투자용  아파트를  구입하려  합니다.

캐나다동포신문, 아하아이디어독자여러분 지난 한 주간도 안녕하셨습니까? 이제 금년을 마무리하는 12월입니다. 년중 제일바쁜 계절을 맞이하여 여러가지로 바쁘시리라 생각합니다. 오늘의 이야기는 토론토외곽지역에서 편의점을 운영하시면서 투자용으로 아파트를 구입하시려는 분의 문의입니다.

문   의 :
저는 토론토외곽지역에서 편의점을 4년째 운영하고 있습니다. 최근 제가 살고 있는 지역에 자그마한 임대용 아파트가 매물로 나와서, 구입하려합니다. 현재 유닛수는 12개이고 2층짜리 건물입니다. ASKING PRICE는 55만불입니다. GROSS RENTAL INCOME은 약 10만불/년 정도 되는 데 현재 제가 보유하고 있는  자금은 18만불선입니다. 저희부부는 크레딧에는 별 문제가 없지만, 자영업에 종사하는지라 소득보고를 적게 했는 데, 저 같은 경우 상업용모기지가 가능할까요?

답   변 : 

1.    상업용모기지로 신청하셔야 합니다.
본인이 거주하지 않고 100%렌탈용이고 4UNIT이상인 경우에는 상업용모기지로 신청하셔야 합니다.  4UNIT까지는 주택용모기지가 가능합니다  그러나 상업용모기지의 좋은 점은 신청인의 소득보고도 중요하나 실상은 은행측에서는 구입하시고자하는 아파트에서 나오는 임대소득을 더욱 중요시 합니다. 아파트에서 나오는 임대소득이 아파트운영비, 제세 공과금 및 관리비와 모기지를 상환할 수 있는 능력이 보여지면 모기지는 가능합니다.  그러나 현실적으로 자영업자로써 100%렌탈용건물을 주택용모기지로 신청하고자 할때 , 대부분의 은행은 소득증명문제로 주택모기지승인이 어렵습니다.

2.    지역의 문제
상업용모기지는 은행측에서 지역에 따라 민감하게 반응합니다. 예를들면 일부특정지역은 모기지를 거절하기도 합니다. 이분이 계시는 지역은 토론토에서 약 2시간30분정도 걸리는 지역입니다. 몇군데의 은행과 접촉결과 흥미를 보이는 시중의 A은행과 협의 후 상업용모기지를 신청하였습니다.

3.    진행 결과
은행측에 제반 관련 서류를 갖추어 신청한 결과 무난히 승인을 받을 수 있었습니다. 특히 현지답사결과 아파트의 렌탈수입과 공실률(0%)이 만족할만한 결과를 보여 , 신청인의 예상보다 더 좋은 이자율과 구입가의 30%를 다운하는 조건으로 승인을 받고 현재는 크로징을 기다리고 있습니다.  이 아파트는 그 지역의 중심도로에 위치한 아주 탐나는 건물이었습니다. 토론토지역의 CAP이 이제는 거의 5%미만인데 반해 이 아파트는 CAP이 15%이상이 되는 아주 수익성이 좋은 건물입니다.

상업용모기지는 어렵기도 하나, 특히 자영업자에게는  또 다른  잇점도 있습니다. 이러한 것을 계획시에는 주위의 경험이 많으신 모기지전문가와 충분한 협의를 거처 진행하시기 권해드립니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.

주택재융자(REFINANCE)를 받고 싶은 데

캐나다동포신문, 그리고 아하아이디어독자여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까?
계절이 이제는 금년의 마지막달인 12월입니다. 세월의 빠름을 다시 한번 느낍니다. 금년초에 계획하셨던 일들 마무리는 잘하셨는지요? 한인사회의 어려움을 반영하듯 최근의 문의는 주택재융자에 관한 문의가 증가하고 있습니다. 여러분들께 도움이 될것 같아서 오늘은 주택재융자에 관한 이야기를 드리려합니다.

