워털루대 교수 보고서 “Starlight Investments, 100가구당 15건 신청”
토론토스타 “투자자 수익 위해 세입자 내몰려”
투자업체가 임대 아파트를 사들인 경우, 세입자를 내보내는 비율이 높은 것으로 나타났다.
일간지 ‘토론토스타’ 보도에 따르면 토론토 동쪽 스카보로에 있는 57가구 아파트 건물은 9년 동안 단 2건의 퇴거 신청을 기록했다. 그러나 2018년 Starlight Investments가 건물을 매입한 후, 불과 1년여 만에 29건의 퇴거 신청을 제출했던 것으로 드러났다.
토론토 집주인의 세입자 퇴거 행태에 관한 연구를 해 온 마틴 어거스트 워털루대 도시계획 교수는 “스타라이트 인베스트먼트가 다가구주택을 금융상품으로 전환하는 과정에서 주도적인 역할을 하고 있다”고 말했다. 이러한 부동산의 금융화는 거주지 이동 및 젠트리피케이션과 관련이 있다. 어거스트 교수에 따르면, 스타라이트는 토론토 임대주택의 금융화에 관여하는 여러 행위자들 중 가장 큰 업체다.
토론토에 본사를 둔 이 부동산 투자 및 자산관리 회사는 2023년 현재 캐나다 전역에 약 5만4,000채의 주택(토론토에만 약 1만3,000가구 아파트 포함)을 소유하고 있다. 어거스트 교수는 투자자들을 위한 수익 창출 전략의 일환으로 퇴거를 추진하는 것이 스타라이트의 계획인 것으로 보인다고 말했다.
스타라이트 인베스트먼트 측은 ‘토론토스타’의 취재 요청에 응하지 않은 것으로 전해졌다.
이달 초 어거스트 교수와 토론토대의 줄리 마 교수가 발표한 연구는 2010년부터 2019년까지 토론토에서 20가구 이상 아파트 건물에서 발생한 약 23만 건의 퇴거 신청을 조사했다. 연구 결과, “금융 임대주”(부동산 투자신탁, 자산관리 회사, 사모펀드 등)가 다른 어떤 유형의 임대주보다 더 자주 퇴거를 추진했으며, 스타라이트의 경우 그 비율이 훨씬 더 높았다.
스타라이트는 매년 100가구당 평균 15건의 퇴거 신청을 제출한 것으로 나타났는데, 이는 금융회사 전체의 평균인 매년 100가구당 11건보다 높다. 반면, 비영리 임대주는 100가구당 5건, 공공주택은 100가구당 4건의 비율로 퇴거를 신청했다.
연구는 스타라이트가 2013년 Willowdale의 72가구 아파트 건물을 매입한 후 6년 동안 27건의 퇴거 신청을 했으며, 이전 소유주가 4년 동안 단 한 건의 퇴거 신청으로도 ‘수익성 있게 건물을 관리했던 것’과 대조된다고 지적했다.
스타라이트 소유의 23개 부동산에서는 평균적으로 매년 세입자 가구의 3분의 1 이상이 퇴거에 직면했으며, 이 건물들의 대부분은 저소득 지역에 위치해 있었다고 연구는 밝혔다. Malvern의 5600 Sheppard Ave.에서는 매년 건물 가구의 절반 이상(100가구당 약 53건)이 퇴거에 직면했다. 보고서에 따르면, 2757 Kipling Ave.에서는 그 비율이 ‘충격적인’ 100가구당 67건에 달했다.
어거스트 교수는 스타라이트가 건물을 매입한 세입자는 긴장할 이유가 있다고 지적했다. 그는 “상황이 변할 것이며, 그 변화는 기존 거주자들에게 이익이 되지 않을 수 있다”고 우려했다.
어거스트 교수는 금융 임대주들이 임대 시장에서 “점유율을 점점 더 높이고 있다”는 점을 고려할 때 이러한 추세는 특히 우려스럽다고 말했다.
최근 몇 년간 토론토에서 판매된 임대주택 건물의 거의 전부를 금융투자 업체들이 매입했다고 언급했다.
토론토메트로폴리탄대학교(TMU)의 도시 및 지역계획학 조교수 네모이 루이스 박사는 주변부 지역사회에서 높은 퇴거 신청 비율의 영향은 광범위하다고 말했다. 그는 “이러한 대규모 금융화된 임대주들이 이들 지역사회의 많은 부동산을 취득하고 있으며, 그 결과 이 사람들은 이 지역사회에서 가격 때문에 쫓겨나고 밀려나고 있다”고 말했다.
