주위에 본인이 갖고 있는 부동산을 Airbnb로 운영하면서 많은 소득을 올리고 있는 사람들이 꽤 있습니다. 그러나 규정을 정확히 몰라 의도치 않은 손해를 보는 경우도 있습니다. 얼마전 Ottawa에서 본인 소유의 콘도를 단기간 Airbnb로 운영해온 사람이 이를 매각하는 과정에서 상업용 부동산과 같이 HST 가 부과되는 사례가 발생하였습니다. 캐나다의 세법상 Residential 로 분류되는 부동산 매각 시 HST는 매각 가격에 포함되는 것이 통상적이나 Ottawa에 있었던 이번 법원의 판결로 Short-term 으로 운영되는 부동산을 매각할 때에는 호텔,모텔,여관, Boarding House 와 마찬가지로 상업용으로 간주 전체 세일 금액에 HST 가 부과 되도록 한 것입니다. 이에 따라 단기간의 Rental을 주로 하는 Airbnb 소유주에게는 예상치 못한 충격이 될 것 같습니다. 아무래도 장기간의 렌탈 보다는 단기간의 렌탈 사업이 수익이 더 나는 구조라 많은 사람 들이 단기 렌탈을 주로 하는 Airdnb 를 운영해온 것이 사실이기 때문에 이러한 부동산의 매각 시 전문가의 조언이 반드시 필요할 것 같습니다. 법령상 변화가 있는 것도 아니지만 CRA 에서는 호텔, 모텔 등과 같이 단기간의 체류를 주로 하는 Airbnb 매각 시 철저한 모니터링을 하겠다고 공포했습니다.
그간 Airbnb 사업은 장기 렌탈보다 높은 수익 구조를 갖고 있어 많은 사람이 뛰어들고 있어왔고 이웃들이 소음이나 안전, 주차 문제등을 제기해온 것도 사실이며 일부 Airbnb 소유주의 잘못된 도덕성도 문제가 되어왔습니다. Airbnb의 증가가 주거용 렌탈 시장의 공급에도 악 영향을 미쳐 많은 지방 단체들은 이를 규재해온 것도 사실입니다. 이러한 규제 조치로 많은 단기 Airbnb 매물이 장기 렌트 매물로 나왔으며 현재는 토론토 ,미시사가등 커다란 도시에서는 자기가 살고 있는 주거주지에서만 단기 렌탈이 가능한 것으로 제도가 바뀌었습니다. 또한 자기가 거주하는 콘도가 Airbnb 를 허용하는지도 확인해야 합니다.
토론토 시에서도 Airbnb 및 기타 공유 숙박 서비스의 규칙 위반 호스트에 대한 단속을 강화하고 있고 이러한 Airbnb 등의 공유 숙박 사업이 주택 시장에 부정적인 영향을 미친다는 지적이 있기 때문에 운영자의 라이선스, 일정 금액 이상의 소득자들에 대한 사업자 등록, 각종 안전 대책 강화 등 이에 대한관리 대책은 점점 강화될 것으로 예상됩니다. 주 거주지 (집 전체 또는 일부)를 호스팅 하는 경우 토론토 시에 숙소를 등록해야 하며 일정의 수수료를 지불한 후 세부 정보를 제출해서 등록번호를 수령해야 임대를 시작할 수 있습니다. 신규 등록 및 매년 연장 시 연간 등록비를 지불해야 합니다. 거주하지 않는 투자용 콘도,별장, 세컨 하우스 등은 단기 임대가 금지됩니다. 집 전체를 비우고 임대하는 경우 최대 180일가지 가능합니다. 숙박 기록은 3년간 보관 해야하며 콘도 건물 자체에서 단기 임대를 금지하는 By-law 가 있는 경우 시 등록번호가 있어도 운영이 불가 할 수 있으므로 사전에 파악해야 합니다. 즉 City 규정, 콘도 규정, 보험 및 Ontario 법규를 모두 만족해야 합니다.
또한 Airbnb 같은 디지털 플랫폼에서 얻는 소득은 반드시 신고해야 합니다. 현재 Toronto시의 Municipal Accommodation Tax는 6% 입니다. 연방 정부도 새로운 신고 규정을 도입하는 추세이기 때문에 발생하는 소득을 정확히 보고해야 합니다. 보통 전문가들은 소득의 25%를 별도로 마련해둘 것을 권장하고 있습니다. 앞으로 이러한 디지털 플랫폼에서 소득을 얻는 사람들은 소득 기록 및 경비처리를 철저히 하고 빠르게 변화하고 있는 새로운 규정을 숙지해야 할 것입니다. 요즘 들어 Airbnb 사업에 관심을 갖고 부동산을 구입하려는 사람들의 문의가 많아지고 있습니다. 그러나 변화하는 제도들을 숙지하고 심사숙고하여 이 사업에 들어올 것을 권해드립니다.