문   의 :
저는 현재 노스욕지역에 거주하고 있습니다. 현 주택의 시세는 약 90만불선이고 모기지는 없습니다. 다만 주택을 구입시 은행측의 권유로 LINE OF CREDIT을 50만불을 얻어서 현재 48만불까지 사용하고 있습니다. 최근 소매업경기의 침체로 인하여 운영하고 있는 편의점이 부진하여 많은 어려움을 겪고있습니다. 그러다보니 LINE OF CREDIT의 한도를 거의 다 소진했습니다. 현재 거래은행으로 문의하였으나, 신고소득의 부족으로 추가의 LINE OF CREDIT이나 모기지가 어렵다고 합니다. 혹시 제2금융권을 통하면 추가 대출이 가능할까요? 그리고 요즘 광고를 보니 주택을 소유하고 있으면 무조건 대출을 하여준다는 데 , 저 같은 경우 좋은 방법이 없을까요?

답    변 :
정부의 모기지정책 강화
작년부터 시작된 정부의 모기지정책강화로 인하여 특히 자영업에 종사하시는 분이 대다수인 한인동포분들께서 가장 큰 피해자입니다. 그러나 눈을 돌려 다른 방향을 보시면 길이 있습니다.

시중의 모 은행의 자영업자에 대한 규정은 아직 관대합니다.
일례로 최근 손님중 한분은 편의점업계에 종사하시지만 소득증명이 없이 주택감정가의 80%까지 주택모기지를 승인받으셨음 말씀드립니다. 다만 몇가지 조건을 충족시켜야 합니다.

크레딧이 우수할 것 (최소 650점이상과 연체사실이 없는 좋은 기록)

자영업에 종사한지 최소 2년이상을 요구합니다.
이자율이나 조건은 현 시중은행보다 아주 좋습니다. 이분은 5년변동이자율을 선택하셨는 데 시중은행보다 더 좋은 2.55%(PRIME-0.45)를 받으셨습니다. 이 은행의 5년고정이자율은 현재 3.49%입니다. 낙심하지 마시고 주위의 경험 많으신 모기지브로커와 상담후 좋은 방법을 모색하시기 바랍니다.

만약 이 은행이 불가능할 시에는 제2금융권을 생각해보시기 권해드립니다. 제2금융권은 아직도 주택감정가의 85%까지 소득증명없이 모기지가 가능합니다. 

신문광고에 현혹되지 마시고 제도권의 금융기관을 이용하시기 권해드립니다.
지면 관계상 이만 줄이겠습니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.

편의점을 운영하고 있는 데, 추가 자금이 필요합니다.

캐나다동포신문, 아하아이디어독자여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까?   이제 캐나다의 지루한 겨울이 시작되려나 봅니다. 곧 겨울이 시작되고 분주한 년말행사에 쫓기다보면 돌이켜볼 시간도 없이 한해를 마무리 하겠지요. 오늘의 이야기는 최근 한인경기의 어려움을 보는듯하여 마음이 무겁습니다만 , 같은 처지에 계신 분들에게 도움이 될까하여 소개시켜드리려 합니다.

문    의 : 

저는 현재 토론토지역에서 편의점을 10년째 운영하고 있습니다. 과거에는 괜찮았으나, 최근에는 매상도 예전과 다르고, 운영하기가 쉽지가 않은 실정입니다.  추가로 자금이 약 10만불가량 필요한 데 가능할까요? 현재 저는 노스욕에 거주하고 있으며, 주택시세는 약 120만불정도이고 이중 모기지는 35만불 그리고 LINE OF CREDIT이 15만불있는 데 , 이제는 거의 다 사용한 상태입니다. 현재 모기지는 시중은행에서 변동이자율로 가지고 있으며(2.25%) , 거래은행에 문의한 결과 추가의 대출은 어렵다고 합니다. 매달 모기지로 지출되는 비용이 약 $2,000정도 되는 데, 제 형편상으로는  월  $2,500까지는 가능한 데 , 그 이상은 어렵습니다. 무슨 방법이 없을까요?       

