3년 전부터 시작된 콘도시장의 확대와 가격 상승세가 꺾일 줄 모르고 힘차게 달려가고 있습니다. 그래서 다운타운 콘도 불패의 열기가 토론토 외곽까지 들불처럼 번져가고 있는 것처럼 보이지요. 

 콘도는 본인이 실거주하는 용도보다는 투자용이 많지요. 투자용이라고 하면 투자금액 대비 수익성과 매도시의 시세 차익이 투자성 평가의 두 기둥이라고 할 수 있는데 콘도가격이 계속 상승하면서 수익성이 낮아지고 시세차익의 실현에도 자신감이 약해지고 있습니다. 그래서 이를 대체할 수 있는 부동산으로 타운하우스를 고려하는 사람들이 있지요.

 
 오늘은 가격이 좋고, 세입자 수요가 많으며, 그래서 수익성이 좋은 타운하우스 한 곳을 설명해 드리려고 합니다.

 오늘 소개해드릴 타운하우스는 듀람(Durham)지역의 오샤와 북쪽에 위치하고 있는 Ironwood Towns입니다. Simcoe St and Conlin Rd에 건설될 예정이며 전체 127채의 타운하우스 단지입니다. 

 
 단지 위쪽에 대규모 공원이 같이 포함되어 있으며 주위에 숲과 나무와 실개천이  흐르는 Real Ravine으로 둘러싸인 곳입니다. 
 오샤와에서도 북쪽으로 한참 올라와서 하이웨이 401에서 너무 멀어지는 것 아닌가 하는 생각도 하실 수가 있는데 다행히도 바로 위쪽에 유료도로인 하이웨이407이 지나고 있습니다. 그래서 이용할 때마다 돈을 지불하기는 하지만 토론토까지 빠르게 이동할 수 있는 통로가 되고 있습니다. 
 아침 출근길에는 바쁘니까 돈을 내더라도 하이웨이 407을 타고 얼른 가고, 퇴근길에는 막히더라도 시간적인 여유가 있으므로 하이웨이 401을 이용하는 것도 방법이 될 수 있을 겁니다.

 Ironwood Towns이 투자용으로 가장 중요한 요소인 세입자 수요에 대해 좋은 입지를 갖고 있다는 주된 이유는 주변에 칼리지와 직업학교가 많다는 것입니다.

-    Durham College
-    IT, Management School of Business
-    Enactus Durham College
-    Engineering Technology University of Science Oshawa Campus

등이 주위에 산재하고 있어 약 20,000여 명의 학생들과 토론토까지 출퇴근 하는 직장인들을 대상으로 한 Rental Market이 풍부하게 형성되어 있습니다.

 수익성에 있어서 렌트비 수준과 함께 중요한 것은 구입가격이겠지요? 이 프로젝트에서 가장 긍정적인 부분은 가격이 40만불대 후반에서 시작하며, 크기는 1,521 Sqft.부터 시작하여 1,797 Sqft.의 크기까지 다양하게 있습니다. 

 그래서 콘도처럼 Sqft.당 가격으로 계산해 보면 약 $310-$340정도로 계산되니 노스욕과 비교하면 반값도 안되지요. 모두 3 Bed 타운하우스이고, $5,000을 더하면 4 Bed Option(일부 가능 모델만)도 가능하다고 합니다. 

 현재 주변의3 Bed 타운하우스의 월 렌트비는 약 $2,000-$2,100이며 Maintenance Fee가 월 $150.00이니 $520,000에 3 Bed 타운하우스를 구입(Property Tax 약$4,000)하여 렌트를 놓는다고 하면 수익율은 

-    월 렌트비 $2,000 – 월 Maintenance Fee $150 – 월 Property Tax $334 = $1,520
-    (Net 렌트비 $1,520 * 12) / 구입가 $520,000 = 수익율 3.5% 이 됩니다.

-    최근에 부동산시장에서 가장 특징적인 부분은 연간 렌트비 상승입니다. 년간 8%씩을 가정하는 것은 그리 무리가 아닐 것입니다. 그러면 2년반 후가 되면 월 $2,420이 되고 비율적으로 계산한 월 Net렌트비는 $1,840이 되어 수익율은 4.25%가 실현될 수 있습니다.

 2년반 후에 오샤와의 대학가 가까운 곳에서 3 Bed 타운하우스를 월 $2,400의 렌트비를 내는 것은 현실적으로 그리 무리가 아닐 것이라는 판단이 듭니다. 콘도 투자와 비교하면 수익율에서는 이 타운하우스의 수익율을 절대 따라오지 못할 것입니다. 

 단지 시세차익 면에서는 콘도투자가 더 좋은 결과를 낼 수도 있을 것 같다라고 평가하고 있습니다.

 위의 설명들은 투자를 기준으로 한 것인데 실거주 목적으로 나만의 주거공간을 갖고 싶어하는 젊은 사람들에게도 좋은 선택이 될 수 있을 것으로 추천합니다. 50만불대 초반의 가격에, 뒷마당이 있는, 3 Bed 타운하우스를, 좋은 이웃들이 있는 곳에 마련한다는 것은 토론토 인근에서 쉬운 일이 아니지요. 
 첫집으로 이곳에서 시작하여 모기지를 많이 갚고, 시세도 조금 오르면 더 나은 곳으로 갈 수 있는 종자 자산이 될 수 있을 겁니다.

 이와 함께 생각할 수 있는 점은 오샤와 지역에 대한 미래 전망을 어떻게 보느냐 하는 점일 것입니다. GM캐나다 본사와 주력 공장이 있는 곳이었고, 이 지역 경제를 지탱해 온 가장 원동력이었습니다. 그런데 미국의 GM 본사는 오샤와 공장에 내년부터는 생산물량을 배정하지 않겠다고 통보하여 약 2,500명의 근로자가 일자리를 잃을 상황에 처해 있습니다. 1953년에 공장을 시작한 이래 1980년대에는 23,000명까지 일했던 곳이 내년부터는 일감이 없는 상황이 된 것이지요.

 이러한 과정에서 오샤와 지역뿐만 아니라 윗비, 에이젝스, 피커링에서 경제활력이 많이 떨어졌지만 최근에 새로운 변화가 나타나고 있습니다. 그것은 GM이 떠나는 것으로 가정하고 이 지역을 토론토의 베드타운으로 개발하고 런던이나 워터루와 같은 학생도시로 탈바꿈시키자는 것이지요. 

 많은 곳에서 주택개발 붐이 일어나고 있습니다. 그러나 Ironwood Towns와 관련해서는 이러한 움직임들이 장기적으로는 분명히 긍정적으로 작용할 것이지만 현재의 시세 형성면에서는 상승 움직임이 그리 크지 않을 것으로 보입니다. 공급물량이 계속적으로 이루어질 것이기 때문이지요. 
 여기에 더하여 GM에서 일하던 사람들이 다른 곳으로 옮기려고 내놓은 집들이 계속 출시되고 있는 점도 있고요.

 Ironwood Towns가 위치하고 있는 곳은 오샤와의 하이웨이 407과 가까운 North Oshawa인데 하이웨이 401과 온타리오 호수 가까운 곳 South Oshawa에 개발하고 있는 또다른 프로젝트도 있습니다. 이 지역에서 두 프로젝트를 비교해 보는 것도 좋은 분석이 될 수 있을 것 같습니다. (다음 호에 계속)

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