을 하려면 주로 LTB에 대한 일을 하는 변호사나 법무사와 연락해야 한다.

제소절차:                                                                                                                                      LTB웹사이트에서 필요한 양식을 다운로드하여, 비용을 내고 접수를 하면 된다. 대개는 주인의 양식이 세입자의 양식보다 접수비용이 더 비싸다. 이메일로도 접수가능하고, 심지어 우편접수도 가능하다. 접수 후 일정시간이 지나면 LTB에서 재판날짜를 제소자와 상대방(주인 또는 세입자)에게 알려준다. 팬데믹 이후 재판까지의 대기시간도 예전보다 길어졌으며, 웬만한 재판은 화상(Zoom)으로 하며, 본인이 직접 출두할 수도 있지만, 변호사나 법무사를 선임할 수도 있다. 대개는 재판 전에 중재관의 입회하에 의해 중재를 통해 문제를 해결할 수 있는 기회도 있는데, 이 방법으로 하면 시간과 경비를 절약할 수 있다. 대개 전문훈련을 받은 중재자(상당수가 변호사임)는 법률조언을 해주지 않으며 어느 한쪽 편을 들지도 않으며 말 그대로 공평하게 중재를 위한 도우미역할만 하며, 중재결과는 법적인 효과를 가진다. 중재를 시도해도 문제가 해결이 되지 않으면, 재판을 해야 한다. 재판결과는 당일 나오는 경우는 극히 일부고, 대개는 재판일로부터 한 달 이내에 서면으로 보내온다. 신청자가 재판결과에 만족하지 않으면 한 달 이내에 일정비용을 내고 재검토를 요청할 수 있으며, 재 검토에도 결과에 만족하지 않으면 법원에 항소를 할 수 있다.  (캐나다경제 2024년 6월 7일자 1면)

전편에 계약만료 전에 공지서(notice)를 주는 경우를 얘기했습니다. 그 경우는, 본인과 본인가족 또는 돌보미가 사용하는 경우, 새 주인과 그 가족들이 사용하는 경우, 집을 부수고 새로 지어야 할 때, 주거용 대신 다른 용도로 전환할 때, 빌딩퍼밋을 가지고 내부공사를 해야 할 때 등이었습니다.

그렇다면 만약에 주인이 나쁜 의도로 이런 사유를 들어 세입자를 내 보내면 어떻게 될까요? 집주인은 세입자를 내 보낸 후부터 세입자가 이사 간 곳에서 내는 렌트비의 일 년 치 차액을 배상금으로 물어야 될 수 있습니다. 또한, 이사비용, 창고비용 등  이사하느라 쓴 비용들을 물어내야 할 수도 있습니다. 게다가, 현 소액재판소의 최대청구금액인 $35,000 이하의 벌금고지서를 LTB로부터 받을 수도 있고, 그 밖의 합당한 명령을 받을 수도 있습니다. 때문에, 주인은 세입자를 내보내는 것이 나쁜 의도가 아니라는 뜻으로 진실서약서(Affidavit 또는 Declaration)를 제시하여야 합니다. 그러므로, 가장 효과적으로 세입자를 내보내는 방법은 주인과 세입자가 계약을 끝내기로 합의한다는 뜻으로 N11양식에 각각 서명하면서 계약을 끝내는 것입니다. 

마지막으로, 주거법에 의하면 불법거주자나 써브렛(Sublet) 기간이 지난 세입자에 대한 퇴거명령을 LTB에 요청할 수 있습니다. 단, 이 두 경우 모두 사실을 발견한 후 60일 이내에 LTB에 퇴거명령을 요청해야 합니다. 

*주인의 수리책임 외 기타 의무

주인은 세입자가 사는 동안 주거법에 준하여 건강, 안전사항을 준수하여야 할 의무가 있습니다. 그러므로, 전기, 난방, 냉/온수 등 필수서비스를 제공하여야 하며, 깨끗한 환경에서 안전하게 세입자가 살 수 있도록  주인은 전 세입자가 나간 후나, 세입자를 들이기 전에 모든 것을 점검할 의무가 있습니다. 이 말은, 세입자가 들어온 후에는 그 의무가 없습니다만, 화재경보기, 일산화탄소경보기 등이 제대로 작동하는지는 주인이 계속 정기적으로 점검해야 합니다.