답    변 :

먼저 한인경제의 주종인 편의점업계의 어려움을 보는 것 같아서 마음이 편치 않습니다. 특히 한인분들이 많이 종사하시는 자영업에 대하여는 작년의 모기지규정강화로 인하여 직격탄을 맞은 것 같습니다. 이제는 수입증명이 어려울 시에는 시중은행권으로 모기지신청이 쉽지 않습니다.

• A급은행은 여러군데가 있습니다.

우리가 말하는 A급은행은 시중은행을 포함 약 20여군데가 있습니다. 다만 시중은행을 제외하고는 지점이 없기 때문에 여러분들이 모르시고 있는 것 뿐입니다. 이들은 시중은행보다

더 좋은 이자율과 조건을 제공합니다. 다만 이들은행으로 신청하려면 아주 우수한 크레딧과 충분한자산이 있음을 보여주어야 합니다. 일례로 이들 중 한 은행의 이자율은 5년변동이 2.60%, 5년고정이 3.45%로써 시중은행보다 월등히 좋은 이자율을 제공합니다. 또한 이들은 자영업자에 대하여도 관대한 심사기준을 가지고 심사합니다. 일례로 손님중 한분은 지난 8월경    이 은행으로부터 2.89%(5년고정)라는 좋은 이자율로 재융자를 받으셨습니다. 이 분 역시 편의점을 약 12년정도 운영하시던 분 이었습니다. 처음에는 제2금융권으로 신청하려 하였으나, 크레딧이 워낙 우수하여 방향을 바꾸어 이 은행으로 신청, 승인을 받았습니다.

• 다른 방법은 ?

만약 크레딧에 문제가 있거나 , 수입의 증명이 불가능할 시에는 제2금융권으로 진행하시기 권해드립니다. 제2금융권은 아직도 자영업자에 대하여는 주택감정가의 80%-85%까지는 모기지가 가능합니다. 잠시 1년이나 3년정도 제2금융권을 이용해보시는 것을 고려해보시기 바랍니다. 다만 단점은 이자가 조금 높다는 것인데 기회비용이라 생각하시면 좋겠습니다.

스몰비지네스론에 대한 이해 (PART 3)

캐나다동포신문, 아하아이디어 독자여러분 지난 한 주간도 안녕하셨습니까? 길가에 쌓인 낙옆을 보며 또 한해가 지나가고 잊음을 깨닫게 됩니다. 용서와 화해와 배려, 미안해 고마워 이해한다 …
적은 몇마디로 움추렸던 마음을 따뜻하게하는 가을의 미소로 조금 더 행복해지는 가을의 끝자락이 되었으면 합니다. 오늘의 이야기는  스몰비지네스에 대한 이해, 마지막 편입니다. 

10. 자금의 용도는?

스몰비지네스론은 사업체의 인수 혹은 확장등과  관련 하여 사용하실 수 있으나, 아래의 용도로는 사용이 불가능 합니다. 
운영자금 (WORKING CAPITAL)
FRANCHISE FEE
APPRAISAL AND LEGAL COST
권리금 (GOODWILL)
스탁자금(INVENTORY)
만약에 위에 나열된 용도로 자금이 필요하실 경우에는 다른 프로그램을 이용하셔야 합니다. 대부분의 무형적인 것에는 사용이 불가합니다. 참고로 스탁자금으로는 별도의 INVENTORY LOAN프로그램이 있습니다.

11. 진행과정중 중요한 사항은 ?

11.1. CREDIT의 문제
모기지의 시작은 언제나 크레딧체크로 시작됩니다. 특히 스몰비지네스론은 이 신용문제를 아주 중요시 합니다. 보통의 경우 650점이상의 점수와 과거에 연체사실이 없는 CLEAN  RECORD를  요구하나, 일부 은행은 720점이상을 요구하기도 합니다.
11.2. 자산문제
이 자산의 증명문제 역시 중요합니다. 이에는 대략 3가지정도가 있습니다.
PERSONAL FINANCIAL STATEMENT (자산보유현황)
최근 3년간의 PERSONAL INCOME TAX RETURNS(개인 소득보고)
다운페이자금증명
 
BUSINESS PLAN
이 사업계획서에는 향후 추진하려는 사업체에 대한 향후계획이 있어야 합니다. 이 사업계획서는 주로 전문회계사에 의뢰하게 됩니다. 이 사업계획서의 주된 목적은 은행으로 하여금 스몰비지네스론의 승인에 관한여 확신을 갖게해주는 것 입니다. 이 사업계획서에는 최소  다음과 같은 사항이 포함되어야 합니다.

