이민자 늘어난 온타리오 권역의 주택 건설 속도 너무 느려
콘도 착공 부진한 것도 임대주택시장에 불안 요소로 지적
증가하는 온타리오주의 주택 렌트 수요를 따라잡기에는 임대주택 건축 속도가 너무 느리다는 지적이 나왔다. 최근 임대목적 주택(PBR: Purpose-Built Rental) 프로젝트가 활성화되고 있으나 상황은 크게 개선되지 않고 있다는 것이다.
온타리오 주택임대사업자연맹(Federation of Rental-housing Providers of Ontario, FRPO)과 Urbanation의 최근 보고서에 따르면 “전용 임대주택 개발이 속도를 내지 않으면 향후 10년간 예상되는 임대주택 공급 부족은 총 20만7천 세대에 달할 것”이라고 경고했다.
보고서는 향후 5년 동안 수요가 공급을 약 7만1천 채 초과할 것으로 예상하며, 2029년부터 2034년 사이에는 추가로 13만6천 세대의 임대 수요 초과가 발생할 것으로 전망했다.
이러한 공급 부족은 여러 요인들로 인해 발생한다.
최근 연방정부가 이민 및 임시 외국인 노동자 수를 줄이기로 하면서 단기적으로는 수요가 줄어들 가능성도 있지만, 이미 지난 수년간 기록적인 이민을 받아들인 결과를 되돌릴 수는 없다는 지적이다. 지난 3년 동안 온타리오주는 130만 명 이상의 신규 이민자를 받아들였으며, 이 기간 동안 임대주택 공급 부족은 약 14만 7천 세대에 달했다.
2016년 이후 지금까지의 공급 부족은 총 21만3천 세대로, 이 중 대부분은 2021년 이후 이민자가 급증하던 시기에 발생한 것으로 나타났다. 2016년부터 2021년 사이의 임대주택 부족분은 6만6천 세대였다.
보고서는 2034년까지 임대 수요는 총 41만8천 세대 증가할 것으로 예상되지만, 공급은 총 21만 1천 세대 증가에 그칠 것으로 전망했다.
2024년에 임대목적 아파트와 콘도 등의 신규 공급이 5만 세대를 돌파해, 지난 35년간 가장 많은 연간 증가폭을 기록했음에도 불구하고 온타리오의 공실률은 장기 평균치인 2.7% 수준에 머물렀다.
더구나 임대시장의 다른 한 축인 콘도 시장은 심각한 위기를 겪고 있는 것도 불안 요소다.
2024년 콘도 착공 건수는 2만8,260세대로 25% 감소했으며, 2,800개 이상의 프로젝트가 취소되었다.
임대전용 주택의 착공도 예외는 아니었다. 2024년에는 11년 만에 처음으로 전년 대비 5% 줄어 총 1만7,676세대가 착공되었다.
FRPO에 따르면, 콘도 시장은 당분간 큰 어려움을 겪을 것으로 봤지만, 렌트시장은 시간이 지나면서 다시 성장세를 되찾을 것으로 예상했다.
착공 건수가 감소하고 있다고 해서, 모든 건설업체들이 발을 뺀 것은 아니다. 2024년, 온타리오주 광역 골든호스슈 및 오타와 지역에서는 36만555세대 규모의 임대 전용 프로젝트가 제안되었으며, 이 중 17만8,000세대는 승인을 받았다.
하지만 높은 지방세와 복잡한 인허가 절차, 미국과의 무역 갈등 등으로 주택개발 비용이 계속 상승하고 있으며, 이는 임대주택 공급 회복을 더욱 어렵게 만들고 있다.
보고서는 임대주택 착공은 2025년과 2026년에 더 감소할 것으로 예측하면서, 2027년부터는 금리 인하, 건설 비용 안정화, 정부 지원 확대에 따라 다시 회복될 것으로 내다봤다.
향후 10년간 임대아파트 착공은 약 17만4천 세대에 달할 것으로 전망했고, 이는 지난 10년간의 11만4천 세대보다 약 53% 증가한 수치다.
반면 콘도 시장은 개인 투자자 의존도가 높고 선분양시장 침체가 심각해 향후 10년간 약 17만7천 세대만 착공해 지난 10년과 대비해 약 40% 감소할 것으로 전망했다.
전문가들은 임대주택 프로젝트에 대한 GST 면제 등 정부의 정책이 어느 정도 효과를 보이고 있으나, 공급 확대를 위해서는 개발비용 면제 등 보다 급진적인 조치가 필요하다고 주장했다.