세입자의 수리요청에 대해서는 적절한 시간에 수리를 해주어야 하며, 수리를 할 때는 상태를  전보다 더 낫게 수리할 필요까지는 없지만, 최소한 세입자가 적절한 기간 안에 적당히 만족할 만한 정도로 수리를 해주어야 합니다. 또한, 세입자가 사는 동안에 주인은 바퀴벌레, 베드버그 같은 해충이나 쥐 문제 같은 것들을 처리해주어야 합니다. 심지어, 계약서에 눈 치우는 문제가 언급되어 있지 않고, 세입자가 동의를 하지 않았다면, 눈 치우는 것도 주인의 책임이기에  차후에 불필요한 논쟁을 피하기 위해서는 계약서에 많은 것을 써서 책임소재를 명확히 하는 것이 좋습니다.  

만일, 세입자가 어떤 것을 (또는 문제를) 수리 또는 해결해 달라고 했는데 해주지 않으면, LTB를 통해 해결할 수 있습니다. 양식에 사건의 발단부터 주인에게 알린상황, 문제의 해결여부 등을 자세히 써야 합니다. LTB로부터 주인의 수리명령을 받아 낸 다음 문제를 해결할 수도 있지만, 급한 경우는 본인이 수리를 한 다음 주인에게 수리비를 청구할 수 있습니다. 또한, 이 사건으로 인해 주인에게 렌트비를 삭감해 달라고 요청할 수도 있으며, 금전적인 피해를 입었다면 금전보상도 요청할 수 있습니다. (캐나다경제 2024년 5월 17일자 1면)

전편에 이어 계약만료전에 공지서(notice)를 주는 경우를 계속합니다.

-세입자 수가 너무 많은 경우 : 건강과 안전문제때문에 주거법에 정해진 인원수 보다 더 많은 세입자가 거주하면, 세입자에게 공지서를 줄 수 있습니다. 공지서에는 계약을 종료하는 이유와 20일 후에 계약을 만료하겠다는 내용이 쓰여있고, 일주일 안에 문제점을 고치지 않으면 LTB에 퇴거요청을 할 수 있다고 되어있습니다. 즉, 문제점을 일주일 안에 고치면, 세입자는 계속 그 장소에 거주할 수 있습니다만, 6개월 안에 같은 문제로 두 번째 경고장을 줄 때는, LTB에 즉시  퇴거요청을 할 수 있습니다.

-기물파손 시 : 만약 세입자가 실수로 기물을 파손했을 때, 세입자에게 공지서를 줄 수 있습니다.  공지서에는 사건발생 일시와 계약만료이유가 쓰여있습니다. 만약, 일주일 안에 기물파손에 대한 적절한 배상을 하거나 수리를 하면, 계속 그 장소에 거주할 수 있습니다만, 6개월 안에 두 번째 벌어진 사건이라면, LTB에 즉시 퇴거요청을 할 수 있으며, 수리비를 배상해야 합니다. 하지만, 고의로 기물을 파손했을 때는 더 강력한 경고문이 담긴 공지서를 줄 수 있습니다. 즉, 10일 안에 계약이 만료되고 즉시 LTB에 퇴거요청을 할 수 있습니다.  세입자가 안전에 관계되는 심각한 사건을 발생시킨 경우에도 10일 안에 계약이 만료되고 즉시 LTB에 퇴거요청을 할 수 있습니다. 또한, 세입자가 (주로 마약에 관계되는) 불법적인 일을 벌이면, 20일 후에 계약을 종료할 수 있습니다만, 인신매매에 관계되면 더 빨리 계약을 종료시킬 수 있습니다.

* 주인이 세입자에게 계약만료일에 맞추어 공지서를 주는 경우 : 특별한 경우 주인이 계약만료에 맞추어 계약을 끝낼 수 있습니다만, 나쁜 의도로 이 공지서를 주어서 세입자를 내보내면 큰 경제적 손실을 볼 수 있습니다.

 -본인 또는 본인가족 또는 돌보미가 사용하는 경우입니다. 이 경우, 주인은 세입자에게 60일 전에 계약을 끝내겠으니 나가달라는 공지서를 주고, 계약만료일 전에 한 달치 렌트비를 보상비로 주거나 다른 대안을 제시해야 합니다.