신청인의 관련 동종업계의 경험여부
향후 어떻게 비지네스를 운영하여 비지네스론을 상환할것인가에 대한 계획
 운영하고자하는 비지네스의 향후 추정 FINANCIAL STATEMENT, BALANCE SHEET
 신청인이 사업체에 어느정도를 투자할 것 인가?

이외에도 여러가지가 있으나 위의 나열된 내용은  최소한의 기본 사항입니다. 제 경험으로는 이 사업계획서는 은행의 요구에 따라 몇번의 수정과정을 거치게 됩니다. 대부분의 은행은  신청액수가 5만불미만일 경우 이를 생략하는 경우도 있으나, 5만불이상일 경우에는 필수입니다.

특히 스몰비지네스론은 업종에 따라 취급은행도 다르고, 또한 업종에 따라 쉬운업종과 그렇치 않은 업종도 있습니다. 사전에 오퍼를 작성하시는 단계부터 주위의 모기지브로커와 충분한 협의를 거처 진행하시기 권해드립니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다. 

      스몰비지네스론에 대한 이해 ( PART 1)

오늘의 이야기는 최근에 스몰비지네스론에 관하여 독자 여러분의 많은 문의를 받고 있습니다. 

이와 관련 여러분의 이해를 돕기 위하여 캐나다정부에서 보증하는 스몰비지네스론에 대하여 

중요한 골자만 간략히 설명드리고자 합니다.

1. 스몰비지네스론(CSBFL) 이란?

정확히는 CANADA SMALL BUSINESS FINANCING PROGRAM이라고 하며, 이 

PROGRAM은 새로운 비지네스의 창업이나, 혹은 기존 비지네스의 확장을 위하여 정부에서 

소규모 자영업자에게 제공하는 프로그램입니다.

2. 얼마나 받을 수 있나?

이 프로그램에 의하면 비지네스와 관련 하여 , 부동산(건물 혹은 COMMERCIAL UNIT등)을 

구입시 구입가격의 최고 90%까지, 금액으로는 최고 50만불까지 대출이 가능합니다. 그러나 

단순히 비지네스만 구입하고자 할 때에는 최대 35만불까지 스몰비지네스론을 이용하실 

수 있습니다. 일례로 토론토 외곽지역에서 편의점을 운영하시던 분인데, 건물주인의 

영구귀국으로 말미암아 세들어 있던 건물을 구입하고자 하는 CASE가 있었습니다. 이분의 

의뢰를 받고 상의후 이 프로그램을 이용하여, 이 분은 건물구입가의 10%만 다운을 하시고 

건물을 구입하시어 , 과거에 렌트비쪼로 매달 $2,400씩 지불 하셨으나, 현재는 은행에 매달 

$1,200을 내고 계십니다. 자기 건물을 소유하면서 비용도 절약되고 , 세제상의 혜택도 

받게되고 , 제 생각에는 이 부분이 스몰비지네스론의 최대 잇점인 것 같습니다. 

3. 어떤 업종이 가능한가?

현재 캐나다내에서 운영되고 있는 혹은 운영할 계획인 업종으로 년간 SALE이 

5백만불이하이어야 합니다. 그러나 비 영리단체( 자선단체 혹은 종교기관등)와 농장을 

경작하는 경우에는 불가능합니다. 결국 이 이야기는 해당 사업체에서 순익이 발생하여 

융자금을 상환할 수 있는 능력이 있어야 합니다.

4. 용도는 ?

