Secondary Suite는 단독주택, Semi, 타운하우스 등 기존 주택에 주방, 욕실, 침실 등을 갖추어 독립된 생활이 가능하도록 만든 추가 공간을 뜻하며 Garden Suite은 본채 뒤뜰에 별도 건물을 짓는 것을 의미합니다. 내부 레노베이션인지, 아니면 기초부터 새로 올리는 소형주택 신축인지에 따라 구분되는 개념이지만 추가 공간을 활용할 수 있다는 점에서 같은 의미로 볼 수도 있습니다.
정부에서는 기존 공간을 활용한다는 측면에서 이에 대한 많은 장려책을 내놓고 있습니다. 현재 정부의 주택 정책은 공급확대, 투자억제라는 커다란 두 개의 축으로 움직이고 있음을 감안할 때 공급 확대를 위한 대책의 일부라고 할 수 있을 것입니다.
1. 핵심규정: 과거에는 구역(Zoning) 제한이 엄격했으나, 현재 토론토 대부분의 주거 지역(R, RD, RS, RT, RM)에서는 시의회 승인이나 별도의 구역 변경 신청 없이(As-of-Right) 합법적으로 세컨더리 스위트를 추가할 수 있습니다.
2. 지하실에 주방과 화장실이 있다고 해서 무조건 합법인 것은 아닙니다. 토론토시와 온타리오 건축법(OBC)이 정한 기준에(천장높이, 소방 및 방화분리, 비상 탈출구,독립된 공조시스템 등) 맞춰 건축허가(Building Permit)를 받고 검사를 통과해야만 ‘Legal Basement’로 인정받습니다.
3. 가든 스위트의 경우 마당에 짓기 때문에, 불이 났을 때 길가에 선 소방차로부터 가든 스위트 현관문까지 소방관이 진입할 수 있는 통로가 확보되어야 하며 통상 집 옆면 통로(Side walkway)의 폭이 최소 1.0m 이상, 높이 2.1m 이상 깨끗하게 비어 있어야 하고, 전면 도로(또는 소방전)로부터의 총 거리 제한도 엄격합니다. 대지가 넓어도 이 조건 때문에 허가가 안 나는 경우가 많습니다.
4. 또한 가든 스위트를 지어서 해당 건물만 따로 떼어 단독으로 매매하는 것은 불가능합니다. 어디까지나 본채와 한 토지(Lot)로 묶여 있는 부속 주택입니다. 현재 온타리오주 규정상 하나의 대지에 [본채 + 세컨더리 스위트(베이스먼트) + 가든 스위트] 조합으로 총 3개 유닛까지 합법적으로 구성할 수 있습니다.
5. 현재 캐나다 연방정부와 주택금융공사(CMHC)에서는 세컨더리 스위트 및 가든 스위트 건축을 지원하기 위해 운영 중인 매우 강력한 정부 지원 리파이낸스(Refinance) 제도가 존재합니다. 가장 대표적인 프로그램은 CMHC의 세컨더리 스위트 리파이낸스 프로그램(CMHC Refinance Program for Secondary Suites)입니다. 몇년 전 정부가 발표했던 2% 저리 대출인 ‘캐나다 세컨더리 스위트 론($80,000)’은 이 CMHC 리파이낸스 프로그램과 혜택이 중복된다는 이유로 취소되었으며, 현재는 CMHC 프로그램으로 통합되어 운영되고 있습니다.
6. 개략적인 지원책을 살펴보면 일반적인 시중 은행의 리파이낸스는 집 가치의 최대 80%까지만 돈을 빌릴 수 있는 반면, 정부 지원 CMHC 프로그램은 파격적인 우대 조건을 제공합니다.
– 사후 가치 반영(Post-Renovation Value): 현재 집값이 아니라, 세컨더리 스위트 공사가 완공된 후 올라갈 집값의 가치를 미리 평가하여 그 기준으로 돈을 빌려줍니다.
– 최대 90% LTV 지원: 완공 후 주택 가치의 최대 90%(최대 200만 달러 규모)까지 모기지 대출(Refinance)을 받을 수 있습니다. 덕분에 초기 공사 자금이 부족한 홈오너도 전액에 가까운 금액을 조달할 수 있습니다.
– 30년 분할 상환(Amortization): 상환 기간을 최대 30년까지 늘릴 수 있어 매달 내야 하는 모기지 페이먼트 부담을 크게 낮출 수 있습니다. 정부(CMHC)가 모기지 보험을 보증해 주는 형식이므로, 은행 입장에서는 리스크가 낮아져 일반 리노베이션 론이나 홈에퀴티 라인 오브크레딧 보다 더 낮은 시중 모기지 이자율을 적용 받을 수 있습니다만 이에 따른 엄격한 조건이 따릅니다.
7. 또한 Tax Credit, New Housing Rebate 등 세제 혜택 및 직접 환급대책도 있으며 토론토 시 에서는 Development charge 전액 면제도 받을 수 있습니다. 이는 프로젝트에 따라 $20,000~$60,000 정도의 비용절감을 기대할 수도 있습니다.
Secondary Suite, Garden Suite, 이 두 제도는 정부의 공급 확대라는 커다란 축을 실행하기위한 부수적인 대책이 될 수는 있어도 궁극적인 해결책이 될 수는 없을 것입니다. 이 보다는 조금 더 규모가 큰 과감한 투자, 제도 개선 등 광범위한 Affordable 유닛을 확보할 수 있는 대책이 필요하다고 할 수 있을 것입니다.
그러나 집 주인의 입장에서는 절차도 복잡하고 신경쓸 부분이 많기는 하지만 현재 이용가능한 공간을 이용해 수익도 올릴 수 있고 정부 정책에도 발 맞출 수 있는 대책이 될 수 있을 것입니다.