-새 주인과 그 가족들이 사용하는 경우 : 위의 경우와 마찬가지로 60일 전에 계약을 공지서를 주고, 한 달치 렌트비를 보상해 주거나 다른 제안을 제시해야 합니다. 이 경우, 집을 팔기 위해 매매계약을 한 사실을 밝혀야 하며, LTB에 퇴거신청서를 제출할 때에는 새 주인의 가족 또는 돌보미가 그 방을 사용할 것이라는 진실서약서를 같이 제출해야 합니다.

-상습적으로 렌트비를 체납할 때 : 한 번 체납하면 경고장으로 끝날 수 있지만, 상습적으로 늦게 내면, 세입자를 내보낼 수 있는 합당한 사유가 되므로 계약만료 시 주인이 계약을 끝낼 수 있습니다. 28일 또는 60 일 전에 계약을 끝낸다는 공지서를 주어야 합니다.

-그 밖에 집을 부수고 새로 지어야 할 때, 주거용 대신 다른 용도로 전환할 때, 빌딩퍼밋을 가지고 내부공사를 해야 할 때, 세입자에게 나가달라는 공지서를 줄 수 있습니다. 하지만, 이 때는 이전 경우와는 다른 양식을 사용해야 하며, 나가달라는 공지서를 최소 120일 전에 주어야 합니다. 또한, 이 경우에는 이전 경우와는 달리 방의 숫자를 5개로 기준하여, 주인이 주는  보상비는 한 달 치 렌트 또는 석 달 치 렌트비용이 될 수 있습니다. 물론 보상비대신 대안을 줄 수도 있습니다. 다음 편에는 만약 나쁜 의도로 세입자를 내보냈을 경우에 대해 알아보겠습니다.  (캐나다경제 2024년 5월 3일자 1면)

온타리오 주거법에는 어떤 경우에 계약을 끝낼 수 있는지,  계약만료 공지서(notice)에 어떤 내용을 써야 하는지 나와있습니다. 계약을 끝낼 수 있는 경우는 아래와 같이 크게 네 가지입니다.

1.집주인과 세입자가 동의하는 경우 : 언제라도 계약을 종료할 수 있습니다. 동의서는 서면으로 작성해야 하며, 계약만료일자, 주소를 포함한 임대장소의 설명, 동의서에 서명한 날짜와 집주인과 모든 세입자들의 서명이 있어야 합니다. 만약에, 세입자가 약속한 날짜에 방을 비우지 않으면, 주인은 30일 내에 조치를 취해야 합니다. 그렇게 하지 않으면, 그 동의서는 무효가 됩니다.

2.세입자가 집주인에게 공지서를 주는 경우 : 계약조건에 따라 세입자는 28일짜리(주 단위 계약이하) 또는 그 밖의 계약은 60일짜리 공지서를 줄 수 있습니다. 그 공지서는 서면으로 작성해야  하며, 임대장소의 위치설명과 세입자나 그 대리인의 서명이 있어야 합니다. 세입자는 LTB에서 제공하는 양식을 사용해야 하며, 세입자가 약속한 날짜에 방을 비우지 않을 경우, 주인은 30일 내에 조치를 취해야 합니다.

-만약 세입자나 세입자의 자녀가 학대, 성희롱, 성폭력 또는 가정폭력 등의 위협을 느낄 경우, 28일짜리 공지서를 줄 수 있는데, 이것은 계약만료일이 아니어도 괜찮습니다만, 경찰서나 법원에서 발급된 서류가 동반되어야 합니다.

3.주인이 세입자에게 계약만료 전에 공지서를 주는 경우 : 주거법에 의하면, 상황에 따라 집주인이 계약만료 전에 세입자에게 계약만료 공지서를 주는 것을 허용하고 있습니다. 하지만, 세입자가 주어진 시간 안에 그 문제점을 해결하면, 주인으로부터 받은 계약만료공지서를 무효화시킬 수 있습니다. 하여간, 집주인이 세입자에게 계약만료 전에 공지서를 줄 수 있는 경우는 렌트비 미납, 주인이나 다른 세입자를 방해하는 경우, 세입자수를 초과한 경우, 타인에게 위험한 행위를 하는 경우, 불법행위 등을 하는 경우입니다. 그런데, 만약 세입자가 주인이 준 그 계약만료 공지서에 동의하지 않으면, 나가지 않아도 됩니다. 그럴 경우, 주인은 LTB에 공식적인 퇴거를 요청하고, 재판에 참여해야 합니다. 그 재판에서 세입자가 퇴출명령을 받으면 나가야 합니다.