스몰비지네스론은 사업체의 구입 혹은 확장과 관련되어 발생되는 장비, 시설자금 

또는 부동산구입의 용도로 사용하실 수 있습니다. 다만 사업체를 확장시에는 이와 

관련 LEASEHOLD IMPROVEMENT(장비와 관련이 없는,시설의 개보수) 와 추가장비 

구입비용(최근 6개월이전에 구입) 등이 해당됩니다. 그러나 운영자금, 권리금(특히 편의점) 

혹은 FRANCHISE FEE등의 무형적인 것에는 대출이 불가합니다. 

5. 신청자격은 ?

개인사업자(SOLE PROPRIETORS), 동업(PARTNERSHIP) 혹은 법인(INCORPORATED

COMPANY)에 한정됩니다. 결국 쉽게 말씀드리면 사업자로써 정부에 등록이 되어 있어야 

합니다. 

 다음주에 PART 2를 소개드리도록 하겠습니다. 

이 스몰비지네스론은 일반시중은행, 신용조합들이 취급하고 있으며, 주택모기지나

상업용모기지와는 달리 업종에 따라 절차도 복잡하고 시일도 많이 소요됩니다. 권해드리기는 

주위의 경험이 많으신 모기지브로커와 상의 후 진행하시기를 권해드립니다. 건강한 한주 

되시기 바랍니다.

콘도를 구입하려 합니다.

오늘의 이야기는 노스욕지역에 새로 콘도를 구입하시려는 분의 문의가 있어 이에 답변하려 합니다. 처음으로 주택을 

구입하시려고 계획하시는 분들에게 도움이 될 것 같아서 입니다. 

문 의 : 

안녕하세요, 제가 모기지에 관해서는 아는 바가 없기에 문의하려 합니다. 현재 노스욕에 소재한 

2베드룸 콘도가 신문광고를 보니 약 50만불선 인 것 같은 데, 구입하고자 합니다. 먼저 어떻게 

시작을 해야 됩니까? 그리고 모기지는 요? 늦어도 다음달에는 시작을 하여 크리스마스경에는 

이사를 하고 싶은 데, 제 예산은 매달 1,000불정도의 원리금상환이면 좋겠고, 상환기간은 

20년내외로 하고 싶은 데 이러한 경우에 어느정도 다운페이를 하여야 하는지, 궁금합니다. 

참고로 저는 현재 이곳의 직장에 다니고 있으며, 현 직장에서는 약 5년정도 근무하고 있으며, 

년봉은 약 7만불선입니다. 저희 와이프는 현재 직장에서 커미션수입으로 일을 하고 있으며, 

대략 년 수입은 4만불선입니다. 그리고 저희 부부의 크레딧은 별 문제가 없을 것으로 보입니다. 

크레딧카드빗은 별로 없로 없구요 다만 자동차론이 있습니다. 지금은 콘도를 렌트하여 살고 

있습니다

답 변 :

네 좋으신 판단입니다. 주택이란 투자이기도 하지만 제일 중요한 것은 가족들을 위한 

공간이므로 가족들을 먼저 우선으로 생각하시길 권해드립니다. 콘도를 렌트하여 살게되면 

결국 렌트비용은 그냥 허공에 날아가는 돈이 되고 맙니다. 그러나 무리를 하여서라도 주택을 

장만하게 되시면 모기지로 나가는 비용중 원금을 상환하는 비용은 본인의 저축이 됨과 동시에 

추후 주택을 처분시 추가로 시세차익을 얻을 수도 있고, 또한 이 차익에 대하여는 1가구 1주택일 

경우 비과세입니다.

1. 진행순서

두분의 크레딧을 체크해보아야 정확히 말씀드릴 수 있으나 , 현재의 상황을 근거로 

말씀드리면 두분이 월급생활자로써 수입의 증명이 확실하므로 먼저 Pre-Approval을 

받으시기 권해드립니다. 이 Pre-Approval은 구속력은 없으나, 한번 받으시면 은행에 따라 

다르지만 대개 90일에서 120일정도의 유효기간이 있습니다. 그러면 어느정도 모기지가 

가능한지 확실히 알게됩니다. 그리고 지금처럼 모기지이자율이 계속 상승되는 추세임을 

감안 , 기간중 이자율이 고정되는 효과도 있습니다. 

