‘부동산 피크에서 주택을 구입했다면’
사진-THE CANADIAN PRESS
‘파이낸셜 포스트’의 개리 마르 칼럼니스트는 부동산 시장 하락으로 불안해 하는 투자자와 실수요자들에게 조언을 건넸다.
다음은 온라인 칼럼 요약.
부동산 시장은 예측이 어렵고 변동성이 크다. 8년 전 필자는 캐나다 주택시장의 ‘마지막 몸부림’이라는 기사를 썼지만, 이후 시장은 예상과 달리 더 가파르게 상승했다. 대규모 이민, 팬데믹, 그리고 사상 최저 금리가 맞물려 가격이 폭등했다. 하지만 이제는 최고점 대비 가격이 하락하면서 투자자와 실수요자 모두 어려움을 겪고 있다. 최고점에 주택을 구입한 분들이라면 불안감을 느끼는 것이 당연하지만, 중요한 것은 과거가 아닌 현재와 미래에 대한 현실적인 판단이다.
실수요자를 위한 조언: 집은 투자 이상의 의미
만약 집을 거주 목적으로 구입했다면, 지금의 가격 하락에 너무 연연할 필요가 없다. 집은 단순한 투자 자산이 아니라 가족의 삶과 안전이 담긴 소비재이기도 하기 때문이다.
1. 가치 기준을 명확히 하라.
현재 주택 가격이 떨어졌다고 해서 여러분의 삶의 질이 떨어진 것은 아니다. 집이 가족의 주거 공간으로서 충분한 역할을 하고 있다면, 현재의 가격 하락은 ‘서류상의 손실’일 뿐이다. 가치를 돈으로만 환산하면 안 된다.
2. 장기적인 관점을 가져라.
부동산 가격은 인플레이션의 영향을 받기 마련이다. 2017년 주택가격을 현재의 화폐 가치로 환산하면, 지금의 가격이 터무니없이 비싼 것은 아닐 수 있다. 부동산은 장기적으로 볼 때 인플레이션을 상쇄하는 역할을 해왔다. 몇 년 후 시장이 회복될 때까지 기다리는 것이 현명할 수 있다.
3. 성급한 이사는 금물.
이사는 엄청난 부대 비용을 발생시키는 ‘부의 파괴자’다. 중개 수수료, 취득세, 이사 비용, 법률 비용 등을 합치면 집값의 10% 가까운 비용을 지출하게 된다. 주식 거래 수수료 10달러는 아까워하면서, 수만 달러에 달하는 부동산 거래 비용은 대수롭지 않게 여기는 경우가 많다. 꼭 필요한 상황이 아니라면, 이사를 미루고 현 위치를 유지하는 것이 좋다.
투자자를 위한 조언: 냉정한 현실 인식과 전략
투자용 부동산을 최고점에 구입했다면 지금 상황이 매우 괴로울 것이다. 특히 무리하게 레버리지(차입)를 사용했다면 더욱 그렇다. 부동산 투자는 레버리지를 통해 큰 수익을 얻는다는 매력이 있지만, 반대로 큰 손실을 초래할 수도 있음을 기억해야 한다.
1. 현실을 직시하고 대안을 모색하라.
최고점에 구매한 선분양 주택의 경우, 현재 감정가 하락으로 대출이 어려워지거나 마이너스 자본 상태가 될 수 있다. 이 경우 계약금을 포기하고 손실을 확정 짓거나, 다른 사람에게 양도(assignment)하는 방법을 고려해볼 수 있다. 하지만 양도 역시 상대방이 계약을 완료하지 않으면 책임이 돌아올 수 있으므로 신중해야 한다.
2. 최대한 보유하고 버텨라.
가장 현실적인 방법은 어떻게든 계약을 마무리하고, 주택을 임대하여 월세 수익을 올리는 것이다. 당장은 손해로 보일지라도, 장기적으로는 시장이 회복될 가능성이 크다. 부동산은 ‘강제 저축’의 역할도 하므로, 월세로 모기지를 상환하며 자산을 쌓아가는 전략을 취할 수 있다.
3. 레버리지의 위험을 기억하라.
과거에는 10만 달러로 100만 달러짜리 콘도를 사서 단기간에 두 배의 수익을 올리는 것이 가능했다. 하지만 모든 투자는 위험을 수반하며, 레버리지는 그 위험을 극대화한다. 투자 결정을 내릴 때는 항상 최악의 시나리오를 염두에 두어야 한다.
결론적으로, 최고가에 주택을 구입한 것이 실책일 수는 있지만, 이제 와서 과거를 후회하는 것은 무의미하다. 지금부터는 감정에 휘둘리지 말고, 자신의 상황을 냉정하게 분석하여 장기적인 관점에서 최선의 결정을 내리는 것이 중요하다. 이 위기를 어떻게 극복하느냐에 따라 미래가 달라질 것이다.