-렌트비미납: 세입자와의 분쟁에서 가장 흔하게 일어나는 일입니다. 세입자가 렌트비를 안 냈을 때, 7일(일, 주단위 계약 시) 또는 14일짜리(월단위 계약이상) 경고장을 줄 수 있습니다. 날짜계산 시 경고장을 쓰는 날은 포함하지 않으며, 언제부터 언제까지 연체되었다는 내용과 연체된 총액을 써야 합니다. 또한, 경고장에 언제까지 미납된 렌트비를 내지 않으면, LTB에 퇴거신청을 할 수 있다고 되어있기에 주어진 날짜 안에 미납된 렌트비를 내면, 세입자는 계속 그곳에서 거주할 수 있습니다.

-주인이나 다른 세입자를 방해하는 경우: 세입자 또는 세입자의 손님이 신경이 쓰일 정도로 다른 세입자나 주인을 방해하는 경우, 경고장을 줄 수 있습니다. 사건이 일어난 날짜와 시간, 그리고 발생한 사건내막을 경고장에 명시해야 합니다. 그 경고장에는 만약, 7일 안에 문제점을 해결되지 않으면, 주인이 이것을 사유로 LTB에 퇴거요청을 할 수 있다고 되어있습니다. 게다가 6개월 안에 또 다른 사건으로 주인이나 다른 세입자가 방해를 받으면, 세입자는 두 번째 경고장을 받을 수 있는데, 이 경고장에는 문제점을 해결하도록 주어지는 시간이 없기 때문에, 이 경고장은 사실은 주인이 LTB에 퇴거요청을 하겠다는 공지서입니다.  (다음 호에 계속)                                          (캐나다경제 2024년 4월 19일자 1면)

세입자가 현재 살고 있는 집을 팔아야 할 때가 있습니다. 세입자의 사생활보호문제, 임대기간, 계약종료의 가능성 등의 문제점들 때문에   복잡한 상황이 될 수도 있지만, 법규를 미리 알고 준비를 하면 큰 문제없이 팔 수 있습니다. 무엇보다 먼저, 집주인은 매물을  리스팅 하기 전에 세입자의 권리와 집주인의 의무와 권리를 알아야 합니다.

온타리오 주거법에는 여러 가지  상황을 다루고 있습니다만, 집을 팔아야 할 때, 중요한 것들은 다음과 같습니다. 먼저, 집을 팔기 위한 목적으로 세입자의 거주지에 방문하는 것과 매물의 감정이나 보험료 산정의 목적으로 세입자의 거주지에 방문하는 것. 또한, 새 주인이 방이 필요하기에 현 세입자와 계약종료를 해야 하는 것. 반대로, 새 주인이 방이 필요하지 않은데도 현 주인이 나쁜 의도로 현 세입자를 내보냈을 경우의 처벌 등입니다.

주거법에는 새로운 집주인이 될지도 모를 사람에게 세입자의 주거지를 보여주기 위해 방문하는 것에 대한 명확한  가이드라인이 있습니다. 집주인이나 부동산법에 따라 등록된 중개인이나 브로커가 최소 24시간 전에 서면요청서를 제출하면 방문할 수 있습니다. 서면요청서에는 방문이유, 날짜와 시간이 있어야 하며 시간은 오전 8시에서 오후 8시까지입니다. 또한, 주거법에 따르면, 집주인이 부동산중개인에게 쇼잉 때문에 세입자의 주거지에 대한 방문을 서면으로 허락했다면, 집주인은 굳이 나타나지 않아도 됩니다.

마찬가지로, 모기지에 대한 감정이나 보험료 산정 때문에 방문하는 경우에도 최소 24시 간 전에 서면으로 요청해야 하며 , 방문이유, 날짜와 시간이 명시되어 있어야 하고, 오전 8시에서 오후 8시까지 방문가능합니다. 집주인이 세입자에게 서면요청서를 보낼 경우에 여러 방법이 있습니다. 예를 들면, 문에다 붙일 수도 있습니다만, 만약 서면요청서 외에 다른 서류가 있다면, 절대 문에다 붙이지 마시고 다른 안전한 방법으로 세입자에게 전달하시기 바랍니다.

만약, 집이 팔렸을 경우, 세입자와 계약종료를 해야 합니까? 새 집주인이 현 세입자가 사용하고 있는 주거지를 사용하겠다면 계약종료를 요청할 수 있습니다. 그럴 경우, 현세입자에게 최소 한 달치의 렌트비를 보상해 주어야 합니다.