2. 기타

현재의 이자율로 계산시 20만불정도의 모기지를 25년 상환기간으로 계산해보면 

원리금상환으로 지출되는 비용은 대략 월 $1,000정도가 됩니다. 결국 다운페이는 약 

30만불정도 하셔야 할것으로 보입니다. 또한 이와관련 모기지브로커가 별도로 청구하는 

비용은 전혀 없습니다. 그리고 당연히 부동산중개인을 선정하셔야 하겠지요. 

오늘의 이야기는 한인동포사회의 어려움을 반영하여 주듯이, 최근의 대다수의 모기지문의가 

Refinance(주택재융자)에 관한 문의 입니다. 이 분 역시 사업체의 어려움으로 자금이 부족하여 

문의하시는 Case입니다.

문 의 :

저는 토론토근교에서 편의점을 운영하고 있고, 저희 와이프는 인근의 회사에 다니고 있습니다. 

와이프의 수입은 년 3만불선입니다. 최근 몇년간 지속되는 편의점경기의 어려움으로 인하여 , 

2년전에 세컨드모기지로 5만불을 쓰고 있었습니다. 현재 제가 살고 있는 주택은 시세가 약 

35만불정도이고 현재 모기지는 모시중은행에 20만불정도가 남아있습니다. 그런데 최근은행에서 

편지가 왔는 데, 모기지갱신에 관한 편지입니다. 그런데 모기지를 갱신시 현재 제가 가지고 있는 

세컨드모기지 5만불을 한꺼번에 묶어서 모기지갱신이 가능할 까요? 참고로 제 모기지갱신일은 

12월말입니다. 

답 변 :

1. 모기지 갱신 (Renewal)이란?

먼저 이 용어의 정의를 설명드리면 , 갱신일 싯점의 현재 모기지잔액의 증감이 없이, 그대로 

기존은행이나 혹은 타은행을 통하여 갱신되는 것을 말합니다. 즉 문의 하신 분의 경우는 

기존 모기지잔액에 5만불이라는 세컨드모기지가 추가로 증액되므로, 모기지갱신이 아니라 

Refinance(주택재융자)로 취급됩니다. 이를 진행하기 원할 시에는 대략 다음의 2가지정도의 

방법이 있습니다.

2. 두가지의 선택이 있습니다.

2.1 기존은행을 통하는 방법

기존의 모기지은행에서는 모기지갱신을 몇달 남겨놓고 있을경우 , 조기에 모기지갱신을 

원할 시에는 페날티없이 이를 허용해 줍니다. 그러나 추가로 5만불이 필요할 시에는 

정식으로 Refinance를 신청하여 신청인의 자격이나, 그외의 조건들이 은행의 심사를 

통과하게 되면 가능합니다. 그러나 이의 신청절차는 신규로 모기지를 신청하는 것과 동일한 

절차를 거치게 됩니다. 

2.2 타 은행을 통하는 방법

이 Refinance는 신규로 모기지를 신청하는 것과 동일한 절차를 거쳐 진행되므로 준비하셔야 

할 서류가 많습니다. 그러나 여러분께서는 더 많은 선택을 하실 수 있습니다. 여러분께 가장 

좋은 조건을 제시하는 은행으로 신청하실 수 있으며, 주위의 모기지브로커에게 의뢰하시면 

아마 좋은 결과를 보실 수 있습니다. 

3. 참고의 말씀으로는 

이 경우 혹은 이와 비슷한 경우에 있으신 분(특히 자영업에 종사 하시는 분)들중 수입증명이 

어려우시거나 혹은 크레딧에 어려움이 있으신 분들은 아직도 제2금융권을 통하여 추가의 

5만불이외에도 주택감정가의 최대 85%까지 Refinance가 가능합니다. 그러나 정부의 

모기지규정강화로 인하여 주택감정가격의 85%까지 승인하여 주던 모기지상품은 서서히 

시장에서 자리를 감추고 있는 실정입니다. 아직까지는 일부은행을 통하여 가능합니다.

