본인이 거주하는 유닛과 투자용 유닛의 가장 큰 차이점은 HST Rebate 납부입니다.
콘도 클로징이 다가오면 변호사로부터 잔금 내역이 포함된 “Statement of Adjustment” 를 받게 되며 간혹 이 금액이 커서 당황하게 됩니다. 또한 분양 받으신 금액과 계산 기준금액이 달라서 혼동할 수도 있습니다. 이는 HST와 HST Rebate 때문인데 콘도 분양 시 분양금액에 HST가 포함되는지 HST Rebate은 무엇인지 설명해 드립니다.
아시다시피 캐나다에서는 대부분의 거래에 있어서 HST를 내야 합니다. 몇 가지 예외가 있는데 그중 하나가 Resale주거용 주택을 매매할 때입니다.
신규 콘도 구입의 경우는 HST를 내야 하는데 기존 주택매매와의 어느 정도 형평성을 고려하여 자격이 되는 구매자에게는 NHR(New Home Rebate)이라는 형태로 일정 금액을 돌려주게 됩니다. 여기서 말하는 자격이 되는 구매자라는 것은 신규 콘도 구매자가 주거주지로 최소한 1년 이상 직접 거주하는 경우입니다. 만약 등기 후 1년 이내에 유닛을 매각하는 경우CRA에서 HST Rebate전체와 이자까지 부과하니 조심하셔야 합니다.
분양 계약서에 있는 구입 금액이라는 것은 콘도 가격(Consideration)에 13% HST를 더한 후 HST Rebate 금액을 차감한 금액입니다. 또한 구매자에게 인센티브로 제공하는 각종 Credit 등도 제외하는데 이 계산된 금액이 실질적으로 적용되는 Net Sale price 가 되는 것입니다.
[세금전 가격( Consideration) +HST]- HST Rebate = 신축 콘도/하우스 분양가격
또한 Statement of Adjustment 에는 이외에 Additional Consideration +HST금액이 있는데 이는 Development Charge 등 각종 Levy 금액과 기타 비용이 되며, 이로 인해 보여지는 HST 총액은 예상보다 많아질 수 있는 것입니다.
온타리오 HST Rebate 금액은 구입 금액이 아무리 크더라도 $400,000 까지만 적용되며 Provincial 금액 $24,000($400,000x 0.08×75%)에 Federal 금액을 합한 금액이 됩니다. 신청 기간은 클로징 후 2년 이내입니다. 요즘 토론토의 경우 분양가가 대부분 $450,000 이상이기에 HST Rebate은 $24,000이 됩니다.
이 리베이트 금액은 클로징 시 본인이나 직계 가족이 거주하지 않고 임대를 주게 될 경우나 중간에 전매 형태로 명의를 다른 사람에게 넘기는 경우에는 분양가에 이미 반영된 환급분을 빌더가 정부에 청구할 수 없어 구매자가 이를 빌더에게 납부하여야 하기에 클로징 시 구매자에게 많은 부담이 될 수 있습니다. 요즘은 원래 구입자가 모기지 등을 이유로 중간에 다른 사람을 더하거나 뺄 수도 있는데 이 경우에도 HST Rebate을 매수자가 직접 청구하게 하는 경우도 많습니다. 임대 시에는 New Residential Rental Property Rebate 형태로 등기 후 정부에 청구해서 받을 수 있는데 소요기간이 2~4개월 걸리게 됩니다. 이 리베이트 신청은 등기 후 2년이내에 반드시 하셔야 받으실 수 있습니다. 1년 이상 리스 계약서를 제출 해야하며 이 경우 역시 유닛을 1년이내 매각하게되면 리베이트 금액 전체를 납부하셔야 합니다.
이 경우에 또다른 유의 사항이 있는데 HST Rental Rebate 을 받기 위해서는 반드시 원 매매 계약서에 나와있는 구매자의 이름과 클로징 할 때 등기에 올라가는 구매자의 이름이 같아야 합니다. 만약 매매 계약서에 A의 이름만 올라가 있는데 중간에 모기지 승인을 받기위해 배우자 혹은 자녀를 추가한 경우 반드시 빌더 측에 이야기해서 Amendment 혹은 Assignment 절차를 받아야 합니다. 이 경우에 빌더 측에서 부과하는 수수료가 있는 경우가 대부분 입니다.
빌더가 여러가지 이유로 HST Rebate Claim을 거부하고 매수자 개인이 직접 리베이트를 신청하는 경우 본인이 직접 거주하는 경우에는 HST New Housing Rebate Application for Houses Purchased from a Builder폼을 렌트용으로 활용할 경우에는 HST New Residential Rental Property Rebate Application이라는 양식을 사용해서 클레임 하셔야 합니다. 변호사 사무실에서 해주는 경우도 있고 회계사에게 의뢰해야할 경우도 있습니다. 물론 개인이 해도되나 복잡한 부분이 있으니 가급적 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
직계가족이라 함은 배우자, 부모, 조부모, 형제자매 등이며 삼촌, 조카 등은 포함되지 않습니다. 또한 클로징 후 1~2년 내에 CRA 에서 “본인 또는 가족이 거주한다는 것을 증명하라는 편지가 올 경우가 있습니다. 이때 증명을 못하면 HST Rebate권한이 상실되므로 아래와 같은 증빙 자료를 준비/보관하시기 바랍니다.
- 운전 면허증 주소 변경
- 인터넷 어카운트 신청
- 유틸리티 빌
- 은행 어카운트 주소변경
- 이사짐 센터 영수증 또는 콘도 엘리베이터 예약 확인자료
- 콘도 앞으로 배달 온 택배 혹은 가전제품 영수증
- 친구들과 콘도/집에서 직은 사진등
이처럼 분양콘도 투자는 초기 저렴한 투자 금액으로 입주 시 부동산 가격상승에 따른 레버리지 효과가 크기에 좋은 투자 상품인 것은 분명하지만 모기지 부담과 함께 부담 하여야할 클로징 비용이 얼마인지 사전에 준비해두시는 것이 필요합니다.