집주인이 사용한다는 뜻은? 집주인 외에도 집주인의 배우자, 자녀 또는 집주인(또는 배우자)의 부모 또는 여기 명시된 사람들을 돌봐야 하는 사람(돌보미)이 사용한다는 뜻도 포함되어 있습니다.

종종 나쁜 의도로(예를 들어, 새로운 세입자를 찾아 더 높은 렌트비를 받으려고) 현세입자에게 거짓으로 집을 판다고 하거나 집수리를 한다는 핑계로 현세입자를 내보내려는 집주인들이 있습니다. 이럴 경우, 현세입자로부터 고발당해 막대한 손해배상을 해야 할 수도 있습니다. 그렇기 때문에, 집주인이 현세입자를 내보낼 경우, LTB에 L2 양식과 집주인이 방을 사용할 것이라는 서약서(Affidavit 또는 Declaration)를 함께 제출해야 합니다. 마찬가지로, 새 집주인이 방을 쓴다고 했을 경우에도 서약서를 제출해야 합니다. 즉, 집이 팔렸다고 현세입자가 무조건 나와야 하는 것은 아니며, 같은 조건으로 새 주인과 계속 살 권리가 있습니다.                                              (캐나다경제 2024년 4월 5일자 1면)

많은 사람들이 써브렛에 대해 잘못 알고 있습니다. 왜냐하면, 써브렛의 정의와 어싸인먼트의 정의를 구별하지 못하거나, 구별하지 않고 쓰고 있기 때문입니다. 그러므로, 임대차법에 규정된 써브렛과 어싸인먼트의 정의를 세입자나 주인이 제대로 알아두는 것이 좋습니다.

써브렛(Sublet): 세입자가 임대한 방이나 집을 다른 사람(새로운 세입자)에게 일정기간 동안만 임시로 빌려주는 것입니다. 그러나, 그 방이나 집에 대한 모든 책임은 여전히 원세입자에게 있으며 원세입자는 써브렛이 끝난 후, 다시 그 방이나 집에 입주할 권리가 있습니다. 그러므로, 이 방법은 원세입자가 장기간 방을 비워야 할 경우에 사용하면 좋으며, 임시세입자와 서면으로 확실한 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에는 당연히 임대기간을 포함하여 서로 간의 의무와 책임을 분명히 명시하여야 합니다. 만약, 써브렛기간이 끝났는데도 임시세입자가 방을 비우지 않으면, 원세입자나 집주인이 LTB(Landlord and Tenant Board)에 임시세입자에 대한 퇴거요청을 할 수 있습니다.

어싸인먼트(Assignment): 원세입자가 임대한 방에 대한 모든 세입자의 권한을 다른 세입자에게 넘겨주는 것이므로 원세입자는 더 이상 그 방에 대한 책임이 없으며, 다시 이곳에 돌아올 수도 없습니다. 그러므로, 이 새로운 세입자와 집주인이 원세입자의 의무와 권리를 이양한다는 추가서류를 작성하거나 새 임대차계약을 체결해야 합니다. 즉, 이 방법은 원세입자가 직장문제 등으로 다른 지역으로 이사 가서 살던 곳에 다시 돌아올 필요가 없을 경우에 유용합니다. 여기서 한 가지 명심할 것은 써브렛이나 어싸인먼트를 주기 전에 반드시 주인의 동의를 받아야 하며, 주인은 특별한 이유 없이 세입자의 써브렛이나 어싸인먼트 요청을 거절해서는 안됩니다. 대신, 세입자가 써브렛을 요청했을 때, 주인은 임시세입자에 대한 면담을 요청할 수도 있으며, 세입자를 받을 때와 마찬가지로 세입자 내력, 추천인 서류 등을 점검하여 만일의 경우를 대비하는 것이 현명한 방법입니다. (전편에 게재한 세입자 감별법 : 인권법이 허용하는 한도 내에서 가급적 많은 세입자정보를 수집하는 것이 차후 문제점을 예방하는 데 도움이 됩니다. 예를 들면, 직장, 수입, 신용점수, 세입자 내력, 보증인 등입니다.)

