캐나다 주요 정당 주택공약 쏟아내
전문가들 “실수요자 지원, 임대주택 공급에 집중해야”
이번 연방하원 총선거가 광역토론토의 부동산시장 상황을 바꿀 수 있을까.
CBC뉴스가 주요 정당의 공약을 분석해 GTA 주택가격에 어떤 영향을 미칠 것인지 분석했다.
코로나19 팬데믹 이후 캐나다 전역에서 주택 소유 비용이 치솟고 있으며, 특히 토론토와 같은 대도시에서 그 문제가 더욱 심각하다. 최근 부동산 거래가 주춤하고, 가격 오름세도 꺾였지만 주택 실수요자들에게 여전히 큰 장벽으로 느껴진다.
1980년대부터 2000년대 후반까지 광역토론토의 주택거래가격은 평균 가구 연 소득의 3~5배 수준을 유지해 왔다.
하지만 2010년 이후 이 비율은 극적으로 변화했다. 현재 평균 주택가격은 토론토지역부동산위원회(TRREB)와 캐나다 통계청의 데이터에 따르면 평균 가구의 연 소득 보다 거의 10배에 이른다.
토론토와 GTA는 연방 선거에서 전체 의석의 6분의 1을 차지하기 때문에, 주요 정당들이 주택 구매를 보다 쉽게 만들겠다는 공약을 잇따라 내놓고 있다.
다음은 자유당, 보수당, 신민당이 주택 구매 비용을 낮추기 위해 제안한 정책과, 이러한 공약이 토론토의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있을지에 대한 전문가들의 분석이다.
새 주택 구매 시 GST 면제
자유당의 마크 카니 대표와 보수당의 피에르 포이리에브 대표 모두 일부 신규 주택구매에 대해 5%의 GST를 면제하겠다고 약속했다. 그러나 두 정당의 약속에는 차이가 있다.
자유당의 제안은 100만 달러 미만의 신규 주택에 한하며, 첫 주택 구매자에게만 적용된다.
반면, 보수당의 제안은 구매자의 조건과 관계없이 130만 달러 미만의 모든 신규 주택에 적용된다.
2024년 기준, 토론토의 평균 신규 콘도 가격은 101만8,170달러로, Altus Group과 BILD(Building Industry and Land Development Association)의 데이터에 따른 것이다.
그러나 이러한 제안이 실제로 토론토의 주택 시장을 얼마나 더 저렴하게 만들 수 있을 지는 의문이다.
GST는 기존 주택의 재판매에는 부과되지 않으며, 재판매는 전체 주택 시장의 약 75%를 차지한다.
맥마스터대 Canadian Housing Evidence Collaborative의 스티브 포메로이 교수는 “GST 인하가 일부 신규주택 건설을 촉진할 수는 있겠지만, 자유당과 보수당이 주장하는 5만~6.5만 달러 절감 효과는 과장된 것”이라고 지적했다. 그는 “정치적으로는 유권자들에게 인상적인 10초짜리 광고가 될 지는 몰라도 실제 시장에 미치는 큰 효과가 없을 것”이라며, “개발업자들은 이미 판매가에 세금을 포함하고 있으며, 소비자들이 추가로 세금을 내는 구조가 아니다”라고 말했다.
토론토의 부동산 중개회사 Realosophy 관계자는 신규주택 구매자 전체에게 GST 인하 혜택을 확대하는 것이 과연 효과적인지 의문을 제기한다. 그는 “세금 혜택을 모든 사람에게 주는 것보다는, 첫 주택 구매자나 젊은 가정에게 집중하는 정책이 더 적합하다고 생각한다. 투자 수단으로 집을 사는 사람보다는 실제 거주하려는 사람을 위한 정책이 되어야 한다”고 말했다.
주택 건설 가속화 유도
자유당, 보수당, 신민주당 모두 새로운 주택 건설 속도를 높이겠다는 목표를 제시했다. 2023년 캐나다 전체의 주택착공 건수는 24만5천 호였다.