과속벌금 ‘1억3천만 원’ “부자니까!”

한 자동차 운전자가 속도위반으로 무려 8만 파운드(약 1억 3천만 원)의 벌금을 물게 됐다고 영국 일간 미러가 15일(현지시간) 보도했다.

스웨덴의 한 회사에 다니는 앤더스 위크로프(67)는 제한속도가 시속 50km인 핀란드의 한 도로를 시속 77km로 달리다 감시카메라에 적발됐다.

핀란드는 개인의 재산을 기준으로 벌금을 매기는 국가이기 때문에 앤더슨은 1억 원이 넘는 벌금을 물게 됐다.

앤더슨은 자신이 제한속도를 위반했다는 사실은 인정했으나, 벌금에 대해서는 합리적이지 않다고 주장하고 나섰다.

그는 “만약 내가 스웨덴에서 과속했다면, 나는 벌금으로 385파운드(약 65만 원)만 물었을 것이다. 같은 법규 위반인데도 차이가 너무 크다. 공평한 처사가 아니다”라고 주장했다.

핀란드와 같이 개인의 재산으로 벌금을 매기는 스위스에서는 지난 2010년 속도위반을 한 부자에게 18만 파운드(약 3억 원)의 벌금을 매긴 적도 있다.

계절이 빠르게 지나가고 있습니다. 이제 아침 저녁으로는 선선한 가을입니다. 감기에 주의하시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 뭐라고 할까요,  여담입니다만  아직도 이런 경우도 있습니다.

문   의 : 
저는 현재 부부공동 명의로 된 노스욕의 주택에 살고 있습니다. 시세는 약 60만불정도이고 이중 모기지는 35만불이 있습니다. 다름이 아니라 금년 가을에 아들이 미국의 대학으로 진학합니다. 그리하여 아들의 학자금용으로 자금이 약 11만불가량 필요합니다. 입학하는 대학측에서 은행잔고가 최소 10만불이상이 있다는 것을 증명키위해 은행잔고증명과 같이 입학원서를 보내라고 합니다. 저는 이곳 토론토에서 직장생활을 하고 있고 년 수입은 약 5만불가량됩니다. 그리고 남편은 현재 한국에 있는 직장에서 일을 하고 있습니다. 남편의 년봉은 약 9만불선입니다. 저의은행구좌에는 이렇게 많은자금도 없고, 또한 향후 아들의 학자금을 지원하려면 Refinance를 해야 하는 데 , 가능할까요?

답   변 :
먼저 진행결과를 말씀드리는 것이 좋겠습니다. 네 Refinance가 가능하지만 신청인의 상황이 남편되는 분이 한국에서 근무하고 있으므로 , 첫째 한국에서의 수입을 인정해주고, 둘째로는 남편이 이곳에 오기가 힘든 상태이므로 위임장을 사용하여야 하는 데 이를  인정해 주는 은행을 찾아야 하는 문제가 있었습니다. 대부분의 시중은행들은 이를 불인정하는 관계로 여러은행과 접촉결과 네델란드계은행으로 세계적으로 꽤 규모가 큰 은행에서 OK를 하여 신청서를 제출하고 시중은행과 동일조건의 모기지승인을 받았습니다.  그런데 신청인에게 서류를 보여주고 그러한 사정을 설명하니 , 신청인의 요구가 이런은행은 싫고 BRAND NAME은행(일반시중은행)으로 하여달라고 하며 결국 서류에 싸인을 거절하여 모기지가 무산되었습니다. 그후 수개월이 경과후 다시 부탁을 하여 이번에는  그당시 이자율이 제일 좋았던 LOCAL CREDIT UNION과 접촉후 , 그곳에서 승인을 받아 무사히 일을 마무리 지었습니다.   