만약에 주인의 동의 없이 또는 주인 모르게 써브렛이나 어싸인먼트를 주었다면? 주인이 그 사실을 알고 난 후로부터 60일 이내에 집주인이 LTB에 새로운 세입자를 불법거주자로 간주하여 퇴거요청을 할 수 있습니다.

세입자가 주인에게 써브렛이나 어싸인먼트의 허가를 요청했을 때: 특별한 이유가 없다면 주인이 허락을 해야 하지만, 경우에 따라서 신용점수가 낮다거나 전거주지에서 마약문제로 퇴거를 당한 경력이 있다는 등의 정당한 이유가 있다면 불허를 할 수도 있습니다. 또한, 주인이 써브렛이나 어싸인먼트요청을 받고도 7일 안에 대답을 안 하거나 정당한 이유 없이 거절을 하면, 세입자가 일방적으로 계약을 종료할 수 있는 정당한 사유가 됩니다.

이번 기회에 모든 세입자나 집주인이 써브렛과 어싸인먼트의 차이점을 확실히 알고, 혹시 있어날 수 있는 경우를 대비하면 좋습니다. (캐나다경제 2024년 3월 15일자 1면)

온타리오 주거용 임대법에는 주인이 어떤 상황에서 방문공지를 한 후, 세입자의  방에 들어갈 수 있다는 설명이 있습니다.

 *비상시 - 세입자의 동의하에 들어갈 수 있으며, 서면동의 없이도 아무 때나 들어갈 수 있습니다. *청소할 때 – 정기적인 청소를 위해서 계약서에 명시된 시간에 들어갈 수 있으며, 서명공지 없이도 들어갈 수 있습니다.  시간이 지정되지 않았으면, 오전 8시에서 오후 8시 사이에만 들어갈 수 있습니다.

*다른 세입자에게 방을 보여줄 때 –  세입자와 주인이 계약을 끝내기로 동의를 하였거나, 어떤 이유로든 세입자가 떠나기로 되어 있는 경우는 서면공지 없이도 들어갈 수 있습니다. 단, 주인은 오전 8시에서 오후 8시 사이에 들어갈 수 있고, 세입자에게 방문한다는 공지를 최대한 미리 하여야 합니다. 

*서면공지 – 주인은 최소한 24시간 전에 서면으로 공지를 하여야 합니다. 가급적 서면공지를 문에 붙여 놓고, 들어오는 이유와 대략의 시간을 (예: 오후 2시 ~ 4시) 알려주어야 하며, 적법한 경우이어야 합니다. 예를 들어, 수리할 곳이 있거나, 보험회사가 조사를 한다거나, 주인이(건강, 위생, 유지/보수 등의 이유로) 합법적인 조사를 해야 한다거나, 그 밖에 계약서에 명시된 경우를 말합니다.

*집을 팔 경우 – 주인 또는 주인의 위임장을 가진 부동산중개인이 24시간전에 서면공지를 하고 집을 살 사람에게 보여주기 위해 들어올 수 있습니다. 들어오는 사유, 오전 8시에서 오후 8시중 언제 방문 할지 미리 알려주어야 합니다.

*서면공지 방법 – 성인에게 건네주거나, 우편함에 넣거나, 문 밑으로 밀어넣는 등 여러가지 방법들이 있습니다만, 방문공지외에 다른 서류가 있을 경우는 문에다 붙이지 말고 안전한 다른 방법을 택하는 것이 좋습니다.

온타리오 주거용 임대법에 따르면, 주인의 동의없이 세입자가 출입문의 자물통 또는 개폐시스템을 교체/변경하는 것을 금하고 있습니다. 만약, 세입자가 주인의 동의없이 그랬다면 새 열쇠를 주인에게 주거나 시스템변경비용을 보상해야 합니다. 만약 세입자가 불법으로 자물통 또는 개폐시스템을 변경한 사실을 주인이 알았다면, 이것은 주인이 세입자를 내보낼 수 있는 합법적인 사유가 됩니다.

반대로, 주인이 자물통이나 문의 개폐시스템을 바꾸어야 할 경우도 있습니다. 그럴 경우, 미리 새 열쇠를 주고 새 시스템에 대한 정보를 주어야 합니다. 만약, 주인이 세입자를 내보낼 의도로 고의로 자물통 또는 개폐시스템을 교체/변경하였다면, 세입자에게 피해보상을 해야하고, 큰 벌금을 물 수도 있습니다. (캐나다경제 2024년 3월 1일자 1면)