자유당은 향후 10년간 연간 50만 호까지 착공 건수를 2배 확대한다는 계획이다. 보수당도 매년 주택 건설을 15%씩 늘려 5년 내 2배로 늘리겠다고 약속했다. 신민당 역시 5년 안에 300만 호 건설하겠다고 밝혔다.
이런 목표를 달성하기 위해 각 정당은 지방 자치단체들이 더 많은 주택을 허용하도록 유도하는 다양한 방안을 제안했다.
자유당의 공약은 기존의 ‘주택가속화기금(Housing Accelerator Fund)’을 기반으로 한다. 2023년 출범한 이 기금은 4년간 40억 달러를 투입하며, 고밀도 개발 허용과 인허가 속도 개선을 약속한 도시를 중심으로 지원된다. 자유당은 이 기금을 통해 구역 제한을 완화하고, 다세대주택의 시 개발 비용을 절반으로 줄이겠다고 밝혔다.
신민당은 이 기금을 80억 달러로 확대하고, ‘Canadian Homes Transfer’로 명칭을 변경해 영구적인 프로그램으로 만들겠다고 했다. 또한 모든 지역에 다세대주택을 허용하고, 대중교통 중심의 개발을 확대하며 인허가 속도를 높이겠다고 밝혔다.
보수당은 각 도시가 매년 주택 건설을 15%씩 늘리도록 요구하고, 목표를 달성하지 못하는 도시에 대해서는 연방 지원자금의 일부를 삭감하겠다고 밝혔다.
맥마스터대 스티브 포메로이 교수는 이 방식을 ‘당근과 채찍’의 전략으로 분석하며, “긍정적이고 협력적인 접근이 제재보다 더 효과적일 수 있다”고 말했다.
그는 또한 “건설 속도의 문제는 지방정부보다는 시장 상황과 건설업계의 판단에 더 영향을 받는다”고 지적했다.
GTA에는 이미 수만 호의 인허가 과정이 완료된 프로젝트들이 있으나, 건설업자들이 시장 상황을 이유로 착공을 미루고 있다는 것이다.
개발비용 감면 및 지원
포이리에브 보수당 대표는 지방자치단체가 신규 주택에 부과하는 개발비용을 줄이면 그 비용의 50%를 연방 정부가 최대 5만 달러까지 보전해주겠다고 약속했다.
업계에 따르면 GTA의 개발 비용은 2020년~2022년 사이에 약 30% 증가했고, 일부 도시에서는 일반 콘도 1채당 10만 달러 이상을 초과하기도 한다.
자유당의 카니 대표는 ‘Build Canada Homes’라는 새로운 공기업을 설립하겠다고 약속했다. 이 기관은 전국적인 저렴한 주택 건설을 지원하며, 250억 달러를 조립식 주택 건설자금으로, 100억 달러를 저렴한 주택 프로젝트에 투입한다.
보수당은 이 구상을 ‘자유당식 관료주의’라고 비판하며, 대신 연방 소유 건물 6,000개와 수천 에이커에 달하는 연방토지를 민간 및 비영리 개발자에게 매각하겠다고 밝혔다.
신민당은 모든 연방 잉여 토지는 오직 저렴한 주택 건설에만 사용되어야 하며, 민간 매각은 금지해야 한다고 주장했다. 또한 외국인 주택 구매자 임시 금지를 영구화하고, 비거주 주택을 5년 이내에 매각할 경우 소득세로 과세하는 방안을 제시했다.
현실과 한계
전문가들은 주택 가격이 수요와 공급이라는 시장 원리에 의해 결정되는 만큼, 연방정부 정책이 가격을 단기간에 낮추기는 어렵다고 지적한다.
부동산 전문가 존 파살리스는 “주택은 이제 글로벌 금융 자산이 되어버렸고, 실제로 거주하려는 수요보다 투자 목적의 수요가 가격을 끌어올리고 있다”고 말했다.
그는 정부가 실수요자 보호, 투자 제한, 임대 주택 장려 등에 집중해야 한다고 강조한다.
스티브 포메로이 교수 역시 “이 위기를 해결하려면 단기적인 대책이 아닌 진지한 정책이 필요하다”며, “정부는 일정 부분 영향을 줄 수 있지만, 결국 가격은 시장이 결정한다”고 말했다.