BRAND NAME 은행?
일반적으로 지명도가 높은 시중은행을 말하고 있으나, 모기지업계에서 보기에는 A급은행이 약 30-40개 정도 됩니다. 이들 대부분의 은행들은 실제로 시중은행보다 더 좋은 이자율을 제공합니다. 다만 조건은 A급손님만 받는 다는 조건입니다. 일례로 현재 시중은행들의 5년고정이자율은 3.59-3.89%사이인데 이들은 3.39%를 제공합니다. 변동이자율조차 이들은 시중은행보다 좋은 2.50%를 제공하고 있습니다. 돈에 무슨 차이가 있겠습니까?  여러분 BRAND NAME은행돈과 NO NAME BRAND은행돈. 다 똑같은 돈일뿐입니다.  이러한 사소한 부분에 신경쓰시기 보다 , 실제로 본인에게 얼마나 유리한 조건인가에 신경쓰시기 권해드립니다. 이 분은 결국 처음 신청후 약 6개월후에나 자금을 수령하실 수 있었습니다.    
한국사회가 명품을 찾는 사회가 되다보니, 이곳까지도 그러한 영향이 있는 것 같습니다. 

추석준비로 바쁘시리라 생각 합니다. ‘더도말고 덜도 말고 추석만 같아라’라는 옛말이 생각이 납니다.  오늘의 이야기는 유학생신분으로 있다가 최근 영주권을 받으신 분의 모기지관련 문의입니다.

문   의 : 
저는 2008년에 캐나다에 유학생으로 왔습니다. 그후 학업을 마치고 지난 2012년 6월에 영주권을 받았습니다.  현재 이곳 캐나다의 직장에 다니고 있는 데 년수입은 4만불선입니다. 수입이 충분치 않아서 시중은행에서 시행하고 있는 신규이민자프로그램(이민온지 5년미만)을 이용하여 35%를 다운하고 나머지 65%를 모기지로 얻을 생각을 하고 여유있게 집을 알아보고 있는 데 주위분들의 이야기가   이 싯점의 계산이  영주권을 받은 싯점이 아니라. 캐나다에 처음 온날부터 계산을 한다고 하여    갑작이 혼동스러워집니다. 그렇다면 저한테는 2개월밖에는 안 남았기 때문입니다.
 이민온지 5년미만의 계산싯점은 어떻게 되며, 이 프로그램은 어떤 잇점이 있는지 궁금합니다.

답   변 :
이 프로그램은 여러시중은행에서 시행하고 있는 프로그램으로 이민온지 5년미만의 신규이민자를 대상으로 하는 프로그램입니다. 
이의 좋은 점은 수입이 충분치 않아도 OK
증명할 수있는 수입이 충분치 않아도 승인이 가능합니다. 다만 다운페이는 구입하고자 하는 주택가격의 최소 35%는 하여야 합니다 
크레딧은?
은행에서 요구하는 최소의 크레딧점수는 650점이상이고, 일부은행은 680점이상을 요구합니다. 만약의 경우 이곳 캐나다의 크레딧기록이 없다면  한국의 거래하시던 은행에서 Reference letter를 받아 제출하시면 됩니다.
계산싯점은?
대부분의 은행들은 영주권을 취득 후 캐나다에 랜딩한 날을 기준으로 합니다. 문의하신 분의   경우는  앞으로도 약 4년정도 남아있으니, 너무 서두르지 않아도 됩니다.  

그외조건은 
수입이 충분치 않으므로 은행측에서는 향후 최소 1년정도는 주택을 유지할 수있는 기본자금이 신청인의 은행구좌에 있는지 확인 하려합니다. 기본자금이란  모기지원리금상환액수, 재산세, 개스및 전기료등입니다.) 일부은행은 2년치를 요구하기도 합니다. 이 비용은 주택가격의 대략 5%에서 7%선입니다.  이 프로그램을 이용하시려면 크로징비용을 감안시 다운페이자금이외에도 추가로 약 10%  결국 주택구입가격의 약 45%정도의 자기자금을 가지고 계셔야 합니다.