많은 분들이 본인이 거주하는 주택과 별개로 투자용 유닛을 관리하고 있습니다. 잘 관리하는 분도 계시지만 많은 분들이 테넌트 관련 사항에 대한 법적인 지식이 부족하여 테넌트 와의 관계가 나빠지거나 곤란한 경우에 처하는 경우가 발생하고 있습니다. 몇 년 사이에 많은 콘도 입주가 있었고, 새로운 Landlord(집주인)가 되신 분들이나 렌트 시장에 처음 들어오는 분들을 위해 주요사항을 정리해 드립니다.
온타리오에서 임대차 계약은 2006년 제정된 ‘Residential Tenancies Act’를 적용 받고 있습니다.
- 렌트 계약은 부동산 중개인을 이용하는 방법과 개인간의 직거래하는 방법이 있습니다. 중개인을 이용하면 모든 절차를 중개인이 알아서 처리하기 때문에 안전하고 확실한 방법이나 개인간의 거래에서도 좋은 물건이 있을 수 있기 때문에 이런 경우에는 서로간에 반드시 신원및 서류 등을 확인하는 절차가 필요합니다. 특히 최근 유학생을 상대로한 디포짓 사기 사건에서 볼 수 있듯이 온라인을 통한 거래에서 사기를 당하는 사람이 많으니 주의하셔야 합니다.
- 렌트를 구할 때에는 Rental Application, Employment Letter, Credit Report, Pay Stubs, Reference Letter 등을 준비해야 하는데 꾸준한 인컴이 없는 분들이나 유학생 같은 경우에는 몇 달치의 렌트를 미리 내야하는 경우도 있습니다. 이 것이 어려운 경우에는 부모나 지인이 Guarantor 로 서명하는 방법도 있습니다. 테넌트 입장에서 자기를 소개하는 자기 소개서나 잘 작성된 Reference Letter는 집 주인을 설득할 수 있는 방법이니 미리 준비해주시는 것도 좋습니다.
- 세입자를 구할 때 Landlord는 인권법에 위배되는 사항으로 세입자를 거부해서는 안됩니다. 소득, 신용 등 객관적인 자료로 판단하여 세입자를 선별하셔야 합니다.
렌트 계약서는 2018년 4월부터 사용하는 Ontario Standard Lease Form을 사용해야 합니다. 부동산 회사에서 작성하는 Form으로 오퍼를 완료했다 하더라도 추가로 이 양식을 작성하셔야 하고 렌트 연장을 위해서도 이 폼을 사용하실 수 있습니다.
- 집 주인의 입장에서는 세입자와의 관계를 잘 유지하는 것이 공실을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 새로운 테넌트를 구하기 위해서는 그 사이의 공실을 피할 수 없고 부동산 에이전트에게 나가는 커미션 등의 부대경비가 또 다시 발생하기 때문입니다. 입주 전 인터뷰, 크레딧 조회, 전 주인과의 통화 등을 통해서 좋은 테넌트를 구하고 설사 가족간 일지라도 비지니스로 모든 절차를 문서로 깨끗하게 처리하시는 것이 좋습니다. 보통 테넌트가 거주하는 마지막 달에 다음 테넌트를 위한 쇼잉을 하는데 이 경우에도 잘 정돈된 유닛 관리와 쇼잉 진행 등에 있어서 현 테넌트의 협조는 필수적이기 때문입니다.
- 테넌트를 나가게 할 수 있는 경우: 2017년9월 개정된 임대차법에는 집주인 및 직계 가족의 사용, 매수자의 사용시 테넌트에게 1개월 렌트를 보상해주거나 이에 준하는 유닛을 구해주어야 했으나 작년 11월에 발효된 Bill-60에 의해서 통보 기간 120이상일 경우 지급하지 않아도 되는 예외 조항이 생겼습니다. 양식은 N11(Agreement to end the Tenancy) 양식이나 N12(Notice to end your Tenancy)를 형편에 따라 사용하시면 됩니다.
- 현 세입자와 1년 계약 이후에 상호간 아무런 통보가 없으면 자동으로 Month-to Month 계약으로 넘어갑니다. 새로운 계약을 맺고 추가로 거주할 수도 있습니다. 테넌트는 60일전에 서면 통지하여 임차를 종료하여야 합니다. 3개월, 6개월 단위로 추가로 체크를 받거나 E-Transfer 등을 이용할 수도 있으며, 집 주인은 테넌트 보험 연장을 확인하시는 것이 좋습니다. 또한 렌트를 연장하더라도 마지막달 디포짓은 계속 유지하는 것이 좋습니다.
- 렌트비 인상은 매년 정부의 가이드라인에 따라 인상을 할 수가 있지만 2018년 11월 이후에 신축된 유닛들은 가이드라인 적용을 받지 않아도 됩니다. 이는 시장 수요에 맞는 탄력적인 공급을 목적으로 제정되었으나 요즘은 간혹 테넌트를 내보내기 위한 수단으로 사용하는 경우도 있습니다. 렌트비 인상은 다른 통보(60일)와 달리 90일 전에 세입자에게 문서로 통보하여야 하며 N1(Notice of Rent Increase) 양식을 사용하시면 되며 렌트비 인상의 가이드라인 예외인 경우 N2(Notice of Rent Increase Unit Partially Exempt) 양식을 사용하시면 됩니다.
그러나 과도한 인상으로 테넌트가 받아들이지 않고 나가는 것도 거부하는 상황이 발생할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 렌트비 인상과 별개로 테넌트가 렌트비 인하를 요구할 수도 있는데 이 경우 잘 협의해서 문제가 발생치 않도록 하셔야 합니다. (다음 호에 계속)
